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危機解密線上看 在 讀吧讀吧 Instagram 的最佳解答
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【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研
港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」,今時今日香港土地問題走到如斯局面,與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係,但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商,絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案,還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意,將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。
▌構思初現:初期鐵路物業的背景與概念
「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012),然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中,可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》,報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線,並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外,已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響:
”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”
當年報告所述,由於預視到鐵路系統的帶動下,當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是,報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外,首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見,現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。
70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難,更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示,早於1972年,香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority),打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system),但後來石油危機爆發,日本經濟陷入危機,財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億,遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建,檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執,甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。
當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷,即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months),連帶物料通賬的財政問題,但卻認為必須「頂硬上」,調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向,於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件,港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system),不僅使整個鐵路規模「大縮水」,同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施,以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤,皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event),讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見,當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成,目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。
▌立業辟地:港鐵上蓋四小龍
直到1975年,為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備,集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中,一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示,最早期物業上蓋發展的具體情況:
—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園):
當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目,而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例,佔地165,800平方呎,打算興建大型屋苑,滿足18,000個人口的住宅需求。
—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期):
首個非鐵路站上蓋作物業發展,只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站,為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。
—金鐘站上蓋物業(現時海富中心):
佔地60,000平方呎的海富中心,當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途,包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。
—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心):
當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities),一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋),二來物業及鐵路站同時興建,可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。
其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業,作為「鐵路加物業」發展模式的雛型,當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地,整體政府部門都相當歡迎,認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局,與及能夠為該區提供額外設施的機會,甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展,從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展,已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。
▌誰主上蓋物業?
這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation),是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出,上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」,鐵路物業發展權是否批出,或批給誰,完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。
文件亦同時指出,程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地,政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之,港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定,包括根據現時的實際考慮(公營房屋供應長期落後及不足)用作興建公屋,不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。
▌物業收益應急而起
70年代尾,鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示,當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外,亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself),而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入,可以用作應對以下4個應急情況:
—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)
—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)
—加速還債(accelerate loan repayments)
—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)
可見,港英多次強調,鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency),而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。
引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見,明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重,已經超越鐵路票務收入,現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見,透過重現當初的批地原意,更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態,形成尾大不掉之勢。
▌賣樓補車費:明言物業發展利潤補貼車費
港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論,亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件,提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具,不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment),只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。
文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益,會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤,以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy)。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度,當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。
在40多年前的歷史時空,當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語,發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意,明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論,帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式,並不是一套千秋萬世的發展方程式。
參考資料
1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.
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0428新加坡聯合早報
*【戴琪與輝瑞及阿斯特捷利康高管 討論為疫情放棄智慧財產權】
美國貿易代表戴琪與冠病疫苗生產商輝瑞和阿斯特捷利康的高管召開視訊會議,討論提高疫苗產量和一項為應對冠病疫情而放棄某些智慧財產權的提議。美國貿易代表辦公室發表的聲明說,戴琪分別與阿斯特捷利康生物製藥業務部執行副總裁Ruud Dobber和輝瑞公司總裁Albert Bourla舉行了線上會議。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210428-1142640
*【獨缺印度引關注 中國與南亞五國視訊會議達抗疫共識】
在以中美各自為首的疫苗外交競賽中,作為疫苗生產大國的印度,原本被視為美國的重要戰略夥伴。但此次美國在物資救援上的延誤,令美印關係備受考驗。長期以來與印度關係緊張的中國在南亞的動向,以及其與印度的互動備受關注。
https://www.zaobao.com.sg/news/china/story20210428-1142649
*【世衛:印度疫情之重“超越令人心碎” 竭盡所能增派人員物資助抗疫】
除了提供關鍵設備和物資,如數千台氧氣濃縮器、預製流動野戰醫院和實驗室用品,世界衛生組織也從結核病等其他印度專案調派2600多名專家,協助印度抗疫。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210428-1142635
*【專家:雖出現數個變種病毒 印度疫情加劇主要因民眾防疫鬆懈】
印度第二波冠病疫情來勢洶洶,專家認為印度出現數個變種病毒固然是疫情加劇的原因之一,但民眾防疫鬆懈也是關鍵。印度西部馬哈拉斯特拉邦是該國疫情最嚴重的地區之一,當地研究員在採集的樣本中發現一種新的變種病毒,攜帶E484Q和L452R突變,這可能導致病毒免疫逃逸和傳染性增強。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210428-1142645
*【拜登或本周宣佈 已種疫苗戶外可免戴口罩】
美國總統拜登可能即將宣佈,已接種冠病疫苗的民眾在戶外可不戴口罩。據美國電視新聞網(CNN)引述消息報導,預計拜登最早會在美東時間週二宣佈美國疾病控制和預防中心的最新指引,包括已接種疫苗者在戶外是否仍要戴口罩。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210428-1142641
*【全球至少17國家出現印度B1617變種病毒】
世界衛生組織(WHO)表示,印度變種冠病病毒B1617已在至少17個國家出現。印度的第二波疫情來勢洶洶,致使全球單日確診病例暴增。法新社報導,世衛組織說,截至週二(27日),全球流感資料共用平臺GISAID收到的超過1200個序列顯示,至少17個國家發現了B1617變種冠病病毒確診病例。世衛組織表示,大部分序列是從印度、英國、美國和新加坡上載的。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210428-1142727
*【世衛:印度疫情加劇四大原因】
印度第二波冠病疫情來勢洶洶,世界衛生組織週二(27日)表示,造成疫情加劇的原因包括:民眾在沒有必要的情況下蜂擁至醫院、大型聚會加劇當地疫情、出現傳染性更強的變種病毒,以及低疫苗接種率。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210427-1142587
*【逃往還允許入境國家 印度富豪趕搭私人飛機出國避難】
印度近日的冠狀病毒病例每日以數十萬之數在增加,對來自印度的旅客關上大門的國家越來越多,這促使富裕人家趕緊搭乘私人飛機,逃往還開放給他們入境的地方。社交媒體上充斥著醫院病床、氧氣和藥物短缺的消息,印度大亨和有能力負擔數以百萬盧比計機票價格的人正在預訂航班,飛往歐洲、中東和印度洋等地避難。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210428-1142642
*【巴育:每天擬為30萬人注射 泰將設專門機構提高接種疫苗速度】
巴育表示,泰國決定採取多項措施以提高目前的接種速度。當局擬每月採購多達1500萬劑疫苗,希望每天能為約30萬人接種,到今年底達到約5000萬人接種的目標。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210428-1142605
*【美疾控中心未發現心肌炎與冠病疫苗存在關聯】
美國疾控中心主任瓦倫斯基在新聞發佈會上說:“我們沒有發現任何信號,而且,我們是非常仔細地審查了已施打的超過2億劑冠病疫苗。”瓦倫斯基表示,疾控中心與負責調查軍方14起心肌炎個案的國防部保持聯繫。她說:“軍方群體和我們一般接觸的群體不同,我們將和國防部合作調查,以便瞭解這14起個案具體出了什麼問題。”
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210428-1142719
*【美國正調查兩起接種強生疫苗後出現血栓新個案】
美國疾病控制與預防中心表示,聯邦政府衛生官員正在調查兩起接種美國強生冠病疫苗後,出現血栓的新個案。美國疾病控制和預防中心(CDC)表示,這兩起個案的接種者分別為一男一女,都是60歲以下。目前,美國共有約800萬人接種了強生疫苗,共有17起出現血栓案例。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210427-1142600
*【從印度入境西班牙須隔離10天】
西班牙政府發言人表示,這項措施將於週三(28日)生效,由於印度和西班牙之間沒有直飛航班,因此該措施將適用于在第三國中轉入境的旅客。“這是我國對來自已發現變種病毒的國家的旅客,所採取的一項措施。”西班牙目前對來自巴西、秘魯、哥倫比亞和非洲九個國家的旅客,實行10天的隔離措施。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210427-1142599
*【民調:過半美國人認可拜登抗疫表現】
民調顯示,美國總統拜登上任近100天,過半美國人認可拜登政府至今的表現,尤其是在抗疫方面。據路透社和益普索在4月12日至16日,對4423名成年美國人進行的民調發現,55%的受訪者認可拜登上任後的表現;40%表示不認同;其餘受訪者則表示不確定。其中,拜登的抗疫表現最受認可,有65%的受訪者表示支持。相較於一月份的民調顯示,前總統川普應對衛生危機方面,僅獲得38%的支持率。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210427-1142590
*【美軍方高層連署呼籲解密情報 讓各界看清中俄“有害行為“】
據美國政治新聞網站POLITICO,由於多位美國四星軍事將領要求美國情報界提供幫助對抗中國和俄羅斯的情報戰,美國情報部門正尋求加速解密和公開信息,以滿足戰略需要。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210428-1142743
*【媒體:澳洲擬公佈7.47億澳元國防配套】
據報導,澳洲將在28日公佈一項價值7.47億澳元的國防配套,升級其北部四個軍事基地,並擴大與美國的作戰類比(Wargame)規模。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210428-1142739
*【從3200億美元 螞蟻估值或驟降至290億美元】
分析師估計,螞蟻集團接受中國官方整頓和監管後,估值可能會從之前的3200億美元,驟降到290億至1150億美元之間。彭博智庫高級分析師陳永富週二在一份報告中寫道,監管約束可能會把螞蟻集團的營收增速從去年11月的30%,拉低至百分之十幾出頭,從而拖累盈利前景。
https://www.zaobao.com.sg/finance/china/story20210428-1142661
*【《環時》籲趙婷利用“特殊標籤” 在中美社會發揮調解作用】
華裔女導演趙婷成為今年奧斯卡最大贏家的消息被中國媒體“消音”之際,《環球時報》英文版發社論呼籲她利用自己的“特殊標籤”,在中美社會發揮調解作用,並避免成為摩擦點。北京出生的趙婷前天(26日)在奧斯卡頒獎典禮上,憑執導《遊牧人生》(Nomadland,中國大陸譯作《無依之地》)獲最佳導演獎,成為獲該獎的首名亞裔女性及第三位亞裔導演。該片也斬獲最佳電影及最佳女主角兩項大獎。
https://www.zaobao.com.sg/news/china/story20210428-1142651
*【日媒:中國航母遼寧艦從太平洋駛向東海】
日本防衛省統合幕僚監部發佈消息稱,發現中國海軍航母“遼寧艦”等共六艘艦艇從太平洋經沖繩本島與宮古島之間海域北上,駛向了東海。這六艘艦艇本月初也經相同海域南下。防衛省正在東海警惕中方的動向。據共同社報導,防衛省介紹,發現六艘艦艇26日晚在宮古島以南約160公里處朝著東北方向行駛。海上自衛隊的護衛艦和P-3C巡邏機進行了監視。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20210428-1142745
*【日外交藍皮書關切中國擴軍 盼同美國合作應對局勢變化】
日本昨天發表2021年《外交藍皮書》,對中國軍力增強表示強烈關切;它也關注世界格局正隨著中美力量失衡出現變化。該藍皮書強調,日本的戰略是要加強與美國等國的合作,以便壯大威懾力來應對變化中的局勢。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210428-1142637
*【緬軍政府:國內局勢平穩後才考慮停止暴力等建議】
緬甸軍方對亞細安的斡旋做出回應稱,要到國內局勢恢復穩定,才會考慮東協的建議,設法結束暴力衝突。緬甸軍方2月1日發動政變推翻翁山蘇姬領導的民選政府以來,全國各地持續發生反軍人示威,軍政府以血腥手段鎮壓。據民間監察組織,至今已有超過750人死亡。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210428-1142603
*【涉紐約仇恨攻擊案的49歲男子被捕】
美國紐約市警方週二(27日)表示,涉及上週五發生在曼哈頓東哈萊姆區的一起仇恨罪案的男子已被逮捕。警方指嫌疑人為49歲男子Jarrod Powell,當局以兩項重罪攻擊罪名和一項未遂謀殺罪名提控他。4月23日晚上8時許,61歲的中國移民馬耀潘(音譯,Yao Pan Ma)在曼哈頓東哈萊姆區推著所撿拾的瓶罐走在街上時,一名黑衣男子突然從背後攻擊他,導致他重傷,陷入昏迷。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210428-1142747
*【在土耳其受不公平對待 馮德萊恩誓言捍衛女權】
歐盟委員會主席馮德萊恩週一誓言要捍衛女權,她本月初與歐洲理事會主席蜜雪兒訪問土耳其,與土耳其總統埃爾多安會面時,接待方沒給她安排座位,她當下感到錯愕。馮德萊恩週一向歐洲議會發表講話時,首次談及4月6日發生的事,為女性政治家被歧視感到憤憤不平。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210428-1142639
*【杜特蒂明年卸任 女兒莎拉是熱門總統候選人】
菲律賓總統杜特蒂將在明年卸任,他的女兒,現任達沃市市長莎拉是熱門總統候選人。儘管杜特蒂年初曾說女性不適合當總統,莎拉也表示無意角逐總統之位,但他們的話沒多少人信服,支援她參選的民間活動反而日漸增多。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210428-1142606
*【林冠英與納吉批財長誤導國會 用信託金購疫苗實因超出預算】
馬來西亞政府動用國家信託基金購買冠病疫苗爭議延燒,兩名前財長林冠英與納吉抨擊現任財長東姑紮夫魯誤導國會,並指控國盟政府不敢承認政府開支超出財政預算案,所以才需動用國家信託基金。
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*【歐盟爭取罰款外國企和禁並購權力 分析:針對中國】
歐盟委員會正在尋求對外國國有企業處以罰款或禁止進行交易的權力。分析認為,這是面對中國經濟威脅做出的幾乎不加掩飾的應對行為。據彭博社報導,記者看到的歐盟委員會提出的新規則並沒有直接提到中國,而是試圖回應歐洲企業關於中國公司有其無法比擬的政府支援的抱怨。中國商業團體已經對歐盟委員會的這些計畫提出了抱怨。該計畫在最終敲定之前,仍需要獲得歐盟各國政府的批准。並且該計畫檔仍是草案,在下周正式提出之前仍可能會進行修改。
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