📌📌台南2020年店面王現身 2.5億透店竟在這！🏢🏢

#台南 #房市 強強滾，不只住宅價量飆升，土地店面行情也備受投資人看好，依據最新 #實價登錄 顯示，2020年7月仁德區仁義一街372坪透天 #店面，以2億4668萬的高價成交，目前出租做為連鎖生鮮超市，登上2020年實價榜上，台南最高總價透天店面王，而2020年6月東區崇學路上289坪兩層樓透天店面，以1.5億成交，成為2020年台南高總透店交易亞軍，現由康是美藥妝承租。

MyGoNews不動產網路新聞粉絲團

上次去台南演講，吃了國華街的小卷米粉，猛一抬頭，對面好大一間娃娃機，像是在對所有人招手：「不要吃啦，快來夾吧。」感覺歡樂卻是很刺眼，走到哪裡都要看到這玩意兒，我是在台南嗎？

再信步至神農街，幾年前來採訪過老宅，對這條「台南最美的巷子」念念不忘，不料才到了巷口，一家娃娃機店就這麼「衝」了出來，就像來到了桂花巷，門口卻站著惡霸，袒胸插手的瞪著你，這是要進，還是不進？我千里迢迢來到這裡，並不是來夾娃娃的。

隔壁還有間cosplay的衣服出租店，如果主打台南味、台灣味、中國各種朝代味，應該也是加分吧，在西安或韓國或日本都有呢！結果該店主打韓服跟和服……。

要不要讓你愛的那條街，被娃娃機佔領並且變成一條無聊的街，是看消費者。消費者不消費，店家就只好倒閉。當然啦，政府可以設立娃娃機的專門法規，比如新北就想要規定學校周邊一百公尺不能設立(還沒通過哩，有點慢吞吞的)，那台南呢？那其他縣市呢？

我沒有歧視娃娃機店，這也是經濟的一小環，有人投資有人想要搏便宜的娃娃，各取所需，可惜，只要有這種店進入商圈，一家進入就會出現第二家第三家，過不了多久，該商圈就會凋零、降價、改變客群，最後只要熱潮散去，這商圈也死了。就像台北市的東區一樣，一線二線店面旁都一樣，死氣沉沉。

墾丁的滷味、士林夜市的水果、碧砂的海鮮，這些也都是消費者可以讓他生存、讓他死亡的一個輪迴，你不去消費他就不會生存，一旦有了消費，店家自然會繼續的在那裏生事，然後搞爛整個商圈甚至國格。

娃娃有啥好夾的呀？網路一堆夜市一堆你都不見得會去買了，卻甘願一直投錢去搏看似便宜、其實是昂貴的廉價玩意兒，應該是夾小確幸吧！就像賭場的吃角子老虎機一樣，感覺便宜也是一枚一枚的投進去，看有沒有機會一下子就搏到大彩。

171116跌勢才剛開始而已！？買店面你該停看聽？◎文/陳泰源

【前言】

不論是金管會主委顧立雄，還是央行總裁彭淮南，甚至是部分房仲業者，皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。

的確，部分豪宅漲跌互見，而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小，公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升，現階段雖然投資客已退場，但少了競爭，剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。

不過，以上指的都是住宅產品，而商用不動產呢？

隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化，買店面，你該停、看、聽？

【房仲業經營生態改變】

從業者店頭來看，過去都以人潮最多的一線店面為主，後來陸續收掉改退居二線店面，不然就是改租「形象展示用」的小店面，另外再租同棟樓上或附近的辦公室，提供營業員作業。

店面迷思逐漸被打破，有的業者甚至完全放棄店面型態，改走樓面式經營，例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而，放棄傳統店面營運模式，規模並沒有因此萎縮，反而不斷壯大，像我們公司因為加入的夥伴越來越多，最近又租下了一間破百坪的辦公室，持續擴張營運。

而店面效益越來越弱，店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比，導致許多業者因此收攤轉換經營型態，想想，實在沒必要將利潤給房東吃掉。

然而作為一名「現代業務」，多半已靠人脈資源與網路行銷了，就連預售屋購買習慣也改變，像某代銷業者善用網路科技，使用「互動3D傢配」，消費者在家就可透過720度全景攝影，而網路客成交比例，光是今年跟去年相較，同期就增近3成！

【民眾消費習慣進化】

談到買衣服、鞋子，我身邊有越來越多朋友，都是去實體店面試穿，然後回到家裡網購，畢竟店面有租金成本，商品通常可能會比較貴一些，加上網購有些免運費，而且還宅配到府，不用提著重物逛街，方便又輕鬆，這樣的現象，讓很多店家感到非常無奈。

而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣，也都正在改變傳統的消費模式。

【蛋黃區店面拉警報】

以東區的一線店面來說，目前仍有十間左右閒置招租中，當蛋黃都不蛋黃了，買店面你該更小心謹慎。

現象一：東區店面持續蕭條，最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤，全面轉進百貨專櫃。

現象二：大坪數店面首當其衝，因租金總價過高，導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租，分割不了的，目前也只能繼續閒置著。

現象三：特賣會、品牌快閃概念館充斥，相較於長期租約，短期的租金可以便宜約一成左右，對房東而言，至少有短期租金可以收，有總比沒有好，而最主要的原因是避免店面冷掉，空太久實在不好。

現象四：僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租，排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄，另一側是空租超過3年，近期「王道銀行」以每月130萬元承租，而這兩個店面，剛好都是三角窗，招牌效應若不夠醒目，人家還不願意租呢！

以「Niko and...」來說，因為是進駐台灣的第一家店，需要曝光度；而王道銀行，主要業務都在網路處理，實體店面主要是採取形象概念的展示方式，主要是攬客功能和形象推廣，現場並不提供現金交易，因為是新型態的銀行，正需要廣告效益強的店面提升知名度。

【福禍相倚，店面弱，帶動商辦行情上漲？】

說到商辦租金行情，以台北101大樓為例，近五年租賃交易紀錄，大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高，之後隨著房市緩跌，隔年租金下跌14.1%，平均每坪月租金3324元，去年行情回升至3483元，今年持續攀升至3792元、年增8.9%。

而台中市商辦市場也開始強強滾，2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪，除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪，空置率超過3成外，其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。

不只租金行情，連商辦的交易量也明顯增溫，以加工絲廠「宜進」為例，近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層，估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元，包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流，以及台北內湖辦公大樓部分樓層。

還有印尼「紡織大王」宋良浩，其孫子宋大江，去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地，預計規劃為「虹光大直」案，興建地上7層、地下3層，樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓，該案主要承租給餐飲與零售業者，以長期收租及提供服務為主。

而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓，也以64.2億元賣給中華郵政。

總而言之，隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性，導致店面空置率逐年攀高，而租金行情目前也正在龜速緩跌中，跌勢恐怕「才剛開始而已」，但需求動力仍在，只是轉移至商辦，因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。

【結論】

店面目前仍有待時間補跌，因此：

若要買店面，不如買商辦；
若要買店面，買大不如買小，買大最好選可以分割成多間小的；
若要買店面，不如買透天型店面，至少土地坪數不是「持分」，未來都更、合建較容易；
若要買店面，招牌廣告效益擺第一，人潮多寡放第二（因為人潮漸漸未必等於錢潮）。

另外，餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一，因為餐飲業通常比較難「往上」開店，用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差，而且科技再進步，餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。

因此，若店面可開餐廳，其實算是一種「加值」，畢竟現在的店面規定限制多，最常見的就是拒絕餐飲業，而可出租的對象較多元，也能間接縮短閒置招租期。

筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理

【參考新聞】

拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155

商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214

買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410

台中商辦強強滾，台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/

東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/

台北東區店面蕭條，最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/

王道數位化銀行，東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/

北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314

商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220

長虹內湖廠辦，賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075

印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827