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  • 本土研究社 Liber Research Community

    卡個位優惠碼 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文

    2021-09-30 00:10:01
    有 173 人按讚

    【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

    現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

    現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

    ◾助長發展商加速圈地

    多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

    今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

    有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

    ◾散播土地「荒」言

    由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

    林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

    ◾「土地共享」度身訂做兼送基建

    作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

    由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

    可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

    ◾傾向避開發展商土儲收地

    若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

    政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

    單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

    ◾助長囤地自肥兼送發展權

    過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

    在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

    ◾批准無底線開則

    回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

    ◾放任樓市縱火

    面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

    上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

    ◾卸膊公營房屋予私人參建

    除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

    當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

    從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

    ◾讓地產利益滲入城規會

    董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

    ◾增加發展商土儲的「活化」政策

    除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

    所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

    ◾小結

    回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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  • 小斯

    卡個位優惠碼 在 小斯 Facebook 的最讚貼文

    2021-09-23 20:45:22
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  • 卡個位優惠碼 在 Facebook 的精選貼文

    2021-09-09 17:00:01
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    🔹紙本領取：到郵局、超商以健保卡領取、
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    優點是可能有銀行加碼禮、行動支付業者優惠等。

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    🔹數位券部分：9/22開始在五倍券官網或信用卡、電子票證、電子支付業者網頁綁定，10/8開始消費。
    🔹紙本券部分：可以從9/25開始到超商15000多家門市預訂，10/8開始領取。若想要到郵局預約領取，10/4起開始網站或電話預約，10/12開始領取。

    可使用範圍包含：
    🔹美食餐飲：夜市、攤販、餐廳
    🔹生活用品：百貨、零售業
    🔹觀光：如klook、kkday等網站，以及遊樂園與休閒農場等
    🔹交通：加油站、高鐵、台鐵、客運與國內線飛機票券
    🔹旅宿：旅館、飯店、民宿，AsiaYo、Agoda、Booking.com、Hotels.com等訂房網站則須綁定信用卡消費
    🔹藝文展演行業：兩廳院售票、電影院網站、FamiTicket、ibon、年代售票
    🔹繳費：「臨櫃」繳交電信費、瓦斯費、第四台及學雜費或補習班費用
    🔹電商：momo、蝦皮購物、PChome、東森購物、博客來、生活市集⋯等
    🔹外送平台：foodpanda、Cutaway卡個位⋯等

    預計9/22將會上線平台https://5000.gov.tw/ ，
    開放登記五倍券的同時，
    勾選要參與哪些優惠券的抽籤

    特別值得注意的是，
    好食券500元不需要抽籤，
    但限定要用數位券的人才能得到，
    前400萬名可以直接獲得500元好食券，
    可用於餐飲業、糕餅業、夜市、市場店

    新北市長侯友宜初步規畫「新北加倍券」，
    分為20萬份的500元面額中央五倍券換1000元、
    10萬份的1000元換2000元、
    1萬份的5000元換10000元。
    使用範圍以新北的夜市、市場、旅館、小商家等為主，
    期望帶動庶民經濟。

    五倍券每張印製成本3元，
    銀行回收手續費每張5元；
    因此每本若有10張，
    印製費加上手續費約為80元，
    但此成本不含封套包裝與配送
    其他行政費用加總約20.85億元

    #勤洗手 #戴口罩
    #保持社交距離 #臺灣加油
    #守護族人健康 #誰雨蓁鋒

  • 營養師Ricky's Time

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    2021-08-18 19:00:13

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    營養師的一日超商外食搭配｜運動後怎麼吃｜營養師這樣說｜每日1+1 一豆一纖奶
    https://youtu.be/rvnz4tVnfmA

    你不得不知道的10個減脂小問題｜泡芙人減脂看這一集就夠了｜營養師這麼說｜Feat.Ann Chiu安秋
    https://youtu.be/rvnz4tVnfmA

    ----------------------------------------------------

    ▼ 頻道分類影片 ▼

    ①減肥觀念大統整
    適合哪些人？
    ✔️正在考慮要減肥
    ✔️減肥初學者
    ✔️減肥失敗但不知道為什麼失敗

    可參考：
    減脂心法6原則
    https://youtu.be/qrVQfMg79uw
    你不得不知道的10個減脂小問題
    https://youtu.be/wwCdOAjFMLE
    減肥遇到的小問題
    https://youtu.be/lgsD8QLOSzg
    減肥到底要不要算卡路里
    https://youtu.be/74TrWvxSNWU
    營養師8週減脂心得大全
    https://youtu.be/ZM0jPEs4LEU
    吃飯順序很重要
    https://youtu.be/__AE_J-KM9Y


    ②飲食控制-認識營養素與水
    適合哪些人？
    ✔️減肥初學者（要減肥就必須了解）
    ✔️無論外食、備餐都需要了解
    ✔️想要學習菜單替換的人

    可參考：
    蛋白質（植物性蛋白質、動物性蛋白質）
    https://youtu.be/StqJDHNXwG4
    快速計算蛋白質
    https://youtu.be/XZfhA5jRf1A
    油脂大不同
    https://youtu.be/Q9kCldqlvaE
    碳水化合物
    https://youtu.be/50aACbdydf8
    圖文小知識 IG搜尋#營養師rickystime
    https://lihi1.com/fZYQp
    營養師教你喝水的重要時機｜喝水量最重要
    https://youtu.be/ipFV6dbo2eQ


    ③減醣飲食是什麼？
    適合哪些人？
    ✔️嘗試過多種減肥方式，但失敗的人
    ✔️對於營養素有一定認識
    ✔️只想飲食控制，還不打算運動

    可參考：
    糖與醣的差別
    https://youtu.be/wxuS_YR2kjI
    減醣飲食小介紹
    https://youtu.be/m5LNfjlqxFg


    ④輕斷食這樣做好簡單！
    適合哪些人？
    ✔️對於美食誘惑無法抵擋
    ✔️減肥初學者
    ✔️覺得控制飲食太麻煩
    不適合哪些人？
    ☒腸胃不好的人
    ☒作息時間不固定

    可參考：
    斷食全攻略（介紹、時間安排、注意事項）
    https://lihi1.com/T1fW8
    斷食Q&A-常見問題一次回答
    https://lihi1.com/mbvRv

    ⑤外食族這樣吃（減醣、菜單直接拿）
    適合哪些人？
    ✔️上班族：常吃外食
    ✔️租屋族：無法自己備餐（不可開伙）
    ✔️不需要自己規劃，想要直接跟著菜單吃
    不適合哪些人？
    ☒對於飲食上有嚴格的費用控制

    可參考：
    外食族必學的營養觀念｜我的餐盤好簡單
    https://youtu.be/jHEtj_1bX3I
    超商飲食一日搭配
    https://youtu.be/pVtrLDSVFqY
    全家七日減脂計畫-減醣飲食
    https://youtu.be/adFkZ9H-TbY
    （加入LINE好友@cd8013 輸入『全家七日減醣』拿菜單）
    7-11超商七日減脂計畫-減醣飲食
    https://youtu.be/aPbVDlRQ0QE
    （加入LINE好友@cd8013 輸入『小七減肥菜單』拿菜單）


    ⑥在家自己做-減糖飲食超簡單
    適合哪些人？
    ✔️租屋族：可以開伙備餐
    ✔️家庭主婦：幫全家規劃健康飲食
    ✔️開始想嘗試做料理的人

    可參考：
    營養師帶你買
    https://lihi1.com/bxY5B
    營養師做料理
    https://lihi1.com/ZkiPS
    10道減醣料理
    https://youtu.be/216YAYFQKms
    蛋料理
    https://youtu.be/kx40Z3UMSeE


    ⑦運動這樣做！
    適合哪些人？
    ✔️只有飲食控制，但遇到停滯期
    ✔️減肥想加入運動，卻不知怎麼做
    ✔️不了解運動後到底該怎麼吃、什麼時候吃

    可參考：
    居家肌力訓練
    https://lihi1.com/zRwfm
    居家入門有氧HIIT
    https://youtu.be/JmOMVfzSWlA
    運動前怎麼吃
    https://youtu.be/2D2pWuxVzn0
    運動後超商挑選攻略（包含運動後營養素比例分配技巧）
    https://youtu.be/hUNaye1B2mo

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    這裡找的到營養師Ricky

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  • 飛炫葡萄媽旅遊頻道

    卡個位優惠碼 在 飛炫葡萄媽旅遊頻道 Youtube 的精選貼文

    2020-02-24 18:21:53

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    HD 影片 https://youtu.be/MS6YTYjghCw

    挑戰10小時包車可以玩曼谷近郊多少地方!!
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