何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

想不到蠻多人對「風電」話題還蠻有興趣的，在這裡開一篇之前上課的一些東西，在正文之前必須讓大家了解，大叔我支持核電、也支持綠電，過於政治性的東西就不說了。

1.怎會走風電的路？
這問題很簡單，就是「為了工作為了錢」之外自己還算蠻喜歡風機這個大電風扇的。

2.陸域風電、離岸風電不就都一樣？
其實這會是一個很長的文章，基本上在我還沒進入這個產業前跟大家一樣的反應：「台灣還有在搞風力發電？」實際上是有的！不過有些細節包含了太多政治因素，我只能點到為止，那就是台電在早期沒把陸域風電照顧好。

現今台灣希望能發展的是離岸風電，簡單來說就是在海上建很大一片風機，目前會商轉的一座離岸風電會達到120MW的電力，據說可以提供為數不少的家庭用電，且不只一個風場在建中。

3.風電未來發展
其實目前台灣風電發展得很辛苦，因為我們花的成本真的太高了，會高是過去沒有認真去發展相關人材，都以為水泥弄一弄一根東西裝上去不會倒，電纜承包把電接一接就差不多了，但到了要做離岸才發現馬的我們沒有專業風電運帷人員、沒有專業海上工作船、平台船，所以就變成缺什麼就得急急忙忙去租去訓練，再加上這工作很吃年輕人，動不動就要海事相關要出海、高風險又要爬上爬下，過去幾年的資料都查得到，薪水被壓到低到很離譜！所以原本有意願做風電的人早就都轉職得差不多了。

現在離岸風電感覺都是由國外商主導，並由底下承包來包一些工作有台灣也有國外，所以整體水準還算不差，只是我們把錢都花在租船、訓練人員、買國外材料，都是為了要符合「國際標準」，畢竟我們算是請了國外老師來教我們怎麼弄，為了這標準台灣真的花了不少錢。

台灣要把風電當基載我覺得現階段很難，除非台灣要狂到像台積電那樣一支獨秀，能到很驕傲地能輸出風電人材、海上作業船、電纜舖設等到「專業」且「符合國際標準」，自己還能發展出足夠的風場才有可能。離岸風電我想只能當作急用或備用，減少一點其它電能的負擔。

自己的期望倒是在產業這塊，如果台灣自己開給風電這塊的薪水不錯，一定會有極高的就業機會，不論是倉儲、運輸，甚至是跟風電有關的薪水也不低！

提外話：風電的倉管在104上開四萬一個月以上的薪水，個人覺得這個起薪還不錯！有興趣的也可以查世界最大的風機比台灣的摩天輪還大，不知台灣會不會建。

#必須正直的活著
#每一天問心無愧
#沒什麼好說的
#不貪小便宜
#勿因善小而不為
#勿因惡小而為之

★我在 IBM 公司工作三十一年，不必打卡，喝飲料自己丟錢或簽字，月底結帳，自己給自己打考績，責任與尊嚴養成你成為如是的人。 我在為公司助理人員或在文大推廣中心給企業界上課時，總強調「正直」的重要。

每年我到維也納，我會買一張週票(weekly pass) 花15歐元，它可讓你搭乘地鐵 （U1,2,3,4 etc）、電車、公共汽車，而且他們網路連結驚人，上上下下三種交通工具可讓你走遍維也納的一區到二十一區，無人查你票，但只要逃票被抓，罰則甚重，但顯然無人會這麼做；其馬路上建築氣派宏偉，美麗的路燈乾淨典雅，不像台灣的電線桿，總是因張貼房屋廣告的黏膠，留下坑坑疤疤極盡令人厭惡的痕跡。 一個帝都的百年建設、對都城的保護及永續經營的決心，實在不是一個倉皇、低劣、毫無美感的民族可以理解的。 尊嚴或者莊嚴的意義在小小地方盡現，而最基本的道德在「守法」。

弗瑞德‧考夫曼(Fred Kofman) 在 《清醒的企業》"Conscious Business"一書中亦申如何遵循較高的價值與道德勇氣而正直地做人處事，如何謙虛地從各種角度去看事情真相。人本的價值及重要乃維繫企業、社會、國家之基石。 (Catherine Yen)

由網路節錄下面文章與大家分享：

《當信任瓦解, 社會也就崩潰》 by 莊佩璋

楊蕙如幾年前與信用卡公司鬥智大勝，獲得社會某些人士的稱許，各媒體也封她為「卡神」。楊蕙如最近開了一家網路顧問公司，並頻頻上媒體打知名度。
筆者認為，一個是非不分、道德低落的社會，才會把類似楊蕙如的行為，視為英雄之舉。

在美國，你去商店買東西，事後不論任何理由，都可去退貨還錢。因此，有一些人（一些台灣人和更多的大陸人）過幾天要出席重要宴會，就去「買」一套名牌衣服，穿去赴宴之後，再去退錢。

美國商店還有一樁好康的事：買貴了，可退差價。於是有些人就趁平時不打折但尺寸、顏色較齊全的時候，把貨品買回來，等到大減價的時候，再把收據拿去退差價。 這些人對自己的行為洋洋得意，還到處宣揚自己的聰明，甚至納悶為何眾多的別人那麼「愚蠢」，不會利用這個「漏洞」。

把占人家便宜看成「聰明」，把奸巧看成「能力強」，把挑撥族群看成「和解共生」，真的是價值錯亂了。

從卡神，筆者想到了股神巴菲特。此地許多股友在討論巴菲特的選股標準，往往忽略了他一再強調的：他非常重視一家公司ＣＥＯ的誠信，不夠正派的公司他絕不考慮。

今天你會鑽法律漏洞，明天你掌權了，就會去修改法律，讓自己的違法變合法。這幾年來，我們看了太多這種例子了。

一個像楊蕙如這種心態的人，在記者會上還以稱讚現任雇主的方式，貶損曾拒絕錄用她的人，就不會讓人太奇怪了。

十年前，我帶年僅三歲多的兒子到美國旅行，寄宿親戚家。
親戚拿個全新的兒童汽車安全座椅給我，說：「這裡規定兒童一定要坐汽車安全座椅，這個給你用，因為是借來的，請儘量不要弄髒，我還要還人。」 兩週後，我不再開車，他拿著半新不舊的安全座椅到量販店辦退貨。 店員一聲不吭，錢全數奉還。

親戚得意地對我說：「美國的商店，兩週內都可憑發票退貨，所以我們常來這裡『借』東西。有些大陸人甚至連電視都『借』哩！你說，美國人笨不笨？無條件退貨的漏洞這麼大，他們竟然都不知道！」

隔年，我到日本，在當地做事的台灣朋友招待我，出入都開車。我問：「東京地狹人稠，不是很難停車嗎？」「沒那麼嚴重啦！政府規定要有停車位才准買車，所以車子並不像你想的那麼多。」他說。

「哇！那你有停車位嘍？一定貴得嚇死人對不對？」
「你怎麼跟日本人一樣笨！先租個停車位，等車子掛牌後，再把停車位退掉，不就解決了？」

幾天後，換成日本朋友招待我，待遇淪為兩條腿加地鐵。他客氣地說：「東京養車容易，養停車位難。所以只好委屈你擠地鐵了。」我馬上向他傳授「破解之道」。沒想到他沒有「悟道」的狂喜，只淡然說：「真要鑽漏洞，其實到處都是，比如家母住在鄉下，我把戶籍遷過去再買車就可以了。但是，我實際上就住東京，沒停車位卻買車，左鄰右舍會怎麼看我？開車上班，我怎麼面對同事、上司及正派的人不會這樣做。」

美國商店無條件退貨的機制與日本到處漏洞的法規，都建立在「信任」的基礎上，當「信任」瓦解，社會也會崩潰。

也因此，他們可以容忍政客做錯事，卻不容許政客說謊。

台灣呢？
我們則是「假到真時真亦假」，每個人都虛虛實實，整個社會是在「懷疑」的基礎上運作。但即使已是防弊重於興利，結果還是「敢的拿去」。

中國「信託」的「信用」卡，遭「卡神」套利百餘萬元，社會卻站到「卡神」那一邊。「信託」與「信用」，難道是反諷？想法思維影響行為，而個人行為又可擴及影響企業服務、社會運作。

記得去羅馬搭乘地鐵時，發現有售票機卻沒有驗票機。
當場起了疑惑，到底要如何確認乘客有沒有買票？那這樣地鐵不就鐵定虧錢嘛？ 這是我們的習慣想法，總是想要替自以為的小聰明或貪小便宜尋求應對之道。對於義大利人而言，我們會問這種問題才奇怪。搭車為啥不買票？乘車怎麼可以不買票呢？兩方想法當下有了差異。

如果你真想知道是不是可以不要買票搭車？
可以，的確可以入站搭車，但是你要確保不會被富有正義感又雞婆的義大利人發現，因為他八成會去舉發你。到時候罰款可就是車價的數倍，而且丟臉還丟到國外去，真是賠了夫人又折兵。

建立信任，不容易，卻很重要！當彼此信任度越高，管理就越少。路，走對了，就不怕遙遠。

在紐約，有一次參觀有名的「大都會博物館」。
付了錢，櫃檯給我們一個約 10 圓台幣大小的金屬片門票，有兩條夾子。方便我們別在衣領上。

友人告訴我參觀中途可以隨時出來，如果還要再進去，門票就不用繳回，可以憑原本的門票再進入。確定不再進去參觀，就把門票丟入門口的壓克力玻璃櫃中。

我問：「門票的形式、顏色有每天換嗎？」
朋友回答：「沒有」
「那會不會有人把門票帶回家，過幾天再來呢？或是10人進去只買 5 張門票，其中一人再把門票帶出來給其他人？」
朋友大笑：「只有台灣人會這麼想！美國人想法單純多了，進去就是要買門票，不再進去，就繳回門票。基本上美國人相信大家都是守法的好人，所以門口工作人員很少。」

剎那間讓我覺得很慚愧，我們的防弊多於興利的觀念，鑽漏洞的念頭竟是文化的一部份。

最近幫台積電上課，發現台積電的餐廳跟科學園區的其他廠商一樣，採用外包模式，一樣乾淨整潔明亮。所不同的是餐廳沒有人幫你打菜，要吃什麼一切自己來，發水果的地方貼了一張紙條---- 每人限拿一袋(洗好切好的)。連入口處也很少有人在管，進餐廳自己用識別證刷卡，月底自動從薪水中扣除。
一位台積電副理告訴我：有一位員工被抓到吃飯沒刷卡，第一次警告，第二次就開除。

當彼此信任度越高，管理就越少，彼此方便，成本自然下降，工作也越愉快。相反的彼此猜忌、防範、圍堵、監督。不但降低生產力，工作也被動，不愉快。各位親愛的夥伴..您是否也發現當您和周遭朋友、同事處於信任的環境中，做起事情來都非常的有效率，而且默契十足； 但是，處於猜忌和不諒解的情形下，任何事物都進展的很不順利...... 您了解了這道理。

從現在開始，就將心胸打開，用開放的心情，信任的態度，來對待每一位夥伴；或許剛開始，會發現，吃了很多虧，大家都還是防來防去，那是因為您的夥伴還不習慣您的處世態度。

記得﹕
堅持，對的事情就要堅持。
堅持才能天長地久。
路，走對了，就不怕遙遠。