何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

201028TVBS【十點不一樣】全台房市熱呼呼 知名房仲作家陳泰源入行十年終當天龍人
TVBS原影→https://youtu.be/x41fdbqCcww
TVBS新聞原址→https://news.tvbs.com.tw/life/1407963

全台房市熱呼呼，不僅銀行房貸及土建融貸款餘額創新高，房仲家數和相關從業人員也是歷年最多，有資深房仲就透露，今年業績大幅成長五成，甚至也有房仲，入行十年後也在近期買下人生第一間房。

記者 李頂立 / 攝影 羅士朋 報導……↓

美商ERA不動產資深經理 陳泰源：「我這一種它是兩面採光，兩個座向，所以其實空氣非常的流通。」

來到房仲陳泰源的租屋處，8坪多的室內空間，有廚房、書桌、可塞下洗衣機的陽台，不難看出他對坪效的重視，但明年初可能就要告別這個居所，因為他剛買下人生第一棟房，晉升有殼一族。

同樣是邊間，兩面採光，廁所有開窗的房型，這間位於台北市林森北路的套房，總價約千萬，前一任屋主持有約五年，願意小虧幾十萬脫手，陳泰源貸款跟銀行談到8.5成，自備150萬購入。

美商ERA不動產資深經理 陳泰源：「現在的利率真的是太低了，再加上因為我首購的關係所以貸款成數也有這些相關的優惠，那我每一個月我要繳的本金加利息大概才三萬元，不到三萬元，但是現在的房客月租金大概是兩萬初，等於是說我每一個月我頂多是拿個大概是九千塊上下，我就可以養一個總價價值大約一千萬的房子。」

入行整整10年，房仲也在低利時代出手購屋，9月份六都的買賣移轉棟數合計2.43萬棟，是2016年房地合一稅實施以來的單月新高；另外央行統計，銀行房貸及土建融貸款餘額也續創新高，在在顯示房市正在加溫。

記者 李頂立：「這一波房市熱度其實我們從房仲業者的家數上面也能夠看出來，截至九月底為止，全台灣包含房仲、代銷，不動產經紀業的備查家數高達7052家，這比2015年上一波歷史高點還多了119家；另外我們從不動產經紀業的僱用人數來看，人數也是高達5萬1939人，這個數字同樣創下歷史新高。」

永慶房屋業務協理 郭俊輝：「像這棟剛好是我們這個月剛好有成交，今年有成交四樓，因為它面敦化南路的林蔭，所以它的價格跟保值性也滿好的。」俊輝是資歷11年的房仲，也是敦南分店的業績王，他以自身經營的大安區周遭房市分析，從今年三四月至今成交量和價格齊揚，同樣反應在自身業績上。永慶房屋業務協理 郭俊輝：「自己個人其實今年明顯有成長，我今年成交量也比去年成長大概三成，那成交的業績多了五成左右，那我覺得業績會比較多，主要因為今年有一些高總價的市場熱賣。」

確實近期房仲業為了徵才，薪資福利都很願意開，像永慶房屋推出「先到職再當兵」計畫，新鮮人可以先上班，享有相同的福利制度，當兵期間還可保留職位；而信義房屋則直接鎖定大四學生，祭出實習期間月薪3萬5，期滿後留任再給9萬獎學金方案，職缺今年更增額開出80位。

而這波房市熱度，網路上甚至掀起，「房仲賣得好更勝台積電」的言論。信義房屋招募部執行經理 李宜蓁：「其實這兩個產業很難直接這樣去比較，因為一個是它有一定的專業門檻，以我們的業務工作來講，其實門檻沒這麼高。業務工作都這樣子，你有一定舞台，如果你願意去打拚，其實你是沒有什麼樣的天花板。」

美商ERA不動產資深經理 陳泰源：「一樣的部分只能夠說都是辛苦工作、超時工作，那不一樣的部分是說，台積電的年收入是可預期的，可是房仲有可能你今年的年收入超過台積電，有可能後年就遠遠低於台積電員工的年收入。」

業內人士坦言，即便房市再好也很難月月有大單，而且吃重業務能力未必人人適合，更遑論工時也長，一般人看不到的背後，房仲也有不為人知辛酸。

陳泰源youtube→https://youtu.be/ICq9wGinJzw

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201028tvbs.html

大家週一(0317)晚安! 今晚最新消息...

(一)
1.集中 融資增6.73億達2059.05億 融券減6379張 46萬3281張
2.新台幣兌美元匯價今天收盤升2.9分 達30.352元
3.烏克蘭克里米亞半島，16號舉行公投高達96.77%選民贊成
脫離烏克蘭加入俄羅斯，克里米亞各城市大肆慶祝 克里米亞
總理【阿克瑟諾夫】正式申請克里米亞加入俄羅斯!克里米亞
共和國議會今宣布脫離烏克蘭 申請併入俄羅斯並國有化境內
烏克蘭國家財產
4.路透社:烏克蘭總統下令動員4萬後備軍人 國會已通過這項
命令; 克里米亞將解散境內的烏克蘭軍隊; 國際傳真社報導
俄羅斯國會下院明天將發表聲明 支持克里米亞的公投結果
---克里米亞公投出爐 確定加入俄羅斯,只是,為何亞股意外平靜?
亞股週一漲多跌少,解釋?
---下午2點開盤俄羅斯股市,跳空大漲逾2%;下午四點開盤歐股
開高走穩盤上漲逾0.6%, 今天相關當事國的股市為何都在漲?

(二)
1.中國官方媒體今引述「權威專家」談話稱 大陸網路金融安全
問題引起高層關注 大陸央行對網路金融的態度，將加強監管
2.中國中信銀行A股與H股 上週五重挫逾9% 今週一中國中信銀
重挫逾6% 中國最大網路服務"騰訊"急跌 港騰訊連4黑(含今)
因中國人行(央行)緊急叫停支付寶、騰訊的虛擬信用卡產品
---大陸央行對網路金融加強監管 態度轉變理由?發現啥警訊?
---目前中國網購平台,第三方支付,規模多大?網路金融規模多
驚人?大陸中信銀今續重挫,連跌三天,事件原委?兩岸相關股?
※中信銀行（China CITIC Bank港交所0998 上交601998）
簡稱信行 為中國大陸第七大銀行 總資產17750億人民幣 各項
存款總額13419億元人民幣 本外幣貸款總額10656億民幣
實稅後利潤192.65億人民幣 24000名員工及616間分行
是香港中資金融股的七行五保之一
3.巧合!台灣中信金控(2891)旗下中國信託商銀宣布 推出網路
代收、代付金流服務平台「pockii」主打快速收款輕鬆購物
---台灣中信金控 和 大陸中信銀行 沒關係? 金控股操作?

(三)
1.工研院產業經濟與趨勢研究中心(IEK)看好 今年台灣半導
體 產值可望突破新台幣2兆 將達2兆981億 成長11.1%
---台積電.聯電.矽品 外資今繼續站在買方,半導體股操作?
2.高分子複合材料F-勝悅(1340)以一次雙色雙密度鞋底聞名
F-勝悅表示 歷年下半年皆為出貨旺季 可佔營收比6到6成5
法人估 以前3季EPS 7.18元推算 去年EPS可賺近一個股本
---本週F股業績發表會,哪些F焦點股?人氣股?業績股?操作?
3.航空業者復航(6702)股利出爐 每股配發0.1元現金股息
4.看好4G以及行動電視數位匯流的趨勢 華研(8446)宣布
開設自製專屬手機直播頻道 搶攻市場大餅
5.記憶體製造廠旺宏(2337)董事會今決議 將辦理15億股額
度內增資。

烏克蘭克里米亞半島公投 高達96.77%選民贊成 脫離烏克蘭
加入俄羅斯 整個事件 國際焦點 全在克里米亞檢察總長這位
只有33歲的大美女身上?! 她是誰? 她用美麗化解美俄危機?
美國.歐盟.俄羅斯.烏克蘭之後做法?
---國際評論:若歐美經濟制裁俄羅斯,東歐國家,新興市場
傷害 最大,為何?解釋?
---新興國家分兩種,原料國,非原料出口國,亞洲.台灣也算是
新興國家,烏克蘭危機下衝擊影響?台股?
---亞股中,今天陸股漲幅最大,理由?中國利多?
※陸:新型城鎮 化規劃出爐 建材領漲 相關受惠股?

1.收8700漲12量855 外資+27億
---不怕國際利空,台股站上8700,留下影線,量縮礙事?
本周行情? 台股今擺尾站上8700,誰拉?用意?
---外資今轉買逾27.8億 外資本周買盤恐怕不穩?
期貨.選擇權.台幣.外資借券 訊號?
---金管會主委曾銘宗:克里米亞公投事件對台股影響
很短暫 理由?克里米亞利空,確定出盡?

2.外資德意志:台灣沒有選舉行情!為何這樣說?矛盾處?
櫃買指數再創近四年高,台股若真沒選舉行情,創新高
的櫃買指數又做何解釋? 高盛日前上修台股今年目標
價至9800,又是如何? 今年行情 高盛看好,德意志看壞
投資人相信誰? 之前誰看得準?

3.焦點股
---今拉尾盤股?指標意義? 集中市場本周人氣股?操作?
---外資買盤出現 電子集團股:友達集團 鴻海集團
聯電集團 電子人氣集團股? 操作?
---櫃買指數收146盤高147,再創近四年新高,意義?
本周操作重心仍放在櫃買市場?櫃買人氣股?操作?
---法人季底作帳鎖定業績的中小型股!哪些?操作?
---雖然今天 集中:股王:大立光 櫃買:股后:漢微科
都做休息 但其他高價股1-200 3-400 5-600都再漲
意義? 高價股操作?
---本周題材:三大外資論壇; 大陸百兆光纖工程;
LED照明展; 陸網路三雄帶動 以上四類題材
相關受惠股?指標股? 操作?
---三月營收成長股?哪些?操作?

4.異常股
---友達:五年半以來股價首次贏過群創,友達贏的
理由? 群創股價為何趨弱勢?情況會延續?
---聯發科:為何重挫?外資看衰理由?聯發科未來業績
期待? 聯發科操作?

5.網路開店新行銷手法 賺很大! 手中拿著智慧型手機
只要一靠近 網路店家 馬上"APP推播"啥是APP推播?
推播流程?速度多快?效果如何?哪些好康優惠?網購
開店吸客術越來越聰明! 相關受惠股?操作

6.台灣業者好厲害! 咖啡渣變成咖啡砂,再變黃金!?
運用咖啡渣可以做成衣服,洗髮精,技術運用面向?
國內興櫃股"興采實業4433"股價? 上市櫃紡纖股?

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201028TVBS【十點不一樣】全台房市熱呼呼 知名房仲作家陳泰源入行十年終當天龍人
TVBS原影→https://youtu.be/x41fdbqCcww
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全台房市熱呼呼，不僅銀行房貸及土建融貸款餘額創新高，房仲家數和相關從業人員也是歷年最多，有資深房仲就透露，今年業績大幅成長五成，甚至也有房仲，入行十年後也在近期買下人生第一間房。

記者 李頂立 / 攝影 羅士朋 報導……↓

美商ERA不動產資深經理 陳泰源：「我這一種它是兩面採光，兩個座向，所以其實空氣非常的流通。」

來到房仲陳泰源的租屋處，8坪多的室內空間，有廚房、書桌、可塞下洗衣機的陽台，不難看出他對坪效的重視，但明年初可能就要告別這個居所，因為他剛買下人生第一棟房，晉升有殼一族。

同樣是邊間，兩面採光，廁所有開窗的房型，這間位於台北市林森北路的套房，總價約千萬，前一任屋主持有約五年，願意小虧幾十萬脫手，陳泰源貸款跟銀行談到8.5成，自備150萬購入。

美商ERA不動產資深經理 陳泰源：「現在的利率真的是太低了，再加上因為我首購的關係所以貸款成數也有這些相關的優惠，那我每一個月我要繳的本金加利息大概才三萬元，不到三萬元，但是現在的房客月租金大概是兩萬初，等於是說我每一個月我頂多是拿個大概是九千塊上下，我就可以養一個總價價值大約一千萬的房子。」

入行整整10年，房仲也在低利時代出手購屋，9月份六都的買賣移轉棟數合計2.43萬棟，是2016年房地合一稅實施以來的單月新高；另外央行統計，銀行房貸及土建融貸款餘額也續創新高，在在顯示房市正在加溫。

記者 李頂立：「這一波房市熱度其實我們從房仲業者的家數上面也能夠看出來，截至九月底為止，全台灣包含房仲、代銷，不動產經紀業的備查家數高達7052家，這比2015年上一波歷史高點還多了119家；另外我們從不動產經紀業的僱用人數來看，人數也是高達5萬1939人，這個數字同樣創下歷史新高。」

永慶房屋業務協理 郭俊輝：「像這棟剛好是我們這個月剛好有成交，今年有成交四樓，因為它面敦化南路的林蔭，所以它的價格跟保值性也滿好的。」俊輝是資歷11年的房仲，也是敦南分店的業績王，他以自身經營的大安區周遭房市分析，從今年三四月至今成交量和價格齊揚，同樣反應在自身業績上。永慶房屋業務協理 郭俊輝：「自己個人其實今年明顯有成長，我今年成交量也比去年成長大概三成，那成交的業績多了五成左右，那我覺得業績會比較多，主要因為今年有一些高總價的市場熱賣。」

確實近期房仲業為了徵才，薪資福利都很願意開，像永慶房屋推出「先到職再當兵」計畫，新鮮人可以先上班，享有相同的福利制度，當兵期間還可保留職位；而信義房屋則直接鎖定大四學生，祭出實習期間月薪3萬5，期滿後留任再給9萬獎學金方案，職缺今年更增額開出80位。

而這波房市熱度，網路上甚至掀起，「房仲賣得好更勝台積電」的言論。信義房屋招募部執行經理 李宜蓁：「其實這兩個產業很難直接這樣去比較，因為一個是它有一定的專業門檻，以我們的業務工作來講，其實門檻沒這麼高。業務工作都這樣子，你有一定舞台，如果你願意去打拚，其實你是沒有什麼樣的天花板。」

美商ERA不動產資深經理 陳泰源：「一樣的部分只能夠說都是辛苦工作、超時工作，那不一樣的部分是說，台積電的年收入是可預期的，可是房仲有可能你今年的年收入超過台積電，有可能後年就遠遠低於台積電員工的年收入。」

業內人士坦言，即便房市再好也很難月月有大單，而且吃重業務能力未必人人適合，更遑論工時也長，一般人看不到的背後，房仲也有不為人知辛酸。

陳泰源youtube→https://youtu.be/ICq9wGinJzw

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