為什麼這篇回建築 PTT鄉民發文收入到精華區:因為在回建築 PTT這個討論話題中,有許多相關的文章在討論,這篇最有參考價值!作者almostdone (catmeow)看板home-sale標題Re: [閒聊] 新竹竹北房市...
回建築 PTT 在 ?Mademoiselle Mich✨ Instagram 的最讚貼文
2020-07-04 19:39:29
🖤 建築事務所life~ 去年秋天 說來很神奇 夏末從科隆回到了巴塞 八月尾第一個面試就成功 面試前還在吊兒郎當的我 沒發現到老闆竟然是赫赫有名的大人物😅 . 星期五面試星期一就開工 完全沒有心理準備😰 已經很多年沒有過這種studio人生了😂感覺可怕 ~~ 果不其然 接下來的兩個月就時常工作到像...
※ 引述《mfcke (drive)》之銘言:
: 最後一篇不佔用版面
: 好 直接解釋風險 先說風險再說賺錢 是我一概原則
我也最後一篇回你,剩下推文說。
: 只有散戶皓呆 整天算報酬率 都不算風險 我來幫大家找找風險
你太小看園區投資客了,有資本高學歷的工程師會是阿呆散戶嗎?身邊都沒有任何朋友嗎
?
: 理論上 案場開賣是7/1好了 因為先找建商團購 我簽約應該是簽在7/1之前
: 我先不討論到底能不能開賣 或者是什麼約 假設我們這團就是買到了
: 反正我就是省下代銷錢 算5%
: 會遇到狀況就我說的
: 1.你先挑剩的 可能代銷很難找 你吃不夠多 建商不屌你
: 而且他長期這樣搞 就是要放棄代銷線 或是自售
: 要是自售 根本就沒有你所謂的代銷利潤....他就是預計價錢賣你
: 2.建商願意肯讓你這樣搞 肯定也不讓你退 你訂訂退退 一定沒人屌你
: 那你這團要怎麼把所有戶吃下來?? 吃不下來 沒有法人的話 怎去運作
: 沒先繳錢的話 都沒差 不用法人無所謂
: 如果要訂金 要是裡面50個成員 都繳10萬訂金 也是500萬 那錢誰管??
: 3.我跟你講代銷不願意接這種案 因為很簡單 你先吃50戶 一堆投資客怎辦??
: 建商給你20萬 代銷要賣20*1.05=21萬 他有成本要算的
: 那好了 我這50戶 假設有30戶要丟出來賣 我賣20.5 小賺就好
: 代銷回家打手槍?? 洗洗睡了? 還幫你打廣告?? 幫你下車?
: 4.最後回到投資者身上 我要是拿到每坪20萬好了 如果代銷後來賣19.5 或者代銷賣20
: 我根本沒便宜到 這樣要找誰理賠??
: 你願意吃下來嗎?
這邊有很多吐嘈點(我不說你錯,所以用吐嘈表示我個人實務說明)
一.案場公開日是代銷決定的,所以當建商不是自售跟代銷簽約了,負責窗口是代銷。
這點我不知道你在爭什麼?我親身操作數次,團購窗口是代銷。 拿合發首湛來說,你團
購是找合發建設還是華威代銷? 這點毋庸置疑,我認為你沒有實務經驗。
後半段認同,建商會以心中價賣你。
二.就是確定想買才要花時間去團購去找代銷談,到底哪來的退?你一直說什麼退退訂訂
,買都來不及了。
三.前面的錯誤忽略,直接假設「代銷」跟建商簽約成本均25萬,亦即他根據戶別要賣23-
27萬。 有很多做法,通常以下兩種大概說
1.可能讓利賣你22 23也就是底價或是破底,但他其他戶就要賣28補回來
2.你能夠讓他成本少掉3個月管銷約100多萬,把省下來的讓利給你。
這是新竹某大案實際的數字,我喜歡拿實例。因為發生過的事情是真實的不是想像也不是
猜測。
新竹竹北這幾年哪個案子沒完銷,哪個地方沒漲,高鐵都快40縣三也都30 華興 金雅 南
寮,鎖定好了根本沒有人要退。要退的人根本不會去看。
四.賣不好調降的例子有,非不得已建商不會這麼做
一來已購客會整天鬧,二來他自己把價錢調低對於後續銷售更不利。通常做法是代銷撤場
,換一家代銷進場重新廣告,換案名換策略等等。
至於這個例子在最近幾年似乎看不到所以不多討論。
: 我常講 這台灣不動產就是
: 從頭到尾 一塊肉就是在這 反正你吃到 就是別人少吃 肉大小是固定的
: (私心覺得是台灣不動產問題 市場太小
: 很多都有自己怪玩法 然後餅不大 都在騙 COST DOWN民族吃毒油 住漏水屋 只能說報X
)
你講的這些是違法建商違法營造的事,我們在挑投資自住當然不會挑這些,所以這邊偏離
了不多說。
: 講清楚 風險在哪 利潤在哪 誰少賺了 我們賺走誰的???
從頭到尾都很清楚,風險是你要有本事交屋,應該說保持長期投資,前幾篇也說過不鼓勵
0元買房。我有說我沒賣的投報率3%不高。
利潤就是反方一直說的炒房炒房,我買了30 想辦法讓他到35那我是在炒房。 現在我只是
投資,漲到多少是市場決定不是我能決定。
至於什麼時候停利那是個人行為。
我覺得你再跳針,我說了如果能幫代銷省管銷成本,他會把部分成本折讓。
誰少賺了? 網路推播可以少一點,接待中心可以早一點撤,人事成本可以少一點,路邊
拿看板的工讀生可以少請幾個。
這些是時間的價值,對於代銷來說是互利共贏,所以很多場都很願意配合,但會鎖紅單避
免影響。
另外很多代銷都是一年期兩年期,策略不是就單一,價錢也不一定固定,跟業主開會也不
是在浪費時間,廣告預算也都是心頭肉,這些是根據市場調整的,每個案子屬性客戶屬性
專案個性,太多因素了,不是你講的那麼簡單而已。
: 你要是把過程完整都打出來 我能幫你找是誰虧 誰的利潤被分了 我一清二楚
過程都不是秘密,對於版上有經驗的投資客,仲介也都清楚。我已經打的夠清楚,雖然我
覺得我好像只是重複我前天的敘述而已。
如果覺得不清不楚,要嘛是沒有經驗,要嘛就是沒有實務
你說過不再回文,想交流推文我會回,以上。
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1589140785.A.5B5.html
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 04:09:18
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 04:16:27
![](https://cache.ptt.cc/c/https/i.imgur.com/bLU49Tbl.jpg?e=1722232012&s=QHVBbLEmDfokrMNIuFfy_g)
可以啊,前一篇不是說要搞大的我說我認同。 我指的是代銷,你那個買土地發包沒有人
敢住的。
可以開團阿,不用賭直接買,大家邊聊天沒問題。不過我站內信就超過100封了,不夠。
以認同也可以不認同,這是市場決定,我沒顛倒是非。
,很多一案建商就是這樣來的。
我沒說一定要投資房地產,我也沒說不團購就是傻子,你也說了市場往上利潤誰都想吃,
很多代銷建商自己來。
多少人看房子說代銷態度跩的,在其他討論區會常常看到xx建設xx代銷跟已購客的糾紛,
上新聞等等。不管是合約,作價,公設點交
這點同意,建照要下來。
建照下來 跟代銷怎麼賣 跟 代銷建商底價多少 是兩回事。
我每一篇都說要找代銷談,找建商自售的很難,因為就是不缺錢也不想讓代銷賺6%,或是
自己本身夠大有銷售團隊。
全部回文推文最認同,你可以反對投資行為是你的自由,但市場本來就可行。
本來就可以,我們縮短代銷的銷售期,他們本來就是要讓利給我們,管你是自住還投資。
如果你說你遇到的都是嘴巴說有實際沒有,代表你窗口有問題,人脈不夠力,或是公司不
願配合投資客。
小姐話術你最低價1000萬,其實底價是950萬你不知道,那是你的問題。誰說有錢人不能
當肥羊,有錢人買豪宅買貴的案例更多。
其實也不是你的問題,我一開始也是買貴所以才慢慢了解團購壓價,市場上沒有人無師自
通。
如果你說沒讓多少,代表還是有比別人便宜。1%就好,1000萬就差10萬了。
你在美國我相信台幣10萬對來說可能沒什麼。對我來說有什麼,是一筆錢。
新竹竹北案子這麼多,很多都完銷這不是我說的是市場決定。我沒有能力當第一個,我只
是不要當最後一個。
豪宅不講。從貴的案子像是坤山安境,大硯的十現等等到便宜的寶佳,我只看到一個搶比
一個快,新聞媒體報導的,不是我說的。有可能是手法,不過接待中心也撤了代表是真的
。
不只這個產業,本來就是所有事情都是要賺錢,不然誰要做?
除了地主發財不用技術。建商營造代銷哪個不用技術,哪個不用成本?做生意賺取利潤是
合理的了。
你好像再跟我說火鍋料多少錢,肉多少錢,你買這鍋只是幫他們下車一樣。
賺多少是市場決定
買房子是幫別人下車?你想多了。
我就算買100戶,也是刀末。
如果市場真的不景氣,房市開始跌了,誰壓力大?
建商土建融要錢,代銷每天管銷也要錢。我們這種小戶數的,頂多就是自住或是出租而已
。
我懶得把站內信公開,想買的人很多。 我發文也沒有推薦任何的群,
任何的案子。你覺得不好就不要買,+1的想買就買,最後買哪買多少錢不關我的事。
我只說我在隔離很樂意交流。
我也說了目前我沒有要買什麼案子,在隔離連看房都不行,離買更遠了。
如果這樣還叫不清不楚,你在美國打英文好了。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 08:37:50
還有若山,豪宅市場我完全不懂,想住買不起。
臻品花園我有看過,他的抗性是加油站和橋。這2個缺點很致命。
最近推案都是小兩房小三房居多,總價800-1000萬左右是熱門產品
臻品70坪左右吧。大俞二是特例吧,很少建商是這樣。我歸類為藝術宅
這種產品本來就是自住,屬性不同。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 10:03:22
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 10:07:29
樓樓上拿這些來說房市不好XD
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 11:12:33
是探討理由嗎?
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 16:23:16
能會倒。
目的就是爛案子要破底,好案子不要貴,要有套利空間,投報率要比別人高。
※ 編輯: almostdone (180.217.158.177 臺灣), 05/14/2020 17:44:06