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書籍創作《遊走泡沫不動產》
供需決定價格 - 財產交易所得
　　
　　
馬哥回應說，剛剛那樣說明我清楚了，那還有呢？看著馬哥很關切這個房價議題，小楊於是接著說，「想聽聽買房子的原因？」，馬哥鈍鈍的回答「可以住的安心，還能留給小孩，房子是自己的，也不需要一直付租金」，小楊繼續說，如果在瑞士這樣回答，瑞士人一定會聽得很疑惑，完全不能理解為什麼買房，馬哥問著，瑞士人為什麼不買房？
　　
其實瑞士的租房率高達七成，自己擁有房產所有權的比例相當少，民眾寧願租房也不願買房，這也跟政府制定的律法有關，瑞士政府針對住房制定一系列律法，像是建商蓋置住宅時需有1/5要作為社會住宅出租，也嚴格訂立房租，禁止房東調漲租金，比如每段時間調查房租，如漲幅超過50%，就會被關切，房東想要拉高租金，就要提供相對應的購屋證明或裝潢單據...等，而買房負擔的稅務也不輕，相對於房租的七成左右，因此租房與買房對於瑞士人來講並無其他差異，反而租房的自由度高些，而且房東因為制度化，對於房客的住房品質也能提高，這就是瑞士政府針對房價制定的法令，讓瑞士人對房子的概念，就是房屋是用來住的，是政府保障的公民的居住權。
　　
而台灣在財產交易所得，則是105年的房地合一稅（15-45%）才算正式啟動，但是房價已被抬高的情況下，房價要怎麼回來，則沒有人知道，其實房屋就是原物料的成品，真正貴的是土地才是，還是喜歡瑞士人的觀點，房子就是用來住的，為了在這個生活圈生活，因此需要一個休息的空間，資本主義是供需由市場決定，而瑞士政府則像是社會資本主義，在保障最基本的公民權益後，才是自由資本市場的空間。
　　
　　
#遊走泡沫不動產
#房價高漲造成社會問題
#投資不動產炒作不動產
#房子就是要來住人的

許多人會問我買房投資的問題，我買房是不會壓縮到我的生活品質為前提。如果買房排擠到其他生活預算，變成屋奴，幫銀行打工20年以上，就得不償失了。因為我買房是自住，不以投資為目的。

舉一個實際的例子來概略說明：假設朋友8年前在三重置產，投入800萬本金，貸款5百萬，年利率2%，期限20年。趕在明年元旦房價合一稅日出之前，也就是今年年底賣掉，開價1500萬，心裡價1400萬。我用最直覺、最簡單的方式和單利來計算。如果要精算，當然要拿出實際的數字。

我們來算一算投資買屋的報酬率是多少？假設夫妻目前所得稅率20%，房地比40%，財產交易所得核實認定為240萬 【(1400-800)*40%=240】，明年報所得稅時有機會為30%。所以房屋的8年獲利為528萬【1400-800-240*0.3=528】，每年獲利率為66萬，投入本金為800萬，每年投報率為8.25%。

表面上看起來還不錯，這是不考慮其他成本費用。如果考慮其他成本：當年買房需付房仲2%仲介費(800*2%=16萬)加契稅(公告6%，算3萬就好)，賣房需付房仲4%仲介費(1400*4%=56萬)，每年的房屋稅加地價稅算1萬好了(8萬)，土地增值稅算10萬好了，成本共93萬。貸款利息第一年10萬，因為還掉本利，所以估算8年利息支出算35萬就好。8年獲利變成400萬，每年獲利50萬，每年投報率為6.25%，也還可以。

這裡才只談到稅和買賣成本和貸款利息，還沒談到裝潢費用，房屋維修費用，每個月的管理費。加上這些全部算80萬就好，8年獲利變成320萬，每年獲利40萬，每年投報率為5%，也還可以。如有額外購買傢具的錢和其他支出，報酬率恐怕不到4.5%吧。以上這些假設數字很有可能低估稅額和費用支出，這時你還會認為買屋投資報酬率高嗎？

每個例子獲利程度不盡相同，至少要考慮到這些因素。時空不同，政策不同，當然會造成不同的結果。以前買房可以獲利，不代表現在也可以獲利，要量力而為。若以投資的觀點來看，買賣房在2年內還外額外負擔奢侈稅。最近房價在相對高點，投資買屋賠錢的機會增加許多。

實際上這個房屋已經委託房仲賣了半年，心裡價1400萬一直無法成交，所以成交價只會往下調。如果今年沒有賣出而適用明年新制，賦稅會更高，投報率會進一步下降。

7%以上投報率的商品很多，只要投資心理素質好和抗壓性夠，投入高收債或股票，長期高獲利率7%是有機會的。道瓊指數過去100年來，年化投資報酬率15%，就是最好的例子。而且台灣房地產歷經最近二十年大多頭，才有如此漲幅，股票和高收債無論在多頭或空頭都有機會。房屋如果自住，長期持有就另當別論了。

151124東森財經 房市回溫+趕年底節稅 十月房貸暴增51億
影片網址→https://youtu.be/2UBZNOUVcVk

民眾上門問房貸，年底前，房市死裡求生，央行最新公布五大公股行庫，10月份房貸金額爆增到新台幣368.95億元，是今年的單月新高，一個月增加51億，月增率16.2%。

記者 陳文婕：年底前房貸激增，為的就是明年房地合一上路前來省稅，尤其像這種老屋，節稅效果最明顯。

記者 陳文婕、何坤原 採訪報導……↓

試算1500萬的房子，持有2年後以1900萬賣出，扣掉土增稅假設50萬，賺了350萬。

年底前用舊制「房地比」計算，350萬乘以20%建物價值，用這70萬去乘以所得級距20%來算，只要繳14萬的稅；但2016年房地合一稅，直接以賺到的350萬，持有2年稅率20%，一次就要繳70萬。

房仲業者：舊制來講，以財產交易所得稅來講它的差異有差，大概五倍以上。

房仲業者 陳泰源 表示：你現在買老舊公寓，建物的殘值已經很低了，將來你賣房子時，甚至建物的殘值是趨近於零。

賣一棟房，不變的是“土增稅”照算，房地合一新制，則是有賺才有課稅，持有6年獲利400萬以下才能免稅。

房仲業者 陳泰源 表示：一定要趕在12/31前，權狀過戶下來，名字要變成買方的才行喔。

省稅效應，讓第四季房市回溫，金管會也推一把。

金管會發言人：降一碼，慢慢讓它回歸市場機制，我相信這是大方向，原本設下不動產收益率門檻，是為了避免壽險資金高價搶商辦大樓，如今金管會鬆手，從2.805%降1碼，代表保險業出價空間可多出10%，有望帶動商辦市場回溫。

就怕一棒打趴房市，影響經濟動能，政策放寬，在房市冷天裡要吹出暖風。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/113348360

140327非凡 北市調路段率 影響6.6萬戶 漲幅9％
影片網址→http://youtu.be/3-J6r5GZi98

感謝記者 陳盈卉 的採訪，通北街之所以路段率漲幅驚人，最主要的原因是那裡多了一個建案《富邦-九莊》，在《九莊》交屋以前，通北街一帶的房價平均都落在40～50萬之間，後來因為豪宅《九莊》出現後，實價登錄一戶總價破3億，單價都落在130～150萬之間，過去乏人問津的通北街，突然詢問度熱了起來，卻也大幅調高了當地房屋稅，不知倒是該笑還是該哭呢？

以下是新聞報導......↓
米白色莊園，柵欄前有綠色植栽，警衛戒備森嚴，就是因為這只有9戶九棟坐落在大直通北街，成交總價衝破三億元的豪宅透天厝，讓三年一調的路段率修正為150％。

房仲業者 陳泰源 表示：出來的實價登錄平均單價高達130～140～150都有，那是通北街旁邊一坪40～50萬的一倍以上，所以是因為這樣的關係大幅調高他的路段率。

一棟200坪起跳的透天厝，去年房屋稅大約是4萬4千元，路段率調整到150％之後，今年要繳交的房屋稅要增加2萬3千元，達到6萬五千元。

記者 陳盈卉：因為這個透天豪宅的出現讓通北街的路段率調漲五成，也讓未來在同一個區域裡頭出現的新成屋，房屋稅增加一倍。

北安路30坪的中古公寓房屋稅大約5000元，再扣掉折舊，但同坪數的房子如果是今年7月請領使用執照的新成屋，房屋構造標準單價翻倍，再加上路段率的調整，房屋稅可能衝破萬元大關，與周邊的中古屋價差一倍。

除了大直，台北市這次公布99條路段稅率調整，以捷運周邊重劃區，以及特色商圈為此次調高的重點，還包括信義計畫區、內科、南港經貿園區與永康商圈，共6.6萬戶房屋受到影響，平均調幅也達到9％。

包括房屋稅、契稅和財產交易所得稅等等稅額的增加，估計增加稅收1.3億元，只是對小市民來說，三年一條的路段率距離賦稅公平，恐怕還有好長一段路要走。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73379666