【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

台股再度往新高挑戰

昨天美股又持續攻堅，道瓊大漲556點，NASDAQ與費城也都持續上漲，蘋果的股價又創了收盤的新高，總市值不斷創高，而台積電ADR也大漲，目前換成台幣的價格已經逼近四百，與昨天的收盤價有10%的價差，我們一路跟大家說買台積電就是最簡單的邏輯，今年賺18元左右明年挑戰20元，本益比比起費城半導體的其他公司真的是小巫見大巫，現在總市值全球第12，我認為投資人千萬不要畫地自限，如果台積電都不斷在漲了，台股還會寂寞嗎?所以只要掌握到類股資金的輪動，錢在燒的行情就是不賺也難
台積電決戰16號
昨天台股指數幾乎是依靠台積電才能力守在平盤附近，有趣的是在證交所公布三大法人交易資料之前，我相信所有人一定認為外資會大買台積電，沒想到在看到外資賣超還台積電2446張，就連投信也賣超373張！這時候，各位投資朋友要心想，在外資與投信同步賣超台積電的時候，到底是誰可以把台積電拉到上漲9元？難道是散戶真的扳倒大象嗎？但基本上我認為有兩個用意，第一軋期貨結算我們知道今天就是期貨結算，靠著台積電讓空頭徹底認輸，第二超前部屬16號的法說行情，其實16號不只是台積電法說，台積電的600億現金股息股息也在當天發放，到底這六百億會繼續買台積電，還是外資趁台幣大好換成美金，不但影響台股未來的走勢，也牽動台幣的匯率，因此我覺得台積電決戰16號法說，我們也將參加法說給投資人最新的訊息，並在周六的演講深入分析。
內資資金往哪跑
我最近常與投資朋友們分享，內資的資金已經從生技股轉出去了。但是要內資回歸法人的股票無異緣木求魚，所以我認為內資將資金流向兩個族群。第一類資金是炒作資產股，我們可以看到台幣往上的時候，非常多的小型資產股在今天都有亮眼的表現，士紙(1903)是這次的指標，投信也買超1600張的國產(2504)，外資也買超2581張的和桐(1714)；基本上，我們認為只要台幣維持在高檔，資產股的確有一波作價的可能。特別是南港附近的資產股，我們可以看到參與大南港案的三家公司，不管是國揚(2505)、工信(5521)，以及和桐，營收都大幅創高，特別是工信，股價目前只有10.25元，不過大南港案將挹注超過5元，所以資產股以參與大南港案的公司為焦點。而投信在營建股中，還有鎖定冠德(2520)，市場普遍認為冠德今年的營收將會有不錯的表現，也是投信長期認養的題材。

至於另外一部分的內資很明顯地是流入太陽能族群。老實說，今年太陽能族群能不能轉錢，各位投資朋友都心知肚明；除了太陽能電廠以外。可是我們可以看到，不管是聯合再生(3576)，還是茂迪(6244)，股價都已經快要回到10元的票面值，這些公司的淨值其實都十分的低，也絲毫看不到賺錢的機會，但股價卻依舊上漲。就基本面的角度，在太陽能族群，我們仍然只看好與電廠有關的公司，像是六月營收創新高的安集(6477)，或是有轉投資的和益(1709)，都是在太陽能電廠早有斬獲的公司，也才是投資太陽能族群的正規軍。
投信買甚麼
除此之外，投信還有什麼樣的腳步值得注意呢？昨天為各位投資朋友追蹤的PCB題材，雖然今天的股價偏弱，可是投信在今天仍是對它不離不棄；投信對瀚宇博德(5469)買超1500張，在台郡(6269)仍然買超1121張，對金像電(2368)也是只進不出，買超966張，可以看得出來，法人仍然是對於PCB族群持續的看好，而且這三家公司有一個共同的特色，就是本益比仍然不高。瀚宇博德去年EPS 6元，而本益比在10倍以下，金像電將會獲利3.5元，而本益比也在10倍以下，今年的台郡也有賺一個股本以上的實力，有此可見，投信在PCB族群，鎖定的是低本益比的公司。而我們認為這些低本益比的公司，仍然是進可攻，退可守的好標的。至於受到媒體注目的台光電(2383)，今天投信也做大幅的買進，銅箔基板也可算是PCB相關產品，在上游銅箔基板的公司裡，本益比最低的公司就是台光電，我們也與投信站在相同的立場，持續的看好低本益比的印刷電路板。

比較特別的是，投信也開始佈局金融股，像是開發金(2883)、上海商銀(5876)、永豐金(2890)、兆豐金(2886)，以及第一金(2892)。市場上都知道，投信追求的是績效，但是為什麼投信會開始買進金融股呢？這是因為法規規定，投信有持股限制，必須持有七成的持股，而如果投信認為股市將有下檔風險，則買進金融股則會是安全的選擇，因為金融股相對下跌幅度較小，也就是說，有部分的投信的看法已經轉趨保守，也順便賭落後補漲的行情。

嘉瑜第一會期問政報告

(一)提案力推18歲公民權
1.現今網路科技發達，資訊大量流通，青年獲取不同知識、技能之管道以及公共事務的參與機會多元。各國在1960年代起陸續將投票年齡降低至18歲；國際第一波下修成年年齡的潮流，也在1970年前後開始。
2.嘉瑜在本會期除了在質詢時倡議外，更提案下修民法成年年齡以及選舉、被選舉年齡，希望可以讓青年權責相符、促進青年自立。目前五個法案皆已完成一讀程序。

(二)督促各部會落實司法改革
1.呼籲改善司法選才制度，考選部承諾全面改革：
●考選部107年無預警增加之400分門檻，造成去年錄取率下跌至6.7%，與各國的高錄取率與考試目的相去甚遠。嘉瑜在質詢時，不斷強調律師考試應該是一個資格考，律師素質需長期養成。
●考選部承諾律師考試今年錄取率若低於8%，會進行全面改革，並不排除廢除400分門檻。

2.建議司法院建立臉書粉絲專頁，增加社會對話管道：
●目前司法信任度之提升不如預期，仍有6成左右民眾不信任法官。嘉瑜在3月12日質詢司法院時，建議司法院建立臉書粉絲專頁，利用小編引起話題，並推廣系列影片。
●司法院會後表示將積極研擬與網紅、youtuber合作之計畫，事後並於4月17日成立臉書粉絲專頁。

3.籲請法務部、司法院正視司法人員欠缺性別意識之問題
●部分法官、檢察官存在性侵迷思，在辦案及審判過程中檢討被害人，造成二度傷害。亦有法官對女助理性騷擾，被監察委員認定有8項違失，並遭職務法庭免職。此外，更有資深法官擔任導師期間，嗆懷孕女學員「會請產假，不要分發到新竹地院」。
●嘉瑜在質詢時不斷籲請法務部及司法院正視司法人員欠缺性別意識之問題，並將性別意識教育納入司法官學院課程。

4.關心司法人員過勞問題
●司法人員之工作負荷逐年增加，即使每年終結件數不斷上升，但由於新收件數成長速度更快，未結件數仍年年高攀。除了產生司法官過勞之問題外，也勢必影響到判決以及辦案之品質。
●嘉瑜質詢時呼籲相關部會全面檢視現行制度問題，減輕司法人員負擔，留住優秀人才。

(三) 提案替醫事人員爭取權益
1.嘉瑜除了聲明政府因疫情限制醫事人員出國，須有法源依據並符合法律明確性原則外，在3月4日質詢時即要求衛福部儘速提出限制醫事人員出國的準則及補償方案。衛福部於3月24日，提出「醫院醫事人員及社工人員配合防疫取消出國之損失補助作業須知」因應。
2.以臨時提案呼籲醫事人員津貼不應納入薪資所得課稅，也獲採納。依109年4月21日所增訂之特別條例第9條之1，自政府領取之補貼、補助、津貼、獎勵及補償，免納所得稅。

(四) 提案降低汽機車進口關稅、貨物稅
1.近年來，國產車不論國內市占率、外銷數量還是技術研發，都比進口車品牌遜色許多，但台灣過高的關稅、貨物稅率，讓民眾在購買進口車時，需要負擔更重的稅賦。
2.嘉瑜多次質詢要求經濟部、財政部等相關單位正視此議題，並於財委會臨時提案，要求財政部調降不合時宜、無助產業轉型及競爭的汽機車進口關稅、貨物稅。
3.提出「貨物稅條例第十二條修正草案」，將汽車貨物稅分別調降至10%(汽缸排氣量在2000立方公分以下)、15%(汽缸排氣量在2001立方公分以上)，並調整機車貨物稅為5%，以減輕民眾負擔。

(五) 提案修改汽燃費名稱、隨油徵收
1.現行汽燃費係用於公路養護、修建及安全管理所需經費，其徵收與使用具有專款專用知性質，應正名為「汽車道路使用費」，以符徵收名目。
2.汽燃費現採「隨車徵收」方式，忽略每輛車每年實際使用燃料之多寡，產生汽燃費多徵或少徵之不公平情形，無法落實使用者付費精神，亦違反租稅公平原則。
3.提出「公路法地二十七條修正草案」，將汽燃費正名為「汽車道路使用費」，並將徵收方式改為「隨油徵收」，於汽車添加燃料時依添加量按公告費率徵收。
4.可節省政府每年徵收及追繳汽燃費之業務費用約10億元，並有鼓勵國人節約用油、提升搭乘大眾運輸工具意願之效果。

(六) 確保國家安全，緊盯資安議題
1.除網路攻擊，中資近年假借外資投資承作我國機敏資安系統承包廠商事件頻傳，嘉瑜多次質詢，要求金管會、經濟部投審會、國防部、國安局等各部會緊盯中資動向，以防範我國戶政、役政、軍情等重大資安系統遭中資滲透，對我國國家安全形成重大威脅。
2.要求中央盡速公布資安危害疑慮產品清單，建立一致性規範，以免各機關及地方政府不慎採購有資安疑慮之產品。
3.目前政府雖擁有跨部會的資安聯防體系，卻沒有足夠的資安人才，公部門中的資安人員佔比從未超過2%，導致各機關缺乏專責且具專業職能的資安人員，嘉瑜要求國安會做為我國整體資安政策的籌畫者，應亟思改變現況，例如成立專責之資安單位處理各部會資安預算及資安人才培訓，盡速提升各部會資安人才佔比，方能落實資安防護工作。

(七) 呼籲金管會落實金融監理、財政部完善公股行庫管理
1.要求金管會盡速完成元大原油正2調查報告，並通盤檢討決策過程
●針對元大S&P原油正2 ETF之相關爭議，要求金管會從速徹查是否有投資人因聽信營業員建議造成權益受損，以及3月19日當天是否有人因知悉內部消息獲取不法利益，構成證券詐欺，以維護投資人權益。
●另嘉瑜呼籲金管會清楚說明決策基礎，包括3月19日決議放寬門檻的時機，以及後續連續出手搶救避免下市危機之作法。

2.針對華南永昌鉅額虧損案，督促相關部會完成調查，並進行人事懲處
●要求財政部、公股華南金控及華南永昌在兩周內，針對整體管理問題、風控疏失以及稽核制度，進行通盤性檢討與懲處。
●督促金管會從速完成並公告風控疏失查核報告，杜絕類似情事再度發生。金管會於4月30日完成查核，對華南永昌證開罰144萬元，並命令總經理與金融商品部主管、業務人員停職一年，風險管理部主管也遭停職兩個月。

3.籲請金管會正視壽險業面臨之問題，為接軌IFRS 17做足準備
●我國壽險業海外投資比率連年攀升，且遠高於各國。目前疫情重擊全球資本市場下，今年第一季已有4家壽險公司淨值比低於3%以下。嘉瑜質詢要求金管會完整評估我國壽險業面臨之匯率風險，以及吸收風險之能力。
●台灣預計2026年接軌的IFRS 17，壽險公司需為過去賣的高利率保單提足準備金，面臨龐大增資壓力，另一波壽險業的倒閉潮可能隨之而來，嘉瑜呼籲金管會應預先準備。

(八) 道路平權，取消車種分流政策
1.內側車道禁行機車，使得機車必須兩段式左轉，但各路口規範不一、交通號誌也未做統一，常有機車騎士因不熟路況來不及反應，就因此違規甚至發生交通事故，目前陸續有地方政府取消機車禁行內側車道，為免一國多制造成民眾無所適從，嘉瑜要求交通部應作出統一性的政策規劃。
2.機車兩段式左轉規定所產生的機車待轉區，設置在車道上、斑馬線旁，路幅若狹窄或是車潮壅擠，待轉區幾乎都淪為「待撞區」，且也會壓縮到行人路權，對於機車騎士與行人的安全都造成威脅。
3.現行車種分流的道路政策，產生了機車禁行內側車道及機車兩段式左轉兩大不友善的規定，但實際上並無法達到車種分流，卻對機車族用路權益造成迫害，嘉瑜要求交通部道路政策應改採「車速分流、車向分道」，方符合用路人駕駛直覺與國際主流。

(九)要求全面停用爭議區間測速系統並撤銷罰單
1.台61線西濱彰化段區間測速系統出現對時誤差、精確度不足，導致民眾枉遭開罰，嘉瑜三度質詢交通部並提出提案，要求全面停用現行之區間測速系統。
2.現行取締超速之執法儀器除區間測速系統外，均為度量衡法所規範之法定速度計，並經國家標準檢驗，嘉瑜提案要求修正道路交通管理條例第7-2條，明定舉發駕駛人違規超速所採用之科學儀器，應屬經國家標準檢驗之法定度量衡器，以確保執法工具之準確性。
3. 民國97、98年都曾因執法器材未經檢定導致開出爭議罰單，而全面撤銷罰單之紀錄，區間測速系統未經國家標準檢驗，且也出現系統瑕疵導致開出烏龍罰單，在無法判斷哪些罰單是誤開的前提之下，嘉瑜三度於質詢時要求交通部及警政署應全面撤銷罰單，以維護國人權益。

(十) 持續關注內湖、南港相關議題
1.督促交通部積極推動捷運東環段、民汐線
●積極跟進捷運東環段、民生汐止線辦理情形，呼籲交通部積極推動此兩段捷運路線，才能盡早解決南港、內湖、汐止三區交通壅塞的現況。
2.籲請文化部推廣南港茶文化，將地方產業結合觀光
●台灣包種茶發源自南港，南港茶文化已有200餘年的歷史，現在南港舊庄仍有茶業製造廠，以及許多茶農在地經營。嘉瑜在質詢時籲請文化部推廣南港茶文化，將地方產業結合觀光。
●文化部目前已將包種茶納入文化路逕的範圍，未來會與農委會跨部會合作，共同推出茶文化推廣的中程計畫。
3.追蹤中油內湖漏油事件之檢討與補救
●呼籲中油應記取12年來34次漏油事件之教訓，全面檢視相關問題，盡速完成3D圖資建置。
●針對今年2月之內湖新明路漏油事件，嘉瑜要求中油重新審視檢測技術以及檢測頻率，並檢討發現漏油點、清除殘留漏油的方法與效率。此外，由於油管破裂為外力造成，中油也應積極究責，給附近補償和交代。