要談影響我一輩子的人，不得不先談談我的手足－哥哥，1977年是個大時代，國際局勢風起雲湧，但在島內小日子依舊，我哥誕生了，在純樸溫暖的台中。

在他出生前幾年，剛新婚的爸媽住在一個老外省人的家裡，這老外省人有點年紀了，因為長年駐紮在南非，替政府在南非當地，從事水利規劃的工作，並輔導農業建設，由於擔心長年累月的都不在國內，新買的透天持續空著，會被兄嫂給佔了（後來還真的有試圖來佔），由於我的祖父是他同事，他知道祖父有個兒子要結婚了，便主動提議，讓我爸媽免費住進去，順便幫他看家。

當時的年代，孩子都生的很多，雖然我阿公從日治時代就是水利工程師，但國府遷台後，因大量外省兵遷徙來台的關係，為了養活這一大票人，政府上下各階層中，必須重新安插自己人，因此以前日治時期的公務員，幾乎毫無理由的全被刷掉，很多甚至根本沒接觸相關業務，連測量觀念與器具都不會操作的人，也都派來掌握單位，所幸台灣的水利建設，是屬於比較專業並且需要延續的政策，不能全部砍光，因此他被降級成基層公務人員留用，憑藉著微薄的薪水，加上有關係能從「耶穌廟」（教會），優先拿到一些脫脂奶粉、麵粉、食用油等美援食品，因此雖然日子清苦倒也勉強溫飽，所以依舊生了６個孩子。

不過那個年代的人，只能感恩戴德揮舞國旗，他們並不曉得那不是老蔣的功勞，真正罩著這塊土地上，讓人民生活能安定的，是憑藉著美國的力量，因為1954年，中華民國與美國簽定《中美共同防禦條約》後，開始了美援時代。

美援的內容，除包括民生物資與戰略物資之外，也包括基礎建設所需的物資，例如建築道路、橋樑、堤壩、電廠及天然資源的開發等，台中縣（今台中市）德基水庫便是美援貸款之下的產品，除了無償金援外，美國人更派人來台盯著錢怎麼用怎麼花，做計劃並要求逐條落實，減少想靠金援發大財的人坐地分贓的機會。並且鼓勵台灣的大學與美國境內的大學進行學術合作與人才交流，更以實際資金來協助島內的大學興建校舍，從教育開始培育人才來創造這國家的未來。

（備註：中美共同防禦條約直到了1979年才廢止，美國人無息借給中華民國的錢，台灣人直到2004年才全部還清。）

回頭來看這段歷史，美援其實讓這塊土地上的每個人都受益，更創造出拿黨國奶水資源，優先飛往美國拿綠卡的階級，只是當時的老百姓並不在乎，更準確來說是沒機會知道，政治在當時是禁忌，能不碰就不碰，要說也只能一種聲音，就是讓掌控軍情統的老蔣老人家滿意的聲音，政治這一塊刻意被封閉了，政府希望老百姓認真拚經濟就好，政治不干已事，多數百姓漠不關心。

爸媽結婚後，沒多久懷上了孩子，而當時中共當時表面上與南非關係不好，但私下派人不斷遊說滲透，當時小蔣已經接了黨主席，並且任行政院長，哥哥出生的前一年，老外省人拍了電報給祖父，說因為我國與南非關係可能生變，於是政府要把協助建設的相關人員撤回，所以跟祖父商量著，想要將房子馬上討回去。

而這件事也讓一件事曝光，因為在搬進去住之前，祖父跟父親說的版本，是對方願意將這棟透天租給他，於是由祖父代同事，跟自己兒子打租約，而父親也將租金按時繳交給祖父，這一個政治上的變動，直到老外省人急切搬回台後，暫住同一屋簷下後，某次日常對談中，她才知道發生了什麼事，也才能諒解為何對方會逼著他們要馬上搬，但這種事大吵大鬧也沒用，那個年代的人，字典裡沒有糞青兩字，也不可能跑回去嗆公公，不服～出來辯論阿！還錢阿！把租金還回來！

那年代的人特務實，母親知道那只是浪費氣力的一條路，而當時最沒時間跟他們耗的人是自己，這麼做也是吃虧，為了大家的面子，也為了解決事情，她當下蒼白著臉，按下自己的情緒，忍氣吞聲的做了頓飯請老外省人吃，席間跟對方商量好，等到生產完就立刻搬，大概是誠意打動了對方，對方也答應了，就這樣，我母親開始了挺著大肚子在外頭到處找房子的日子。

生活，就是這樣，你只能往前走，死嗑著往前。

但一隻草一點露，你以為快死路一條時，又峰迴路轉，有個周末，父親在外頭跑，看見有人房子外頭貼著紅色租字，於是趕緊回去載母親出門，那間房子的屋主樓上部分已經租給學生做套房，他想出租一樓店面，後面有個小房間能住，但屋主老婆聽到他們要做的職業是化工原料後，露出了不願意的表情，屋主是一頭熱想租，他老婆氣得轉頭就上樓。

於是，母親知道租不成了，於是開口問他：「那不曉得這附近有房子要賣嗎？」，屋主聽了連忙說：「有有有！我這棟透天的正後方，有一棟保留戶，是全新的２樓半透天，你們要買嗎？」，那屋主倒也熱心，連忙帶著他們往房子後頭走，透過最後頭的小方窗，母親扶著牆，努力挺著肚子墊起腳尖向外頭看，先看見了一塊空地，雜草從地裡孳出來，長的老高到半腰，後頭是一間粉光的透天，油漆未上灰撲撲的，窗戶尚未安上，看進去裡頭空空如也。

當時，父親還有點猶豫：「我們再看看別的地方吧？」
「買！」母親看了外頭格局後，立刻在心底下了決定，轉頭對屋主說：「您老幫我聯繫建商一下，晚點拿鑰匙進去看，格局對～買！」。

這決定看似匆促，但人生就像條河，轉折就發生在我們的幾個重要的選擇上，是對是錯，當下並不曉得，但停下來猶豫，只會招致滅頂之災。於是幾天後，他們湊了身上幾乎所有的現金，在台中市南區買下了第一間透天，四十五坪，價值８６萬，當時父親月薪是７千五，而母親做流行服飾銷售月薪１萬８。

而有了一個安生立命的房子，爸媽就像一隻蜻蜓，終於不需要再點水，而是找到一個能駐足歇腳的地方。就這樣，遠在南非的一個政治情勢轉變，改變了台灣裡頭一個平凡的一家。

待續．．．

補充閱讀資料：
「艾森豪救了台灣」
https://www.thenewslens.com/article/21546
保衛大臺灣的美援真相
https://buzzorange.com/2015/11/23/kmt-history-disappearance/

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不讚美，不批判，不責難，不惋惜
對於人生，只是想求個認識跟了解而已。

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171116跌勢才剛開始而已！？買店面你該停看聽？◎文/陳泰源

【前言】

不論是金管會主委顧立雄，還是央行總裁彭淮南，甚至是部分房仲業者，皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。

的確，部分豪宅漲跌互見，而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小，公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升，現階段雖然投資客已退場，但少了競爭，剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。

不過，以上指的都是住宅產品，而商用不動產呢？

隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化，買店面，你該停、看、聽？

【房仲業經營生態改變】

從業者店頭來看，過去都以人潮最多的一線店面為主，後來陸續收掉改退居二線店面，不然就是改租「形象展示用」的小店面，另外再租同棟樓上或附近的辦公室，提供營業員作業。

店面迷思逐漸被打破，有的業者甚至完全放棄店面型態，改走樓面式經營，例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而，放棄傳統店面營運模式，規模並沒有因此萎縮，反而不斷壯大，像我們公司因為加入的夥伴越來越多，最近又租下了一間破百坪的辦公室，持續擴張營運。

而店面效益越來越弱，店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比，導致許多業者因此收攤轉換經營型態，想想，實在沒必要將利潤給房東吃掉。

然而作為一名「現代業務」，多半已靠人脈資源與網路行銷了，就連預售屋購買習慣也改變，像某代銷業者善用網路科技，使用「互動3D傢配」，消費者在家就可透過720度全景攝影，而網路客成交比例，光是今年跟去年相較，同期就增近3成！

【民眾消費習慣進化】

談到買衣服、鞋子，我身邊有越來越多朋友，都是去實體店面試穿，然後回到家裡網購，畢竟店面有租金成本，商品通常可能會比較貴一些，加上網購有些免運費，而且還宅配到府，不用提著重物逛街，方便又輕鬆，這樣的現象，讓很多店家感到非常無奈。

而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣，也都正在改變傳統的消費模式。

【蛋黃區店面拉警報】

以東區的一線店面來說，目前仍有十間左右閒置招租中，當蛋黃都不蛋黃了，買店面你該更小心謹慎。

現象一：東區店面持續蕭條，最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤，全面轉進百貨專櫃。

現象二：大坪數店面首當其衝，因租金總價過高，導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租，分割不了的，目前也只能繼續閒置著。

現象三：特賣會、品牌快閃概念館充斥，相較於長期租約，短期的租金可以便宜約一成左右，對房東而言，至少有短期租金可以收，有總比沒有好，而最主要的原因是避免店面冷掉，空太久實在不好。

現象四：僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租，排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄，另一側是空租超過3年，近期「王道銀行」以每月130萬元承租，而這兩個店面，剛好都是三角窗，招牌效應若不夠醒目，人家還不願意租呢！

以「Niko and...」來說，因為是進駐台灣的第一家店，需要曝光度；而王道銀行，主要業務都在網路處理，實體店面主要是採取形象概念的展示方式，主要是攬客功能和形象推廣，現場並不提供現金交易，因為是新型態的銀行，正需要廣告效益強的店面提升知名度。

【福禍相倚，店面弱，帶動商辦行情上漲？】

說到商辦租金行情，以台北101大樓為例，近五年租賃交易紀錄，大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高，之後隨著房市緩跌，隔年租金下跌14.1%，平均每坪月租金3324元，去年行情回升至3483元，今年持續攀升至3792元、年增8.9%。

而台中市商辦市場也開始強強滾，2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪，除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪，空置率超過3成外，其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。

不只租金行情，連商辦的交易量也明顯增溫，以加工絲廠「宜進」為例，近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層，估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元，包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流，以及台北內湖辦公大樓部分樓層。

還有印尼「紡織大王」宋良浩，其孫子宋大江，去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地，預計規劃為「虹光大直」案，興建地上7層、地下3層，樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓，該案主要承租給餐飲與零售業者，以長期收租及提供服務為主。

而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓，也以64.2億元賣給中華郵政。

總而言之，隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性，導致店面空置率逐年攀高，而租金行情目前也正在龜速緩跌中，跌勢恐怕「才剛開始而已」，但需求動力仍在，只是轉移至商辦，因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。

【結論】

店面目前仍有待時間補跌，因此：

若要買店面，不如買商辦；
若要買店面，買大不如買小，買大最好選可以分割成多間小的；
若要買店面，不如買透天型店面，至少土地坪數不是「持分」，未來都更、合建較容易；
若要買店面，招牌廣告效益擺第一，人潮多寡放第二（因為人潮漸漸未必等於錢潮）。

另外，餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一，因為餐飲業通常比較難「往上」開店，用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差，而且科技再進步，餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。

因此，若店面可開餐廳，其實算是一種「加值」，畢竟現在的店面規定限制多，最常見的就是拒絕餐飲業，而可出租的對象較多元，也能間接縮短閒置招租期。

筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理

【參考新聞】

拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155

商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214

買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410

台中商辦強強滾，台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/

東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/

台北東區店面蕭條，最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/

王道數位化銀行，東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/

北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314

商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220

長虹內湖廠辦，賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075

印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827