Joe：「我認為原作者對於資本運作的解釋，如果是運用在房地產和金融商品套利，那概念是ok的，跟我自己的觀察也差不多概念，全世界都差不多運作邏輯，不過原作者應該沒經營過實體產業，中小企業的實業擴張，那個無法快速繁殖，我看淨價值規模小於3000萬美元的實業，利潤不夠高的話，跟銀行借貸的轉換效率會很差，但是資產規模數十億以上，那開槓桿去運作，控制好擴張速度，理論上是相對低風險沒錯，人類史上極低資金使用成本的年代，真的要學會善用資本的運作，資本小往股市，資本大一點就可以分散一些往房地產，尤其是美國房地產，真的接觸過，就能發現那是一個很stable的金融工具。」

在資本主義世界裡面，實業的收入，是拿去支撐資金成本用的，但是你看到的一切繁榮偉大規模，砸進去的錢主要都是借貸產生的，而不是靠實業收入存出來的(以下用廣義使用錢這個字,延伸包含資源)

所以，越借越多錢，永遠不還錢，是所有資本主義成功者必然的現象，實質生產的錢(或是資源)，遠遠不及他擴張時所花費的規模，也就是一間公司的工廠，一座要100塊，可以生產5塊淨利潤，擴張一座工廠如果所有錢都是借貸的話，資金+其他成本2%，

請問他擴張第二間工廠，是等乖乖5塊五塊的存，存20年，存到100塊後才去開第二間嗎？如果今天不是在資本主義世界？例如在「真」馬克思主義，或是金本位世界，可能是這樣，但是你今天在資本主義世界就不是這樣，因為他的成本是2%，生產額是5%，因此他會立刻去擴張第二間工廠，100塊用借的，然後用第一間工廠生產的5塊去支付成本，然後第二間工廠可能要蓋三年，等同可能會先產生6塊的虧損，才會上軌道，所以心臟小顆一點的老闆，可能會先緩一年，讓第一間工廠繼續盈餘5塊扣掉成本還有3塊，存下3塊做預備金

然後第二年，就在擴張第三間工廠，這時候第二間工廠還沒開始營運，而等到第三年，第一第二間工廠都營運了，當然同時他第二第三間工廠都是借貸來的，因此他營利10塊，借貸成本支出4塊，他會在第四年的時候直接蓋兩座工廠

因此你還在20年存款大計劃的時候，他大概20年後已經拓展了上百間工廠，然後你就可以回家吃自己，他成了國際大企業

因此發現甚麼沒有？

我今天擴張工廠，只要我確定他會有收益，我根本不是拿「實業」的生產去擴張，而是不斷用借貸去擴張，而我實際實業的收益，是拿去支付「投資成本」用的，這是資本主義一個最基礎最簡單的觀念，也是所謂用錢滾錢，用資產滾資產的概念，因此每次看到有人在講什麼薪資所得比，我就立刻知道，這是一個古代人...XD..他大腦還活在古代

那為啥很多公司營利那麼高，幹嘛不直接擴張到極致，那就是因為訂單的問題，他在這個世界就只能收到那麼多訂單，因此他在繼續擴廠，但是並沒辦法生出更多訂單，自然就不適用這種擴張操作，當然這時候，通常就會去轉投資，去另一個產業找「實際收益大於成本」的投資標的

因此，回到不動產，為啥我永遠都在強調那個基本面公式，出租投報率 vs 資金成本+持有成本，因為這就是資本主義最基礎的公式而已，一點深度都沒有的東西，在這個架構上面，租金收益只要大於成本，只要你現金流不要斷，你就是房子有多少買多少....

當然下一件事情是卡在銀行願意借多少錢給你，因此你可以看到一大堆投資客在問貸款問題借貸問題，因為這些都是明白人，銀行借多少，他們都要借光光，只有那些古代人才整天想什麼40年房貸要背貸款，40年好可怕...XD

唉，古代人...XD

當你租金投報高於成本，就會產生套利，有套利就可以瘋狂的擴張規模，瘋狂的擴張規模代表你套利也瘋狂的放大，在幾百萬的時候，套利都是幾萬塊，你擴張到幾百億，你的套利就是幾億，這個遊戲，甚麼光明會、13家族德國羅斯柴爾德家族、阿里巴巴，還是世界最大咖Trump，全都是這樣搞起來的，不然你還以為他們在那邊慢慢存錢存到今天這種財富地位

如果資產翻漲，幾百萬，你資產翻漲個10%就是幾十萬，幾百億，你只要遇到資產翻漲10%，就是幾十億，至於成本，全都是借來的啊，難道自己存的，因此，為啥要炒房來正興經濟

你以為對岸中共政府是白癡，放任不動產瘋狂炒作，他威權政體最好對房價炒做沒有皮條，他可以下令房價不准漲都不是問題，記不記得1x年前中國在錢荒，滿地要投資缺錢，就是那時候房價是不是在大炒作，是不是一邊炒房，一邊誕生了華為、阿里巴巴、全國高鐵、滿地的摩天樓，啥,不是炒房會害實業萎縮？不是會吃走資金？不是要實業收益才有辦法維持房價？

今天資本主義世界的遊戲不是這樣玩的，中共那邊經濟最大的弱點，其實是他的不動產，他只要不動產一垮,銀行就算了,他的滿地企業也會跟著垮，因為企業的借貸很多是根源於不動產抵押，也因此,你應該看不到我們投資客跑去對岸炒房，因為那個市場在資本主義世界裡面，完全都是應該要泡沫的狀態，所以沒事不要靠近，以保身體健康

覺青不知道為啥不動產是經濟的火車頭，不怪他，他上班一輩子，怎麼會知道資本主義在玩甚麼，學校教的東西,或是他們老師自己大腦的觀念，都是古人的觀念，所以他們都是活在古代思維裡

怎樣會產生泡沫，那就是生產低於成本，也就是你的工廠生產只有3元，但建一間工廠成本要4元，那你就有潛在泡沫風險，但因為通膨有2%也許你可以硬撐，但如果生產4元以上，那你應該活不了多久就要泡沫了，最接近今天的網路泡沫就是這樣來的，因為市場飽和，所以訂單有限，而過度擴張造成大家壓價搶單，造成利潤下降，下降到低於成本，因此引發的網路泡沫

所以我也一再強調，不動產基本公式不可以破，破了我就把房子賣一賣出國炒房，因為那就是是否會泡沫的依據，至於生產大於成本的情況，這是要怎樣泡沫？覺青買房子才會錢被鎖在房子裡面，手上房子多的投資客，都是從房子領錢出來做其他的事情，這就是古代人和現代人的不同所在，古代人一直把錢丟入房子裡，投資客一直從房子把錢提領出來，不動產有兩個生產，居住價值和錢，不動產是經濟的火車頭，是因為他可以生產鈔票

為啥很多人要開公司做實業，大家都要錢，他幹嘛不一直炒房，因為你要跟銀行借錢，銀行能借給你的錢有限，然後你拿自己的錢慢慢滾，1000萬給你，你要滾到哪一年？

自然最好就是到處去跟人家募資，拿人家的錢來套利，例如銀行的成本2，淨利5，但你只能借1000萬，募資的錢成本3，淨利5，但你可以弄到1億，那當然找一堆金主支持自己會比跟銀行借錢擴張得更快，但是為啥不是去跟人家募資來炒房，那是因為你去跟人家集資來炒房，你會被金管會抓去喝茶，運氣不好會變經濟犯被關起來，因此你要拿人家的錢來套利，投審會和金管會會逼你做實業，所以一大堆大老闆，他私人的錢都丟在不動產當中，(炒股的另當別論)，包含一堆電子業老闆，用其他的人的錢做實業，自己的錢拿去炒房，這個我相信銀行業的應該都很清楚我在說甚麼，他們看最多，公司用別人的錢來擴張還有一個好處是，因為產業有循環，所以你可能可以旺五年十年誰知道，當年紡織多旺，塑膠業多旺，但當循環下去後，就會泡沫，因此，一堆老闆，自己的錢去屯不動產，然後募資，發股，用其他人的錢去搞實業，實業掛了，他拍拍屁股回去當包租公就好，當然實業繼續興盛，他就繼續擴張實業，投審會和金管會是逼資金去實業投資的把關者，像什麼金八條也限制金融業者炒房炒地皮，因此，其實有比你們想像中更龐大的人和資金想要炒房，但政府干涉他們只能往實業走，所以，單純論賺錢，為啥不全台的人一起炒房，因為有政府干涉

因此你房貸出來的錢，不可以直接買房子，小筆資金還好，如果是幾千萬，你就可能要先去股市債市裡面轉一圈放個一年，才可以在進不動產，這也是政府干涉的手段之一，政府當然知道你們全都只想炒作錢滾錢，所以在實業上面有非常多的威脅利誘，讓你把不動產上漲而增加出來的錢，多挪一些到其他實業甚至股市債市去

你看工業園區是不是很怕你圈地，都要求先設廠營運，滿兩年或是三年土地才會賣你，就是怕妳們這些假蓋工廠實炒地皮的老闆又跑去炒地皮，你要炒地皮可以，但你上面必須蓋工廠營運，提供生產和工作機會，這就成了政府的交換條件，其實，麥當勞都說他是炒房的，他就是經典，實業為幌子，炒房維本質的範例，因此相關的甚麼肯德基、誠品、燦坤、迪士尼樂園(遊樂園是超有名的炒地皮產業)，全都是本質在炒地皮炒房，實業是拿來募資吸收資金以及取得政府的加持，讓他可以更擴張的去炒房炒地皮，這就是資本主義世界.

我知道很多人第一天看到，都會覺得很痛苦很生氣，但恭喜你清醒過來了，而不是繼續一輩子活在夢中

另外補一下台商發財方程式，那個叫做造鎮，台商當年去中國，後來去東南亞，他們怎麼玩，就是集合起來跟政府批地要開工廠，批一大塊土地，中間蓋工廠，旁邊打造住宅區商業區(土地全都是台商批下來)，然後工廠造就就業人口，這些人在旁邊買房子住，商店就做便當賣給他們，之後這邊就成了一個據點，之後變成城鎮，因此十年後，台商就把工廠全都拆除撤離去更落後的地方，然後工廠拆掉的土地，全都變成住宅區，商業區，打造金融區之類的，直到可能20年後變成一個很有規模的都市，這時候，台商就把所有的不動產全都出脫，然後最後你總結的結果是，台商一路走來實業收益如果是100的話，他不動產收益通常有5000~10000，沒跟你豪姣，還有人工廠算下來還虧損，也就是搞了20年他工廠不但沒賺錢，還虧錢，可是老闆還是發大財

有自己習慣的投資就做自己習慣的投資，股票發大財的人比較多，只是股票玩法絕對跟不動產不一樣，所以你是股票腦，你跑來硬玩不動產其實會很痛苦，同樣的你也不可以複製不動產的操作去股票，應該沒幾天就畢業了，只是，當你的資本額更多後，不動產幾乎是你很難避開一定會接觸的投資產品，因此你可以先慢慢看慢慢研究，等到哪天你錢多到你不得不碰不動產的時候，才不會傻菜鳥跑到叢林裏面亂闖,到時候摸到大白鯊

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https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602001750.A.C3C.html

Joe：「我認為原作者對於資本運作的解釋，如果是運用在房地產和金融商品套利，那概念是ok的，跟我自己的觀察也差不多概念，全世界都差不多運作邏輯，不過原作者應該沒經營過實體產業，中小企業的實業擴張，那個無法快速繁殖，我看淨價值規模小於3000萬美元的實業，利潤不夠高的話，跟銀行借貸的轉換效率會很差，但是資產規模數十億以上，那開槓桿去運作，控制好擴張速度，理論上是相對低風險沒錯，人類史上極低資金使用成本的年代，真的要學會善用資本的運作，資本小往股市，資本大一點就可以分散一些往房地產，尤其是美國房地產，真的接觸過，就能發現那是一個很stable的金融工具。」

在資本主義世界裡面，實業的收入，是拿去支撐資金成本用的，但是你看到的一切繁榮偉大規模，砸進去的錢主要都是借貸產生的，而不是靠實業收入存出來的(以下用廣義使用錢這個字,延伸包含資源)

所以，越借越多錢，永遠不還錢，是所有資本主義成功者必然的現象，實質生產的錢(或是資源)，遠遠不及他擴張時所花費的規模，也就是一間公司的工廠，一座要100塊，可以生產5塊淨利潤，擴張一座工廠如果所有錢都是借貸的話，資金+其他成本2%，

請問他擴張第二間工廠，是等乖乖5塊五塊的存，存20年，存到100塊後才去開第二間嗎？如果今天不是在資本主義世界？例如在「真」馬克思主義，或是金本位世界，可能是這樣，但是你今天在資本主義世界就不是這樣，因為他的成本是2%，生產額是5%，因此他會立刻去擴張第二間工廠，100塊用借的，然後用第一間工廠生產的5塊去支付成本，然後第二間工廠可能要蓋三年，等同可能會先產生6塊的虧損，才會上軌道，所以心臟小顆一點的老闆，可能會先緩一年，讓第一間工廠繼續盈餘5塊扣掉成本還有3塊，存下3塊做預備金

然後第二年，就在擴張第三間工廠，這時候第二間工廠還沒開始營運，而等到第三年，第一第二間工廠都營運了，當然同時他第二第三間工廠都是借貸來的，因此他營利10塊，借貸成本支出4塊，他會在第四年的時候直接蓋兩座工廠

因此你還在20年存款大計劃的時候，他大概20年後已經拓展了上百間工廠，然後你就可以回家吃自己，他成了國際大企業

因此發現甚麼沒有？

我今天擴張工廠，只要我確定他會有收益，我根本不是拿「實業」的生產去擴張，而是不斷用借貸去擴張，而我實際實業的收益，是拿去支付「投資成本」用的，這是資本主義一個最基礎最簡單的觀念，也是所謂用錢滾錢，用資產滾資產的概念，因此每次看到有人在講什麼薪資所得比，我就立刻知道，這是一個古代人...XD..他大腦還活在古代

那為啥很多公司營利那麼高，幹嘛不直接擴張到極致，那就是因為訂單的問題，他在這個世界就只能收到那麼多訂單，因此他在繼續擴廠，但是並沒辦法生出更多訂單，自然就不適用這種擴張操作，當然這時候，通常就會去轉投資，去另一個產業找「實際收益大於成本」的投資標的

因此，回到不動產，為啥我永遠都在強調那個基本面公式，出租投報率 vs 資金成本+持有成本，因為這就是資本主義最基礎的公式而已，一點深度都沒有的東西，在這個架構上面，租金收益只要大於成本，只要你現金流不要斷，你就是房子有多少買多少....

當然下一件事情是卡在銀行願意借多少錢給你，因此你可以看到一大堆投資客在問貸款問題借貸問題，因為這些都是明白人，銀行借多少，他們都要借光光，只有那些古代人才整天想什麼40年房貸要背貸款，40年好可怕...XD

唉，古代人...XD

當你租金投報高於成本，就會產生套利，有套利就可以瘋狂的擴張規模，瘋狂的擴張規模代表你套利也瘋狂的放大，在幾百萬的時候，套利都是幾萬塊，你擴張到幾百億，你的套利就是幾億，這個遊戲，甚麼光明會、13家族德國羅斯柴爾德家族、阿里巴巴，還是世界最大咖Trump，全都是這樣搞起來的，不然你還以為他們在那邊慢慢存錢存到今天這種財富地位

如果資產翻漲，幾百萬，你資產翻漲個10%就是幾十萬，幾百億，你只要遇到資產翻漲10%，就是幾十億，至於成本，全都是借來的啊，難道自己存的，因此，為啥要炒房來正興經濟

你以為對岸中共政府是白癡，放任不動產瘋狂炒作，他威權政體最好對房價炒做沒有皮條，他可以下令房價不准漲都不是問題，記不記得1x年前中國在錢荒，滿地要投資缺錢，就是那時候房價是不是在大炒作，是不是一邊炒房，一邊誕生了華為、阿里巴巴、全國高鐵、滿地的摩天樓，啥,不是炒房會害實業萎縮？不是會吃走資金？不是要實業收益才有辦法維持房價？

今天資本主義世界的遊戲不是這樣玩的，中共那邊經濟最大的弱點，其實是他的不動產，他只要不動產一垮,銀行就算了,他的滿地企業也會跟著垮，因為企業的借貸很多是根源於不動產抵押，也因此,你應該看不到我們投資客跑去對岸炒房，因為那個市場在資本主義世界裡面，完全都是應該要泡沫的狀態，所以沒事不要靠近，以保身體健康

覺青不知道為啥不動產是經濟的火車頭，不怪他，他上班一輩子，怎麼會知道資本主義在玩甚麼，學校教的東西,或是他們老師自己大腦的觀念，都是古人的觀念，所以他們都是活在古代思維裡

怎樣會產生泡沫，那就是生產低於成本，也就是你的工廠生產只有3元，但建一間工廠成本要4元，那你就有潛在泡沫風險，但因為通膨有2%也許你可以硬撐，但如果生產4元以上，那你應該活不了多久就要泡沫了，最接近今天的網路泡沫就是這樣來的，因為市場飽和，所以訂單有限，而過度擴張造成大家壓價搶單，造成利潤下降，下降到低於成本，因此引發的網路泡沫

所以我也一再強調，不動產基本公式不可以破，破了我就把房子賣一賣出國炒房，因為那就是是否會泡沫的依據，至於生產大於成本的情況，這是要怎樣泡沫？覺青買房子才會錢被鎖在房子裡面，手上房子多的投資客，都是從房子領錢出來做其他的事情，這就是古代人和現代人的不同所在，古代人一直把錢丟入房子裡，投資客一直從房子把錢提領出來，不動產有兩個生產，居住價值和錢，不動產是經濟的火車頭，是因為他可以生產鈔票

為啥很多人要開公司做實業，大家都要錢，他幹嘛不一直炒房，因為你要跟銀行借錢，銀行能借給你的錢有限，然後你拿自己的錢慢慢滾，1000萬給你，你要滾到哪一年？

自然最好就是到處去跟人家募資，拿人家的錢來套利，例如銀行的成本2，淨利5，但你只能借1000萬，募資的錢成本3，淨利5，但你可以弄到1億，那當然找一堆金主支持自己會比跟銀行借錢擴張得更快，但是為啥不是去跟人家募資來炒房，那是因為你去跟人家集資來炒房，你會被金管會抓去喝茶，運氣不好會變經濟犯被關起來，因此你要拿人家的錢來套利，投審會和金管會會逼你做實業，所以一大堆大老闆，他私人的錢都丟在不動產當中，(炒股的另當別論)，包含一堆電子業老闆，用其他的人的錢做實業，自己的錢拿去炒房，這個我相信銀行業的應該都很清楚我在說甚麼，他們看最多，公司用別人的錢來擴張還有一個好處是，因為產業有循環，所以你可能可以旺五年十年誰知道，當年紡織多旺，塑膠業多旺，但當循環下去後，就會泡沫，因此，一堆老闆，自己的錢去屯不動產，然後募資，發股，用其他人的錢去搞實業，實業掛了，他拍拍屁股回去當包租公就好，當然實業繼續興盛，他就繼續擴張實業，投審會和金管會是逼資金去實業投資的把關者，像什麼金八條也限制金融業者炒房炒地皮，因此，其實有比你們想像中更龐大的人和資金想要炒房，但政府干涉他們只能往實業走，所以，單純論賺錢，為啥不全台的人一起炒房，因為有政府干涉

因此你房貸出來的錢，不可以直接買房子，小筆資金還好，如果是幾千萬，你就可能要先去股市債市裡面轉一圈放個一年，才可以在進不動產，這也是政府干涉的手段之一，政府當然知道你們全都只想炒作錢滾錢，所以在實業上面有非常多的威脅利誘，讓你把不動產上漲而增加出來的錢，多挪一些到其他實業甚至股市債市去

你看工業園區是不是很怕你圈地，都要求先設廠營運，滿兩年或是三年土地才會賣你，就是怕妳們這些假蓋工廠實炒地皮的老闆又跑去炒地皮，你要炒地皮可以，但你上面必須蓋工廠營運，提供生產和工作機會，這就成了政府的交換條件，其實，麥當勞都說他是炒房的，他就是經典，實業為幌子，炒房維本質的範例，因此相關的甚麼肯德基、誠品、燦坤、迪士尼樂園(遊樂園是超有名的炒地皮產業)，全都是本質在炒地皮炒房，實業是拿來募資吸收資金以及取得政府的加持，讓他可以更擴張的去炒房炒地皮，這就是資本主義世界.

我知道很多人第一天看到，都會覺得很痛苦很生氣，但恭喜你清醒過來了，而不是繼續一輩子活在夢中

另外補一下台商發財方程式，那個叫做造鎮，台商當年去中國，後來去東南亞，他們怎麼玩，就是集合起來跟政府批地要開工廠，批一大塊土地，中間蓋工廠，旁邊打造住宅區商業區(土地全都是台商批下來)，然後工廠造就就業人口，這些人在旁邊買房子住，商店就做便當賣給他們，之後這邊就成了一個據點，之後變成城鎮，因此十年後，台商就把工廠全都拆除撤離去更落後的地方，然後工廠拆掉的土地，全都變成住宅區，商業區，打造金融區之類的，直到可能20年後變成一個很有規模的都市，這時候，台商就把所有的不動產全都出脫，然後最後你總結的結果是，台商一路走來實業收益如果是100的話，他不動產收益通常有5000~10000，沒跟你豪姣，還有人工廠算下來還虧損，也就是搞了20年他工廠不但沒賺錢，還虧錢，可是老闆還是發大財

有自己習慣的投資就做自己習慣的投資，股票發大財的人比較多，只是股票玩法絕對跟不動產不一樣，所以你是股票腦，你跑來硬玩不動產其實會很痛苦，同樣的你也不可以複製不動產的操作去股票，應該沒幾天就畢業了，只是，當你的資本額更多後，不動產幾乎是你很難避開一定會接觸的投資產品，因此你可以先慢慢看慢慢研究，等到哪天你錢多到你不得不碰不動產的時候，才不會傻菜鳥跑到叢林裏面亂闖,到時候摸到大白鯊

文章內容來源
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602001750.A.C3C.html

上一篇文《一切問題源於「全球化」？》提到「流動性陷阱」一詞，有不少讀者希望我能解釋一下。

所謂流動性陷阱（Liquidity Trap）是指當利率水平降至相當低的水平時，具體點講，當美債和現金都是零息，同時對經濟前景不樂觀，人們寧願持有現金(美元)，最後令傳統的擴張性貨幣政策失去了刺激經濟的作用。而我上一篇文章最後亦提到非傳統的貨幣政策，如央行強行入市買企業債、ETF、股票等證券，可能會是美聯儲的最後王牌，但王牌一出，將會令全球資產市場進一步扭曲，帶來的資源分配和長遠社會問題不堪想像。

我2016年5月時曾寫了一篇名為《傳統經濟理論過時》的文章，當中以費沙效應 (Fisher Effect) 所推論出來的貨幣理論解釋了流動性陷阱的概念，同時推論了貨幣政策的盡頭是貧富懸殊等社會問題的進一步惡化。今天，感覺像是在繼續走同樣的路......

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傳統經濟理論過時 美聯儲不排除實施負利率 (寫於2016.5.16)

聯儲局主席耶倫急轉軚，表示不會完全排除實施負利率的可能性，向趨勢低頭。筆者之前的幾篇文章曾多次強調，以目前全球宏觀經濟條件來看，沒有一個國家可以反其道而行去加息，更遑論進入加息周期。負利率已是一個趨勢、一種手段，其他部份目前利率水平較高的國家，如澳洲、中國未來趨勢只會進一步減息。自2008年金融海嘯後，美國帶頭量化寬鬆，大開印鈔機、降息救經濟﹔歐洲緊隨其後實施量寬，部份歐洲國家更帶頭減息至負利率﹔日本央行自安倍上台，實行安倍經濟學，同樣實施量寬，瘋狂印鈔，最近也減息至負利率。金融海嘯後，各國已習慣動不動就開動印鈔機，久不久就降息，貨幣政策成了國與國之間的一種搏奕。負利率或極低息環境將會成為一種新常態。

奇怪的是，自2008年金融海嘯至今各國已多次實施量化寬鬆，銀紙不停印，按傳統經濟學理論，應會導致嚴重的通貨膨脹 (Hyperinflation)，然後各國應該要加息以解決通貨膨脹問題，加息最後又會引致經濟增長放緩，失業率上升，最後經濟衰退 (Recession)，這視之為經濟周期 (Economic Cycle)。這樣的經濟運作模式多年來未曾改變。然而，現時大家所能看見多次量化寬鬆後的情況是「經濟增長率低，失業率偏高，沒有明顯通貨膨脹，利率處極低水平」。原因為何？

根據經濟學中，著名的*費沙效應 (Fisher Effect) 所推論出來的 Quantity Theory Of Money (QTM)︰

MV = PQ

M - 貨幣供應 ;
V - 貨幣流通速度 ;
P - 物價水平 ;
Q - 各類商品的交易總量 (可視為實質GDP "Real GDP")。

傳統經濟學認為V和Q的變化不大，可視為constant，因此當實施量化寬鬆，銀紙不停印，M (money supply)會上升，在V和Q不變的情況下，P必然會上升，因此大家都很怕hyperinflation的來臨，亦做定了加息對抗通脹的心理準備，認為不久將來進入加息周期是必然的事。然而，事隔多年後的今時今日，我們所見到的情況並非如此，錢印了許多，而hyperinflation並沒有到來。

原因是V和Q並非永恆不變，以目前世界宏觀經濟情況為例，產能過盛情況嚴重，令Q處高水平未能有效消化，因此過往幾年Q是一直在上升軌中，而並非不變。海嘯後，全球信貸收縮，V (貨幣流通速度) 相比以前大幅下降。根據MV = PQ的公式，V的下降實際上抵消了M的上升，加上Q上升，因此P (普遍物價，並不代表資產價格) 很難會上升。在低通脹，經濟前景不明朗的情況下，大家所期待的加息周期將遙遙無期。

事實上，在金融海嘯後，世界宏觀經濟出現了一個新經濟常態，傳統的經濟思維模式已不合時宜。現時全球信貸系統出現了一個結構性的問題，銀行有錢但不願貸款，特別是貸款予中小企做生意﹔想借款的中小企又借款無門。平錢周街都是，銀行出現水浸，因為印出來的新錢全部留存於銀行體系，量寬印錢只能增加貨幣基礎，而不是M2，只有M2增加才是真正可以令貨幣供應上升，沒有銀行體系的乘數效應 (Multipier Effect)，貨幣供應實際上沒有大幅增加。

以目前情況來看，市場是處於流動性陷阱 (Liquidity Trap)，V處極低水平。流動性陷阱是凱恩斯提出的一種假設處境，指當一定時期的利率水平降低到不能再低時 (即像目前情況)，人們就會產生利率上升而債券價格下降的預期，貨幣需求彈性就會變得無限大，即無論增加多少貨幣，都會被人們儲存起來，或是銀行不願貸出資金以致資金鎖死在銀行體系。發生流動性陷阱時，再寬松的貨幣政策也無法改變市場利率，使得貨幣政策失效。

沒錯銀行體系十分充裕，但未能有效推動經濟，主因是資金沒能有效投入實體經濟。銀行只願貸款予有磚頭抵押的按揭貸款 (Mortgage Loan)，Mortgage Borrower借得貸款用來買樓自住或投資，間接又推高樓價；銀行又十分願意低息貸款予私人銀行客戶 (Private Bank Clients)，僅1厘多資金成本借予客戶投資 (投資股票或債劵)，間接又推高資產價格。以上兩種銀行很願意貸款的客戶，利率低至1%多。對於中小企貸款，越來越嚴謹，P+ 的利率想借也借不到，根本就是銀行不想做，但對有磚頭抵押借investment loan又十分願意做，借8成予你投資，又推高資產價格。新增的資金並沒有有效投入實體經濟，反而去了投資，結果是資產價格被推高。在市場普遍物價沒有大升而資產價格卻持續上升的大環境下，有錢的人會越有錢，貧窮的人會越貧窮，中產階層繼續窮忙，無產階層被市場懲罰。

其實以上的MV=PQ公式，可以同樣套用股票或住宅市場，結果也是一樣。以香港住宅市場為例，M＝住宅市場內的資金；V＝住宅市場內的資金周轉率；P＝樓價；Q＝預期住宅供應。根據傳統分析，M上升所以P上升，但以目前來說卻不一定對。自政府推出一系列辣招後，市場交投跌了很多，即V大幅下跌，表面上抵銷了流入市場的資金增長，預期樓市會因而冷卻。這是政府的算盤，而普遍市民當時都是這樣想，故樓價在辣招推出後曾短暫出現調整。

然而，香港住宅市場的關鍵其實在於Q。首先，一系列辣招的推出雖令V大幅下跌，但V的下跌同時鎖死了二手市場供應，Q 因此也下跌。在房屋本身已潛在供應不足的情況下，辣招再鎖死二手供應，Q下跌的幅度比V更大。當市場預期Q未來的增長比住宅需求的增長落後，M會上升得更快，繼而令樓價屢創新高。任何政府政策，包括推出各種稅收、收緊按揭成數等所謂的需求管理，表面上限制M的增加或令V下跌，但實際上都會使Q下跌，令市場乾升。

綜上所述，在新經濟常態下，傳統的經濟理論已經不合時宜，但理論框架仍然有用，只是分析時需要將新經濟常態下的所種因素加入考慮再加以分析調整，否則差之毫釐谬以千里。大家必須接受，新經濟模式下，極低利率或負利率將會是趨勢、是新常態，繼續複製以往成功模式經營傳統實業、投資住宅已經沒有優勢，而經營非傳產業、大數據平台投資、資本運作、錢搵錢的投資才擁有明顯的優勢。各位要在新時代來臨前想清自己的發展路向，同時為自己的多種被動收入來源作好準備。

*費沙效應 (Fisher Effect)︰一個國家的名義利率反映了該國預期的通貨膨脹調整後的實質利率(或可理解為實際回報率)，也就是說造成各國名義利率不同的原因，僅僅是因為通貨膨脹率的預期不同。在投資者可進行自由的國際投資的情況下，各地的預期實質利率趨於相等。如果出現了不相等的情況，投資者為追求較高的投資收益就會進行套利活動，而套利的結果又使各地的實質利率趨於一致。

Starman
2016.5.16

http://starnman84.blogspot.com/2016/05/blog-post_16.html