【個案分享】拍拖善意隠暪但婚前爆鑊，簡直讓人心碎

和大家分享一位我女客人的個案，個案中的女生和男朋友拍拖，因為拍拖初期男朋友沒有買樓的打算，而剛巧自己哥哥要買樓，所以就暪著男朋友做了哥哥的擔保人了。

男朋友當時大表不滿，說明如果真的這樣的話就分手好了；她當時一方面不想哥哥的數十萬訂金被沒收，另一方面也想和男朋友繼續，於是就暪著了男朋友。

可是，紙包不住火，兩年後的今天，男朋友求婚了，也買了戒指，也開始籌備婚禮，也當然想買樓。

她去到這時就知道不能再暪著對方，於是就一五一十告訴了男朋友。

男朋友也沒有說甚麼，只是說：「1. 我有說過如果你暪著我做擔保人，我們就要分手；2. 你是一個極度不誠實的人。完。」

男人都是這樣的：理性而直接。

她也無話可說，因為她的男朋友的確沒有說錯。

但她覺得，如果大好姻緣就這樣沒有了，就真的很可惜；四年的感情真的一點都不簡單。

於是她做了兩件事：第一，硬要在公司要她男朋友和她好好談一談，男朋友決絕地拒絕，她就當著同事面前，大力將男朋友的電腦摔在地上；第二，主動和父母說明男朋友很反對她做哥哥的擔保人。

同事吃花生看了好戲，父母幫助自己兒子也說反對她和他繼續交往，說他只顧自己買樓，自私。

你呢？你又有甚麼看法？

我們在這個個案當中可以看到不少東西，包括了做人道理，做人技巧，想法。

歡迎參與討論，讓我可以客觀地收集更多意見。

全文閱讀 :

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梧：話說，有網友喺下面問過在下，debt可以點樣off balance sheet，而在下都應承咗會就呢個topic寫小小嘢。咁當然啦，在下都係會用返小小內房嘅perspective寫，畢竟喺香港人嘅認知當中，內房股係玩最多off balance sheet debt嘅sector，沒有之一。不過，在下其實已經離開咗會計同金融行業一段時間，所以大家當呢個係Off Balance Sheet Debt 101就好，在下亦都希望可以拋磚引玉，引嚟高手留言。

所謂嘅off balance sheet debt，最basic嘅概念就係將公司嘅一啲負債由liability side抽走，然後放喺第二度（主要係asset side，甚至係跟本喺盤數度trace唔到）。在下最記得嘅一個簡單例子就係當年恆大發行過永續債券，但係因為會計準則嘅關係，呢啲perpetual bonds係被定義為equity而唔係debt。但係呢啲都只係basic嘢，而家亦唔會有人玩。

同埋，在下因為懶嘅關係，所以啲基本嘅定義同知識就唔徙時間同大家講解，在下當大家對會計同corporate finance都有咗啲基本嘅認識。

其實呢，玩off balance sheet debt嘅公司唔止內房，香港嘅地產商都有玩過的，主要係透過所謂嘅發展商二按玩的。不過老實講，而家香港嘅地產佬已經唔玩呢啲咁細雞嘅嘢，相反而家有啲財仔就係當年由地產佬度賣出嚟，不過同佢地嘅關係仲係好密切就係。

就當如教科書咁講解，具體係點玩呢？好簡單，用旗下嘅一啲associate（聯營）財仔公司，然後用嗰啲公司同銀行借錢，以母公司做擔保，然後再以mortgage嘅形式將借返黎嘅錢借俾買家。雖然喺嗰間（財仔）公司盤數度會分別有liability（銀行loan）同埋asset（loans to customers），但係喺會香港嘅計準則入面（HKAS 28），聯營公司係可以用Equity Method（權益法）入賬，所以喺母公司盤數度只需要披露所有聯營公司嘅總資產同總負債，大家就跟本睇唔到啲咩。你見到年報disclose嘅，只會係最大舊嘅associates，細嗰啲你根本連搵都搵唔到呀。

大家明白以上嘅basic玩法嗎？明明有問銀行借錢即係有負債，但係唔喺liability side反映出嚟，甚至喺investment in associates嗰粒數入面你根本乜柒都睇唔到。

內房股玩呢樣嘢玩得仲出色啲。大家仲記唔記得影子銀行呢個term？當年內房股就係好撚鍾意拍埋啲信托公司（就係所謂嘅影子銀行）玩off balance sheet debt。點玩？

首先，由信托銀行買項目公司嘅股份，變相俾錢母公司，然後母公司承諾之後（比如話賣晒啲樓後）就會用一個premium從信托公司手上買返呢啲項目公司嘅股份。

大家要明白嘅係，起一個樓盤用一間項目公司，賣完樓之後呢間項目公司就會收皮，所以根本呢一個arrangement就係變相借錢俾母公司，然後所謂嘅以premium價回購價其實就係俾利息。明明係借錢，但係就變咗investment in associates。

值得留意嘅係，如果有啲項目夠大夠靚嘅話，根本就唔需要賣太多項目嘅股份出去，將呢啲子公司變成JV（合資公司）。

黎到呢個位又講下會計歷史。以前呢，FASB（美國）同IASB（歐洲）其實喺JV嘅會計處理上一直都有分歧——IASB一直要求用Proportionate consolidation，但係under US GAAP JV係用權益法入數。時至今日，IASB跪低咗，所以而家公司係用Equity Method入JV數（IFRS 11），不過，如果大家嘅會計年資夠耐嘅話呢，其實以前IAS 28係可以俾大家二選一的，所以當年內房股係會選擇用Equity Method入JV。

當然啦，而家大6嘅影子銀行嘅玩法已經俾在下以上講嘅複雜好多倍，但係作為一個入門嘅話，起碼大家都有一個idea何謂off balance sheet debt——其實即係玩會計準則嘅灰色地帶only。

我2018年時所寫的一篇文章，文章很長，但應用在今天的情況倒是相當吻合。看到今天恒大和一眾內房的下場，其實是意料之內，只是個波幾時爆而已，事實上，爆煲時間已比想像中有所延遲…

//中國目前的房地產價總值達到400萬億元人民幣，是一個天文數字。中央當然也知道內房市場存在的泡沫問題，而對付泡沫問題最有效徹底的解決方法就是讓它爆破。然而，房地產市場是中國經濟增長的火車頭，股市是二號列車，現時股市不會好到哪裡去的情況下，如果400萬億的房地產市場爆破，對中國的經濟將會造成非常沉重的打擊。因此，中央近年的主調是「去槓桿」，減低泡沫真的要爆破時對市場造成的影響。現時，中國的房地產泡沫也開始有破裂的跡象，去年北京房價已明顯出現下調，特別是二手房，價格由高位下跌幅度達20%。

為免「去槓桿」會刺破泡沫，影響經濟增長，人民銀行於2018年6月24日宣佈今年年內的第三次定向降准，預計釋放約7000億元的資金，支持高負債企業「債轉股」項目和小微企業融資，儘量針對性維持寬鬆的貨幣政策。中央所做的都是「緩衝式去槓桿」政策。

除房地產泡沫以外，國內的債券違約問題嚴重，不論是地方政府、上市公司、民間企業、甚至中大型國企均存在債務和流動性的問題，當中尤以內房企業的問題最為嚴重。中央「去槓桿」的意志十分堅定，自去年底再次限制內地房地產企業於內地發債融資，因此有不少內房公司、國企於今年初急急來港進行境外發債。

值得留意的是，不少內地企業只通過境外成立子公司（實質上只是一個融資平台）進行發債，發債的內地企業礙於外管政策的限制又不能直接對境外的融資主體進行擔保，往往只能提供沒有法定擔保效力的安慰函（letter of comfort / keepwell agreement），在沒有辦妥外管局的對外擔保登記的情況下，這種所謂「擔保」實際上等同「口頭承諾」，講個信字。這些境外融資平台實為新成立的特殊目的公司(SPV)，本身並沒有還款能力，倘若發債主體違約，提供「偽擔保」的內地母企儘管有能力償還貸款，到時又是否能獲得外管批准，順利將資金從內地匯出至境外還債，這是一個問號。因此，大家投資債券時不得不留意發債之結構與及資金用途是否用於再融資，更重要的是其還款來源。

以上這類結構的債券真正的還款來源實質上只依靠發新債再融資。大家不難發現近年不少內企在境外新發行的債券之發債用途為「再融資」（re-financing)，說白了就是「以新債還舊債」，性質等同於續用貸款( loan rollover)。若市場繼續有債券違約事件發生，令債券市場情況轉差，加上市場加息因素，企業若未能發行又或者需要以更高的成本去發行新債再融資，資金鏈一旦斷裂引發的連鎖市場反應，將使債價進一步受壓，繼而觸發債券市場去槓桿，加速債市崩盤的骨牌效應。以上的市場傳遞反應將會非常迅速，一旦來臨的時候才意識到，要走幾乎是不可能的事，因為債券二手市場已即時失去了流動性。

除這類「偽擔保」債券以外，近年市場多了很多「偽國企」跑出來境外發債，更令筆者振驚的是不少香港大型私人銀行更會為這類「偽國企」提供高成數的融資率。所為「偽國企債券」，是指一些擁有中國地方政府背景的企業所發行的債券。由於地方政府要爭取政績，必須要「修橋補路」，而這都牽涉到龐大的政府財政開支，但地方政府發債有規模的限制，有見及此，地方政府唯有成立城市投資建設公司(簡稱「城投公司」)，再將土地及政府的資產或一些特殊權益注入這些城投公司作擔保，然後利用城投公司進行發債，從而取得資金。

然而，城投公司所投資的公共建設項目大部份都沒有盈利能力。這些城投債作為地方政府爭取政績的工具，卻沒有想過還款能力的問題，城投債爆破是遲早的問題。最近一兩年，大量內地城投公司跑出境外尋求發債渠道，筆者也曾接獲不少城投公司的邀請作為其境外發債的融資顧問，可以說，他們甚麼也不懂，只想趁境外債券市場火熱圈錢。偏偏就有不少私人銀行客戶貪其高息，又有「國企」背景，以為相當安全，加上銀行又願意配合給予高槓桿，近年這些債券都十分暢銷。

說到國企背景的債券，不得不提的是中國國儲能源化工集團。不到大半年前，國儲能源曾牽頭合組財團向長實以402億港元收購中環中心。然而不久後，國儲能源退出了交易，並在5月份出現一系列美元債券違約。事實上，金融海嘯後，中央開閘放水，實施寬鬆的貨幣政策，擁有國企背景的企業，以及大型上市企業如萬達、海航等，他們都極容易從銀行取得大額貸款。然而，他們都明白到內地的資產以及人民幣都存在著泡沫。引述內地經濟學家賀江兵的說法，人民幣事實上是超額增發的。根據人民銀行資料顯示，今年3月，人民幣廣義貨幣供應量高達約174萬億元，這個數字比美元和歐元的M2貨幣供應量之總和還要高。這是為何國儲能源、萬達、海航等大型企業要在內地借取大量銀行貸款、發債用於海外併購，因為他們都意識到將資產配置海外的安全性，同時清楚人民幣存在泡沫的問題。然而，這些不惜通過高負債去境外進行瘋狂併購的行為令中央非常關注，當中央針對這些高負債的企業實施融資限制，流動性便會即時出現問題。這些企業在境外發行的債券便會面臨違約的危機。

筆者自金融海嘯後開始投資債券，正值當時內地的房地產發展項目回報高，但內房企業在內地難取得開發貸，且融資成本高，紛紛走出境外以高息發債融資。筆者當時利用低息環境的優勢，運用槓桿投資相對穩健的高息債券，套取豐厚的息差收益，槓桿後的資本年回報率連續幾年高達2x-30%。然後再利用槓桿後的高息回報累值紙磚(REITs)等現金流資產，慢慢自然去槓桿。

誠言，投資債券的最佳時機已經過去。對筆者而言，債券最吸引的地方是定息回報及可槓桿操作。然而，槓桿操作的前題是息差。在目前資金成本高昂的情況下，只能找高回報的債券來投資，如內房債和城投債，變成了以風險換取回報。若不使用槓桿，投資的回報率太低，於我而言，有其他更好的投資選擇。這是為何筆者近兩年沒有增加債券持倉，原因是真的「揀唔落手」，最後在一年多前債券到期的到期，未到期的都已全清倉。以目前市況，投資債券需要更為謹慎，考慮到加息等因素，應該以短債為主，如為定息債券，已沒有槓桿的需要，投資者對回報率的要求應合理地降低，切勿盲目追求資本回報率的極大化。

在風高浪急的大環境，擁有防守意識的投資思維才是令自己立於不敗之地的關鍵。最後，本篇文章比較長，由貿易戰講到中國內部經濟問題和債務問題，再從投資者角度看債市，全部都是肺腑之言，希望能夠引起大家的深思。本文並非想唱淡，只是探討最壞情況下的投資部署。//

http://starnman84.blogspot.com/2018/07/blog-post.html

香港今日社論2021年02月18日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/pYl-Jgog4SA

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明報社評
科興疫苗和德國BioNTech疫苗預料日內抵港，新冠疫苗緊急接種計劃有望下月展開，首批疫苗合計200萬劑，對於本港疫情防控當然是好消息，惟由技術執行安排，到克服公眾猶豫和接種瓶頸，真正考驗尚在後頭，當局應積極借鑑各地經驗。政府要就新冠疫苗接種計劃，定下清晰藍圖，設想不同應對策略。高官帶頭打針是必然，更重要是多做宣傳教育、迅速闢謠。觀乎以色列的經驗，軟硬兼施敦促民眾接種、以打針換取更多自由和復常空間，似是無可避免，公眾要有心理準備，政府亦須及早籌謀。

蘋果頭條
食肆今起可重開晚市堂食及每枱4人，惟「放寬」的交換條件，是奉上顧客個人資料及員工兩周一檢報告。對於新規定存出賣私隱之嫌，有黃店餐廳企硬，自願放棄堂食甚至外賣生意，控訴新規定無助抗疫。有東主直言憂「俾人特別招呼」，被假客刻意留假資料設局陷害，又認為當局勢將「安心出行」蔓延所有起居地點，欷歔道：「當大家都習慣呢件事⋯⋯但我唔想慣呀！」食衞局連續實施晚市禁堂食達70日終放寬，除兩項新設限制外，更鬼祟加入最高14日停業的新罰則。

東方正論
辛丑牛年，注定是牛鬼蛇神遭全面清算的一年。壹傳媒黎智英涉及的8•18非法集結案昨日續審，法庭拒絕接納其臨時提出的專家報告，氣勢先輸一仗；詎料「噩耗」還未完結，警方國安處人員前晚再到赤柱監獄拘捕黎智英，指其與「12人蛇」偷渡案有關，所涉國安重罪又添一筆。顯而易見，「搗亂，失敗；再搗亂，再失敗，直到滅亡」已成大漢奸的宿命，惟有人死心不息，今日再就違反國安法向高院申請保釋，保護傘會否敢冒天下之大不韙，在要緊關頭再次為其保駕護航，全城拭目以待。

星島社論
民間組織重光團隊（Stand with Hong Kong）自二〇一九年成立以來，一直活躍於海外政治游說工作，多次撰文請求外國政府制裁香港。擁有法律學位的二十九歲法律助理涉嫌是團隊的幕後人物，並疑於去年八月協助「十二港人」潛逃台灣。他在本周一被捕後，遭國安處起訴串謀勾結外國或者境外勢力危害國家安全，以及串謀協助罪犯共兩罪，昨日被押往西九龍裁判法院提堂。總裁判官蘇惠德應控方要求，將案件押後至四月十四日以待警方進一步調查，並拒絕被告擔保申請。

經濟社評
疫苗顧問專家委員會建議批准科興疫苗緊急使用翌日，藥廠隨即確認明天將有首批針劑供港，港府更須盡快公布全盤接種計劃。變種新冠病毒頻現，各國皆正與時間競賽推廣接種，本港官員宜參考海外成功經驗，借助更多名人分享親身打針經驗，且審視「疫苗護照」的優劣，竭力提供更多接種誘因。科興生物證實，首批共100萬劑疫苗預計明日空運抵港，甚至快過預期下周送抵的BioNTech疫苗。負責統籌接種的公務員事務局局長聶德權表示，籌備工作已踏入最後階段，將提供4個接種途徑。

【12.03時事!】升旗易得道 2020年12月03日
主持: John Connor

12.03 突發! 【黎智英被控欺詐罪!】壹傳媒集團遭滅聲!黎智英被控欺詐罪不獲擔保! 學民三子遭不公重判!
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7.21, 8.31, 7.1。 我們, 退無可退。

齊上齊落! 團結一致, 不分割, 不譴責!

我們與前線抗爭者站在一起!

我們認為, 現在是世界歷史的重要關口, 能和近代歷史中的重大變化相比較。 2019年及2020年的事件均顯示出香港人對於民主、自由價值觀的追求, 並同時令這股浪潮捲進全世界, 不可逆轉。

保留實力, 等待黎明!

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今年年頭疫情啱啱爆發嘅時候啲時間過得好慢
冇得出街，日日喺屋企，淨係可以去市超市...
頭嗰三四個月，去到四五月真係幾辛苦
可能未適應或者唔認識呢種抗疫生活
當然另外有一種無形嘅緊張壓力

由年中開始，呢種生活習慣已經穩定落嚟
戴口罩、洗手、少出街,甚至乎唔出街已經係我哋接受咗嘅現實

今年陳太去得最多地方就一定係覆診
好似頭先所講，佢都已經習慣咗唔出街
佢甚至乎覆診呢一日都係零期望想去買嘢或者行街
咁過去幾個月裡面，陳生除咗每個星期買餸之外
差唔多每兩個星期都會出去買玩具，買書，買嘢俾Damon
我哋而家個廳有一個圖書館嘅位置，選擇都幾豐富㗎

疫情期間少出去拍野，大家應該都理解
呢一日係例外，攞住部大機去覆診，順便拍啲花絮

講咗都無數咁多次，好期望呢個疫情過去
希望大家小心啲，可以嘅話就多啲留係屋企，要出去做嘢就保持衛生
take care❤️

00:00 start
00:10 出街啦！
01:56 kf94
03:40 買玩具
04:44 清毒必備
06:00 tea time
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