昨天有則新聞指出，陶朱隱園幾年下來，除了最早作為新聞公關行銷的交易戶之外，沒有任何一戶成交。這真是振奮人心的消息。

很多人說，陶朱隱園每坪800萬元，總價18億，實在貴得沒天理。但就我看來，威京集團是相當有野心的，這種價位的高樓住宅建案，在國際大都會中並非特別稀有。近來紐約中央公園第一排，就有個名為「中央公園塔」，樓高472公尺，共98層樓。其中高樓層的總價，便與陶朱隱園相去不遠，面積約有9000平方呎，換算下來每坪同樣將近300萬新台幣。以紐約都市高樓型豪宅來說，最高成交價約為兩億美金左右。倫敦都市高樓型豪宅的最高價，同樣也約莫兩億英鎊左右。若以國際市場切入思考，陶朱隱園的價格，真沒高到哪裡去。

不過我很高興這樣的建案沒有成交。威京集團很有野心固然是好事。但我真的很好奇，陶朱隱園這樣的螺旋DNA型的造型，加上旋轉型的底盤，以及那隱含「財神退隱」的建案名稱，十足顯示財大氣粗的暴發戶氣質。我真不知道哪個真正的富貴人士，會選擇在信義區的車水馬龍的松勇松高路口，買下一間會跳定點芭蕾的房子，那簡直是讓朋友看笑話用的。

18億元台幣，投資保值肯定是不划算的。我想買這種房子的人，也不會是為了要投資房地產或資產形式轉移。若將此類房子當作奢侈品，作為向他人炫耀的工具，那陶朱隱園透漏的爆發戶氣息，大概也只能交到中國內陸或印度城市的暴發戶朋友。

要彰顯品味。這筆預算，大可在陽明山或其他郊區，購買大片土地，自行整地興建建築，還可修築獨特品味的花園，或任何形式的假山造景。甚至要在台北市都會區這樣搞，也足夠買個足夠大的土地，興建屬於都會區巷弄內的深宅大院。既保有隱私，又能彰顯品味，路經者無一不是對房屋氣勢暗表震驚。

這些花下去也肯定用不盡18億元。剩下的錢花個6.2億元，買個常玉幾個月前才拍出的《八尾金魚》，掛於玄關或梯間。

我想大概是可以取笑購買陶朱隱園的朋友啦。

【估你唔到】唔駛搵地都能KO房屋問題，點解?

其實起幢樓俾有需要嘅人住，真係唔駛好多地，依家啲三、四十層公屋居屋，都係用約1公頃已經住到成1000戶。但政府成日都將「貴細擠」的房屋問題歸咎於「土地短缺」，如果大家睇真啲，在官方所謂1200公頃土地短缺裡面，真正與房屋用途有關的只是230公頃。咁成日話短缺短缺，究竟係短咗喺邊呢?

其實土地需求多少，取決於建屋的 (1) 密度(地積比) 及 (2) 住宅單位面積，你計疏咗、計闊咗，自然佔地需求就會大咗。而我們的《好誠實研究》發現，政府將100萬個未來房屋單位需求換算為所需土地的過程中，原來假設了當中40萬私營房屋單位的平均建築面積為807平方呎，加上統計處預計2026年後平均住戶人數將降至2.7人，政府估算一家人2.7人住成807平方呎的單位，是否符合現實？即使以七成實用率計，這樣的人均居住面積都會比現時為高。

睇完一堆數字，即係話依家嘅房屋用地需求，根本就建基於不現實的假設上。本來人人可以住大啲係件好事，但係政府高估房屋用地、又不立法保障最低人均居住面積，咁就只不過係偽善，借你想住大啲嘅慾望過橋、合理化造地但最後都係分唔到俾你。

政府估算更將總數1670公頃的未來房屋用地需求，設定為公營房屋佔地557公頃、私營則佔地1113公頃。即是說，單位數量只佔四成的私營房屋，所佔土地其實係佔去總房屋用地的67%；以私營單位平均807呎換算，亦可以發現政府其實係假設咗未來起樓都係好「低密度」，係以平均住用地積比2.7倍來建屋，相等於十多層、類似白石角天賦海灣一類的低密度樓盤...... 尤其未來新發展區市中心仲有地積比5至6倍、30幾層高嘅私樓，意味著政府預計另有啲極低密度、3至4層高獨立屋豪宅！

辛辛苦苦搵咁多地返黎，原來差唔多七成係用黎起平均十幾層咁樣的豪宅? 玩sim city都知有問題啦！難怪1,200公頃條數造到咁土地短缺，純粹係一場數字遊戲。

相反，公營房屋單位的平均面積則設定為538呎、平均住用地積比5.4倍，逾三十層的高樓大廈。花費咁多力氣去搵地，原來政府早已設定過千公頃都是起不可負擔嘅私樓豪宅，普通市民就分得500幾公頃，比起買得起私樓嘅人住嘅地積比密度高整整一倍，繼續貴細擠就梗嘅。

所以，解決呢個造數造出黎嘅「土地短缺」，其中一個好辦法就係將公私營房屋用地的發展密度睇齊，已可瞬間解決所謂的230公頃房屋用地短缺。例如按下圖的計算方法，以私樓單位平均700呎、公營房屋平均500呎計算，兩者的地積比均為5倍 (約30層高)，同樣提供100萬個房屋單位就只需1078公頃土地。咁樣嘅話，不單計出黎冇土地短缺，政府只係發展現有進行中嘅房屋計劃，都重有362公頃用地盈餘，足足16個太古城咁大，不用再額外搵地起樓，還有大把「餘地」俾大家住得疏啲鬆啲。

另外，亦可將政府已規劃的1440公頃房屋用地供應，優先興建公屋居屋，減少低密度私樓，所提供的房屋單位數量更隨時可多於100萬個。但係如果啲地俾政府用公私合營同地產商起低密度豪宅，咁就搵幾多地都解決唔到房屋問題啦！

如果你睇得明以上嘅估算謬誤，即係你已經知道咗一個土地真相：房屋用地有否短缺，其實很視乎要興建哪類型的單位、建屋密度和面積；只需在地積比 (3.6 變 5倍) 和建屋面積上略為調整(由807-538呎變為700-500呎)，不單起出來的房屋更切合市民需要和負擔能力，劏房居民可以快快上樓「住大啲」，總體土地需求仲可以相差數百公頃，「鬧地荒」即時變返夠地用。

所以，攪咁大壇土地大辯論，根本問題就係土地需求斷估，完全唔討論一下呢個唔駛搵地去解決房屋問題嘅選項，咁最後搵咗嘅地去咗邊? 大家心中有數。

#呢盤數相當有嫌疑
#有地起私樓無地起公屋居屋
#你有公關我有真相

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🏝️【民間土地公】第二波：個海咁大，填吓無壞?!
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😉《好誠實研究》全文下載
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【＃尋幽探秘：百年水塘的重要根基──大潭水壩】

在興建大潭水塘前，港英政府曾進行過九年的選址工作，目的是為了確認所選地方的石質是否適合進行水壩工程。在大潭水塘建築群中，共有21項法定古蹟，上篇和大家介紹了英式的石橋，而本篇則會以大潭水塘的根基－大潭水壩為主題。

要知道，大潭水塘是數個水塘的統稱，而整個大潭水塘群建成的時間是由1883年橫跨至1917年。首期建造工程歷時5年，興建一座高90呎，長400呎，闊60呎（換算之下即為高24米，長122米以及闊18米）的水壩，而建成後即為大潭上水塘的水壩，令總儲水量提升至薄扶林水塘的4倍（136萬立方米）。

而後來由於人口增長，令到對食水的需求增加，當時的港英政府便通過建構一座混凝土的重力壩從而製造一個儲水量達10萬立方米的水塘，即為1904年建成的大潭上水塘。

而後來的兩個水壩，則是被規劃在大潭篤計劃內的大潭中水塘（1907，儲水量達90萬立方米）以及大潭篤水塘（1917，儲水量達645萬立方米）。而有關大潭篤水壩，其建築結合了現代技術以及傳統英式風格，以花崗作水壩骨料，加以混凝土建造，氣勢甚為磅礡！

"陳育荃（Tindi）是這間慈善機構的創辦人之一，他正處理一批自澳洲購入的無糖零食；一邊在包裝上貼上中文營養標籤，一邊說：「寫清楚入面有幾多碳水化合物，方便病友換算糖份。」他並不是「糖友」，令他對糖尿病瞭如指掌的，是另一創辦人、他的妻子余雁薇（Kammie）。自她16歲確診一型糖尿病，Tindi一直陪伴在側，一同經歷血糖和人生的高低起伏⋯⋯
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「嘩，我很喜歡吃甜食的！」在青年中心工作的Jenny，與年輕人朝夕相對，自然充滿活力。一提起「飲飲食食」，她尤其興奮。「BBQ要搽到整隻雞翼都是蜜糖才好吃、飲奶茶咖啡至少落3包糖、自己可以吃完一整條日式蛋糕……」
不過，已經是7年前的事了。三十歲，正值人生高峰期，她被確診患上糖尿病，一個無法根治、會伴隨一生的慢性疾病。別以為她是少數，全港約70萬名糖尿病人當中，有四分一是在40歲前病發，屬於早發性糖尿病。為何這個「老人病」會盯上年輕人？
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20191229/3YRR3LRYMTXQH2W53CMKEODMNM/

糖尿病人最擔心是血糖「失控」，尤其攝取太多糖或碳水化合物時都會令血糖升得更快更高，但這不等如糖友便要與甜食絕緣。「甜味的來源有很多種，有部份天然和化學代糖，甜得來但不會被人體吸收，糖友亦可以吃。」非牟利團體「糖尿天使」創辦人余雁薇（Kammie）說。
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【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
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【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
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#糖尿病 #胰島素 #日式蛋糕 #慢性疾病 #血糖
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面對嚴峻疫情，世界各地政府對疫苗寄予厚望，冀透過群體免疫阻止武漢肺炎病毒蔓延，但市民對疫苗的信心亦是抗疫一大挑戰，《健康蘋台》帶大家看看疫苗能否為2021帶來曙光。

疫苗的面世速度太快？
武漢肺炎大流行之前，一般疫苗由研發至上市平均需要10年時間，武漢肺炎疫苗一年多便做到，是否太過兒戲？根據歐洲藥品管理局資料，以往疫苗生產的程序依序為：臨床前研究、第一至第三階段臨床研究、監管審核、批准上市至大量生產的程序，各個環節分開進行，單是審批就可用上一年時間，過程冗長。

鑒於今次疫情嚴峻，監管機構很早就為研製武漢肺炎疫苗的藥廠提供科學咨詢，包括如何設計試驗及取得有效數據。研發過程有部分階段重叠，監管機構也採取滾動式審核（rolling review），即藥廠在試驗中途一有數據就開始評審，不必等到完成所有程序，節省時間。另外，藥廠也冒着可能失敗的風險，在第三期臨床研究階段便提前大量生產和簽約銷售，務求疫苗一經通過，可以馬上配送到醫務所，展開大規模接種。


疫苗預防率要打六折？
港府預購的三款疫苗，分別是上海復星醫藥代理、美國輝瑞及德國BioNTech合作的「BNT162b2」，由北京科興控股生物技術公司生產的「CoronaVac」，及英國牛津大學及阿斯利康共同研發的「AZD1222」。根據第三期臨床研究初步數據，三款疫苗的有效率：

「BNT162b2」95%（兩劑疫苗）

「AZD1222」70.4%（兩劑疫苗，不論劑量）；90%（先低劑量；後高劑量）；62.1%（兩劑全劑）

「CoronaVac」未有數據，相信超過50%

感染及傳染病專科醫生林緯遜解釋，疫苗研究的有效率是指預防病發（有病徵的武漢肺炎感染），而不是預防病毒接觸上呼吸道黏膜、在無病徵下複製及釋放病毒。「單純估計打疫苗後是否有機會感染，甚至在沒有病徵下傳播給別人的機會，確實要給有效率打個折扣。」政府專家顧問梁卓偉曾說，將疫苗效用換算做保護身體不受感染的能力要「打個六折」。林醫生指按世衞要求疫苗有效率達50%的標準，「複星疫苗及牛津疫苗就算打個折，保護力相當不錯。」

疫苗的基本原理
武漢肺炎病毒表面有一層包膜，與人類細胞融合便可感染人類。過程中，包膜上伸出的棘突蛋白（spike protein）首先會穿透細胞，猶如一把進入人體細胞的鑰匙，與人類細胞表面的「ACE2受體」結合。三款疫苗的主要功能，都是讓身體辨識病毒樣子，產生針對棘突蛋白的中和抗體（neutralizing antibody），使棘突蛋白失去功能。注射疫苗的常見副作用包括針口痛、肌肉痛、疲倦、腹瀉、頭痛、噁心。


科興滅活疫苗技術最成熟
三款疫苗當中，以科興「CoronaVac」使用的滅活疫苗技術平台往績最好，在季節性流感、小兒麻痹、甲型肝炎疫苗都用過，技術成熟，安全性高。惟林醫生指，滅活疫苗是將整個病毒透過加熱或化學處理殺死後注入體內，激發的免疫反應比較弱，相較其他技術平台，「抗體速度下降得比較快，保護時間較短，因此須添加其他佐劑成份，和施打加強劑補救，不過打幾多針、是否每個季度打，仍是未知之數。」

有人憂慮指滅活疫苗可能誘使免疫系統產生針對病毒其他蛋白的非中和抗體（non neutralizing antibody），導致免疫反應過量，出現抗體依賴增強反應（antibody-dependent enhancement），即從未染病人士接種疫苗後自然感染病毒，體內的非針對性抗體反而有利致病，使病徵更嚴重。林醫生解釋，登革熱疫苗曾出現此情況，故只建議曾染病人士接種登革熱疫苗，不過科興疫苗的臨床前研究有提及沒有此現象，待第三期研究數據可再判斷。事實上，此現象也可能於二次感染或遇上疫苗耐藥性病毒時出現。

復星疫苗產生抗體較精準
復星「BNT162b2」已經在英美展開大規模接種計劃。其mRNA技術是將經基因改造的病毒棘突蛋白核酸段（mRNA）注入身體，指導身體製造無害的棘突蛋白，引起免疫反應產生抗體，日後遇上病毒就能抵抗。林醫生解釋，mRNA技術的優點在於產生的抗體比較精準，因此免疫反應也較強。

不過，這項新技術以往未曾有大規模接種計劃使用過。「這是第一隻商業註冊mRNA疫苗，中長期影響未明，始終臨床研究只有數萬人，當提高接種率至幾千萬人，個別體質不同，罕見問題可能在接種兩個月後才出現。」過去一個月，英美報告數宗過敏反應個案，表徵包括呼吸困難及紅疹，懷疑與疫苗穩定劑成分聚乙二醇有關，當局建議有過敏史人士接種後留院半個鐘觀察。

牛津疫苗採用實驗階段技術
牛津「AZD1222」採用不可複製的黑猩猩腺病毒載體，插入病毒棘突蛋白基因，進入體內主導人體細胞製造對付棘突蛋白的抗體，理論上產生的抗體也較精準。此技術曾用於研發伊波拉疫苗，但停留在實驗階段於非洲控制疫情。不過，牛津在11月的第三階段研究，意外發現研究參加者接種比原劑量低的疫苗後更有效，雖然後來重做實驗證實兩劑疫苗注射全劑最有效，但仍未公佈最新的有效率數據。英國政府已批准當地時間1月4日讓國民接種牛津疫苗，標準劑量為兩劑全劑，建議相隔時間為4至12星期。英媒引述未刊登數據，指第一劑及第二劑相隔時間越長越好，可提升整體抗體水平。另有兩名參加者出現橫貫性脊髓炎，一人證實患多發性硬化症，另一宗原因不明。

疫苗可對付變種病毒？
病毒自爆發以來變種上千次，疫苗如何應付？林醫生解釋，病毒不斷複製自身DNA，過程出錯而發生變異屬無可避免。變異不一定對病毒更有利，純粹時間越長，累積越多變異，有機會出現更厲害的病毒株。早前在英國就發現一種新病毒株傳播能力更強，懷疑其棘突蛋白結構更容易結合人類細胞。林醫生指，針對小量且未必在關鍵位置發生的基因變異，疫苗仍然能夠發揮功效。香港對英國封關至1月10日，「疫苗起碼對大部份病毒株有保護能力，即使不幸感染，相信亦能減低病徵嚴重性。」而新變種病毒株雖然傳播力更強，但暫時未有證據顯示會更加致命。

德國BioNTech藥廠稱如有需要，六星期內可調整疫苗成份，對付變種病毒株。林醫生解釋，mRNA利用人工製造的基因片段，要改變基因組成較容易。相比之下，科興「CoronaVac」使用的滅活疫苗技術，須利用新病毒株去製造另一批疫苗，理論上過程比較繁複。

打完疫苗等於疫情結束？
群體免疫是防疫重要一環，政府預購的疫苗預計2021年足夠供應全港人口，是否六至八成人有抗體就等於疫情結束？林醫生解釋，理論上最理想為八成人同一時段接種疫苗，社區內的群體免疫力才是最高。目前來說，三款疫苗保護時限、加強劑的劑量及相隔時間有待考證，市民在不同時段接受保護，似乎難以估算群體免疫人口。臨床研究亦未覆蓋16歲以下小童，及沒有足夠研究孕婦注射疫苗反應。「還要視乎外國的疫情控制，或多或少會有輸入個案，相信2021年要戴口罩的機會仍然非常大。」

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#疫苗 #醫生 #群體免疫 #變種病毒 #口罩
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| 狗的嗅覺—比人類靈敏十萬倍 靠聞同類屁股判斷是否適合繁殖 狗糞狗口水都可以有性暗示
有養狗的你們，有沒有發現當狗見到同類的時候會聞對方的屁股呢？要知道人的鼻子有500萬個嗅覺受體（olfactory receptor），但狗的鼻子就足足有1.5億個。如果換算成靈敏度，那狗的嗅覺比人類的嗅覺會高出約十萬倍。另外，狗大約三分之一的大腦都用於檢測和識別氣味，而人類僅將大腦的5％來處理嗅覺。

狗的鼻腔內部有一個特殊的結構通向上門牙後面的口腔頂部，稱為犁鼻器官（vomeronasal organ），也稱為傑克森氏器官（Jacobson’s organ）。犁鼻器官的神經直接通向大腦，與鼻子嗅覺組織中的神經不同，犁鼻器官對普通氣味沒有反應，而是專門負責化學訊息通訊。

狗的直腸內部有兩個小囊，稱為肛門腺（anal glands）。它們通過一對微小的開口將化學物質分泌到直腸中。當狗隻排便時，直腸括約肌收縮，腺體會排空並釋放氣味到空氣。每隻狗都有獨特的氣味，狗可以快速確定它們是否曾經見過，從肛門區域發出的香氣正是狗隻識別對方的獨特形式。

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