【看屋筆記】首購族人生第一間房怎麼買？
#新手村的看屋筆記全攻略
#下班女子的買房心得

去年全球籠罩在疫情中，但台灣房市卻很熱絡，裝潢的檔期搶手，缺工也缺料。即使房地合一稅新制上路，但國人「有土斯有財」的概念根深蒂固，加上利率極低，而下班女子身邊的朋友也工作一陣子了，所以幾乎人人都開始準備要來買房。

不過，房子要怎麼買啊？第一屋，又要怎麼看呢？

對下班女子在看超過三百間房子的毅力與決心修煉之下，終於在高雄買下第一間自食其力小屋，成為「房貸少年團」的一員。

在這段看屋的日子裡，累積不少看房心得，鑑於受惠於網路他人，決定也寫成一篇 #新手看屋全攻略 ，希望能幫助到有需要的人！

在這篇文章中，會跟大家聊聊 #看屋前要思考的3件事，包括：
1⃣看屋首重地點！
怎麼說都是「location! location! location! 」尤其是有轉賣考量的人。
2⃣思考看屋買房目的需求
要自住？還是投資？物件都不一樣。
3⃣個人預算與貸款能力
對於買房規費和稅的認識，要 #怎麼評估自己可以買多貴的房子？

也會談 #看屋看房要注意的5重點：
除了十字口訣「#風火水電光，#天地牆柱窗」外，我最主要會注意：

1⃣採光
沒有採光的房子，不管條件有多好，我都會忍痛割愛，因為下班女子租過沒有採光的房子多年，深知不見天日的痛苦。

2⃣通風
同上，另外下班女子還會特別找「單層排氣」的房子，否則可能要忍受鄰居家的煙味或裝潢油漆味。

3⃣建商口碑
最基本的功課，網路上有各大建商的評價，也可到mobile論壇看，但要注意是不是代銷本人吹捧自己或攻擊同業。還有各建商不同時期的工班也不一樣，下班女子還會直接在樓下閒晃跟住戶聊天，瞭解該社區。

4⃣從風水與科學看格局好壞
風水不純然是迷信，有些科學根據，比如床壓樑，會帶給人睡眠上的壓迫等等，下班女子比較在意。而且，風水很好拿來談價格，若是中古屋，風水瑕疵也可成為談判籌碼。

5⃣車位
除了台北市以外，中南部三房以上的購屋，最好都能帶車位。而車位又以平面坡道為優先考量，若真的只有機械或停車塔可選擇時，要多留意。機械車位有其年限限制，未來的維修費用也要一併考量。下班女子以前曾租過有三層違建停車車位，聽鄰居說還有發生過上層機械故障滑落的事，所幸沒有傷亡。

關於看屋買房可以聊的事情很多，詳細內容請見下班女子的部落格：
👉https://luchiphoto.com/house-buying-tips/

雖然現在疫情嚴峻不適合看屋，但若剛好有買房看屋需求，或是想要建立看屋習慣的，不妨先把要點記起來，待疫情好轉再開始。

祝大家都能順利找到屬於自己的好房！

【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。

201019TVBS 超貴！信義區豪宅停車位900萬可買新北3房
TVBSyoutube→https://youtu.be/TCC0ZWRRbbI

在台北市竟然有停車位開到900萬元，就在信義計畫區一棟明年將要完工的頂級豪宅，不過同一區域來說，一個停車位價格400萬元算是一般門檻，價格到800萬元也有，另外在台北市內湖雙車位價格也能在中南部買間房。

記者 謝丹慈 / 攝影 徐國衡 報導2020/10/19 19:54……↓

汽車達人楊欣儒：「這個車位大概一個是250萬左右，200到250萬，所以合起來大概是500萬。」

以實價登錄來看，在內湖要停兩輛愛車，行情停車位就要500萬，都能在中南部買間房。

汽車達人楊欣儒：「我有其他的車輛，我的車輛租握其實住在內湖，所以我從在南港的地方租(車位)，木柵的地方也有朋友分租，一個車位平面車位，(租金)大概都在2500元到2800元。」

要停下其他寶貝車，一個月租金要2萬多元，同樣是開銷，畢竟台北寸土寸金，還出現還出現有豪宅停車位開到900萬元。

記者謝丹慈：「在我左手邊的這棟，明年才會完工的頂級豪宅，就是傳出一個車位可能要900萬元，而他的地點就在，台北市的信義計畫區。」

價格攀上新高，以北市蛋黃區頂級豪宅實價登錄，皇翔御琚停車位上看870萬元，文心信義也要700萬元，其他頂級豪宅動輒也要400到600萬元。

房仲陳泰源：「其實(900萬)是有機會的，但是多多少少還是會有殺價空間，不會有房價殺價空間來的這麼大。」

不過以900萬來看，台北市要買下3房不是問題，在新北市33坪也能以900萬元入手，對比台北市蛋黃區，光是一個車位就開出900萬元高價，2018年實價登錄資訊，台北市坡道平面車位均價在240萬元，機械車位則是147萬元，都創下2013年統計以來的新高，除了房價上漲停車位價錢更是喊上天價。

新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/1403072

陳泰源youtube→https://youtu.be/QVClEVE6ax4

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201019tvbs-9003.html

201019TVBS 超貴！信義區豪宅停車位900萬可買新北3房
TVBSyoutube→https://youtu.be/TCC0ZWRRbbI

在台北市竟然有停車位開到900萬元，就在信義計畫區一棟明年將要完工的頂級豪宅，不過同一區域來說，一個停車位價格400萬元算是一般門檻，價格到800萬元也有，另外在台北市內湖雙車位價格也能在中南部買間房。

記者 謝丹慈 / 攝影 徐國衡 報導2020/10/19 19:54……↓

汽車達人楊欣儒：「這個車位大概一個是250萬左右，200到250萬，所以合起來大概是500萬。」

以實價登錄來看，在內湖要停兩輛愛車，行情停車位就要500萬，都能在中南部買間房。

汽車達人楊欣儒：「我有其他的車輛，我的車輛租握其實住在內湖，所以我從在南港的地方租(車位)，木柵的地方也有朋友分租，一個車位平面車位，(租金)大概都在2500元到2800元。」

要停下其他寶貝車，一個月租金要2萬多元，同樣是開銷，畢竟台北寸土寸金，還出現還出現有豪宅停車位開到900萬元。

記者謝丹慈：「在我左手邊的這棟，明年才會完工的頂級豪宅，就是傳出一個車位可能要900萬元，而他的地點就在，台北市的信義計畫區。」

價格攀上新高，以北市蛋黃區頂級豪宅實價登錄，皇翔御琚停車位上看870萬元，文心信義也要700萬元，其他頂級豪宅動輒也要400到600萬元。

房仲陳泰源：「其實(900萬)是有機會的，但是多多少少還是會有殺價空間，不會有房價殺價空間來的這麼大。」

不過以900萬來看，台北市要買下3房不是問題，在新北市33坪也能以900萬元入手，對比台北市蛋黃區，光是一個車位就開出900萬元高價，2018年實價登錄資訊，台北市坡道平面車位均價在240萬元，機械車位則是147萬元，都創下2013年統計以來的新高，除了房價上漲停車位價錢更是喊上天價。

新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/1403072

陳泰源youtube→https://youtu.be/QVClEVE6ax4

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201019tvbs-9003.html

191230中天 史上最貴？大直平面車位開價88億
影片網址→https://youtu.be/8oP57JA7GDg

主播/張若妤：「根據資料統計，2018年在台北市光是一個機械車位就要150萬起跳，至於平面車位價格就更高了，平均一個250萬起跳，才有辦法買得起。而在台北市大直豪宅區這一帶地下停車場平均價格250萬起跳，但是這裡卻有屋主開價開到88億元。」

主播/張若妤、攝影/李英瑋 採訪報導……↓

將近11坪的車位要88億元，地點在台北市明水路，照片標註「車位有喜歡，再談價格」。附近有商辦大樓和知名日本料理店，但這天價到底是標錯了？還是另有原因？

房仲業者/陳泰源 表示：「擺明了就是天價，是一個不可能賣掉的價錢，所以這個研判就是說，應該是一個行銷的手法之一啦，很多人看到這個就可能就嚇了一跳了，因為事實上大直也有其他的停車位也可以做選擇，去開一個正常開價，那我可以判斷說這個屋主他是有誠意要賣。」

查詢實價登錄，今年台北市最貴車位排行，冠軍在中正區辛亥路一段435萬賣出，第二名大安區仁愛路精華地段一個車位售價425萬，信義區位居第三車位售價370萬元。但國內史上最貴車位還是在信義計畫區，2014年已870萬元賣出。

房仲業者/陳泰源 表示：「車庫專屬的停車位之外，其他的空間甚至還可以堆放一些其他的物品，腳踏車啦、高爾夫球具啦、有額外的儲藏空間。」

台北市寸土寸金，連車位價格都不便宜，不過這回停車位，屋主開價88億元確實引發熱議，網路上也有類似不少案例，像是兩千多萬元的控制器，兩百八十多萬元的精品包，最終目的就是想吸引買家注意。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191230-88.html

190330三立iNEWS 0.75坪車位開賣88萬 遭控佔公設蓋停車塔
影片網址→https://youtu.be/Co6liiDtZEI

北投一處停車塔業者拚銷售，祭出單買一車位88萬，買兩車位168萬優惠10萬，還送汽車美容和免繳兩年管理費等利多，但30個車位賣不到一半，除了因為售價不算便宜之外，還爆出和隔壁棟大樓有產權糾紛，不過代銷業者強調停車塔產權獨立。

記者吳承斌、黃昕晟、吳雅婷／台北報導……↓

10層樓高停車塔高高矗立在巷子底端，北投這處停車塔一個車位開價88萬元。

民眾：「機械的話88萬差不多，應該可以（接受）。」

民眾：「這邊大廈滿多需求滿大的可以（接受）。」

看準附近住宅多業者賣停車塔車位開價88萬元，兩個車位優惠10萬賣168萬附帶送全車美容，以及每月合計近千元的管理費、電費兩年免付。

房仲業者陳泰源：「如果房子跟車位是綁在一起，那時候買車位相對有價值，如果說車位本身產權獨立的買賣，通常價格會打對折。」

30個車位約莫一半還沒賣出去，以北投當地車位行情平面車位200萬元起跳，機械式約180到220萬元，但是機械出入、機械停車的「雙機」停車塔恐怕不到100萬元。

鄰居：「沒人敢買，因為我們在告他誰敢買。」

鄰居爆料因為產權糾紛，停車塔業者和隔壁棟同名大樓正在打官司，但打開房屋交易平台也有販售資訊，車位坪數 0.75坪還特別註明「產權獨立」。

房仲業者陳泰源：「到底是跟房子公設綁一起，公設的停車位還是容積獎勵的停車位，真的是可以不是社區內住戶，外人也可以承租使用嗎？看到廣告說坪數才0.75這個是非常弔詭的。」

儘管代銷業者強調產權沒問題，但專家提醒購買前釐清產權所有人，以免衍伸糾紛沒完沒了。

（整理：實習編輯黃韻璇）

新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=519947&From=Search&Key=停車塔

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/04/190330inews-07588.html