[ #2020 #第七篇 #張奔的跨年流水帳]
📝回顧2020
商攝/奔山小隊露營/台南溫泉拍攝/總統首投族/勁尾牙/沙鹿婚攝12/宇宙人第一次登陸小巨蛋/不動產經紀營業員證照/鳶嘴四刷/稍來小百岳第十一座/個人寫真拍攝/國倫草屯婚攝13/能高越嶺古道/第四座百岳南華山/康輔社團代課老師/23度第...
[ #2020 #第七篇 #張奔的跨年流水帳]
📝回顧2020
商攝/奔山小隊露營/台南溫泉拍攝/總統首投族/勁尾牙/沙鹿婚攝12/宇宙人第一次登陸小巨蛋/不動產經紀營業員證照/鳶嘴四刷/稍來小百岳第十一座/個人寫真拍攝/國倫草屯婚攝13/能高越嶺古道/第四座百岳南華山/康輔社團代課老師/23度第一次員旅露營/12露歐賓/五寮尖/百人笑顏計畫/孕婦寫真/24歲生日/行銷秘帖課程進修/西區蹭飯團/台北服飾棚拍/麵碩士畢業寫真/新生兒寫真/蔡寓全家福拍攝/魚樂sup/MD卡拍攝/台灣第一等採訪活動平面拍攝/營隊攝影/漂鳥部落格寫稿/犀利趴/日月潭全家福/早餐商攝/玉山高山婚紗/台南教會婚攝14/23度花東之旅/新生兒寫真/23度sup/系排烤肉/雅玲大雅教會婚攝15/咕嚕咕嚕大坑gocar賽車/bni商會/百家爭鳴/13露雲峯/漂流者音樂祭14露/合歡東峰/大學同學會2nd聖誕趴/美秀x落日/滅火器20週年
回望過去 發現自己也好努力的用力生活
我想要有能力去照顧那些自己在意的人
斜槓工作沒有少
平面攝影/包租代管/社群行銷
代課老師/品牌顧問/部落客⋯
生活之餘的充電也是不少
露了5次營、登了3座百岳、
1場音樂祭1場演唱會3場樂團專場
辦了一場大學同學會
work hard play hard
足夠努力才足夠閃亮
閃亮的背後也需要有愛支撐
我很幸運,總能被你們想起並實際支持著
謝謝這一年來給予我愛與支持的人們
當經手的事越來越複雜
做到了一定的成績
迷惘的感覺還是跟著我一起回家
總是常常思考自己今日何以成為今日
前陣子 遇到了一些事情
被很多很多很多的低氣壓籠罩
島嶼影像也差一點要結束了
我一天之中會有很多身份要面對不同的人
那個時候只要聽到Line的通知聲
就會覺得很焦慮
我知道很多時候
需要被這些負能量上一課
我並不討厭遇到這些難題
雖然很不想遇到,但又很珍惜遇到
經歷過這些事情,今日才能成為今日
在山上,撤退比前進更需要勇氣
在生活裡,放棄比堅持更難
我會持續進修,相信美好的事情值得等待
希望2021新的一年
我操作的品牌都能有所展望、自己要嘗試突破框架,不要壓抑內心真正想要的、想做的,也希望我能夠更柔軟的掌握情緒,成為高情商具抗壓性且成熟的人,不要迷失自我。
最後祝大家新年快樂
謝謝你們總是陪伴在我身邊
願平安、健康🤍
#2021
#新年快樂
#島嶼影像
#happynewyear2021
台南不動產營業員 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
台南不動產營業員 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
171109觀察房貸風險、業者招募、房價與租賃行情,判斷房市觸底?◎文/陳泰源
近日金管會送出房市及金融股利多,宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,自用住宅由45%降為35%,非自用則由100%降為75%,減少銀行因承作房貸的資金壓力,資本適足率平均可拉升0.59個百分點,也有助民眾買第二間以上房屋時,可更順利取得房貸。......↓
雖然金管會主委顧立雄表示,調降風險權數與房價漲跌沒有明顯的因果關係,但至少可以判斷出2個訊息:1是政府不再打房的立場明確,畢竟房地產是經濟的火車頭,倘若房價再繼續無量下修,勢必傷及銀行、連帶影響整體經濟。2是官方角度判斷,房價已回檔到相對安全價位,才會調降風險權數,同意讓銀行降低資金周轉水位,拉高借貸額度。
從另外一項統計數據來看,「受僱之經紀人」最高峰2015年5月時曾達8703人,今年2017年1月為8053人,較高峰時減少7%,但今年8月已緩步增加至8201人;同時,「受僱營業員」在2014年底時為4.06萬人,今年4月雖曾減至3.55萬人,約較高峰時減少13%,但8月卻已增加至3.6萬人。
由此可知,不論是曾經離開房仲業的老鳥,或者是直營體系招募進來的新人,人數也開始不再流失並增加中。
再來是房價,根據業者統計數據資料顯示,整體而言,因建商積極讓利搶市,許多民眾認為「買舊不如買新」的觀念帶動下,同質性較高的中古屋電梯產品下修壓力較大,但台北市的房價跌幅度已經縮小至僅1.4%,桃園市止跌,而台南、高雄兩市還出現逆勢微漲。
再以中山區大直一帶做舉例(筆者專營大直),根據實價登錄,以一般型住宅產品(非套房或豪宅)而言,土地持份高、使用坪數實在且有都更題材的老舊「公寓」與低總價大空間配車位,CP值取勝的基河「國宅」兩種產品,因為與建商推案類型不重疊,因此從過去最慘一路跌到單價見4字頭後,現在多筆成交紀錄顯示皆已回到單價5字頭以上,房價領先回穩。
不只是住宅產品,連商辦的租賃行情也止跌回升,實價登錄顯示,台北101大樓不僅拿下單坪租金、租金總額雙料冠軍外,數據指出,台北101大樓近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元。去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
不論是政府釋放利多、業者招募人員回流、中古屋市場房價跌幅縮小甚至部分縣市止跌逆勢微漲、公寓與國宅產品回穩、商辦租賃行情回升等種種跡象指出,房市觸底跡象明顯,目前雖然不清楚未來的趨勢到底是「V」型反轉,還是「L」底部徘徊,但至少,只要是屬於剛性自用需求,且入手價格是相對便宜,就是值得考慮進場的時機。
筆者為 美商ERA不動產-大安營業處副理
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171109.html
【參考資料】
1.民眾買第二房,貸款更容易→http://www.chinatimes.com/newspapers/20171101000347-260110
2.房仲人才招募,溫和回升→https://udn.com/news/story/7241/2798417
3.業者數據顯示,全台灣跌幅皆不超過2%,台北市僅1.4%→https://money.udn.com/money/story/5621/2795793
4.台北101再稱霸,包辦租金雙冠王→https://money.udn.com/money/story/5621/2802047