何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

對於全球股市各主要區塊，可以使用美國掛牌的低成本ETF進行投資，也可以透過國內業者代銷的高成本境外基金來投資。兩者長期投資的成果如何，本文進行比較。

這三大區塊的股票市場。指數化投資工具分別以投資美國股市的Vanguard Total Stock Market ETF(美股代號:VTI)、投資歐洲已開發股市的Vanguard FTSE Europe ETF(美股代號:VGK)與投資全球新興市場股市的Vanguard FTSE Emerging Markets ETF(美股代號:VWO)為範例。

(Vanguard FTSE Pacific ETF (美股代號:VPL)未納入比較。因為VPL同時投資日本跟紐澳。境外基金較少如此投資。)

與指數化投資工具進行比較的，是在台灣販售，投資各地區大型均衡股的境外基金。

比較時間為終止於2020年12月31日的十年期間。

這些比較表有些重要特性。

第一，這是十年期間仍存活在市面上的基金的比較表。

假如一樣看美國、歐洲與新興市場這三個地區的股票型境外基金，但年限換成一年期，那基金數量會多很多，高達五六十支以上的基金。

隨著時間經過，表現不好的基金規模縮小被清算，或是國內業者不願繼續代理，退出市場。時間拉長，存活的基金會愈來愈少。

所以，上述的比較表容易讓人以為選到勝出的基金很容易。

譬如新興市場基金列表，就是23支基金，有9支勝過市場。好像很容易選到。

不。當初在十年剛開始的時候，可能是有60支新興市場基金。你如何判斷與選出未來十年會勝出的那幾支基金呢?

上述列表也會讓人低估指數化投資的勝出幅度。譬如新興市場指數化投資工具，十年績效排名，是23支基金中的第10名。其實是存活基金中的第10名。

假如納入那些消失與被合併的基金，排名可能像是60支基金中，排名第10這種成果。

第二，市場報酬決定投資成果的”基調”。

譬如美國股市過去十年有13%的年化報酬，表格中的美國股市基金，長期年化報酬就是九趴到十幾趴之間。

譬如歐洲股市的年化報酬近於6%。歐洲股市基金的年化報酬就是3-9%之間。

主動投資的報酬，就是圍繞在市場報酬附近。

這可以用來破解一個常見的迷思。

有一種批評說，指數化投資假如遇到市場長期表現不好就慘了。

的確是這樣。因為指數化投資就是拿市場報酬。指數化投資無法避免市場風險(註)。

但這種批評有種言下之意就是，”做主動投資，假如市場報酬不好，我還是有機會拿到很好的報酬。”

這就是對市場與投資的不瞭解了。

主動選股仍然無法避免市場風險。

你在台灣股市選股投資，台股的報酬會很大部分決定你拿到怎樣的長期成果。

你在美國股市選股投資，美國股市的市場報酬也會跟你的投資成果有很大的關係。

這就像一個調酒師做一杯調酒，主要的酒水成分，80%就是來自某一瓶威士忌。

那麼這瓶威士忌的風味，會很大部分決定這杯調酒的口味。

假如有一位調酒師說，"我調出的酒的風味，跟主成分的味道無關。"

恐怕大家會覺得他怪怪的。

現在市場上卻有很多選股者說，”我主動選股的成果，跟這個股市的報酬沒有很大關係。市場報酬差，我可以報酬超好。”

卻有很多人點頭稱是。

不要讓自己無法接受市場風險的想法，轉化成荒謬的投資迷思。

主動投資，一樣躲不過市場風險。

最後一點，這個表格是”專業選股”的成果。

這些看起來沒有生命的表格，其實裡面每一支主動型基金，都有一位全職的專業經理人，利用分析師的資訊，每天努力不懈的研究著股票。

結果大多落後指數。

很多人把主動投資講得太容易。以為自己拿些業餘的時間研究股票，就有機會勝過大盤。

沒錯，是有機會。只是這個機會恐怕比你想像中低非常多。

請注意，專業選股，也大多會落後指數。

有人似乎覺得真實世界很可怕，工作很難賺錢，專心研究這些沒有情緒的營收數字與財務報表，過著隱士般的研究生活，就可以在金融市場賺大錢。

一段時間之後，他很可能也會發現，金融市場也是一個很可怕，很殘酷的地方。

不要花費自己寶貴的人生，去嘗試專業人士也難以達成的成果。不要花大錢請專業主動經理人操盤，拿到落後市場的成果。

指數化投資，不是無腦投資，是明智投資人的聰明選擇。

完整表格與討論，可見今天文章:
https://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2021/04/comparison-of-etf-and-off-shore-mutual.html

■【2021年科技投資趨勢？科技股還能一飛衝天嗎？】
#科技觀察 #採訪筆記 #投資趨勢
📍完整文章好讀網誌版▶https://pse.is/3c733z 　　
　　
2020年對於許多投資人說，是充滿驚奇的一年，經過疫情衝擊後，台股扎實上演V型反轉，2/5封關日在台積電領軍，半導體護國群山發威下，收紅收在15802點。　　
　　
如果算一算每位股民的平均荷包，大概都賺了百萬之多，你賺到多少錢呢？📈📈　　

不過統計歸統計，實際上不可能所有人都賺錢，絕對是有人賺有人賠，就看你有沒有投資眼光，是否押對寶，因此知道趨勢很重要，找到好的公司、有潛力的標的，#抓對產業向上趨勢，跟著乘風破浪不是夢，　　
　　
這周廣播節目《科技領航家》就特別請到復華投信 #王萬里副總 來聊到底2021年有哪些重點科技股投資趨勢，晶圓代工、面板、DRAM、電動車都漲翻天了，#還能再漲嗎？　　
　　
說真的，金鼠年，不少身邊朋友看行情是既樂觀又害怕，從美國大力實施QE後，資金行情讓台股萬馬奔騰，　　
　　
#但也有不少專家擔心這是泡沫，「價值型投資大師」之稱的資產管理機構GMO創辦人葛拉漢（Jeremy Grantham）最近就警告，美國股市原已處於「史詩級泡沫」之中，拜登的經濟復甦計劃，將推動泡沫達到更加危險的新高度，　　
　　
而美國銀行 (BofA) 的賣方指標顯示，華爾街分析師的看多情緒，已達到自 2007 年 8 月金融海嘯前夕以來從未出現過的「危險高點」。

🤔#美股這波真的是大泡沫嗎？會在數月內破滅嗎？我們會不會農曆年後面臨一夕變調的局面？　　
　　
萬里副總在錄音間笑笑回應我，「頂多回檔，但不至於泡沫。」　　
　　
🤔#怎麼能這麼樂觀？　　
　　
萬里副總分析，首先要了解泡沫的形成，是伴隨著「#夢想」，所以催生泡沫，就是我們所謂的「本夢比」，　　
　　
但看一下現在的情勢，特別是美國財報周結束後，目前龍頭股，像是尖牙股(FAANG)，包括臉書、亞馬遜、蘋果、Neflix、谷歌財報都很亮眼，目前本益比大約30倍左右，且有實際獲利。　　
　　
而觀察為何這些尖牙股能財報亮眼，其實是有堅實的科技趨勢支撐：#WFH帶動強大的包含家庭和企業數位轉型熱潮，　　　
　　
舉例來說，微軟第二季財報顯示雲端伺服器相關業績成長五成，超越原本市場預期，就是因為疫情衍生的遠端辦公、5G、電動車等等，都催生雲端伺服器需求。　　
　　
另一方面，雖然許多人都覺得特斯拉去年股價漲七倍，本益比高達破千，真的很貴，但若觀察各國政府訂定燃油車落日條款，以後鐵定都要換成電動車，　　
　　
依照目前電動車滲透率只有2%情況來看，未來成長規模仍非常驚人，相比之下，現在就不算太貴了。　　
　　
而這樣的整體科技趨勢翻轉，回到台灣來看，也帶動了包括晶圓代工、面板、DRAM產業在2021年持續暢旺，不僅晶圓代工產能吃緊，面板也在供給減少(三星退出LCD面板)需求增加，以及記憶體需求大幅增加下，#一同迎接這波新科技革命帶來的正向上漲趨勢。　　
　　
我開玩笑問副總，看樣子這波科技轉換的動能真的很強，有點類似當初電腦剛問世時帶來的時代革命，科技股搭著趨勢浪潮會往前衝，#該不會現在投資科技股或科技趨勢基金會比其他標的更穩健安全吧？　　
　　　
副總笑著說，沒錯。而副總自己曾任職於英特爾，從科技宅宅變成外資金童，現在旗下部門掌管全球、區域股票型基金、平衡型基金、海外產業股票型基金，　　
　　
其中 #全球大趨勢基金一年報酬率超過五成，十年報酬率更高達216%，因此對於短期、長期投資策略布局都很擅長，而即便手下有如此多基金，他最看好投資科技趨勢相關，最穩最安全。👏　　
　　
🤔布局2021年科技產業投資，建議的投資工具或方法？　　
　　
副總列出三點提供參考：　　
　　
1.#看長不看短：　　
　　
#長期關注、擁抱它，順著趨勢走。投資科技趨勢相關標的，一定要看長不看短，因為科技趨勢都是一整波的，一定要挑到好標的好抱緊抱滿，才能跟著浪潮往上奔騰。　　
　　
2.#先參與其中：　　
　　
很多人覺得科技股貴，所以不敢進場，副總建議，可以先少少買，起碼參與其中，了解結構與成長動能，去確認是長期不改變的大趨勢，等到跌時，再大力加碼。簡單來說，就是 #分批佈局。　　
　　
3.#交給專業：　　
　　
若工作忙碌者，建議考慮投資安全性較高且能夠省去自己研究、操作的基金，畢竟投資還是要投自己懂得，如果沒時間做功課，還是交給專業的來吧。挑基金的準則，除了看主題，也可以從排名來挑選。　　
　　
🎙更多內容歡迎收聽本集節目➤
https://user72908.psee.io/3crsc9　
　　
**以上為個人研究，非任何形式之投資建議，投資前請獨立思考、審慎評估。　　
　　
✨若想查詢更多基金相關資料，歡迎參考復華投信官網：http://bit.ly/3q1Bhw0　　　
復華金管家：投資人生一定要加的朋友　　
　　
--
🎧 楚文的廣播Podcast節目|#科技領航家
✨ 聚焦科技趨勢話題 科技人懂理財 科技人職場衝
IC 之音 FM97.5
首播 每周二18:30-19:00、重播 每周三 08:15-08:45

股票分析師在電視和報告上講得頭頭是道，他們的建議到底值不值得照做？分析師推薦的股票真的比較會漲嗎？

這支影片分享的研究就是在分析股票分析師們的推薦標的依據是什麼，以及各國股票分析師的表現又是如何。台灣股票分析師排名又落在哪裡呢？

影片重點：
00:00 開場
00:07 各國分析師的報酬率研究結果
01:56 部分國家分析師表現較好的可能原因
03:49 分析師存在的價值
04:39 台灣跟美國的分析環境差別

📺 訂閱頻道看更多投資影片：https://www.youtube.com/channel/UCIBeH-s9UqWnWMUyqBGNqdA?sub_confirmation=1

---

關於威宇：
Facebook：http://bit.ly/fb_wylin
Instagram：https://www.instagram.com/wylin.tw/
網誌：https://wylin.tw/
財報狗：http://bit.ly/yt_statementdog

關於阿堯：
Facebook：http://bit.ly/fb_yao
網誌：http://bit.ly/blogs_yao