【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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Ep59 - 豚扣中 - 走私船與白海豚

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究竟大嶼山西南除咗走私貨仲有啲咩係個海到呢? 今集請嚟 香港海豚保育學會 Hong Kong Dolphin Conservation Society 兩位豚友Anson同希汶為大家介紹下生活喺大嶼山一帶嘅真。原居民—中華白海豚。一齊探討海豚生境同走私船活動範圍高度重疊下，點樣變咗船下亡魂？ 兩位豚友原來仲曾親眼目擊走私船喺白海豚身邊高速駛過！到底一年有幾多海豚死於非命？

研究完：劍、Kristy
特別嘉賓兩位豚友：Anson、希汶

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【符號中國與現實中國 | 盧斯達 on Patreon】

政策文件雖然枯燥，但仍然可以看到很多東西。2019 年之後，香港有兩種社會已經習以為常的事情開始被改造，第一是愛國不愛黨思想，第二是香港和中華民國的複雜關係，這是構成香港以前那個社會的兩大主流支柱。

「愛國不愛黨」是政治界前輩們教養這一代的主旨。雖然不會有人手把手地教，但上一個時代的主流始終認為，這是在香港從事各種工作的定海神針，只要宣稱自己也是愛國，很多事情也有得談，可以避開很多危險。這是 Jimmy 仔在中國說出的「我也可以談，我也可以愛國」。

在早前關於「愛國者治港」的討論之中，有報道引述香港官員的講法：中國容許不同的政見，但紅線是絕不能允許作出損害中國共產黨帶領的社會主義制度的行為，因此不可能聲稱愛國，但不愛或不尊重共產黨的領導，濃縮標題為：愛國不愛黨「講唔過去」。

這是一個劃時代的改變，至少在之前很多年來，都不會有檯面人物正面給出「答案」。

愛國愛黨的問題在前十年、二十年，在香港都是刻意曖昧，充滿詮釋自由。直至香港人自己不太願意留意的中國法學家強世功在《中国香港：政治与文化的视野》(2014) 這樣說：

//香港雖然以「一國兩制」的方式回歸祖國，可這個「一國」概念在他們心目中，僅僅是一個空洞的符號，缺乏實質的政治內容。所以，在「愛國」問題上，他們經常會說，他們愛的是祖國的河山和歷史文化，而不是包含國家主權在內的政治實體。 這樣的愛國曾經是我們在港英殖民地下提出的愛國標準，而不能成為香港回歸後的愛國標準，否則，香港人與海外華人的愛國有什麼分別？//

所以老一輩香港民主人士的常識和安身立命的精神家園，在 2014 年開始被講了明白——雖然這在香港民主圈子中並不受注意。他們的確表示自己愛國，愛祖國的河山和歷史文化，愛十三億人民。 14 年以來的轉變，就是一場圍繞這個觀念的作戰：香港人整體認同作為「符號」還是「實質」的「中國」？

在保安局和支聯會鄒幸彤的書信往還之中，我們看見他們「討論」的其中一個重點，是關於對六四事件的定性問題。

報道中見發給支聯會的文件這樣說：「八九年的『天安門事件』是一場意圖推翻中國共產黨領導和顛覆社會主義的中華人民共和國的反革命暴亂……」，很多香港人對六四的定性，既有自己的意見，也可說是對「符號中國」的認同。所以 89 年之後，感情受創的香港人仍然切肉不離皮，華東水災的時候大家還是有錢出錢，有力出力，因為雖然對「現實中國」失望，但仍有「符號中國」作為替代。而如果你是當年的中國，看到這樣的香港人，雖然知道思想和立場有距離，但這些來自香港的仍然是「愛國同胞」。

在某個時空容許香港人愛國不愛黨，雖然可能是一個妥協做法，但無疑也令香港人的愛國熱情沒有完全離開「中國」的範疇。2010 年代香港分裂為加速派和穩重派。加速派不知為何極為苦大仇深，穩重派也不知為何過度樂觀。以今天的後見之明來事後總結，穩重派當時不覺得有大問題，主要是創世之初，當時的安排雖然沒有香港人在檯面上參與，但明顯照顧了在香港的大多數港英遺民。

香港歷史複雜，180 年來三次易手，所以民眾的背景和思想都很複雜。而 97 年的安排，安了老外商界的心、照顧了原居民陣營、民主派可以用「愛國民主派」的立場來參與遊戲、親北京派更可以成為政府伙伴……就算是支持中華民國的人，也擁有自己的空間，因為就像愛國不愛黨，「九二一中」曾幾何時也是通關密語。支持中華民國，也是支持中國認同 (符號) 中國，政治沒有不正確。這是開局時的狀態。

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第二慢慢改變的是「香港和中華民國」那一塊。雖然中華民國沒有實質管治過香港，但香港和民國有很多千絲萬縷的關係。談到這個，有網友談到：

//「香港一兩代人是讀南來文人的書長大。本地精英泰半受教於「暴大」(中文大學)。還有市井間的老式人情味、工商創業，不就是民國政治專制、但社會散漫自由的遺緒？這些都藏在我們的肌理，與親不親國民黨、慶不慶祝雙十無關。」//

97 之後，關於中華民國和清末革命歷史的紀念活動並沒有停止。人們去孫文傳說曾開過會的「青山紅樓」紀念、紀念抗日活動、紀念雙十「國慶」都可以。以前在各大小遊行，都會見到堅定的民國派去舉青天白日旗。文化上，很多上一代是在南來文人的小說、電影劇集之中長大；知識上，新儒家在香港有她的重鎮，很多學者都奉中國為正朔。晚至 7、80年代，香港還有很多報紙甚至電視台使用耶誕與民國紀元並行。

(使用民國紀年的《工商日報》在得知香港將在 97 年回歸中國之後，於1984 年 11 月宣佈結業)

消息引述保安局長鄧炳強在《星島日報》的訪問，其表示：

//「特別關注雙十節可能出現嚴重違法，稱根據中國憲法，台灣是中國領土一部分，任何人意圖、鼓勵或煽動他人將台灣從中國分裂出去，都屬違法，必然會果斷執法。」//

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在 97 年的開局，覺得「未盡完善」的人，其實最終都不會太不滿意，因為新制度確實為重要的人留了寬容，所以才無意中製造了 97 後的兩個階級，也就是比較滿意和比較不滿意。前者對後者的苦大仇深並不理解，後者也 get 不到前者總是老神在在，又是在怎樣的歷史經歷中養成。他們總是說，無論甚麼，一國兩制還是最重要。

我們一直認為香港的紛雜處是一個對任何國家都有利的生機。

這一兩年來，最不覺得有甚麼變動的，是在 97 年也沒有變動的那一撮人群。可能是一班來到香港但不是因為逃避政治運動的人，他們在觀念上不紛雜，所以不需要改造，也會很容易適應。至於上一波的菁英也可以移民，他們精神家園的遺跡會在香港被抹除，但可以整套 intact 地帶到其他地方。因為機緣巧合而長出的之異色花朵，究竟是要培養下去還是要將之掐死，在這裡和其他可以存留甚麼，又要用一代人甚更長的時間，用試的方式來解答。

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｜大埔人大埔貓｜區議員成社區浪貓救援橋樑　愛心街坊送靈芝予暫託貓咪補身
兩個月前，大埔區議員聯同該區義工推行「大埔人大埔貓」計劃，主要在Facebook群組發放資源募集、領養等最新消息，同時希望提供渠道讓更多街坊可以各種不同的方式參與街貓救援。計劃推行以來，已有十位區議員、十二位議助及約五位義工參與，拯救了約二十隻流浪貓。

既然是大埔區議員牽頭推行的計劃，區議員的角色當然相當重要。大埔有不少鄉郊地區，義工救貓時可能須要進入村屋範圍或私人地方，區議員身份便可幫忙作出協調。參與了計劃的陳振哲議員（林村谷選區）解釋：「原居民對社區非常熟悉，貿然有其他人進來，自然會有所防備。我們過去傾幾句，或者以公職人員身份先作自我介紹，就算他們不認識我，也會產生基本信任。」

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影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
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果籽 ：http://as.appledaily.com
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31-01-2021
‼️上水站→河上鄉→大石磨→東脊警崗→馬草壟(經警崗)→蛇嶺→鐵坑山→落馬洲‼️
?全程大概12km
⌚郊遊團慢腳mode 約7小時
?自己搵巴士去上水站

1⭐郊遊團

終於整完啲相，可以出post啦，連續行兩日山，啲片同相我想死，同埋行到屎忽爆瘡痛呀，行山都唔係好健康嘅運動，忍屎忍尿忍成十粒鐘， 腎衰竭啦 ????

話說今天同我講係郊遊團，所以我已經郊遊mode出嚟轉唔返㗎啦

原來喺上水行去河上鄉，好靚呀，仲有好多牛牛原居民，不過拍片冇影相

但係點解係要行一啲不是正常人行的路，原來大石磨有一條馬路上去安安全全，點解我哋要行地盤，地盤搭嗰啲樓梯仲恐怖過山路，一步一驚心，仲要穿過人哋紅期射擊場，我淨係想休閒 行山啫??

其實沿路呢幾座山都係望住嗰個魚塘田景， 你話佢靚係靚，但係我都係覺得大自然嘅景色震撼啲，對於城市穿梭嘅景 不太感興趣，
反而係我哋行去蛇嶺嗰一條馬路嘅鄉村自然景色吸引我， 途中仲有三隻狗狗陪住我哋一齊行，不過我哋其中一個團友係非常之驚狗，嚇到佢冇命，而我哋冇人理佢死活，仲喺度掛住不停影相影下隻狗影下嘅風景????

蛇嶺鐵坑山嘅山路唔係話特別清晰，而且有畀火燒過， 而且有啲路段浮沙碎石勁多，好彩唔係太高嘅山，仲有一啲鐵絲圍住，我爭啲一手插咗落去
又話郊遊團又係呃我????

不過是日最開心嘅就係個藍天真係好靚所以鄉村嘅景色好靚

1145am 上水
150pm 大石磨
350pm 馬草壟
530pm 蛇嶺
630pm 鐵坑山
7pm 落馬洲

更多的照片可遊覽 : 行山, 大自然 hiking, nature (2014~2021)
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HONG KONG 香港遺跡 香港街拍 (2013~2021)
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sunset(2008~2021)
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