螞蟻金服被整改時，旗下的花唄被指責為可能釀成下一個金融海嘯的因子，理由是把債權打包為 ABS 賣出來謀求加速擴張，堆疊債務槓桿。

這樣的說法我當時是懷疑的，因為這類後支付違約率比傳統金融小額貸款來得低。但共產黨的做法當時卻獲得不只是中國境內的讚聲，連台灣、外媒，都有類似的「中國要避免次貸風暴 2.0 的產生」之言論。

這麼佛？

道理我都明白，但我就好奇那其他的 BNPL 公司，如 Affirm, Klarna, Square 要併的 Afterpay、或是電商自營如 Zalando, 蝦皮，族繁不及備載，如雨後春筍般冒出的後支付企業，怎麼相關的質疑就幾乎看不見？他們之中許多也是在做一樣的貸款仲介生意，把債權從賣家身上轉至第三方銀行，賺取媒合費用，實際未必參與放貸，部分也有在做金融工程去包 ABS 來賣，他們怎麼就不擔心違約連環炸的問題，背後的監管議題怎麼沒多少討論聲量？

一部分可能就是違約率並沒有到很高，再來我想了想，覺得花唄就是生錯地方。跟騰訊、阿里、好未來等一樣，雖然或多或少有受益於中國市場本身，但審判日來臨時，就直接幹黏牆。總覺得中國的歷史自千年以前就不停地重複，改革派常遭到保皇派的無情摜殺，不停循環。

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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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許多投資人均有投資中國的相關標的，但是對於中國商品的名詞，往往是囫圇吞棗、一知半解，特別是『國企』兩個字，在投資市場上普遍被誤解，以為都是國家企業的意思，今天就來徹底的分析何謂國企的意思。
　
#國企股
國企股的全名為『恒生中國企業指數』，主要是衡量中國企業在香港掛牌中，主要的權值股(50大)，有種中國企業在港掛牌的0050意味，因此國企股的意思並非國家企業，『國』的意思僅是代表該國的簡稱，就像是美企、台企、歐企一樣的意思。如維基百科的介紹所述，具有官方色彩的占比目前為37%、民間企業為63%。因此國企股的定義，並不是國家企業股票，而是中國企業股票，這一點可能會有許多人誤解。
　
#央企
中國官方所持有，且最不可動搖的企業，其實叫做『央企』，全名為中央企業，因為在中國來說，中央的概念才是最高領導階層，因此他們最具代表中央的電視台叫做央視。所以之前有說華融高層貪官，包養了100的小老婆，說什麼華融快倒了，我當時就說不會倒，原因就在於華融是央企。
　
#國企
國企的定義是比較廣泛的概念，國企事實上包含中央企業與地方企業，近期瘋狂違約的那些烙賽的公司，基本上都是屬於地方國企的範疇。這些企業之多，維基百科一頁也講不完，所以不要再把地方國企、跟中央企業的概念混合在一起，而且地方國企倒掉是中國的日常，不要再天真的以為地方國企=中國國家保護，100%不會倒，這種觀念代表不理解中國境內的遊戲規則。

此外、中國地方企業的騙局一大堆，這些誇張的騙局上網查隨便都一大堆，誆稱擁有什麼神奇的技術，地方政府就拿錢出來扶植，希望可以超越其他地方政府，獲得中央的關愛，最後烙賽的故事一大堆。尤甚者，還有人可以用一樣的故事，到許多不同的省份詐騙，一個省騙完之後換下一個省騙。因此近期債務違約的『國企』，投資人會看到前面會冠上地名，代表這是地方企業，這些企業倒掉是中國的日常，不要持續被媒體嚇到，好像中國要倒了一樣。(我不是同路人不要追殺我)
　
#政策性金融債
在台灣有一個資產龐大的ETF叫做中國政策性金融債，這個東西基本上都是壽險買走了，散戶有買的我看是微乎其微。為什麼壽險敢狂買幾百億在中國政策性金融債？中國不是很危險快倒了嗎？

政策性金融債是由『中央』統籌由三大政策性銀行(直接屬於財政部)：國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行，主要是透過這三大央企的擔保籌資，再貸款給下一級的銀行，以提供銀行的流動性、與資金來源，可解決中小銀行籌資困難的問題。

因此為什麼沒人敢戰政策性金融債？還是人民幣計價喔，感覺超級危險喔，因為如果有人說這個超危險，他可能還要再去念一點書。
　
中國地方國企的企業違約，只要冠上北京XX國企又倒了，吃瓜鄉民就會開始狂吠，然後新聞流量就進來了。因此即便美國爸爸的高收益債違約率更高，也沒有媒體報導、也沒有新聞流量，即便投資美國高收益債長期也是獲得不錯的報酬。(再說一次我不是同路人不要追殺我)
　
#投資與聽故事需要分開
因此網路上有很多善心人士，提醒中國債務很危險的人，基本上都是紙上談兵，隨便看幾個報告，自己也沒投資過，就開始大吹特吹中國債市問題。事實上只是自曝其短
　
這個文章並不是要說中國很棒，或者是美國很爛 (更不是說我是同路人)只是就投資的現實面去分享一些觀念。事實上債券違約只是債券投資的日常，長期而言都不會影響整個債券指數的走勢。我只是想告訴大家，投資歸投資，說書歸說書，網路上大多數的投資訊息，對你的投資都沒有幫助。投資人最好的方法，還是長期投資，少看一些天橋下說書的投資，雖然故事很精采，但是對你的投資並沒有幫助。