📣📣翁章梁視察馬稠後後期產業園區開發進度🏢🏢

#嘉義縣 #馬稠後後期產業園 區土地坵塊現正進行 #土地坵塊 第3次公告標售，累計後期園區已售出41％、42.9公頃土地，已有40家廠商進駐，縣長翁章梁2021年9月22日視察園區開發進度時表示，已標得土地廠商的土地取得及建廠需求，縣府會以最大誠意配合各項行政作業，鄉親最大的期待，就是「馬稠後園區如期如質完工」。

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可請教問題嗎？
我房子在95年取得法拍屋，現在要依行情價售出，這樣的所得稅要怎麼計算?
之前的資料都不見了。

您在104年12月31日前取得的房地，現在要出售，可以不必適用房地合一稅的規定，在舊制規定之下，僅就房屋部分計算財產交易所得稅，土地則是按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅。

簡單的說，用”舊制”規定所得稅計算的基礎是:出售房屋所得-成本-費用。至於土地因為課徵土地增值稅，就不用核課所得稅。

如果你當時購買房屋(法拍)的資料不見，你可以向法院聲請閱卷，或向地政機關聲請當時過戶資料。

有關房屋出售如果無法舉證成本(未提供原始取得成本)，或國稅局亦無法查得原始取得成本的情況之下，可以依照財政部頒布的規定，拆算出房屋出售的所得，在次年五月申報綜合所得稅時，依照該所得一併來申報當年度的綜合所得稅。

#所得稅
#不動產
#房屋
#土地
PS:所得稅法第14條第1項第7類規定，是以交易時之成交價額，減除原始取得成本及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

🏠🏠居住正義 台南北區3都更舉辦招商說明會👨‍🏫👨‍🏫

為落實「希望家園」理念，#台南市長黃偉哲 帶領市政團隊積極透過老舊眷村及國防部營區土地都市更新取得公營住宅，穩健達成蔡總統「讓年輕人住得起、也住得安心」政策，目前已陸續完成 #二空新村 A、B區、#精忠二村 及 #東區平實一期 #都市更新 開發招商程序，而 #自強新村、#大鵬五村 自2021年8月31日及中興新城自2021年9月6日公告閱覽招商文件，並於2021年9月8日舉辦招商說明會。

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210815三立iNEWS 新板特區豪宅大廳 社區以防颱為由強占公共空間

三立新聞→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=982939

三立原影→https://youtu.be/pW5DAW9s-HQ

玻璃門上滿滿都是「防颱措施」的字樣把大廳圍住就像是「防颱咒」，這竟然出現在新北板橋新板特區的豪宅外，但其實這是公共空間，沒想到豪宅社區把它圍起來，市府相關單位解釋，社區以防颱為由將1樓圍起，但颱風走了應該就要拆除，如果還是不讓大眾使用可能違法。

記者/張珈瑄、唐薏程 採訪報導（江采蓁整理）……↓

氣派建築物大門，但看看一旁外牆跟玻璃竟然密密麻麻貼滿「防颱設施」把1樓大廳圍起來，就像經文、咒語，沒想到這場景竟然就在板橋新板特區豪宅，連住戶也很問號。

住戶：「不反應也沒有用啊。」

住戶：「颱風如果警報過了就會拆掉。」

住戶反應不一，不過這可是遊走在灰色地帶，因為新板特區這棟豪宅當初建商是以「開放空間」換容積獎勵，顧名思義就是要開放，沒想到取得執照後卻將開放空間圍起來變成社區大廳，2013年工務局強制拆除只留下柱子，不過現在卻又以防颱需求為由申請架設防颱玻璃。

記者張珈瑄：「實際來到現場，可以看到其實這個大廳就是公共空間，不過他們卻架設這個防颱設施的門，看見媒體拍攝到一半才趕快把門推到旁邊。」

社區管理單位趕快動手將開放空間又開放也低調不願回應，只私下透露是因為疫情期間才封起來，不過市府相關單位解釋，當作防疫門是絕對不可，但社區的確有申請設置防颱措施，但依規定只能在氣象局公告颱風警報期間才可以短暫關閉。

城鄉局都市設計科科長李淑鈴：「警報部分已經取消或者是已經沒有的話，那基本上這個防颱設施就應該要移除，這個部分會回到建築法這邊會去裁罰。」

東龍不動產資深經理/陳泰源：「建商其實都會鑽類似這樣的漏洞，就是上有政策下有對策，各種名目、各種方式把它圍起來， 或者是一些比人還要高的植栽，就看起來好像是這個社區專屬的私人範圍。」

也就是說按照規定還是得開放還地於民，建商如果想鑽漏洞占用公共空間恐怕也觸法。

陳泰源YT→https://youtu.be/Y7TpNjctGsA

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210815inews.html

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
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展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】

＃都市更新

延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。

但以桃園的現況來說，土地取得成本較雙北地區低，且目前建設中的重劃區眾多，以建商的考量來看，重劃區的吸力更強，目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡，如何加速推動都市更新的量能，智翔首先想請教都發局的看法。

都發局也坦言，建商一定會追求利益，都更因房價尚未到位，桃園新增土地又多，所以新建案一定會繼續增加。

所以新版的都更容積獎勵標準，是否能做到帶動舊城區的都更量能，誘因是否足夠，以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何，都是智翔在往後會特別追蹤的項目。

＃容積移轉實施代金制度

容積移轉實施代金制度今年開始實施，智翔也關心實施三個月至今，申請的案件數有多少？

都發局則回應，目前有29件申請估價中。

另，根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定，估價必須參酌市場行情，現行的申請案件是否能做到？ 若無法做到，是否能研議以實際徵收價格來計算代金？

都發局則說明，代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價，也會考量營建時間完成後的市場行情與售價，代金估價後應會優於徵收價格。

最後則是代金制度上路後，為使得項目專款專用，並秉持公開透明且法制化的原則，智翔也建議，都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法，若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用，也應完善後續的修法。

＃綠能屋頂全民參與

桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫，但智翔發現許多社區住戶想參與，卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範，須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過，才能來設置。

如果政府沒有多加說明、輔導，那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識，因此想請較都發局有無想法來改善？ 也許積極處理，或成立諮詢的窗口。

讓綠能效率提升，也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃，這點智翔會持續關注，也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。