❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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《美國買房記》

自從在美國找到正職工作之後
Grace最大的心願就是買間房
沒想到也拖了一年多才簽下一間預售屋
正式變成美國的準居民
中間的曲折離奇要分享一下
讓後來人不會走我走過的冤枉路😅

⚠️以下文章是以美國中型富裕州第三大城市當基準
⚠️美國太大 各區房市走勢差異多 沒有絕對標準

Grace 在當研究生的時候
就有去銀行問過房貸的申請原則
當初Grace得到一個血淋淋的答案
「凡非美國居民，自備款需達到50%
並且在美國有穩定收入來源、銀行才會核貸」
Grace 口袋當然沒有那麼多錢
研究助理的收入也遠遠不及低標
也就乖乖地先租屋再說

後來剛開始當正職老師時
跟新婚的先生提起買房的念頭
他冷冷地回我
「你要看看你現在信用分數多少」

原來在美國買房不是高興就可以看房
要先去銀行或是金融機構
評估你的收入、頭期款、信用史等等
開立pre qualified 文件
證明經過該機構評估後
這個人(或夫妻）可以貸款的上限大概是多少
再從這個預算去挑房子
大牌一點的房仲沒有看到此文件
他根本不會帶你去看房

一般的情形
即使你看上了某間房子
沒有此文件屋主也不會接受你的出價
以免之後跑貸款流程失敗
屋主賣屋徒然被你拖了一個月以上的時間

Grace剛工作時因為在美國信用史太短
連信用卡都辦不下來
所以信用分數很低
後來聽了別人的建議
「去借錢來把信用評分拉高」

原來以台灣人的思維
會認為沒有欠款的人是最會理財的
但是在資本主義大國
有借有還的人才是最有信用的
還得很快的更是大戶

既然正規的信用卡辦不下來
Grace跑去買了一輛年份很新的二手車
然後每期還款都還得比該月應付款多
就這樣信用數字在我買車後暴增50點
隨後每一兩個月又慢慢增加3-5點

Grace還去辦了一兩張商店的聯名卡
這些卡都是信用額度很低
但是能幫你增加名下帳戶數目的
Grace 都是刷卡然後當月繳大部份或繳清

不久之後Grace會開始收到信用卡的廣告
Grace的信用分數也升到750（良好）左右
再加上湊到了頭期款
我跟先生就開始看房子
沒想到沒多久新冠肺炎就開始蔓延

Grace以前在台灣在房地產業界打滾很多年
自認為對他們的手法大概都清楚
又歷經過SARS 房市大起大落的傳奇
所以從疫情開始在美國發燒後
Grace就在等著低點買進

沒想到總統川普決定把利率歸零
讓原本動輒4-6%的房貸降到3%左右
雖然疫情在美國越來越嚴重
房市卻越燒越火

疫情蔓延後 很多人WFH就搬回外州的家
照理說大城市房價會崩盤吧？
沒想到去年全美大城市房價平均比前年高出7%
當時也住在城市的Grace 等著崩盤
換來的卻是房仲告訴我整體市場大缺房
看中的房子也老是一夜被買走
才知道市場不是我想的那樣

後來經過一番評估
發現二手屋的價格跟新屋差異很小
再加上新屋可以客製化省下改裝費用
我跟先生於是轉戰預售屋

美國的房子大部份是木造屋蓋得很快
如果是用建商的模板沒有大改
平均六個月就可以完工
Grace 去年十一月時訂的房子有地下室
所以需要八個月來蓋
但是跟台灣比起來也夠快了吧？

在美國下訂預售屋只要付總價1%
然後在交屋前兩個月開始申辦房貸即可
*所以如果你是買新成/中古屋
成交到交屋也大概要兩個月的時間

至於房貸%數是按照：
你的信用分數、頭期款佔比例、月收入去決定
如果頭期款有總價的20%
一般來說核下來的利率會較低

美國的房子的特點還有
坪數是照屋內有空調屏蔽的空間才計算
所以房子的大車庫、大陽台、大後院、大甲板
建商也會蓋給你
但是計算總坪數時不涵蓋這些部份
如果計算上述的空間每個房子都會多30坪以上
所以很多美國人蓋房子或改建時
加蓋陽光屋、儲藏室、無空調地下室等空間
因為報屋稅時這些區域不用算

總之我們一家人都很興奮
終於可以脫離45坪的小出租宅
搬到每個人一分間房還有剩兩間的獨棟屋生活

附上的前兩張照片裡是Grace 訂下預售屋的基地
可以從窗戶眺望遠山 跟鄰居隔著舒服的棟距
這樣的景觀應該在家裡也能放鬆身心
社區也有個游泳池
讓孩子暑假能夠活動活動筋骨
未來房屋落成後
Grace的美國夢成就又解鎖一項!

*後面兩張是上個月聖誕節🎄迎接到非常浪漫的銀色聖誕跟聖誕大餐（圖中房子非Grace買的房子）
*美國房地產以平方公尺sqft計算，文中為讀者理解方便，以台灣慣用的『坪』說明。

大約是從反送中開始，「你的歲月靜好，不過是有人為你負重前行」這句話幾乎隔幾天就會在臉書牆上看到。這兩天我才瞭解上個星期我們處在什麼樣的危險中，而這個危險還沒有確定消失。Fed 這幾天在努力解決問題，而且還被大家說在印鈔票救股市。

NY Fed 在星期四跟星期五兩個大動作，星期四他們在盤中透過 repo 市場注入 $101.3 bn 卻在拉起指數之後不到半個小時就看著 DJIA 一路下滑，最後創下史上第四高單日跌幅，被當成是救市失敗。星期五接著提出了 $37 billion 的 Treasury 購買計畫，也被當作是新的不叫 QE 的 QE。NY Fed 的確是在挽救市場，不過他們想要救的是債券市場，不是股市。

上個星期台灣的債券交易員也發現了美國的 Treasury 的流動性消失了，尤其是長期債券的部分，這對金融市場來說是災難性的。當星期一股市熔斷，Dow Jones 首次破歷史記錄下跌兩千點以上時，就發生了股市、債市、黃金、石油齊跌的現象。石油下跌並不奇怪，除了沙烏地阿拉伯跟俄國之間的角力之外，在經濟前景不看好的預期下對能源的需求本來就會降低，低油價傷害了石油出口國家及某些國家的石油產業，但是對於石油進口國來說並不是壞事。黃金的走勢本來也就不是那麼的守規矩，所以先不管它。我當下的反應是大家可能就是不想持有金融資產，所以股債齊跌，事後才知道情況更為複雜。雖然美國公債的殖利率在更前一個星期達到新低點，但是上個星期卻發生想要獲利了結的人賣不掉，想要買的人卻看到價格比自己以為的要差的多以致於不願意買。bid-ask spread 大到不像是 Treasury 應該有的水準，流動性忽然乾涸掉了。

先說這個事情的影響。在美元計價的世界裡，美國的 Treasury 一向擁有無風險資產的地位，而且具有相當好的流動性，即便是 off-the-run 的債券也不例外 (註一)。全世界大約只有 off-the-run 的美國政府公債還有這麼好的流動性，其他的都是剛發行的 on-the-run 債券才有交易，特別是公司債。on-the-run 債券由於流動性最佳，所以通常價格也最好，不過他們跟剛剛成為 off-the-run 的債券價格差距往往並不大，價差也會逐漸縮小。不過最近並不是這樣子的，off-the-run 債券由於流動性消失使得兩者價差反而越拉越大。

當流動性失去了，市場就不具備訂價能力，所有的價格都只是猜測。由於美國政府公債的訂價是許多利息類產品訂價的基準，所以上個星期整個市場的資產價值都是亂猜的，只是大家不見得知道而已。舉例來說，一個 30 年 Treasury yield + 3% 的產品，如果我們其實不知道 Treasury yield 應該是多少，那要怎麼算這個產品的 yield 跟價格？即便是固定利率產品，大家也需要市場利率來訂價，這都需要美國政府公債訂價的支撐。假如上星期的情況延續下去，這種混亂情況就會讓大家對手上金融資產的價值開始懷疑。

再下去就是 2008 年重來，而且有可能比當年更嚴重。當時是因為房貸違約率升高而價值下降導致 MBS 跟 CDO 的價值大幅下降並且失去流動性，造成了這些商品訂價困難而價格繼續下跌，最後整個金融市場陷入瘋狂的賣壓以致於流動性嚴重不足擴展到了其他的金融商品，當然還有 CDS 的火上加油。事後來看，其實房貸違約率不到 10%，而且 foreclosure 之後還能取回一部份價值來，如果只看原始的商業銀行放貸，房貸的損失並沒有那麼嚴重的，許多經濟學家一開始看走眼就是在沒有看到後面的連鎖反應。

這一次如果出事情，會是所有的金融商品一起出事，規模可以更勝 2008。

目前大家並不確定原因是什麼。有種說法是市場波動度增加導致大家瘋狂的搶進然後又反手賣出債券，使得債券殖利率也上下震盪變動甚大。而 dealer 因為持倉債券的風險增高，所以把 bid-ask spread 調高導致流動性消失。市場上面還有一種說法是 leveraged Treasury 投資人的賣壓造成的，特別是用 futures 幫忙製造槓桿的投資人(註二)，而失去流動性會使得他們更想降低 Treasury 的部位，造成一個惡性循環。目前的流動性問題主要出現在 off-the-run 長期債券上，還有一個可能的問題來源在於美國政府一直增加公債餘額，導致 off-the-run 市場越來越大。就算這不是問題的來源，也對解決問題沒有幫助。現在 NY Fed 是把所有的原因都丟在武漢肺炎造成的經濟不確定性，這也是很自然的問題來源之一。

現在這當下大概也沒人在乎要找出事情的源頭，大火當下頭等要事是滅火，等到火熄了再做火災鑑識不遲。當然這裡也有少數的例外，譬如說如果大火是化學藥劑造成的，我們會希望知道那到底是什麼化學品以免選了錯的滅火方式，不過現在大概不是這種情況。

NY Fed 在星期四跟星期五連續兩天出手，接下來這個星期 FOMC 開會，如果能讓股市的波動降低 (多半得降息才有這種效果) 並且搭配更多先前我們稱做 QE 的債券購買措施，是有可能減緩債券市場的流動性壓力的。

接下來一定會有很多人批評 Fed 為了有錢人的利益在注入資金挽救股票市場，但是情況並不是這麼簡單，而且我們現在也還在危機當中，並沒有脫身而出。

去年 Federal Reserve 開始討論 yield curve control (YCC，註三)，相對於 QE 這個在 1929 年經濟大蕭條使用過的舊招，YCC 則是在二戰的時候用過的把戲，而且 BOJ 從 2016 年把 10 年日本政府公債釘在 0% 的時候就開始用這招了(日本央行總是領先全球)。如果 Fed 在 QE 之下無法奏效，這是他們口袋裡還可以拿出來的招式。我們希望不要走到這一步，因為這代表了 Fed 正式放棄了物價控制的能力，而且也明白的告訴大家現在情況比 2008 更糟，當年用 QE 就解決了事情，現在要用到戰時的手段才能解決問題。

武漢肺炎的全球蔓延導致股票市場下跌其實沒有那麼讓我害怕，這有可能導致一個短期的景氣衰退，大概在一年之內就會結束，甚至有可能短到六個月。Trump 的連任機會會因此大幅下降，不過整個事情大約也就這樣子了。

如果美國政府公債市場的流動性問題不能解決，我們會看到 2008 這種一個世紀大概一次到兩次的事件不過十年多一點的時間又來一次。由於 Fed 抓到問題的速度還算蠻快的，我目前是抱持著樂觀的態度來看事情的發展。

註一：off-the-run 指的是類似的長度中非最新發行的債券，on-the-run 則是相同長度裡最新發行的債券

註二：下面這兩個連結是 leveraged Treasury 投資的簡單解說，需要大學投資學的知識。

https://www.advisorperspectives.com/…/the-case-for-leverage…

https://www.advisorperspectives.com/…/leveraging-u-s-treasu…

註三：這是去年一篇 Brookings Instuition 對於 yield curve control 的介紹：

https://www.brookings.edu/…/08/14/what-is-yield-curve-cont…/