桃園市議會-交通局-單位質詢
#懸崖勒馬猶未晚矣
#爾俸爾祿民脂民膏下民易虐上天難欺
桃園市政府要在北二高交流道八德區設立一個轉運站
方便民眾在此轉乘其他公共運輸工具
因此在八德區靠近交流道出口尋找適當地點設置
我們當然舉雙手贊成
但是用這樣的條件和方式我就無法認同～
📍市府找到一塊都市計畫外的一般農業區，面積1250坪，用租賃方式，談妥1年租金292萬 ，租20年。

無法認同的原因是～
📌轉運站只做20年嗎？
20年以後就裁撤嗎？
如果不是，那為何不用買的？
20年租金總計5840萬
如果把5840萬拿來買1250坪的農地，1坪價格是46720元，這是好到不行的價格了？
為何不買？

📌1年租金292萬，
平均1坪農地每個月的租金是195元，只有空地！
這個價錢好不好？
比較一下就知道～
桃園水利會在桃園車站精華地段
（商業區）1坪每月租金280元
整棟1600坪月租金45萬

桃園區舊水利會大樓
（建地、含建築物）
租給桃園市政府3千坪
每月租金25萬
平均1坪83.33元
一個是市區裡的大樓！
一個是郊區的農地（空地）‼️

📌現在如果要用農地變更～
1.一定要是都市計畫內的一般農業區！
變更期程少說也要2年左右時間
2.將農地變更為特定目的事業用地
要繳納回饋金
金額百萬起跳！
3.具備上述條件
還不一定可以通過變更！
4.桃園市政府為何要主動幫私人土地做變更？！
免回饋！免審查！免等待！

📌20年以後怎麼辦？
原來是空地，
20年後有一棟轉運站大樓在此
若要續租
地主會否獅子大開口？
若不續租
市府還要花一大筆錢（上千萬）
重新覓地蓋轉運站！
這豈不浪費？
一棟鋼筋混凝土大樓使用壽命最少50年
又不續租之後
土地要廢除特定目的使用
回復為農業用地嗎？
這塊農地還能耕種嗎？

#感覺有種司馬昭之心路人皆知
#市府難道不怕圖利私人地主嗎？
#這樣的使用納稅人的錢人民頭家贊成嗎？！

210530蘋果 大直豪宅「背景不純正」身價慘跌上千萬　
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210530/ASGH3M5275EUPH5Z2D2AVVVEFM/

大直豪宅聚落赫見賠售戶，屋主持有近6年，慘賠1490萬。房市專家分析，價跌乃因物件位處娛樂區，依規定不能做住宅使用，「因此遷入戶籍、房屋稅率、無重購退稅通通不適用」，偽豪宅身價自然貶值，提醒民眾買屋，千萬留意土地使用分區。

（施智齡／台北報導）……↓

「豐匯大樓」位於中山區樂群二路，2015年完工，樓高11層共82戶，周遭有萬豪酒店、ATT 4 Recharge商場、CBD台北時代廣場及美麗華百樂園，商業機能充沛。實價登錄顯示，該棟5樓戶今年1月以1億3000萬元成交，建坪154.79坪、地坪24.21坪，扣除車位後，單坪101.5萬；但對照持有人2015年的購入價1億4490萬、單價114萬，相當於賠售了1490萬。

何以豪宅價跌如此深，美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，「豐匯」基地在都市計畫中，屬於為大灣北段商業區中的娛樂區用地，開發用途應作為電動玩具店、舞場除外的「娛樂服務業」，但早期政府管得鬆，讓大灣北段建案默默轉推更高單價的住宅品，形成當前的商業區違規住宅現象，近年查得嚴，進場買的多半出於辦公需求，單總價自然不若豪宅漂亮。

據悉，台北市政府2016年起成立大彎北段違規住宅查處專案小組，針對違規住宅進行裁罰，涉及的戶數高達1678戶；爭議不斷的違規商業宅，在2019年出現曙光，北市府都委會通過「住戶繳每坪5.2萬回饋金，住宅即可就地合法」的方案，但全案仍在內政部都委會審議中。

陳泰源分析，在合法化之前，包含「豐匯」在內的大灣北商業宅，持有人無法遷戶籍進去之外，還面臨3不優惠的稅賦。首先，房屋稅不適用自住房屋稅率1.2％，而是採用非住家非營業用2%、或者營業用稅率3%；其次，地價稅也會隨之調漲5倍；第三則是未來換屋，賣出繳納的土地增值稅，無法享用重購退稅。他說，「雖然生活機能便利、大樓規劃佳，但物件的持有跟交易成本，對買家都會是個考量，因此區域住戶都希望能夠就地合法」。

天時地利不動產總經理張欣民補充說明，商業區用地依規定可一定比例開發作為商業用途，一部分作為住宅。民眾若購置住商混合的物件，有2點要留意，確認建物為合法住宅使用，若是成屋，可先行調閱謄本確認，假使建物違反使用用途，未來可能遭取締，得不償失；其次則是選擇有進行電梯分流的大樓，避免住宅樓層或棟別，出入過於複雜。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210530.html

🍺🍺柯文哲：嚴禁 #餐酒館 違反土地使用分區規則🍳🍳

#台北市長柯文哲 2021年4月22日到北市 #大安區，聆聽多達五十餘里的里長對於該區的施政建言。會中多位里長聯合針對當地餐酒館、居酒屋等商家，因夜間營業而有噪音、環境汙染、消防安全等問題，甚至有部分商家涉及違反土地使用分區管制，希望市府提出具體解決作為。對此，市府權管單位補充解釋，部分店家實際上符合北市主要計畫商業區(#通盤檢討)計畫案規定，只要繳納一定比例回饋金，便得以進入區域內做商業使用。權管局處也指出，當地鄰里中仍有約4個店家無法依前述回饋金規定就地合法，這些店家雖有「餐館業」登記，卻在正常用餐時間之外兼賣酒品，涉及「飲酒店業」行為。只要出現這樣的狀況，市府都發局一定會依法開罰。

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190713TVBS 大直違規豪宅合法化 房價估漲1-2成近1700戶復活
影片網址→https://youtu.be/NzowMGK6bRQ

吵了這麼久終於有機會就地合法的大彎北段，近1700戶的豪宅漲幅會很大嗎，有房仲看法就不同，主要因為大直本來就有合法住宅區，如今商業區豪宅合法後，原本的商業辦公室依然在隔壁，對很多追求居住品質的民眾反而沒了吸引力，因此就算大直機能好，但預估漲幅頂多2成。

記者 林旼叡 / 攝影 楊清波 報導……↓

記者/林旼叡：「過去中山大直這邊(商業地)蓋豪宅爭議不斷，其中唯一合法的是張忠謀住的萬豪酒店，現在其他立委藝人住的像美福酒店或艾菲爾豪宅等等，被說有機會就地合法，也被房仲認為是大直房地產的強心針。」

吵了10年的議題，這些蓋在娛樂、商業區的豪宅，當中範圍從，樂群二路以北，堤頂大道以西，北安路南邊跟明水路以東都是，這整塊將近1700戶中。王永慶家族、藝人歐弟、外貿協會副董莊碩漢、還有時任立委張顯耀都有置產，但未來是否更吸引人拉抬房價，房仲看法不同。

資深經理房仲陳泰源：「房價會回升，但不至於暴漲，大概可能漲個1到2成，其實整個大直重劃區，他依舊有合法住宅可以選，他沒有非得要選商業區房子，而且商業區，有可能前面是百貨公司，後面是MOTEL。」

夾雜酒店、賣場、百貨，大直雖然地段佳機能好，但出入人士種類多，加上過去商業地合法化後，豪宅變住商混合，追求品質的民眾，不見得會希望家門口是別人的辦公室。 未來北市府除了放寬空地限制，屋主合法條件，需繳交的回饋金也從原本17萬，降到6萬左右，換來漲1成多的房價，大直長年的房產冰霜終於破除。

新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/1165626

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190713tvbs-1-21700.html

150821TVBS 大直商業區違規豪宅 擬繳回饋金 就地合法
影片網址→https://youtu.be/lBmGK0i7_0I

1.大直商業區違規住宅，因為屋齡相對較住宅區房子新，所以一直以來並沒有因為是「商業區/違規」而房價有比較低/便宜。

2.現在房市景氣不好，假設未來真的透過繳納回饋金的方式就地合法化，這個「利多題材」至少對於大直商業區住宅而言，有一定的抗跌保值效果。

記者 徐國衡 謝曜州 報導……↓

台北市大直美麗華商圈旁，有一整區豪宅都是蓋在商業區，比一般住宅區容積率高，但卻享有較低的房屋稅，引發住宅不正義的爭議！

台北市政府決定，先調高稅率3倍，另外要以繳交回饋金的方式，讓違規豪宅就地合法，當地房仲評估，合法後房價至少漲2成，有住戶願意繳交漲價部分的一成當回饋金，但也有住戶認為，沒有買賣的話，就不該收回饋金。

這裡是大直商業區，小豪宅林立，這棟外觀看起來普通的建案，據傳前5566團員孫協志跟王少偉都有在這購屋，裡頭坪數小只有20坪，位在有爭議的商業區，每坪只喊到90萬，總價1800萬，目前以自用住宅課稅，一年9千元，但台北市政府決定，要改課商業區稅率，直接漲3倍。

大直商業區住戶vs.記者：「我覺得跳得太快也會有點困難，變3.6%可以接受嗎？好像是這樣，沒辦法規定就這樣。」

大直商圈旁這一塊豪宅區，其實都是商業區，容積率高，課的卻是自用住宅稅率，北市府除了要提高稅率，還決定要住戶繳交一筆回饋金，就地合法。

大直商業區住戶：「回饋金多少你覺得合理？這個很難講。」

房仲陳泰源：「在現在房市景氣不好的情況之下，解禁就地合法繳回饋金的方式，多少對商業區的住宅來講，有保值抗跌的效果。」

但關鍵問題是，回饋金到底要繳多少？這棟據了解是前陸委會副主委張顯耀的家，每戶70坪，每坪約100萬元，總價7千萬！根據房仲評估，如果就地合法後至少漲2成，總價會多出1400百萬，有住戶支持抽成當回饋金。

大直商業區住戶vs.記者：「假如房價多1千萬你希望回饋金繳多少？10%吧，10%所以大概100萬，是可以接受？可以。」

還有這一棟，據傳是大哥大主持人張菲的也有購屋，總價接近5千萬元，就地合法後也可望增值900萬元，但有住戶建議，應該是房屋買賣才該繳回饋金。市府說回饋金多少以及收的方式，目前都還沒定案，但當初以商業區相對較低房價，當大直豪宅區的鄰居，如今要就地合法，恐怕就得付出代價。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/money/news-613579/

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/100382680

140306非凡 大直商業區違法蓋住宅 北市府把關不力 反罰房仲
影片網址→http://youtu.be/7i1RJLgWHE8

感謝記者 陳盈卉 的採訪，其實我原則上受訪都不批評政府了，但這次攸關我們大直仲介的權益，所以忍不住要幹礁一下，當初是政府自己把關不力，爭一隻眼、閉一隻眼給建商放水當住宅來賣，現在大家都住進去了，你卻開始找屋主開刀，找房仲開刀？這樣對嗎？

而且這真的已經是舊聞了！《天下雜誌》冷飯熱炒是沒有新聞可以報了嗎？政客每每到了選舉要假裝自以為的正義的時候，就拿我們大直來當政治提款機消費！非常可惡！

小弟也在此提共一個解套方案好了，只要有違規當住宅使用的住戶，立專案繳納回饋金給市府，地目變更就地合法，豪宅屋主有錢被多抽一點尚可接受、市府還多了一筆收入可以運用，在地房仲也不用再拐彎抹角銷售房子，3贏局面皆大歡喜！

以下是新聞報導......↓

整齊的大樓陽台，沒有鐵窗，沒有加蓋，屋齡也沒超過10年，房價都在百萬以上，但誰也沒想到這一棟棟的大直豪宅群竟然都是違建。

攤開大直地圖，沿著堤頂大道二段、北安路、明水路、樂群二路一整圈都是不能蓋住宅的"工商混合區"或者是"辦公服務區"，但在這個區域不乏知名建商推案，當然也少不了豪宅建案。

記者 陳盈卉：在這一整片非住宅用地上買房置產的還包括藝人張菲，據傳他在樂群三路的這一棟大樓買了兩間房子。

法律雖然明文規定商業區不能蓋住宅，但是商業區容積率比住宅高，單坪售價也和住宅區一樣，看在可售樓層更多，總銷金額也更多的份上，建商不惜違法興建住宅，到目前為止大直至少累積千戶違法商業住宅，北市府也早在2011年就知情，卻遲遲沒有取締拆除，反而向仲介買賣的房仲開罰。

房仲業者 陳泰源 表示：同事都陸陸續續被罰6萬甚至是30萬不等，覺得還蠻生氣的，因為當初是你政府自己把關不力然後導致現在這樣的狀況，結果你反而過來你要找屋主麻煩，找我們仲介麻煩。

建管處 副總工程師 邱英哲：要求他們那裡有個公共廁所不見，變成他們的室內，我們要求他們要恢復出來，我們要處罰。

建管處現在還在釐清大直豪宅違規的細項，建商在申請建照時的確都註明"商用"，只是購屋人買下房產後要做什麼使用，實在不可能一間間稽查，還有建商豪宅住戶共同的秘密，早已是明目張膽的違建，公然挑戰公權力，政府要如何執法，也考驗公部門執法的決心！

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/72872673