為什麼這篇台南預售屋轉賣鄉民發文收入到精華區：因為在台南預售屋轉賣這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者humbler (獸人H)看板home-sale標題[新聞] 預售屋平轉也沒人接 房仲怨：買家都...
連結：
https://tw.appledaily.com/property/20220213/WEKQ3MUAABCELNWIELEDBDH5ZQ/
內文：
短線炒作預售屋、獲利驚人的特殊景象可能大幅減少。南部房仲告訴《蘋果新聞網》，最
近預售屋轉手賣不太動，有屋主去年買下台南安平2房預售屋總價不到700萬，原先打算賺
百萬出場，而後一路降價，最近幾乎要「平轉」脫手，也還沒成交，現在不少買方都在等
待內政部未來限制預售屋換約的政策確定，考慮到未來買預售屋要等3~5年成屋後才能轉
售，等待期太長，多半採取觀望態度，就算賣方要平轉，「也不一定接手。」
台灣房屋台南東門特許加盟店店長蔡裕荏表示，他有一位客戶去年買下安平某一新建案預
售屋，2房加車位約28坪不到700萬，後來想換約賣掉，最初開價788萬，陸續降至758萬、
698萬，但銷售情況仍不佳，雖有不少買方詢問，但買方會擔心現在政府打炒房，影響預
售屋房價，「怕房價下跌」；加上過年前疫情開始嚴峻，買方也擔心疫情問題影響工作和
收入，還要負擔購屋款，乾脆先不要入手。
他透露，本來這位屋主有加價百萬換約的期望，後來一路降價，現在幾乎「平轉也願意」
，因為還有其他房子的貸款要支出，為了減壓才要賣掉預售屋，但是想接手的買方卻有多
方考量。
住商不動產台南五王加盟店店東李家民觀察，目前手上有客戶委託多間預售屋銷售，包含
南科善化茄拔的透天「為有巢」、永康「三富樂樂」也有5間預售屋要轉賣，為2+1~3房、
開價888萬~1268萬，這些屋主希望賺百萬出場，沒打算平轉，但來看房的買方態度也多有
保留。
很多買方告訴他，現在都在等政府，看到底是否修法通過限制預售屋換約，「修法通過就
沒得玩了」，因為買預售屋多半不是自住，是投資目的，但又不想等3~5年交屋後再轉賣
，等待期太長，因此會猶豫，不知該不該接手。
他坦言，很多買方詢問之後又不買，就是擔心政策因素讓變數太大，這情況估計會持續到
政府確定修法通過，新法上路之前有落日條款，到時就會有賣方著急脫手，因此現在只能
知道，買方明顯轉為觀望態度。
另有2名高雄房仲告訴記者，近期預售案賣不太動，雖然內政部限制預售屋換約的政策還
沒上路，但已有個別建商禁止換約，因此買方也會擔心變數太多，加上高雄自去年下半年
因台積電設廠議題帶動，當地如楠梓房價開價一口氣從2字頭漲到3字頭，也讓南下看屋的
北部客抱怨，房價漲得比竹科凶猛，買方不願意加價太快；至於屋主，前陣子雖然因為政
府打炒房，甚至提出警告，「炒房最重要被抓去關」，促使預售屋主降價，小賺30萬就出
場，但最近又開始調回價格，不願意降價太快，導致預售屋轉手的買氣確實比較差。（林
佩萱／高雄報導）
心得：
哪裡有預售屋平轉這麼好？
我看到的都是預售屋現買現賺
直接套利100萬起跳
而且現在禁預售屋轉手的草案都被說有違憲之虞了
也不可能送立法院啦
屋主別太擔心
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如果還有來世，我想當一個獸人
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.76.92.211 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644756388.A.F92.html
推 OHHEEEEEED: 這篇發出來以後 我看一堆台南投資客要打過去獵殺了 02/13 20:47
一定會被掃光光 而且北部的投資客也會殺過去吧※ 編輯: humbler (211.76.92.211 臺灣), 02/13/2022 20:49:30
推 Freighter: 台灣人都有在看房版，知道前年買預售，今年買成屋。 02/13 20:50
推 FcuKobe: 現在的市場氣息真的是觀望政府今年的政策啊 反正去年飆 02/13 20:53
→ FcuKobe: 漲都沒買了 不差這時 02/13 20:53
推 morrislin: 接下來，政策，升息等等因素，會讓人再等等 02/13 20:58
推 IS0987: 你也房版貼新聞好幾年了吧？最近怎麼心得開始有點...是沒 02/13 20:59
推 wasi63898: 套好套滿 02/13 20:59
→ IS0987: 上到車嗎？ 02/13 20:59
推 nicayoung: 內行的都繼續炒，誰跟你觀望…… 02/13 21:04
→ amingfirst: 樓上最會嘴 就真的一堆廢物投機客很怕啊 02/13 21:12
→ ceca: 目前應該是新屋和中古屋價差太大產生一些拉扯. 02/13 21:13
→ ceca: 中古屋則是進入暴漲期. 02/13 21:13
→ ceca: 並且建商這兩個月推案也是暫緩. 02/13 21:13
→ ceca: 大概在等中古屋拉抬一下再繼續. 02/13 21:13
→ ceca: 價差太大都會產生拉扯,無論地點還是屋齡還是區域. 02/13 21:14
→ cocoi: 確定要買才帶看不就好了，買不起就別看。 02/13 21:14
推 GoGoD: 自住找預售案都被回已完售，最好收光光，名額讓出來 02/13 21:16
推 uevol123: 台南高雄新的預售屋才賣不太動吧？一下子單價跳太高 台 02/13 21:18
→ uevol123: 中新的預售案價格一樣創高 但感覺還是蠻搶手的 02/13 21:18
推 stevenshih: 我投資的A7跟鳳鳴都是預售屋也是都獲利都賣光光 02/13 21:19
→ stevenshih: 開始轉戰中古屋市場 02/13 21:19
→ stevenshih: 預售屋禁止轉售合約一通過預售屋會血流成河 02/13 21:19
→ stevenshih: 但是中古屋會大漲 所以A7鳳鳴一堆預售屋有賺就先閃 02/13 21:19
推 joice76x: 最近關注的預售屋還真的降價了 看來是真的買氣不好 02/13 21:19
→ stevenshih: 這個新聞說的沒錯啊 我就是專門玩預售屋投資客 02/13 21:20
→ stevenshih: 一堆同行都在出清手上預售庫存 成屋都擺著不賣 02/13 21:20
推 howhow801122: 請問C大 5年內跟20年價差應該在多少，目前竹北縣一 02/13 21:20
→ stevenshih: 禁止換約一確定後換中古屋大噴特噴 02/13 21:21
→ howhow801122: 附近很多都跟109年一樣價格沒在動，是準備要噴得概 02/13 21:21
→ howhow801122: 念嗎 02/13 21:21
→ stevenshih: 我目前手上成屋就等預售屋禁賣通過後 準備大撈一筆 02/13 21:21
→ stevenshih: 而且會影響很多想買預售的人怕賺了錢卻跑不了 02/13 21:21
→ stevenshih: 傻子才去碰預售 2022換成屋元年 02/13 21:22
→ stevenshih: 尤其重劃區預售多的地方建議先出清預售屋轉入成屋 02/13 21:22
→ yihao987: 別擔心，這只是開始而已。 02/13 21:23
推 Feynman5566: 台南 哈哈 02/13 21:23
推 Hall: 齔弗飪B 台鐵 加桃園新站完工後 ... 02/13 21:23
→ ceca: 5年和10年會趨於一個區塊,20年整比較特殊那時候2002年沒啥 02/13 21:24
→ ceca: 推案. 02/13 21:24
→ ceca: 因此一般是以2000年以前也就是大概22年屋為斷點. 02/13 21:24
→ ceca: 5~19年會是一個區塊,22~33年會是一個區塊. 02/13 21:24
→ ceca: 價差大約在10%. 02/13 21:24
→ ceca: 區塊的原因是因為視覺上就是不同的東西,建築方式設計都不一. 02/13 21:25
推 stevenshih: 反正手上有預售的勸告趕快賣一賣獲利了結 02/13 21:25
→ stevenshih: 不然禁轉售條約一出來 想賣都賣不掉 02/13 21:25
→ ceca: 5年屋和18年屋看起來很像... 02/13 21:25
→ ceca: 但理論上他們已經插了1x年價差應該要很大. 02/13 21:26
→ stevenshih: 我有些同行預售屋一次掃10戶的 都在出清 02/13 21:26
→ ceca: 但你要細講有兩點. 02/13 21:26
→ stevenshih: 不然到時候被政府強迫要過戶的話 會死人 02/13 21:26
推 howhow801122: 還好我買的今年買的預售屋今年交屋，不用等2-3年， 02/13 21:26
→ howhow801122: 成屋續抱會好一點嗎 02/13 21:26
→ ceca: 1.5年屋是2017年也就是比較死魚盤的時候推案. 02/13 21:26
→ ceca: 那時候新屋和1x年屋價差只有10~15%. 02/13 21:26
→ ceca: 所以成屋後價差在收斂變成價差很小. 02/13 21:26
→ stevenshih: 成屋的話就續抱 預售的話還要好幾年才蓋好就先賣掉 02/13 21:26
→ ceca: 2.公設比,36%和30%公設比差異不小. 02/13 21:27
→ ceca: 所以造成5年屋和1x年屋的價差被收斂到沒多大. 02/13 21:27
→ ceca: 現在還有一些價差是因為之前新的時候10~15%價差收斂還沒結束 02/13 21:27
→ ceca: 你在過一段時間這個價差就會繼續縮小. 02/13 21:27
→ ceca: so.... 02/13 21:28
→ ceca: 要記得,不動產是實體產品. 02/13 21:28
→ ceca: 因此影響價格有一點很重要的就是"視覺". 02/13 21:28
→ ceca: 它們看起來漲得很像,價差就不會很大. 02/13 21:28
推 missucrystal: 那...手上預售就是等交屋的需要賣嗎? 02/13 21:28
→ ceca: 長得不一樣,才比較容易變成獨立個體產品. 02/13 21:28
→ ceca: 買房子的人是跑去看房子,看空間,之後才要買. 02/13 21:28
→ ceca: 而不是像股票看數據看線圖買. 02/13 21:29
推 kadolong: 幻想文 現在要買還買不到 02/13 21:29
→ ceca: 當你看到兩間房子長得很像,一間室內25一間室內23. 02/13 21:29
推 fedona: 新成屋的時代 預售掰 02/13 21:29
→ ceca: 你25的還比23便宜,那你必然優先買25的. 02/13 21:29
→ stevenshih: 你手上預售如果數量只有一戶可以放到過戶 就放阿 02/13 21:29
→ stevenshih: 但是如果手上預售買一大堆無法過戶的 請出清 02/13 21:30
→ ceca: 但長不一樣,舊款的看起來奇摩子比較差m. 02/13 21:30
→ ceca: 那自然需要更低的價格或是甚至加價買新式的. 02/13 21:30
推 howhow801122: 目前旁邊200公尺有5年內的大樓，最近成交價約40萬， 02/13 21:30
→ howhow801122: 我這間26年 約24萬，權狀50坪 含車位10坪 室內有30 02/13 21:30
→ howhow801122: com/a05Ikwx.jpg 02/13 21:30
→ stevenshih: 之前太多雜魚投資客吃到甜頭 02/13 21:30
→ stevenshih: 搞得預售屋一次掃都掃10戶 然後等轉約 02/13 21:30
推 swdean: 內行的已經先賣幾間了 02/13 21:30
→ stevenshih: 如果禁止轉售 你手上10戶 等著被違約阿 怎麼過戶 02/13 21:31
→ stevenshih: 像我們內行的投客預售屋都清光光了 只剩成屋 02/13 21:31
→ stevenshih: 之後 換成屋缺貨 成屋會噴噴噴 02/13 21:31
→ stevenshih: 而且成屋需要過戶以及銀貸跟資金比較多 02/13 21:32
→ stevenshih: 也可以過濾一些來亂的雜魚投資客 02/13 21:32
→ stevenshih: 等到今年七月通過後 預售屋會開始崩 換成屋惜售潮 02/13 21:32
→ howhow801122: S大以後禁止轉約，是不是要改行了0.0 02/13 21:32
→ stevenshih: 我已經轉戰成屋中古屋市場 02/13 21:33
→ stevenshih: 手上預售屋都清光光 02/13 21:33
→ stevenshih: 這法案肯定會過如果覺得不過 看你要不要賭一把 XD 02/13 21:33
推 Tattoo: 要有信心，買下去就對了，只漲不跌。晚一年買賠一台保時 02/13 21:35
→ Tattoo: 捷 02/13 21:35
噓 hadumdum: 投資客死光光啦幹 02/13 21:37
推 howhow801122: 不過買預售屋超過三年才交屋，想想就覺得超久。不過 02/13 21:37
→ howhow801122: 付款彈性很適合首購 02/13 21:37
推 howhow801122: 感謝C大，中古屋標準格局，客廳後面大到可以砸隔一 02/13 21:42
→ howhow801122: 間，但是客廳會變的沒這麼開闊，很猶豫要隔四房賣 02/13 21:42
→ howhow801122: 價格會不會好點 02/13 21:42
推 NTU303150195: c大請問，投資客開價掛在591，是有把握多久內賣掉， 02/13 21:45
→ NTU303150195: 否則何不先租呢 02/13 21:45
→ stevenshih: 看你看的投資客 是哪一種投資客 02/13 21:47
→ stevenshih: 有預售屋轉約跟買舊屋裝修成投資客款的二手屋 02/13 21:47
推 void06: 貸款買一堆房子沒錢繳 活該 02/13 21:48
推 stevensevens: 北北桃重劃區108109價格平轉收 02/13 21:49
推 NTU303150195: 二手翻修開價掛在591，我們可以預期多久市場會漲到 02/13 21:50
→ NTU303150195: 那個開價？ 02/13 21:50
推 stevenshih: 二手翻修建議去現場看 投客是用爛材料裝修的 02/13 21:53
→ stevenshih: 然後一房的大小 硬隔成兩房 那種都很鳥 台北市居多 02/13 21:53
推 freekid: 鎖預售就是中古漲翻 政策若確定 找預售旁的中古買就對了 02/13 21:53
→ stevenshih: 看過投客 把錦新大樓裝潢成投客屋 一看就知道投客的 02/13 21:53
推 howhow801122: C大有說 一般情況3-6個月賣掉一間，但有機率問題， 02/13 21:54
→ howhow801122: 開價高假設成交率只有10%，搞不好下個月真的成交了 02/13 21:54
→ howhow801122: 。 02/13 21:54
→ stevenshih: 投客二手翻修都已經把成本加進去灌水灌很大了 02/13 21:55
→ stevenshih: 查實登最快 02/13 21:55
→ stevenshih: 要賺大 就是自己買廢墟老公寓自己搞裝修 02/13 21:55
→ stevenshih: 這個C大應該很熟悉 自己買老破公寓自己裝修賣掉 02/13 21:56
→ ceca: 裝修費一般人都會被包商坑.. 02/13 22:01
→ ceca: 我們只是把這筆錢拿到口袋而已..XD 02/13 22:01
→ ceca: 但是,只要有辦法自己翻修,一律建議自己翻. 02/13 22:01
推 ChristopherW: 最近看屋新北真的很多預售屋在轉讓了啊，但是中古 02/13 22:18
→ ChristopherW: 屋物件很少倒是真的。投資客都在炒中古屋了 02/13 22:18
推 ceca: 有人轉讓不是問題...價差太大才是壓力. 02/13 22:29
→ ceca: 我白天鵝也是一買就掛賣..XD 02/13 22:29
→ ceca: 他轉讓量一直都有. 02/13 22:29
→ ceca: 但是2x一路拉升到3x輕輕鬆鬆. 02/13 22:29
推 musicfreshma: 台南而已吧，A7想掃幾間轉約都很難平轉 02/13 22:30
→ aloness: 殺手鐧還沒使出來呢，續看戲 02/13 22:34
推 predo: 菜雞才炒那區 下檔根本沒支撐買盤 02/13 22:35
→ aloness: 不過，猜過個年應該越來越多人知道了，尤其是北部人 02/13 22:36
推 predo: 舉一堆鳥地方 當作通例 這樣也能當新聞 02/13 22:36
→ alexstag: 一直想請教ceca為什麼台南衝這麼快，除了南科之外有其他 02/13 22:44
→ alexstag: 原因嗎？ 02/13 22:44
推 ceca: 台南在2016~2019大家開始進入停滯的時候. 02/13 22:57
→ ceca: 因為南科話題+其他地方都停滯. 02/13 22:57
→ ceca: 所以炒作都跑去台南..尤其2016的時候台南是六都最低價. 02/13 22:57
→ ceca: 而2019台南還有熱度的時候爆發無限QE. 02/13 22:58
→ ceca: 所以台南才火上添核反應爐,整個暴衝出去. 02/13 22:58
推 stevenshih: 北高雄漲翻天,反而南高雄應該該補漲了 02/13 22:59
→ ceca: 南高也沒落後,只是比較低調. 02/13 23:01
→ ceca: 興富發鹽埕區華王案,均價要四字頭. 02/13 23:01
→ ceca: 之前中正一號願也是3x. 02/13 23:01
→ top8879576: 不愧是最嘴硬的房蟲版，再過幾個月臉就會臭到不行~ 02/13 23:06
推 okting: 請問ceca大，那這波適合把蛋白的老透天換蛋黃的新三房嗎 02/13 23:08
→ ceca: 我最後一間買入16w/p的2x年屋,富國明誠商圈...XD 02/13 23:08
→ ceca: 對喔,過年前買的,到今天還沒交屋..XD 02/13 23:08
→ ceca: 你再看看現在多少錢. 02/13 23:08
→ ceca: 怕甚麼....XD 02/13 23:08
→ ceca: 現在不適合"換新"或是"外圍換市區" 02/13 23:08
→ ceca: 現在適合,新換舊,或是市區換外圍..XD 02/13 23:09
→ ceca: 現在要往後面的買,不要往前換. 02/13 23:09
→ ceca: 等到大盤整,例如2010大漲,2016進入盤整. 02/13 23:09
→ ceca: 而2018年我就在板上講可以進美術館. 02/13 23:09
→ ceca: 那個時間點才是舊換新,外圍換中央. 02/13 23:10
→ ceca: 你倒過來做就是把錢給別人賺..XD 02/13 23:10
→ ceca: 或是把賺錢的機會送給別人. 02/13 23:10
→ ceca: 就像現在我手上沒有新屋和預售屋..XD 02/13 23:10
→ ceca: 一點壓力都沒有..並且因為新舊屋價差太大. 02/13 23:11
→ ceca: 躺著等被抬到天上去. 02/13 23:11
推 physicsdk: 不要小看政府的決心 溯及既往例子都不在少數，未必不 02/13 23:11
→ physicsdk: 會通過 02/13 23:11
→ ceca: 政府朔及既往?? 02/13 23:12
→ ceca: 不動產上面哪一年的哪一次? 02/13 23:12
→ ceca: 他是不想選了才會這樣搞..XD 02/13 23:12
→ ceca: 沒看到今年要選舉,最近打房消息全面熄火. 02/13 23:12
→ ceca: 剩下討論區空空在提..XD 02/13 23:12
→ ceca: 誰瘋了在選舉大力打房. 02/13 23:12
→ ceca: 有房子的人是多數,地方選舉有選票的人幾乎都有房子. 02/13 23:13
→ ceca: 誰管你戶籍不再在地的少數空空死活,你又沒選票. 02/13 23:13
→ ceca: 沒看到房價大噴,陳其邁立刻民調衝到多高..XD 02/13 23:13
→ ceca: 人民比你想的現實多了,只是沒像空空出來靠杯而已. 02/13 23:14
→ ceca: 菸斗雄幹嘛跪求台積電到高雄?為了高雄年輕人就業機會? 02/13 23:14
→ ceca: 還是為了菸斗雄手上的店面和不動產價格..XD 02/13 23:14
→ ceca: 不過目前預售屋主要是和中古屋價差太大,必然有拉扯現象. 02/13 23:15
→ ceca: 所以做多,但是不要亂做產品... 02/13 23:16
→ ceca: 現在不是大漲一開始....所以操作甚麼要做選擇. 02/13 23:16
→ ceca: 現在1x年屋大概上30,目標會往35左右跑. 02/13 23:17
→ ceca: 因此2x年屋20都是落後太多狀況. 02/13 23:17
→ ceca: 而2x年屋20左右還有一些物件. 02/13 23:17
→ ceca: 造成3x~4x年屋16~17的話和2x年屋價差並沒特別大. 02/13 23:18
→ ceca: 所以才會做2x年屋比較好,3x~4x年屋太早. 02/13 23:18
→ ceca: 看著價差操作低的那邊. 02/13 23:18
→ ceca: 基本上幾乎0風險+穩賺....賺多少和賺多快的差別. 02/13 23:18
→ ceca: 就算有黑天鵝事件,預售屋回檔好了. 02/13 23:18
→ ceca: 衝到4x,超級大回檔回35好了...一堆人被套到訂金都拿不回來. 02/13 23:19
→ ceca: 你新屋35,2x年屋還是要上28w/p.. 02/13 23:19
→ ceca: 所以預售屋套死一堆人,你的20萬以下2x年屋照樣賺錢.. 02/13 23:19
→ ceca: 然後滿地的空空可能會超級大高潮... 02/13 23:19
→ ceca: 但依然.. 02/13 23:19
→ ceca: 她在數帳單,我在數鈔票... 02/13 23:20
→ ceca: so....挑對產品...基本上你就每天睡到自然醒,一點壓力都沒有 02/13 23:21
→ ceca: 你看我們投資客,2010~2019中間有被套住或是不繼續投資不玩ꨮ 02/13 23:22
推 Freighter: 問一下Ceca大，股票交易成本比期貨高，能吃波段就忌諱 02/13 23:23
→ Freighter: 頻繁交易。我看Ceca大不停買進賣出，這樣標的頻繁轉換 02/13 23:23
→ Freighter: 間賺取的利潤，不會被交易成本吃掉嗎？ 02/13 23:23
→ ceca: 沒阿,空空最囂張的2016~2018,我們不是繼續數鈔票..XD 02/13 23:23
→ ceca: 交易分短中長期. 02/13 23:23
→ ceca: 長期方式會吃到交易成本,所以長期不亂動. 02/13 23:23
→ ceca: 中期追波段,例如你1x年屋本來買18現在衝到30好了. 02/13 23:23
→ ceca: 你覺得他偏慢,把他轉成1x的2x年屋,一兩個月內又暴漲一大波. 02/13 23:24
→ ceca: 這種情況下交易成本都可以遠遠被利潤給淹蓋過去. 02/13 23:24
→ ceca: 短期的話則是,你光買便宜的價差就高於交易成本. 02/13 23:24
→ ceca: 更不論你翻新造就的價格上揚幅度. 02/13 23:24
→ ceca: 所以短期會拚周轉率...買賣越快賺越多. 02/13 23:24
→ ceca: 但短期無視漲跌....沒時間等你漲價..XD 02/13 23:25
→ ceca: 縣在大漲是中期主力時間 02/13 23:25
→ ceca: 等到進入盤整期,短期才會爬成主力交易利潤型態. 02/13 23:25
→ ceca: 另外不動產還有開槓桿的狀態 02/13 23:27
→ ceca: 所以,你股票現金交易,利潤5%就是5%. 02/13 23:27
推 Freighter: 原來如此，感謝解惑。 02/13 23:28
→ ceca: 但是不動產槓桿下去,就算你只開兩倍槓桿,也會變10%. 02/13 23:28
→ ceca: 所以股票你買賣只賺2%,如果交易成本1%,你才賺1%. 02/13 23:28
→ ceca: 不動產你如果2倍槓桿,就是2%,5倍槓桿就是5%. 02/13 23:28
→ ceca: 因此,不動產只要產生利潤,你再回算槓桿,會被放大很多. 02/13 23:29
推 yihua2: 請問CECA 大大，高雄河堤社區的中古屋1X年房子要以什麼區 02/13 23:29
→ yihua2: 域的新案當作定標？要看義享天地還是農16？因為河堤那邊已 02/13 23:29
→ yihua2: 經沒有新案拉中古屋的價格了。謝謝您！ 02/13 23:29
→ ceca: 所以不能用股票的絕對投報率來看不動產的槓桿投報率. 02/13 23:29
→ ceca: 河堤就看河堤,沒河堤可能就大約富國明誠和生態園區的中間數. 02/13 23:29
→ ceca: 富國明誠最近表現比河堤還強一點點...一點點..XD 02/13 23:30
→ ceca: 當然最近推案很少,你會沒有甚麼參考. 02/13 23:30
→ ceca: 因此你大概就是用目前場上的例如巨蛋 J moden做DEMO, 02/13 23:30
→ ceca: 再回算一下,河堤大概是9~95折. 02/13 23:30
→ ceca: 大概...因為J moden也推案一段時間了. 02/13 23:30
→ ceca: 一段時間後,這個價格就是落後指標. 02/13 23:31
→ ceca: 但在新指標出來前,還是優先參考既有的最新指標. 02/13 23:31
推 Freighter: 明白，受益良多，我是買進後長長久久型，故有此疑惑。 02/13 23:33
推 evilhorn: 不會過啦 根本不用擔心 02/13 23:34
推 sspider0829: 槓桿真的就如ceca大講的 我操作股票槓桿上9位數 但 02/13 23:38
→ sspider0829: 實際期貨獲利真的不如想像的多 02/13 23:38
→ sspider0829: 還遠不如房產直接開5倍 即使大金額開下去只剩下2倍 02/13 23:39
→ sspider0829: 也安心操作吃槓桿 每天吃飽睡好看小說 c大太神了 02/13 23:39
推 stevenshih: 我跟ceca一樣我們老手投資客預售屋新屋都脫手光光 02/13 23:40
→ stevenshih: 換成二手屋 等著二手中古屋大噴特噴 02/13 23:40
→ stevenshih: ceca是玩得蠻頻繁的 唯一缺點是房地合一的45%的稅金 02/13 23:41
→ stevenshih: 我當初一百萬起家的 現在靠房產已經賺一千多萬了 02/13 23:41
→ stevenshih: 就是因為房產槓桿大還款壓力小還分30年又可以搞寬限 02/13 23:42
→ stevenshih: 預售屋 更是輕鬆 付個訂金簽約金就玩一千多萬的 02/13 23:42
→ stevenshih: 一百萬可以完成賺一千多萬 這就是房產的厲害 02/13 23:42
→ stevenshih: 反正要賭預售禁轉售不會過的預售可以繼續擺著 02/13 23:42
→ stevenshih: 反正預售 我是都賣光光了 XD 02/13 23:43
推 sspider0829: 房產的槓桿真的很噁心 02/13 23:45
→ sspider0829: 不過我看蠻多投資客群組還一直在那買預售買新房 看了 02/13 23:45
→ sspider0829: 真的不懂 02/13 23:45
推 ceca: 中古屋,集團比較難賺到會員的錢的關係. 02/13 23:46
→ ceca: 買預售屋,建商會回饋集團首腦. 02/13 23:46
→ ceca: 集團的話很可能一間可以拿到不只一萬的傭金. 02/13 23:47
→ ceca: 你夠多間,一間給你5萬都可能. 02/13 23:47
→ ceca: 所以集團首腦穩賺不賠又無風險... 02/13 23:47
→ ceca: 而一般會員只要有賺到錢就開心,他們也沒很計較投報率多少. 02/13 23:47
→ ceca: 中古屋的話,就很難從中獲利. 02/13 23:47
→ ceca: 並且很麻煩...因為狀況很多. 02/13 23:48
→ ceca: 預售屋是紙上的,之後成屋也是針對建商. 02/13 23:48
→ ceca: 中古屋第一個你要賺傭金就很難賺,仲介不願意分你. 02/13 23:48
推 stevenshih: 大家還記得AMAX預售屋慘案嗎 02/13 23:48
→ ceca: 第二個,屋況或是糾紛問題,你首腦都要替會員搞定. 02/13 23:48
→ stevenshih: 那個時候AMAX預售屋慘案主糾團 是playhome阿 02/13 23:48
→ ceca: 所以集團做中古屋的比較少.. 02/13 23:49
→ stevenshih: 投客群組可以抽你們傭金阿 他又穩賺不賠 02/13 23:49
→ stevenshih: 反正套牢是你家的事 02/13 23:49
→ ceca: 另外中古屋判斷比較困難. 02/13 23:49
→ stevenshih: 去看看AMAX實登 當初跟playhome買的套一堆人 02/13 23:49
→ ceca: 一般集團首腦,你看他不動產操作年齡有多少..XD 02/13 23:49
→ ceca: 絕大多數都三五年..甚至很多不到三年. 02/13 23:49
→ stevenshih: 真正厲害的投客都在玩中古跟成屋拉 02/13 23:49
→ ceca: 連一整輪大漲到停滯到下一次大漲都沒看過. 02/13 23:50
→ ceca: 所以他們不會判斷. 02/13 23:50
推 sspider0829: 預售倒有聽幾個仲介講過 人頭3萬5萬也有的 02/13 23:50
→ ceca: 預售屋也是可以玩,就像2020看到無限QE,預售屋就刷下去就對了 02/13 23:50
推 yihua2: 真心感謝CECA大大願意提供這麼多的寶貴資訊！ 謝謝您幫助 02/13 23:50
→ yihua2: 大眾解惑！已跪 02/13 23:50
→ ceca: 只是,通常玩預售屋會特別小心和嚴謹... 02/13 23:50
→ ceca: 這東西風險高,不確定性也高. 02/13 23:51
→ stevenshih: 預售屋有些沒錢不會判斷的亂跟風就會被套 02/13 23:51
→ ceca: 但是因為先跑,所以反應最快...抓到起跳點就可以無腦撈一波. 02/13 23:51
→ ceca: 會比中古屋無腦就收到錢. 02/13 23:51
→ stevenshih: AMAX 台北晶麒 去查這些案子 都很慘 02/13 23:51
→ stevenshih: 不是房產無腦買都賺 還是要看案子 02/13 23:51
推 sspider0829: 對對對 我看一直講預售的操作房產時間都不長 但講的 02/13 23:52
→ sspider0829: 很厲害一樣 02/13 23:52
→ ceca: 他們基本上首腦都是狂賺介紹費..XD... 02/13 23:53
→ ceca: 如果你多找幾個臥底去各大集團收集資料後你就會發現. 02/13 23:53
→ ceca: 真相!! 02/13 23:53
推 stevenshih: 你去看當初AMAX主糾playhome現在是不是消失了 02/13 23:54
推 j8630222: 請問c大 桃園現在預售跟5-19年中古價差高達4-50% 是不是 02/13 23:55
→ j8630222: 已經太偏離 還是算一般高而已 02/13 23:56
→ ceca: 通常是新屋定錨,中古屋追. 02/13 23:57
→ ceca: 新屋回檔則是因為不安定籌碼自己多殺多. 02/13 23:57
→ ceca: 不安定籌碼就是那些之前買的投資客轉讓破壞價格. 02/13 23:57
→ ceca: 或是有人過戶不了要被斷頭,賠5%賣(訂金10%) 02/13 23:57
→ ceca: 因此,新屋超貴,但他定錨在那邊. 02/13 23:58
→ ceca: 基本上就是中古屋要拉上去. 02/13 23:58
→ ceca: 所以不是新屋太高偏離,而是中古屋太低偏離..XD 02/13 23:58
→ ceca: 除非黑天鵝是件,例如台灣經濟衰退,一堆人失業,一堆公司倒閉. 02/13 23:59
→ ceca: 不然都是向上靠其. 02/13 23:59
→ ceca: 新屋多少是指標....看新屋不看中古屋. 02/13 23:59
推 j8630222: 如果條件太差的房子 雙北高齡5-80年的那種 會跟上嗎 02/14 00:00
→ ceca: 全都會漲,漲到你可以參考2018~2019的價差. 02/14 00:01
→ ceca: 那是比較靠近今天的盤整時期. 02/14 00:01
→ ceca: 當然有些特殊建案有特殊狀況要另外看. 02/14 00:02
→ ceca: 例如高雄諾貝爾,不安定籌碼太多,所以2019都還在盤整.XD 02/14 00:02
→ ceca: 這種要特別挑出來看. 02/14 00:02
推 NTU303150195: c大我想問，有投資客在中古2x年翻修後在591刊到800 02/14 00:02
→ NTU303150195: 甚至1100，是有把握今年中古行情跟得上能賣掉嗎？ 02/14 00:02
→ ceca: 翻新的定價通常是沒翻新的價格再往上開一些. 02/14 00:03
→ ceca: 開多少要看他怎樣翻. 02/14 00:03
推 j8630222: 感謝 來去追一下18-19價差狀況 02/14 00:03
→ NTU303150195: 我去年入手兩間都在500以下，今年要上八百好難想像 02/14 00:03
→ ceca: 另外大漲期會掛貴一點,等他在漲一點上去再賣. 02/14 00:03
→ ceca: 沒翻新和翻新本身可能就差100. 02/14 00:04
推 sspider0829: c大 請問中都現在一樣是照美術館9折價看嗎？前天已經 02/14 00:04
→ sspider0829: 有2手新屋成交在38，樹禾苑預售也有實價41-42了，現 02/14 00:04
→ sspider0829: 在還有看到幾個建商圍地準備中，照理是不是即使新案 02/14 00:04
→ sspider0829: 推出仍然是得尊美術館為大哥，坐穩附屬的位置 02/14 00:04
推 NTU303150195: 感謝c大回覆 02/14 00:10
→ ceca: 對,中都目前還是追美術館9折. 02/14 00:29
→ ceca: 美術館下一個案應該會拚平均50,城揚的東二路. 02/14 00:29
→ ceca: 中都目前都沒跟美術館叫板的機會. 02/14 00:30
→ ceca: 另外因為自立路西邊的工業地沒有要先重劃. 02/14 00:30
→ ceca: 所以中都要追平美術館的時間會拖更久. 02/14 00:30
→ ceca: 這一波可能都還沒辦法辦到,要下一波. 02/14 00:30
→ ceca: 也就是可能要至少七八年甚至十年後再看看. 02/14 00:31
推 beachrabbit: 沒差反正買不起 02/14 00:48
推 romeie06: 50收 02/14 02:04
噓 lalaBar: 哪裡平轉？每個都馬加價賣，三小假新聞 02/14 02:07
推 sisi677: 可以試試看虧錢賣啊 哈哈哈 這些死投資客 02/14 06:46
推 sspider0829: 感謝c大解說 02/14 06:48
推 lolpklol0975: 完了,高點出訊號文,一篇又一篇 02/14 08:34
推 physicsdk: 房地合一稅2.0不就溯及既往最好的例子嗎？ 其它領域的 02/14 09:22
→ physicsdk: ，軍公教年金改革更是一例；選什麼物件賺不賺錢我本就 02/14 09:22
→ physicsdk: 沒要討論，單純覺得這個政府已經示範過亂修法了，沒理 02/14 09:22
→ physicsdk: 由對他這麼有信心，就醬。 02/14 09:22
→ physicsdk: 有房的人多數，但預售禁轉賣不一定影響多大 02/14 09:23
推 frank111: 大家都這麼厲害喔，跨出我生活圈的房子我都不敢看 02/14 10:25
→ frank111: 有這麼多專業投資客喔 02/14 10:25
噓 panzerbug: 促銷文 02/14 10:29
推 pipi7878: 預售禁轉後成屋準備暴漲 02/14 10:35
推 nunuco: 請問ceca大 如果2X年屋一樣推薦蛋黃區嗎？ 02/14 13:48
→ nunuco: 楠梓有算嗎？還是農16美術館才算？ 02/14 13:49
→ nunuco: 美術館好像沒2x年 巨蛋有算一線區嗎？ 02/14 13:50
→ nunuco: 仲介推買新的 因為台積電只愛新屋不愛舊 02/14 13:50
→ nunuco: 所以買新屋才會漲上去？不過我比較相信ceca大 02/14 13:51
→ nunuco: 安全牌的話 1X年物件若少 2x年有建議哪個區域嗎 02/14 13:52
推 nunuco: 感謝ceca大 字字珠璣 02/14 13:52
→ ceca: 2x年，蛋黃區農16旁那幾棟和中華路極少數龍水里 02/14 15:06
→ ceca: 他們成交價要26以上 02/14 15:07
→ ceca: 所以過年前我買明華國中那邊，16w 02/14 15:07
→ ceca: 因此蛋黃區是否買不是重點，重點是現在可以買的選擇有甚麼 02/14 15:08
→ ceca: 不過去年有考慮農16那邊的藍園，但沒下，那時候20萬 02/14 15:08
→ ceca: 低價的2x年屋選擇應該很少，整個大北高不超過20間 02/14 15:09
→ ceca: 你要買北高，就不挑地點，挑物件 02/14 15:09
→ ceca: 甚至你包含南高可能也不過三十幾間比較有競爭力 02/14 15:10
→ ceca: 你就全部看屋，看完它，你就有感覺要買那間了 02/14 15:10
→ ceca: 一天看1x間，不用三天就看完 02/14 15:10
推 nunuco: 請問ceca大 也是挑2X年大樓標準品332車位嗎 02/14 15:30
→ nunuco: 有些仲介在推老透天或是公寓型店面 現在適合嗎 02/14 15:30
噓 NTU5566NTHU: 買了房就乖乖住或當房東，投資客只想馬上脫手賺價差 02/14 16:30
→ NTU5566NTHU: 自己眼光不准還在靠北靠木 還要幫你登錄ab價避稅 02/14 16:30
推 tina8553: 有沒有平轉我是不知道啦，但之前看預售 02/14 16:36
→ tina8553: 代銷那個嘴臉就很不爽（封盤不賣，等老 02/14 16:36
→ tina8553: 闆開心「房價漲」再賣） 02/14 16:36
→ tina8553: 然後另一個建案的代銷還說：我們一推出 02/14 16:36
→ tina8553: 就很多投資客預訂好幾乎所有房型囉 02/14 16:36
→ tina8553: 想買位置好的平面車位，沒有哦 02/14 16:36
→ tina8553: 而且我覺得那些投資客大部分都沒去現場 02/14 16:36
→ tina8553: 看一下你投資的房子蓋什麼樣子，要是去 02/14 16:36
→ tina8553: 看完現場，我覺得一般自住客不會想買啦 02/14 16:36
→ tina8553: 忘了這是房板，我可能又會被嗆哈哈 02/14 16:36
推 piliwu: 最近問到原本計劃開案的直接不開案了 02/14 16:53
→ piliwu: 不賣最大啊你也可以不買最大 02/14 16:53
→ piliwu: 自由市場你可以強買強賣嗎？ 02/14 16:53
→ piliwu: 講一堆五四三很無聊 02/14 16:55
推 buckwheat: 請問西卡大大 若要自助兼投資的話 現在建議買預售還是 02/14 18:08
→ buckwheat: 成屋（含中古）呢？謝大大開示 02/14 18:08
推 buckwheat: Typo 自*住 02/14 18:32
→ stevenshih: 樓上。預售都要禁轉了 你還要往裡面淌混水。想被套嗎 02/14 18:39
→ smoice0626: 中古成屋漲幅也有限，買氣都降溫了 02/14 19:22
推 xmoonlight: 傻子才接預售盤 02/14 20:08
推 sspider0829: 你把c大講的 再從頭再看一次 你就知道買中古還是預 02/14 23:46
→ sspider0829: 售了 02/14 23:46
推 opencat: 2年前的預售平轉肯定ok 最近半年的想平轉大概吃屎 02/15 01:23
推 william78811: 預售熱區依舊火熱，買得到好貨的話還是能買 02/15 04:53
噓 noyesray: 不要買房蟲的預售屋 讓它們斷頭 02/15 14:11