[爆卦]台南不動產營業員是什麼?優點缺點精華區懶人包

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2021-02-03 08:49:06

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  • 台南不動產營業員 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文

    2017-11-16 09:14:51
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    171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源

    【前言】

    不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。

    的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。

    不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?

    隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?

    【房仲業經營生態改變】

    從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。

    店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。

    而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。

    然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!

    【民眾消費習慣進化】

    談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。

    而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。

    【蛋黃區店面拉警報】

    以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。

    現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。

    現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。

    現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。

    現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!

    以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。

    【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】

    說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。

    而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。

    不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。

    還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。

    而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。

    總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。

    【結論】

    店面目前仍有待時間補跌,因此:

    若要買店面,不如買商辦;
    若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
    若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
    若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。

    另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。

    因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。

    筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理

    【參考新聞】

    拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155

    商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214

    買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410

    台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/

    東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/

    台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/

    王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/

    北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314

    商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220

    長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075

    印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827

  • 台南不動產營業員 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文

    2017-11-09 13:01:26
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    171109觀察房貸風險、業者招募、房價與租賃行情,判斷房市觸底?◎文/陳泰源

    近日金管會送出房市及金融股利多,宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,自用住宅由45%降為35%,非自用則由100%降為75%,減少銀行因承作房貸的資金壓力,資本適足率平均可拉升0.59個百分點,也有助民眾買第二間以上房屋時,可更順利取得房貸。......↓

    雖然金管會主委顧立雄表示,調降風險權數與房價漲跌沒有明顯的因果關係,但至少可以判斷出2個訊息:1是政府不再打房的立場明確,畢竟房地產是經濟的火車頭,倘若房價再繼續無量下修,勢必傷及銀行、連帶影響整體經濟。2是官方角度判斷,房價已回檔到相對安全價位,才會調降風險權數,同意讓銀行降低資金周轉水位,拉高借貸額度。

    從另外一項統計數據來看,「受僱之經紀人」最高峰2015年5月時曾達8703人,今年2017年1月為8053人,較高峰時減少7%,但今年8月已緩步增加至8201人;同時,「受僱營業員」在2014年底時為4.06萬人,今年4月雖曾減至3.55萬人,約較高峰時減少13%,但8月卻已增加至3.6萬人。

    由此可知,不論是曾經離開房仲業的老鳥,或者是直營體系招募進來的新人,人數也開始不再流失並增加中。

    再來是房價,根據業者統計數據資料顯示,整體而言,因建商積極讓利搶市,許多民眾認為「買舊不如買新」的觀念帶動下,同質性較高的中古屋電梯產品下修壓力較大,但台北市的房價跌幅度已經縮小至僅1.4%,桃園市止跌,而台南、高雄兩市還出現逆勢微漲。

    再以中山區大直一帶做舉例(筆者專營大直),根據實價登錄,以一般型住宅產品(非套房或豪宅)而言,土地持份高、使用坪數實在且有都更題材的老舊「公寓」與低總價大空間配車位,CP值取勝的基河「國宅」兩種產品,因為與建商推案類型不重疊,因此從過去最慘一路跌到單價見4字頭後,現在多筆成交紀錄顯示皆已回到單價5字頭以上,房價領先回穩。

    不只是住宅產品,連商辦的租賃行情也止跌回升,實價登錄顯示,台北101大樓不僅拿下單坪租金、租金總額雙料冠軍外,數據指出,台北101大樓近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元。去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。

    不論是政府釋放利多、業者招募人員回流、中古屋市場房價跌幅縮小甚至部分縣市止跌逆勢微漲、公寓與國宅產品回穩、商辦租賃行情回升等種種跡象指出,房市觸底跡象明顯,目前雖然不清楚未來的趨勢到底是「V」型反轉,還是「L」底部徘徊,但至少,只要是屬於剛性自用需求,且入手價格是相對便宜,就是值得考慮進場的時機。

    筆者為 美商ERA不動產-大安營業處副理

    部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171109.html

    【參考資料】

    1.民眾買第二房,貸款更容易→http://www.chinatimes.com/newspapers/20171101000347-260110

    2.房仲人才招募,溫和回升→https://udn.com/news/story/7241/2798417

    3.業者數據顯示,全台灣跌幅皆不超過2%,台北市僅1.4%→https://money.udn.com/money/story/5621/2795793

    4.台北101再稱霸,包辦租金雙冠王→https://money.udn.com/money/story/5621/2802047

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