【龔成問答信箱】（Q17421-Q17440）

Q17421：

老師！你好呀，我最近買左樓！好開心呀！比起銀行估價買低左100萬！ 我相信無做錯決左！

我今年25歲，我看了好多你的書，係比你的書激發架！特別是5年買樓4部曲。我買樓前就係睇曬你本書後就不停睇樓，再研究不同區的樓。想多謝你！

另外我也有事情想請教你！我唸緊這個物業自住定租岀去好，租岀去我就無咁吃力，我都唔等地方住，有人替我供。但也想感受一下自己岀來住。

另外，我也想問下，我向銀行做按揭，利息都有200幾萬，好似好多，其實是否值得？

龔成老師：

比銀行估價低，當然是利好因素，反映你起碼無買貴貨，甚至是買到平野！《5年買樓》正是教讀者要不斷睇樓，你運用這技巧成功買到比市價平的物業，太好了！

你如果不用自住，租出去當然最好！

至於利息問題，其實這是一個資金成本，雖然你總計要比一筆「好似好大的利息金額」，但其實，你可能有賺的。如果你收租能得到4%回報，而你還按揭的利息只是2%，這樣，你其實是租金大於利息，你有著數的。借得愈多，就賺得愈多。

另外，我假設你物業$800萬，到幾十年後，一定升值到$1000萬以上的數目（因為現金是一定一定貶值的）。就算連同利息$200萬計，你物業的價值在幾十年後都會多於$1000萬這個價值。

同一個資產，你愈早得到可以較平的價位去買，例如過往幾十年前的樓價，如果你等儲到全數現金先買，就已經升晒。雖然你早得該項目到要比利息，但這個付出比起回報其實不高，所以是值得的，唔好比「現金數目」影響，最重要是計算資金成本與回報。

記住，今天的錢比將來的錢更值錢，你為了早一步得到資產，而支付一個利息成本，而這個成本是值得付出的。

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Q17422：

Hi, 想問下小米可以長keep嗎？我上年$9.xx買，想問下宜家放唔放。

之前睇過股票勝經，所以好多股都長keep.可以幫我分析下小米嗎？謝謝你！

龔成老師：

小米（1810）有發展前景的，這股在我今年年頭的《50優質潛力股》（2020年版）新加入成為潛力股，有長線投資。

如果你好多貨，就賣少少，如果不算多，就持有，這股可長線。但由於短期升了較多，相信中短期股價會較波動。

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Q17423：

老師想問一下你00699神州租車，這個股怎麼樣呢？現在價格合適嗎？

01093石藥集團、01099國藥控股，2只選那只比較好呢？什麼價位是合適價格呢

09983建業新生活這個股老師你怎麼看呢？
謝謝老師

龔成老師：

神州租車（0699）於中國短租自駕市場，佢亦通過網上招標、拍賣網銷及拍賣公司等渠道銷售二手車，以及提供「
企業雲」汽車租賃解決方案。另提供包括意外事故險、ＧＰＳ導航系統、７天ｘ２４小時道路救援、車輛交付及異地還車等多種增值服務。

整體是不差的，但中短期有可能較一般，而佢近年的盈利都出現大跌。

現價是合理的，但你預要長少少先好轉，投資不是不可，但又未必值得好大注。

至於藥業方面，石藥集團（1093）較有質素，現價合理區中上部，可分注投資。

建業新生活（9983），佢係中國中部地區的物業管理服務提供商，管理的物業組合包括住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業。

業務不差的，有投資價值，不過現價都唔平，這刻投資不宜太大注，要分注進行。都有長線投資的價值。

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Q17424：

龔sir，您好！在糾結好冇出售兩手9988（當時購入價為168.9）、再換入4手1810（現價16.01）和3手788（現價1.59）

龔成老師：

上述3股都是有質素的，如果你想組合較平衡，的確可以賣少少阿里（9988）轉其他。不過，這股仍有一定的增長力。其實你唔應該著重「賺左先」這個概念。

我從你過往的投資模式，已見到了犯了散戶常犯錯誤：著重數字利潤。我建議你睇書《80後百萬富翁》，我相信對你有好大得著。

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Q17425：

老師您好：因為澳門月供貴，所以想要一手手入，手上大約有25萬可以投資

1）盈富（2800）$26還能入嗎？見您之前說過24、25可以分注投資，24以下有較大值博率。我想先入2手，之後再每2-3個月入一手，現在我是應該等他回落到24、25才入嗎？

2）金沙（1928）打算等$30以下入3手，現價$30.3（因賭牌即將到期，投資此股的風險是不是大很多？）

3）中國奧園（3883）、融創中國（1918）、世茂（0813），這三支有素質嗎？現價合理嗎？想選一支入

4）小米（1810）騰訊（0700）、阿里巴巴（9988），現價好像都偏貴，如果想一手手入，是不是都不建議？

5）手中有30手中行（3988）$2.9入，見您說工行（1398）和建行（0939）素質都比中行好，加上中行壞帳問題較大，我應該繼續持有嗎？

問題比較多，麻煩您解答，謝謝！

龔成老師：

1）盈富（2800）$26仍是合理區，只要你分注投資就得，我地無人會知佢的升跌，因此利用分注策略較能平衡風險。

如果你現金較多，現價入少少可以，但如不算多，就等$24才買。

2）金沙（1928）有質素的，我相信佢能取得賭牌的機會仍是高的。$3X是合理價，你可以分注投資，只要唔過份集中這股，就無問題。

3）在業務上，3隻都有質素，不過負債都不少，因此要注意風險。以現價值博率及質素考慮，世茂（0813）會略好，但都唔建議太大注。

4）的確唔平。小米（1810）算是相對不太貴。

5）質素上，工行（1398）會較好，但中行（3988）都不是無質素，你都可以投資的，又不用太擔心。不過就唔好過份集中。

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Q17426：

成哥，最近我在研究一隻科技股1297，發覺佢都冇係呢個升市到跑上嚟，但我覺得佢好有質素，可以少注投資，分段買入。我覺得佢係倍升股。你有咩睇法？

同埋我想問PS Ratio幾時先至用

龔成老師：

中國擎天軟件（1297）本質不差的，市場擔心佢之後的增長動力減慢，因此估值上認為佢會較低，但如果佢能保持這增長，其實現時的股價是便宜的。

這股的其中風險，就是規模較細，以及行業存有風險。

現價其實有投資價值，但就唔建議太過大注。

至於PS Ratio，你可以作為企業估值的其中一種方法，這計法進階班都會教。一般來講，如果一些企業未有實質盈利，但已經有一定的生意，預期盈利會慢慢出現，就可以用這種方法，去比較行的的比率，從而推算出這企業的估值。

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Q17427：

呀sir 你好 我新手
想請教下5 匯豐 同 3988 中國銀行
現價入可以嗎？

現無股票 想開始月供股票
謝謝

龔成老師：

匯豐（0005）、中行（3988）都只是收息股，增長力不強。匯豐的賺錢能力比過往略有減弱。

這類股不是不可投資，但你預佢股價表面都只是一般，投資目標只是收息。

投資可以，但唔好太集中在銀行業，始終會有行業集中的風險。

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Q17428：

我今年33，如果我只想買入9988、1928、1316、1113這四隻，應該怎樣部署及分配資金。

龔成老師：

阿里巴巴（9988）、金沙（1928）、長實（1113）都是有質素，要留意，阿里現價略高，金沙中短期會弱但長遠無問題，長實中短期都會較弱，同時這是收息股，增長力唔強。

耐世特（1316）質素算是中等。就算投資也不會太多資金。

上述的股，現時你可以分注買入，但就一定要同時留有資金。

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Q17429：

想問下究竟止蝕或溝貨應該係買入價的多少？

龔成老師：

止蝕，最重要是睇企業的本質，如果企業一直都是優質股，只因中短期問題或外圍市況，令股價跌，這反而是一個平的價位。

持貨者不止不應賣出，更應該買入！

只有當企業質素改變，變成無質素，才要止蝕。

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Q17430：

龔成老師：你好，朋友介紹下認識到你的書和facebook 專頁

今年41，每月扣除支出只可儲到$3000，
月供了兩個月的2800 （盈富）現有37股，
00006 （電能實業）19股，繼續進行中。

每月每隻供$500，
今個月加了供1810（小米集團），
1398 （工商銀行），
1928 （金沙中國）。

因為月儲$3000，還利剩下$500想供多一隻股票，老師可按我年齡可再供哪隻股票？

有一手2382（舜光）@$105買入，有一手12（恆地）@$31.85買入，還有一手00006（電能）@$50.35買入。
我以上月供的都是優質股嗎？

我想月供多一隻股票可供哪隻高增長股？
適合我嗎？

如果再節省一點能儲到每月$5000，老師又有什麼可建議我呢？

謝謝老師，不急的，有空才回。

龔成老師：

月供是長期進行先有效果，因此唔需要理這刻的情況，保持進行就得。

以你的年齡，財富仍有增長力，你可以集中供一些平穩增長股，小小潛力股。現時月供及持有的，基本上都是優質股，大致無問題，不過工行（1398）就只是收息股，增長力不強，電能（0006）都是。

你可以考慮加入潛力股，如阿里（9988）、中生製藥（1177）。雖然現價唔算平，但你月供，只要金額不多，長期進行，就可以有效平均買入價，因此都可以進行。

如果想平穩，或當你有一定資金想投資，最好就是投資盈富（2800）。

另外，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17431：

龔成老師 我宜家嘅情況想請教吓你 希望三年內可以有100萬可以讀書進修同留低啲開支錢比屋企人

28歲 月入3萬 每月扣除開支儲8千蚊 有現金25萬 手持
AAPL股票約15萬（分段入手價150-200）
希望龔成老師可以比啲指引

以往一向都淨係識買啲股收息 曾經儲過3988，1398

之前朋友推薦就入手咗啲AAPL一直到宜家

龔成老師：

你28歲，唔需要太保守。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股只能小注。

因此，工行（1398）、中行（3988）等，以你的年齡來說，並不適合。

至於蘋果AAPL，有質素的，有增長力，你可以持有。

但要留意，太集中單一股票，不是正確的投資做法，你應該建立一個更平衡的組合。

之後，你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382），但就要明白波動性比上述會高少少。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17432：

你好，請問如果想長期穩定收息，是否可以入中電(0002)? 點解佢係好的收息股？

龔成老師：

中電（0002）是不差的收息股。

我地買股票就是買企業，企業有錢賺先能夠持續派息，中電業務就是收電費，就算經濟差都有錢賺，最多只是賺少D，佢過往的業務與派息穩定，所以作為收息股，可以。

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Q17433：

龔成sir我想問下，如果恆指成份股有變動(eg. 加入9988 3690 等) 之後，盈富基金會如何反應？佢會沽出被踢出藍籌既股票然後買入新藍籌股嗎？

如果係咁，2800會否因而下跌？9988 3690等會否因此而再升？謝謝

龔成老師：

盈富（2800）會賣出被踢出藍籌既股票，然後買入新藍籌股。

這是一個換股過程，如果盈富買入新藍籌的一刻，這些股升到最高點，之後下跌，這樣盈富都會跌。不過這只是一些中短期因素，我地睇長期就得。

而這些新藍籌，由於盈富到時一定要買，所以理論上股價會升的，但這只是中短期因素，同時市場一早預左這情況。

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Q17434：

你好，想問0006同2800邊個現價比較合理，想入，因用十萬港元炒美股時蝕左8000hkd, 希望能夠部署一下

同埋0006會唔會有利息但係蝕價？見佢跌左好耐

龔成老師：

唔好因過往的賺蝕影響你的投資策略，平常心、理性，是投資好重要的。

盈富（2800）與電能（0006）都合理，盈富有基本增長力，同時由於有50股，因此較平衡。至於電能，收息股，唔好對股價有太大期望。因此，要睇你的投資目標。

現價都合理，相信長線電能唔會賺息蝕價。

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Q17435：

成哥你好，我係你進階同基礎班的學生，今年三月雖然都加大力度入市，但沒有盡入，但我有小小失望。

就係因為我原本係半個月睇一次股價，但經歷今次V型反彈後覺得低位唔成日睇係捕捉唔到，但成日睇又覺得影響生活，對著d虛無縹緲既股價覺得人生失去意義。

我唔知要點算，唔睇又好快錯過，睇又好辛苦。唉

龔成老師：

首先，你要明白無人能捉到大市，我地在3月時，見到市場出現恐慌，加大力度入市，這已是正確的做法，不過大市會唔會再跌，無人知。

就算而家翻轉頭，我都會用之前的方法，加大力度分注入貨，而不是一次過動用所有資金。

如果你後悔無用盡資金，這就是犯了一般散戶會犯的「馬後炮」。所以，我當時都只是加大力度入貨，同時有現金剩，但這已是「當時已有資訊所做的最好分析決定」，因此根本無問題。

我地無人能捉到最底，只是分析平貴，以及用有系統的方法去進行投資。

所以，如果你認為成日睇股價可以捉到最底，這是天真的想法。

我過往做了10年銀行同證券行，見到唔少散戶分分秒秒睇股價，佢地正是輸得最多的一群，根本我地全行都知，但唔會有人講。

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Q17436：

多謝龔sir 回覆。我股票上有分開一筆用作短炒一筆用作長線的，現持有阿里巴巴6手（212入)網易2手（134入）盈富2手（26入）中國水務2000股（6.1時蟹貨）港交所1手（354入）。呢個組合ok 嗎

龔成老師：

組合無問題，上述都是有質素的股，新經濟類雖然有潛力，但風險同時存在，你要控制這部分的資金。

這個組合適合長線持有的。

只要你這刻同時留有一定的現金就得。

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Q17437：

老師，我今日好想特別同你講聲多謝，今日$75.5 沽出比亞迪 （平均 $37-44 供），因你講話他開始貴，雖然長期持有比較正確學你話齋，佢有機會倍升多幾倍，但似終小弟等唔到想食糊先。

小弟要繼續跟你學習點分平與貴！再一次多謝你！！

龔成老師：

好呀！

我會比較建議留部分貨，用「升一倍放一半」的策略。

不過唔緊要，因為你起碼都賺一倍，這是我一向都建議的，一般散戶只會賺10%就賣，而我強調要長線投資，就是希望起碼能睇一倍以上，而這點你都做到。

可以見到你獲得理想回報，實在太好！

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Q17438：

阿sir 想請問你點睇880同2282？咩價啱入？

2282睇你講話有潛力 但之前有新聞首季蝕1.7億 料可撐一年 而家疫情二三波嚟緊 一日未通關都好似未確實到對啲賭場有幾大影響

龔成老師：

澳博控股（0880）有質素，雖然增長力唔算好強，但有新項目會對佢有正面影響。賭業在中短期一定弱，但長遠仍是好好賺的行業，現價合理區中下部，其實有投資價值，可長線。

至於美高梅中國（2282），你預中短期一定弱，但正是這因素，投資價值才出現，但就要耐心持有，等到疫情與經濟好轉至得，因此一定是長線投資。

資金足夠支持的，就算唔夠，仍可以以不同的方式存市場集資。

當然，由於中短期仍有風險，所以投資時都要控制注碼。

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Q17439：

龔成老師本人有100萬現金，3月跌巿時將一半50萬投入股票巿場。之後再有增持。

這個比例是否太大風險。
現手持:

9988(1000)，買入$182
6186(3000)，買入$16
0410(20,000)，買入$3.4
1928(2000)，買入$29
9999(800)，買入$130
6060(1000)，買入$40
6178(5000)，買入$11

由巿向好，有幾隻股賺超過20%，但又係你所講既潛力股，我應該吐現部分，還是繼續持有以上股票

龔成老師：

3月當時是股市的恐慌期，入市是正確的決定。但要留意你持股的質素。

阿里（9988）、中國飛鶴（6186）、金沙（1928）、網易（9999）有質素，基本上無問題，可以持有。

ＳＯＨＯ中國（0410）、眾安（6060）、光大證券（6178），質素中等，持有都可，但就唔建議太多。

我地繼續持有一隻股票與否，不是睇買入價，而是睇企業的質素、前景，以及現價平貴。

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Q17440：

阿sir，我上完五月班學到好多野，thank you~

近排個市又升返，我到底應該等佢落返先入市，定照現價入1手2800，當月供股票咁做好呢？

我現在有
100股 388 （259蚊入）
400股 823 （69蚊入）
1000股 2800 （22.88入）

實戰都係會有卡關位呀，唔該晒你先~

龔成老師：

你現時的持股，可以持有，如果這刻你想加注，唔太建加一些較熱的版塊，而一般的版塊，其實大致仍在合理區，盈富（2800）都在合理區，可以分注投資。

當然，都要睇翻你現金的情況，如果你現金唔多，就唔好心急加，如較多，就可以現時加，但都要同時留有現金。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

0430華爾街日報

*【美國第一季度經濟萎縮4.8%】
新冠疫情蔓延的形勢下，美國第一季度經濟收縮4.8%，這是自上一次經濟衰退以來最嚴重的收縮。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E7%AC%AC%E4%B8%80%E5%AD%A3%E5%BA%A6%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E8%90%8E%E7%BC%A94-8-11588202709

*【美國尚無開放邊境的計畫】
美國國務卿蓬佩奧說，川普政府沒有立即重新開放邊境的計畫。上個月，美國為了減緩冠狀病毒的傳播，而禁止來自歐盟和英國的外國遊客入境。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E5%B0%9A%E6%97%A0%E5%BC%80%E6%94%BE%E8%BE%B9%E5%A2%83%E7%9A%84%E8%AE%A1%E5%88%92-11588203613?mod=article_inline&tesla=y

*【美聯準會承諾採取積極行動支持經濟復甦】
美聯準會表示，冠狀病毒大流行已使美國經濟惡化，該央行承諾將採取積極行動，支持經濟最終復甦。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%BE%8E%E8%81%94%E5%82%A8%E6%89%BF%E8%AF%BA%E9%87%87%E5%8F%96%E7%A7%AF%E6%9E%81%E8%A1%8C%E5%8A%A8%E6%94%AF%E6%8C%81%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%A4%8D%E8%8B%8F-11588202709?mod=article_inline&tesla=y

*【努勤預計美聯準會的信貸安排不會大規模虧損】
美國財長努勤表示，他預計政府將收回其承諾，支援美聯準會緊急貸款計畫的大部分資金，暗示他預計這些貸款不會大規模虧損。
https://cn.wsj.com/articles/%E5%A7%86%E5%8A%AA%E9%92%A6%E9%A2%84%E8%AE%A1%E7%BE%8E%E8%81%94%E5%82%A8%E7%9A%84%E4%BF%A1%E8%B4%B7%E5%AE%89%E6%8E%92%E4%B8%8D%E4%BC%9A%E5%A4%A7%E8%A7%84%E6%A8%A1%E4%BA%8F%E6%8D%9F-11588205110?mod=article_inline&tesla=y

*【吉利德與中方對新冠藥物瑞德西韋的試驗結果不一】
公佈報告顯示，吉利德科學公司的藥物，在治療2019冠狀病毒病的有效性方面結果不一，為這款備受關注的藥物，是否有助亟需治療的患者增添不確定性。
https://cn.wsj.com/articles/%E5%90%89%E5%88%A9%E5%BE%B7%E4%B8%8E%E4%B8%AD%E6%96%B9%E5%AF%B9%E6%96%B0%E5%86%A0%E8%8D%AF%E7%89%A9%E7%91%9E%E5%BE%B7%E8%A5%BF%E9%9F%A6%E7%9A%84%E8%AF%95%E9%AA%8C%E7%BB%93%E6%9E%9C%E4%B8%8D%E4%B8%80-11588203612

*【金正恩不露面符合家族健康保密一貫做法】
作為北韓金氏家族的第三位國家領導人，金正恩已經離開公眾視線超過兩周時間。北韓領導人的健康狀況，是這個孤立政權保守最嚴的秘密之一，也是外國情報機構難以獲取的情報。
https://cn.wsj.com/articles/%E9%87%91%E6%AD%A3%E6%81%A9%E4%B8%8D%E9%9C%B2%E9%9D%A2%E7%AC%A6%E5%90%88%E5%AE%B6%E6%97%8F%E5%81%A5%E5%BA%B7%E4%BF%9D%E5%AF%86%E4%B8%80%E8%B4%AF%E5%81%9A%E6%B3%95-11588134011

*【白宮國內政策委員會主任Joe Grogan將離職】
白宮高級政策顧問Joe Grogan將離職，這是在與新冠病毒大流行作鬥爭之際美國政府進行人事調整的最新跡象。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%99%BD%E5%AE%AB%E5%9B%BD%E5%86%85%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%A7%94%E5%91%98%E4%BC%9A%E4%B8%BB%E4%BB%BBjoe-grogan%E5%B0%86%E7%A6%BB%E8%81%8C-11588207205

*【中國公佈2020年兩會召開時間】
中國公佈了今年全國兩會的新召開時間，現定於5月下旬召開，較原定時間延後兩個半月。這表明中國認為國內新冠疫情已得到充分控制。
https://cn.wsj.com/articles/%E5%85%A8%E5%9C%8B%E4%BA%BA%E5%A4%A7%E6%9C%83%E8%AD%B0%E5%B0%87%E6%96%BC5%E6%9C%8822%E6%97%A5%E5%9C%A8%E5%8C%97%E4%BA%AC%E5%8F%AC%E9%96%8B-11588130111

*【中國與韓國將局部重啟雙方的商務旅行】
韓國宣佈與中國達成協議，將開始為這兩個亞洲鄰國之間的部分商務旅行提供便利，這是北京方面旨在放鬆邊境管制並協助重振因疫情而陷入停擺的經濟活動的首個正式雙邊計畫。
https://cn.wsj.com/articles/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%B8%8E%E9%9F%A9%E5%9B%BD%E5%B0%86%E5%B1%80%E9%83%A8%E9%87%8D%E5%90%AF%E5%8F%8C%E6%96%B9%E7%9A%84%E5%95%86%E5%8A%A1%E6%97%85%E8%A1%8C-11588203011

*【中國國航第一季度虧損6.8億美元】
由於2019冠狀病毒病導致全球和國內旅行幾乎停滯，中國國航第一財季淨虧損人民幣48.1億元；季度收入下降47%至人民幣172.6億元。
https://cn.wsj.com/articles/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E5%9B%BD%E8%88%AA%E7%AC%AC%E4%B8%80%E5%AD%A3%E5%BA%A6%E4%BA%8F%E6%8D%9F6-8%E4%BA%BF%E7%BE%8E%E5%85%83-11588208719?mod=article_inline&tesla=y

*【川普政府認為中國仍有希望履行貿易協定規定的採購目標】
美國高級貿易官員表示，儘管冠狀病毒疫情造成的影響，以及專家對中國能否實現採購目標表示懷疑，但他仍對北京履行與華盛頓達成的貿易協定規定的義務抱有信心。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%89%B9%E6%9C%97%E6%99%AE%E6%94%BF%E5%BA%9C%E8%AE%A4%E4%B8%BA%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BB%8D%E6%9C%89%E5%B8%8C%E6%9C%9B%E5%B1%A5%E8%A1%8C%E8%B4%B8%E6%98%93%E5%8D%8F%E8%AE%AE%E8%A7%84%E5%AE%9A%E7%9A%84%E9%87%87%E8%B4%AD%E7%9B%AE%E6%A0%87-11588203315

*【蔚來汽車從國有實體獲得人民幣70億元資金支持】
陷入困境的上海蔚來汽車，從國有投資者處獲得了人民幣70億元的資金支援，作為交換，該公司同意將部分運營基地設在安徽省省會合肥。
https://cn.wsj.com/articles/%E8%94%9A%E6%9D%A5%E6%B1%BD%E8%BD%A6%E4%BB%8E%E5%9B%BD%E6%9C%89%E5%AE%9E%E4%BD%93%E8%8E%B7%E5%BE%97%E4%BA%BA%E6%B0%91%E5%B8%8170%E4%BA%BF%E5%85%83%E8%B5%84%E9%87%91%E6%94%AF%E6%8C%81-11588204511

*【特斯拉連續第三個財季實現盈利】
特斯拉第一財季調整後每股收益1.24美元，這是特斯拉16年歷史上首次實現連續三個季度盈利。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%89%B9%E6%96%AF%E6%8B%89%E8%BF%9E%E7%BB%AD%E7%AC%AC%E4%B8%89%E4%B8%AA%E8%B4%A2%E5%AD%A3%E5%AE%9E%E7%8E%B0%E7%9B%88%E5%88%A9-11588203910?mod=article_inline&tesla=y

*【特斯拉CFO：車輛儲備訂單“史上最高” 】
特斯拉首席財務官柯克霍恩表示，這家矽谷汽車製造商認為，其訂單上的某些電動汽車聯邦激勵措施到期幾乎沒有影響，本季度結束時儲備訂單達到“有史以來最高”。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%89%B9%E6%96%AF%E6%8B%89cfo%EF%BC%9A%E8%BD%A6%E8%BE%86%E5%82%A8%E5%A4%87%E8%AE%A2%E5%8D%95%E2%80%9C%E5%8F%B2%E4%B8%8A%E6%9C%80%E9%AB%98%E2%80%9D-11588204210?mod=article_inline&tesla=y

*【美國SEC調查瑞幸咖啡的會計醜聞】
據知情人士稱，美國證券交易委員會正在調查瑞幸咖啡披露的該公司部分員工去年涉會計欺詐一事。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%BE%8E%E5%9B%BDsec%E8%B0%83%E6%9F%A5%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%91%9E%E5%B9%B8%E5%92%96%E5%95%A1%E7%9A%84%E4%BC%9A%E8%AE%A1%E4%B8%91%E9%97%BB-11588155911

*【Facebook第一財季強勁增長，股價盤後大漲】
Facebook公佈第一財季強勁增長，儘管受到冠狀病毒大流行的干擾，但居家用戶數量激增，幫助彌補了廣告定價下降的影響。Facebook股價在盤後交易中上漲7%，接近年初水準
https://cn.wsj.com/articles/facebook%E7%AC%AC%E4%B8%80%E8%B4%A2%E5%AD%A3%E5%BC%BA%E5%8A%B2%E5%A2%9E%E9%95%BF%EF%BC%8C%E8%82%A1%E4%BB%B7%E7%9B%98%E5%90%8E%E5%A4%A7%E6%B6%A8-11588204513

*【美國將亞馬遜五個海外網站列入惡名市場名單】
川普政府就智慧財產權問題修理亞馬遜公司，將這家線上零售商的五個海外平臺列入“惡名市場”名單，該名單上的平臺被認為助長了假貨和盜版商品的銷售。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E5%B0%86%E4%BA%9A%E9%A9%AC%E9%80%8A%E4%BA%94%E4%B8%AA%E6%B5%B7%E5%A4%96%E7%BD%91%E7%AB%99%E5%88%97%E5%85%A5%E6%81%B6%E5%90%8D%E5%B8%82%E5%9C%BA%E5%90%8D%E5%8D%95-11588203911

*【租車公司Hertz租賃付款違約，為潛在破產申請做準備】
知情人士透露，Hertz Global Holdings Inc.正準備可能申請破產，此前該租車公司為了在2019冠狀病毒病大流行之際保留現金而未能支付租賃付款。
https://cn.wsj.com/articles/%E7%A7%9F%E8%BD%A6%E5%85%AC%E5%8F%B8hertz%E7%A7%9F%E8%B5%81%E4%BB%98%E6%AC%BE%E8%BF%9D%E7%BA%A6%EF%BC%8C%E4%B8%BA%E6%BD%9C%E5%9C%A8%E7%A0%B4%E4%BA%A7%E7%94%B3%E8%AF%B7%E5%81%9A%E5%87%86%E5%A4%87-11588203611

*【法國財長：法國政府準備在必要時援助空中客車】
法國財政部長勒梅爾在法國電視頻道LCI發表講話稱，法國政府可以幫助空中客車。該公司公佈，受疫情影響，第一財季盈利下降。
https://cn.wsj.com/articles/%E6%B3%95%E5%9B%BD%E8%B4%A2%E9%95%BF%EF%BC%9A%E6%B3%95%E5%9B%BD%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%87%86%E5%A4%87%E5%9C%A8%E5%BF%85%E8%A6%81%E6%97%B6%E6%8F%B4%E5%8A%A9%E7%A9%BA%E4%B8%AD%E5%AE%A2%E8%BD%A6-11588160113

*【受疫情相關封鎖措施影響，京滬高鐵第一季度淨利潤大幅下滑】
京滬高速鐵路表示，第一季度淨利潤大幅下滑，中國為防控新冠肺炎疫情而推出的封鎖措施導致該公司旅客發送量下降。
https://cn.wsj.com/articles/%E5%8F%97%E7%96%AB%E6%83%85%E7%9B%B8%E5%85%B3%E5%B0%81%E9%94%81%E6%8E%AA%E6%96%BD%E5%BD%B1%E5%93%8D%EF%BC%8C%E4%BA%AC%E6%B2%AA%E9%AB%98%E9%93%81%E7%AC%AC%E4%B8%80%E5%AD%A3%E5%BA%A6%E5%87%80%E5%88%A9%E6%B6%A6%E5%A4%A7%E5%B9%85%E4%B8%8B%E6%BB%91-11588157414

*【滙豐貸款損失撥備暗示銀行業前景不妙】
滙豐控股的業務重心在亞洲，所以會比歐美銀行更早一些反映出疫情封鎖帶來的影響，而滙豐第一季度的業績資料是不樂觀的。
https://cn.wsj.com/articles/%E6%B1%87%E4%B8%B0%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E6%8D%9F%E5%A4%B1%E6%8B%A8%E5%A4%87%E6%9A%97%E7%A4%BA%E9%93%B6%E8%A1%8C%E4%B8%9A%E5%89%8D%E6%99%AF%E4%B8%8D%E5%A6%99-11588148707

*【口罩業務為比亞迪帶來意外提振】
比亞迪去年的電動汽車銷量，高於除特斯拉之外的任何其他公司。今年，該公司在銷售其他產品方面也表現突出，特別是醫用口罩
https://cn.wsj.com/articles/%E5%8F%A3%E7%BD%A9%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E4%B8%BA%E6%AF%94%E4%BA%9A%E8%BF%AA%E5%B8%A6%E6%9D%A5%E6%84%8F%E5%A4%96%E6%8F%90%E6%8C%AF-11588139710

*【4月份歐元區企業信心大幅下降】
歐盟委員會稱，4月份經濟景氣指標從94.2暴跌至67.0，這是該指標自1985年開始發佈以來的最大單月降幅。
https://cn.wsj.com/articles/4%E6%9C%88%E4%BB%BD%E6%AC%A7%E5%85%83%E5%8C%BA%E4%BC%81%E4%B8%9A%E4%BF%A1%E5%BF%83%E5%A4%A7%E5%B9%85%E4%B8%8B%E9%99%8D-11588154112

*【三星電子第一財季利潤微降，預計疫情影響或進一步拖累利潤率】
韓國科技巨頭三星電子發佈財報顯示，儘管市場對三星記憶體晶片的計算需求增加，但該公司第一財季淨利潤仍小幅下降。該公司還發佈預警稱，新冠疫情的影響可能會進一步拖累今年餘下時間的利潤率。
https://cn.wsj.com/articles/%E4%B8%89%E6%98%9F%E7%94%B5%E5%AD%90%E7%AC%AC%E4%B8%80%E8%B4%A2%E5%AD%A3%E5%88%A9%E6%B6%A6%E5%BE%AE%E9%99%8D%EF%BC%8C%E9%A2%84%E8%AE%A1%E7%96%AB%E6%83%85%E5%BD%B1%E5%93%8D%E5%B0%86%E8%BF%9B%E4%B8%80%E6%AD%A5%E6%8B%96%E7%B4%AF%E5%88%A9%E6%B6%A6%E7%8E%87-11588126811

內地旅程（上）：行、住篇

高鐵旅程多體驗 樓市拐點似出現

過去兩周在內地走遍大江南北，從廣州出發，然後去了山東一周，滕州、淄博、威海、煙台、青島，很多都是從前只在書本見過的名子，現在都去過，親身感受過，且認識了很多好朋友。好客山東，果然名不虛傳（其實全國各地的朋友都好客氣，感謝萬分）。去完山東又去了大連半天，然後轉回南方，包括久違了的南京，首次去的美麗三江滙流城市寧波，最後一站是最新升級為一線城市的杭州（熱烈祝賀）。

或者整個行程太過緊凑，的確有點勞累，上周筆者在本欄估計美國牛市能維持多久計算中犯了重要錯誤，在此需要澄清（網上版已改）。如假設標指平均每年升20%，盈利增長10%，將每年推高CAPE約3.8倍，而非0.3倍。現在的CAPE約31倍（其實近日再升了點），如再假設今次牛市再升至歷史最高的44倍，時間應為3年多，而非上周所說誇張的40年。最後到底美股牛市將維持多久當然無法準確猜測，我只企圖用敍述式經濟學（Narrative Economics）的框架作推論，刺激大家去思考一下。

第一個驚人新經驗就是飛機航班不單止準點，更有兩次提早起飛，能否繼續下去不知道，但感覺上此進步並非偶然，可能是民航局，加上機場和航空公司努力的成果。旅客在機場花少了時間，可能對免稅店的業務有一點影響吧。如果免稅店商戶在未來上海機場的招標表現比較克制（尤其是經過北京新機場招標的過度競爭後），那對業務長遠的發展還是利好的。

過去兩周成為了高鐵常客，非常感恩，體會到它帶來的方便，絕對有助經濟發展。但筆者有幾個有關高鐵和內地旅遊的觀察和意見。第一個是高鐵站都非常大兼宏偉，譬如寧波站的外形很漂亮，是一隻正當造的梭子蟹。除氣派非凡外，但實際商業價值很低，只有數間快餐店和賣小紀念品的店舖，非常浪費商機。高鐵不是飛機，車站沒有高度限制，為何不可像香港地鐵（未來西九高鐵站也是）般，好好利用大量人流，發展最值錢的綜合性地產項目？

第二個觀察是地方太大（機場有同樣問題），雖有電梯，但對上了年紀的人來說，使用上仍不太方便。在高鐵上很少見到銀髮族，隨着老齡化問題變得更嚴重，此方便性問題將更明顯。

除了成為一名高鐵鐵粉乘客外，筆者亦感恩我並非它的投資者，儘管東部沿岸幹線乘客量很高，但仍非常懷疑票價能否完全彌補營運成本，西部幹線就更難講；若能還息已不錯，更莫論數以萬億計的本金，最有可能是這些債將繼續長青化。

內地投資者已開始醒覺過來，明白某些債券和影子銀行產品的潛在風險，千萬不可輕視中央對去槓桿和打破剛兌的決心。M2增長已跌至歷來最低的9%，總債可能已停在GDP的260%左右，是好的趨勢，對未來重估工行（01398）、建行（00939）等至較高市淨率非常有利。

坐完高鐵，仍需要打車往目的地。最流行的當然是滴滴出行，阿里巴巴和騰訊（00700）都有份投資。其實競爭頗激烈，也有不少人用神州租車，據了解滴滴仍在虧本階段，可能（虧本）太厲害所以仍未上市。在杭州更有吉利汽車（00175）旗下的曹操新能源專車服務，此名字取意於俗語「一說曹操，曹操就到」。另外，吉利這名字亦跟曹操有關，是他的小名。據說，曹操正是吉利老闆李樹福的偶像。內地GPS系統的準確度似乎不是太高，多次在App上叫完車，通完多次電話都未能找到車輛正確位置，最後要放棄。

此旅程馬不停蹄，竟住了8間酒店，幾乎可以寫個點評blog。由最高級超讚的杭州柏悅（粗略估計近半住客在室內都戴住墨鏡，頗有明星或最少網紅範），到一些小城市的賓館都有，深深體會中國之大和發展仍頗不平衡。雖說杭州、青島等為旅遊城市，但感覺上大部分住客都是內地遊客，尤其極少西方遊客。

看過中國旅遊業的報告，過去幾年出境旅遊人數增長強勁，原來入境旅客的增長極慢，在5%以下，如扣除商務客，應該是在倒退。中國有很多值得去遊覽的地方（今次經過，可惜沒空上泰山），但旅遊推廣極失敗，未能扭轉外國遊客對中國的不良印象，包括空氣污染（真的）、環境骯髒（正在改善）和食品安全（希望已解決）等問題。對現代遊客來說，最致命的中國旅遊短板就是不能上Facebook、Instagram、Google、YouTube等網站，它們都成為了比麵包（麵包可用米飯取替，QQ不可做Instagram替代品）更重要的日常必需品。

說實話，筆者對攜程有點死心，早已一統江湖，營運利潤率應可大幅提升，股價應最少站穩在60美元以上。不停被迫拆除綑綁式銷售，被迫入股東航（00670），管理層激勵計劃又太豐厚，結果近日又跌回至47美元。

遠比酒店更重要的當然是住屋房產。習主席在十九大上已說得很清楚，房是用來住的，不是用來炒的；其他人說或可以不理，習主席說，大家必須打醒十二分精神。此行上已聽到不少一線城市房價不濟的故事，例如在上海一套本以為值1500萬元人民幣的房，賣不出，減價100萬仍無人問津。在北京更有故事，某賣家要減價近五成才能賣出。

有朋友更形容一個普遍的中產房屋過剩的情況，一對年輕夫婦，兩口子未來將擁有6套房，因每邊父母已各自有房，更幫孩子都買了一套。筆者再次指出按日本經驗，人口在2010年才見頂，惟房產泡沫早於1990年已經爆破。中國仍在發展階段，情況可能不盡同，但仍極可能房價見頂遠比預計人口見頂的2030年早不少。

從前內地朋友聽到此論點就極度反感和不認同，指控筆者不懂國情，更不接地氣。這次反應已完全不一樣，很多人更相信拐點已出現。大家務必小心融創（01918）、恒大（03333）等升得太誇張的股票。

近日美國10年期國債孳息升穿多人警告的2.4%，是否真的重要難說。中國的債息升得更急，10年期債息在一個月內從3.6%升至3.93%，利率曲線更呈現倒掛，5年債息現為3.97%。去槓桿措施對企業債更不利，不少AA級債券狂跌。如房價真的認真調整，將是雪上加霜。

筆者再次勸告各位小心美國收水所造成的「蝴蝶效應」，無論是無意的還是衝着中國而來的。筆者的判斷仍然是中國和整個亞洲已經歷過亞洲金融風暴，防範工作已做了很多，理應不會出大問題，但小風波是避不了的。更希望小風波成為可攀憂慮之牆的一個台階，有助打造更健康的慢牛。

中環資產持有工行、建行、阿里、騰訊、吉利、攜程、Facebook的財務權益。

我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。

我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。