⭐️ #日本大樓的管理方法〜 #大致上分成三種⭐️

四月是日本的新年度，
我們家這個月起成為大樓理事會的副理事，為期兩年。

每個月會有一天需要在大樓的集會室裡開會。
主要是聽管理公司派來的業務，
報告各項關於大樓保養與未來計畫。

今晚正是聽報告的日子，
於是我今晚一打二帶雙寶去參加大樓的理事會。

原本以為會像是台灣鄰居聚會那樣閒話家常。

但當我帶著雙寶接近集會室時，
整個很安靜，
不管是管理公司的人又會是管理員或住戶。

每個都儀容衣裝整齊，安靜的在聆聽報告內容。
日本人對什麼事都很認真的一面，再次見識到。
（我提早十分鐘到，卻已經開始開會了😳）

我們大樓的管理員，寺崎先生，約50幾歲。
是約四年前由管理公司派來的。
他真的是一個很好也很認真的管理員。

今天他看到我帶雙寶去。
立刻起身叫著雙寶的名字，
還特地為雙寶準備了飲料，
理事會結束後，他也送了雙寶兩包氣球。
（一包波蘭製造，另一包台灣製造，驕傲的MIT🥰👍）

🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃🍃

日本的大樓在管理方面，
大致上分為自主管理，一部委託，全部委託。

💡 #自主管理，就是由住戶自行決定各項事宜。

💡 #一部委託, 則是一部分委託管理公司，
一部分由住戶組成的理事會自行處理並做決定。

💡 #全部委託，就是從大事到小事全部都交給管理公司處理。

而日本大樓與台灣大樓在管理費上，
又有個不一樣的地方。

就是日本的大樓除了 #管理費 之外，
每個月也都會收取一筆名為 #修繕積立金 的費用。
若習慣了台灣的管理費金額，
那過來看日本每個月繳起來的金額會感到「很可怕」。

所以 #千萬不要聽到別人說日本房子比台灣便宜就隨便相信，日本大樓每個月要繳的錢，日本透天的十年一大修的費用，每年的固定資產稅與都市計畫稅等加起來，是很可怕的。

💡日本的管理費可以說是給管理公司的薪水，
💡而修繕激積立金則是用於像是公共區域的電費等每個月大樓維持費用，剩的錢會存起來，未來有較大型的維修計畫原則上會從這裡支出，不另外再與住戶收費。

我們住進現在的家，5年多了。
我們家的大樓是完全委託，
其實我跟悠先生在看房子時，
就只想挑選全部委託的大樓。

因為我們曾經去看過一間大樓的房子，
我們去看時它的管理方式是完全委託，
但當我看到我拜託業務幫我拿的大樓財務表覺得很怪。
原來到幾年前為止，那棟大樓一直是自主管理，
而當年的理事長把錢全部拿走了。
雖然事後被逮捕了，但錢也沒追回來。

在那之後，大樓管理部分改為委託管理公司。
但那些錢的缺口，
未來只能用提高每個月的費用來補了。
這樣想一想，
還是從一開始就全部委託管理公司的大樓較保險。

日本大樓的管理模式，
在這裡跟大家分享😊

前一陣子我的女性朋友小麗，從公司的採購副理被降職為生產線的專員，薪水也跟著調低了不少，心情鬱悶的她，跑來跟我抱怨，為公司盡心盡力這麼多年，沒想到落到這樣的結果。

「公司有說為什麼嗎？」本想安慰她，後來想想先問清楚狀況，看幫不幫得上忙，給點建議。
「就是我最近身體狀況不好，誤了事，本來該幫生產線下的料耽擱了時間，工廠生產線因此停擺，工期延後，不但造成停工待料期間我們公司人事成本的損失，生產數量未達預期，更因為了追復交期必須以空運方式完成交貨，導致增加公司的支出，而受了一些損害。」

嗯….聽小麗的描述，似乎犯的錯不小，不過是否可以因而調職降薪，全在公司的一念之間嗎？

「我覺得你可以再爭取看看耶！」

「怎麼說？」小麗臉上的陰霾瞬間少了一大半。

「我們的勞基法第10之1條規定：雇主調動勞工工作，不得違反勞動契約之約定，並應該符合調動五原則：一、基於企業經營上所必須，且不得有不當動機及目的。但法律另有規定者，從其規定。二、對勞工之工資及其他勞動條件，未作不利之變更。三、調動後工作為勞工體能及技術可勝任。四、調動工作地點過遠，雇主應予以必要之協助。五、考量勞工及其家庭之生活利益。」

「聽起來，我們公司並沒有遵照上面的規定耶～」小麗臉上的陰霾又再去除了另一半。

「你別急，先聽我說，但是法院實務上的見解，如果勞工違反勞動契約或工作規則，雇主因而調整勞工職務，以利企業團隊運作，增進經營效率，只要符合企業經營之必要性及調職合理性，依舊是合法的。」

「啊～～～」小麗臉上的陰霾又再度回歸。

「當然，我沒辦法像法官一樣給你一個有效力的判決，但是我建議如果你現在的職務太委屈，還是可以向法院主張公司調職不合法，再依勞基法相關的規定終止請求和公司終止勞動契約、給付資遣費、開立非自願離職證明書，實務上成功的例子蠻多的喔！」

後來，小麗先向新北市政府聲請和公司調解不成立後，提起了訴訟，法官最後認為公司的員工獎懲辦法並沒有讓員工調職或降職的規定，僅有解僱、記過、嘉獎、記功之的處罰，且必須因員工的行為讓公司受有重大損害為要件，認為調職不合法，小麗順利拿到資遣費跟非自願離職證明書，還請我吃了頓飯呢！

不過好工作難找，祝福小麗照顧好身體的狀況後，下一個會更好囉！

以上的勞工職務調動原則也一倂分享給大家收藏喔！

前一陣子我的女性朋友小麗，從公司的採購副理被降職為生產線的專員，薪水也跟著調低了不少，心情鬱悶的她，跑來跟我抱怨，為公司盡心盡力這麼多年，沒想到落到這樣的結果。

「公司有說為什麼嗎？」本想安慰她，後來想想先問清楚狀況，看幫不幫得上忙，給點建議。

「就是我最近身體狀況不好，誤了事，本來該幫生產線下的料耽擱了時間，工廠生產線因此停擺，工期延後，不但造成停工待料期間我們公司人事成本的損失，生產數量未達預期，更因為了追復交期必須以空運方式完成交貨，導致增加公司的支出，而受了一些損害。」

嗯….聽小麗的描述，似乎犯的錯不小，不過是否可以因而調職降薪，全在公司的一念之間嗎？

「我覺得你可以再爭取看看耶！」

「怎麼說？」小麗臉上的陰霾瞬間少了一大半。

「我們的勞基法第10之1條規定：雇主調動勞工工作，不得違反勞動契約之約定，並應該符合調動五原則：一、基於企業經營上所必須，且不得有不當動機及目的。但法律另有規定者，從其規定。二、對勞工之工資及其他勞動條件，未作不利之變更。三、調動後工作為勞工體能及技術可勝任。四、調動工作地點過遠，雇主應予以必要之協助。五、考量勞工及其家庭之生活利益。」

「聽起來，我們公司並沒有遵照上面的規定耶～」小麗臉上的陰霾又再去除了另一半。

「你別急，先聽我說，但是法院實務上的見解，如果勞工違反勞動契約或工作規則，雇主因而調整勞工職務，以利企業團隊運作，增進經營效率，只要符合企業經營之必要性及調職合理性，依舊是合法的。」

「啊～～～」小麗臉上的陰霾又再度回歸。

「當然，我沒辦法像法官一樣給你一個有效力的判決，但是我建議如果你現在的職務太委屈，還是可以向法院主張公司調職不合法，再依勞基法相關的規定終止請求和公司終止勞動契約、給付資遣費、開立非自願離職證明書，實務上成功的例子蠻多的喔！」

後來，小麗先向新北市政府聲請和公司調解不成立後，提起了訴訟，法官最後認為公司的員工獎懲辦法並沒有讓員工調職或降職的規定，僅有解僱、記過、嘉獎、記功之的處罰，且必須因員工的行為讓公司受有重大損害為要件，認為調職不合法，小麗順利拿到資遣費跟非自願離職證明書，還請我吃了頓飯呢！

不過好工作難找，祝福小麗照顧好身體的狀況後，下一個會更好囉！

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