■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

2001年我住在民生社區新中街市場公寓替房東的娘親養貓（娘親去美國找朋友一去四個月）是一隻很漂亮的暹羅貓，她救了我一命，因為納莉颱風時發生火災，貓咪不斷想辦法叫醒睡夢中的我，及時撲滅火勢，後來她活到2012年。那年我在中時電子報新聞部上班，當新聞編輯。[ 荒野家的貓咪簡史 ]

[ 荒野家的貓咪簡史 ]
　
2001年我住在民生社區新中街市場公寓替房東的娘親養貓（娘親去美國找朋友一去四個月）是一隻很漂亮的暹羅貓，她救了我一命（那年我在中時電子報新聞部上班，當新聞編輯）因為納莉颱風時發生火災，貓咪不斷想辦法叫醒睡夢中的我，及時撲滅火勢，後來她活到2012年。
　
2003年和女友栗一起去內湖的「臺北市動物保護處動物之家」領養貓咪，白色波斯貓，名字叫做「阿努」她的毛很蓬鬆，現在似乎還活著的樣子。分手後，貓就歸女友，實際上一直是她母親在照顧，那時候我大多住在南港的女友家，偶爾回新店的小套房睡。
　
2005年 9 月，終於領養了第一隻完全屬於我的貓，叫做毛怪，他的毛超多超厚，是虎斑金吉拉，在桃園後站領養的，當時女友冰也住在桃園後站，毛怪今年13歲。

　
2008年結婚，接收妻子沒力的貓二隻，分別是寶貝和貝貝，像是陪嫁來的寵物，她們現在分別是 16 歲和 12 歲。寶貝已經是高齡貓，貓趾天生畸形，照片中的貓就是寶貝，眼睛雪亮，擁有像吸血鬼一般的虎牙，超可愛的。當時我們住在桃園的大興西路巷子內，桃園藝文中心預定地還是一片荒墟，我的工作就是運用奇摩拍賣販售二手書和絕版文學書。

　
2009年，因為沒力懷的身孕沒有順利成長很傷心，陸續領養了三隻貓咪，旺財，凱特，曼妮(MONEY) 那時候好窮，還是努力維持貓咪的糧食不至於斷炊。旺財是很有靈性的貓，原本只是代理中途，銀快愛上這隻貓，決定收養牠，旺財的原主人小花至今還常常到我們家串門子，也會在我們出遠門的時候替我們餵貓玩貓。凱特是聖誕節前夕撿回來的，她在南崁一個公寓社區已經流浪了二個多星期，那是一個寒流的夜裡，凱特長得很甜美，私底下我們叫她美貓娘。曼妮(MONEY)則是在新屋流浪動物收容所領養的，可惜和我們沒什麼緣分。這時候已經養了六隻貓。

　
2010年，搬至板橋準備開實體書店，住在一樓坪數相當大50坪左右，廚房有加蓋的屋簷，有隻小貓躲在屋簷不敢下來，旺財發現了，叫我去關注一下，小貓長得像旺財，所以就取名為小小財，他是自來貓，也是我最疼愛的一隻貓，起初疼愛的是毛怪，有時候我會帶小小財和凱特去布拉格書店上班，客人都很喜歡這兩隻貓。同年，曼妮在社區的街道走失了，後來貓咪又隨同我們搬到新店，空間比較小，只有22坪。飼養的貓咪數量依然維持在六隻貓。
　　
2012年2月，把新店的小套房賣掉（含公設接近10坪），從新店租屋處搬回桃園，住岳母的家，公寓六樓租屋，貓咪自由的在家中走動，加上岳母房間養的三隻貓，如意，小可愛和花花，我們有九隻貓了。這一年我和妻子去日本以及歐洲壯遊旅行將近五個月的時間，貓咪全部由岳母和小舅照顧，每隻貓都瘦了一圈，因為主人不在身邊。
　
2013年7月，荒野夢二書店誕生。
　
2015年4月，書店的小客人撿到一窩貓，陸續送養，其中發現了小橘貓，小客人叫他小虎，我私自取名為小橘，非常好動，討人喜歡，最後我決定收養牠，因為是家中的第十隻貓，所以牠還有個別名叫做荒野橘十郎。
　
這一年因為店員是貓中途，書店經常有她帶來的貓咪，客人都誤以為我們在書店養貓，貓友善書店的名聲，帶來了一些想看貓咪的客人，但其實是店員帶貓咪來上班，有時候貓走失了，店員和我們都會很焦慮，幸好每次走失的貓都有找回來。　
　
此後，我決定不在書店裡養貓咪，現在我的貓在家中養尊處優（其實貓是很容易緊張的動物，對陌生的環境難以適應，不是從小養在書店裡的貓，對於書店還是充滿恐懼的，因為有陌生人來來去去，很羨慕在書店養貓的主人，我沒辦法任由貓咪在書店內晃來晃去，因為還是家裡比較舒適）
　　
2015年9月，如意因為癌症去當小天使
2016年10月，搬至岳母在桃園郊區買的透天厝，靠近內壢
2016年5月，旺財因為腎衰竭去當小天使
2016年12月，花花因為營養不良多重器官衰竭去當小天使
2017年初，小可愛搬去岳母工作的地方，維持在六隻貓。
2017年底，岳母又收養了一隻小貓。全家總共有八隻貓。
2018農曆新年，小貓會抱回來跟我們家的貓一起過年。
　　
現在我很少曬貓咪的圖片，可是每天我都和他們生活在一起，我們比較像是室友，六隻貓有自己獨立的一個房間，大概有六坪大小，我的毛孩子只要健健康康的，就覺得一切的付出都是值得的。（銀快）

「空姐村」成房市新亮點
作者： /撰文/梁任瑋 | 今周刊 – 2012年10月17日 下午1:24南崁是北客南下桃園購屋的熱門區段，更是桃園航空城發展的重要腹地，近年在雙北市高房價的擠出效應下，台北首購族逐漸進住，加上桃園本身的首購族需求，房市交易持續升溫。

在青壯年人口不斷移出的台灣，桃園算得上是異數，拜雙北市房價不斷攀升所賜，年輕人退而求其次選擇鄰近的桃園定居，桃園縣居民二○一一年底平均年齡只有三十五．八歲，是全台灣最年輕的都市；也因為工作機會變多，加上便宜舒適的生活環境，留住許多年輕一輩的桃園人，也吸引愈來愈多大台北的中產階級選擇移居桃園。

ＣＰ值高 蘆竹成全台移入人口最多的鄉

「桃園物價、房價相對較低，在通膨壓力高漲的年代，桃園是北台灣ＣＰ值（性能與價格比值）較高的城市。」台灣房屋首席總經理彭培業一語點出桃園成為年輕人最愛的原因。

成為樂居城市的首要條件，就是要有便利的生活機能，桃園縣內五市一鎮七鄉當中有個「後起之秀」，擁有台灣第一個多功能大型購物中心台茂、台灣第一個居家購物中心特力家居、台灣面積最大的量販店COSTCO入駐，這個行政區就是台灣人口最多的鄉——蘆竹鄉。

蘆竹鄉，對很多人來說是個陌生的地名，但若談到「南崁」，印象可深刻！

位於桃園最北端的蘆竹鄉，因為南北高速公路的南崁交流道位於境內，不少人習慣稱蘆竹鄉為南崁，但也因鄰近桃園國際機場，南崁更是國門重鎮。

與桃園市同樣位處中山高速公路沿線的南崁，是北客南下桃園購屋的熱門區段，更是桃園航空城發展的重要腹地，近年在雙北市高房價的擠出效應下，台北首購族轉移陣地，加上桃園當地的首購族需求，桃園房市交易持續升溫。

人口成長 南崁房價不畏奢侈稅上漲

根據桃園縣政府統計，蘆竹鄉是該縣老年人口最少的行政區，老年人口比率僅六．二三％，以台北市為例，老年人口比率為一二．六七％，因此，稱南崁為活力城市一點也不為過。

南崁之所以具備移民城市的條件，關鍵在於交通便利性：東有南崁交流道，西有桃園國際機場，境內更有長榮航空、南亞科技、富士康等科技大廠落腳，工商業的蓬勃發展，刺激地區住宅的需求量，房價也跟著水漲船高。

二十一世紀不動產南崁台茂加盟店長陳永清表示，儘管去年奢侈稅上路，南崁自住買盤比率依舊維持在八成水準，今年房價漲幅都有一成以上。近林口的上南崁，目前新建案單價已站上每坪二十萬元；中正路另一邊的下南崁，指標性建案「中悅帝寶」每坪開價約在三十五萬元，更是刷新當地房價的新行情。

新移民帶動教育需求，看好居住在桃園附近的外籍人士子女就學需求，桃園第一所外僑學校就設在南崁。今年秋天，已開始招收第一屆學生的桃園美國學校，是美國在台協會、外交部與桃園縣教育局共同核准設立，一年學費五十萬元，是桃園縣收費最貴的學校，但望子成龍、望女成鳳的父母仍趨之若鶩。

目前蘆竹鄉有十四．五萬人口，即將達到十五萬人口升格縣轄市的門檻，大型購物中心也看準南崁人口迅速成長帶來的龐大商機，南崁交流道旁的特力家居購物中心、台茂購物中心，已與COSTCO形成南崁三大賣場鼎立的戰國局面。

消費潛力 三大購物中心看準商機進駐

南崁因外來人口居全台之冠帶來的「平民消費需求」，全台面積最大的量販店COSTCO（好市多）桃園店八月底在南崁正式開幕，營業首日就創下全台九家門市首日業績最高紀錄，一天營收高達二千五百萬元，讓外人感受到桃園驚人消費力。

距離COSTCO五百公尺的台茂購物中心，被當地房仲業者取名為「好台生活圈」，不但涵蓋民生消費與家庭娛樂、提升當地生活機能，更對區域房價有正面助益。以南崁路一段為主幹道，臨路新大樓每坪十七至二十萬元，位在巷弄內電梯大樓每坪單價在十六至十八萬元間，且賣方價格都「踩得很硬」。

陳永清說，在外來就業人口激增帶動下，當地的套房產品供給量有一千戶左右，加上鄰近桃園國際機場的關係，出租率特別高，年租金投報率有三％至四％水準，目前台茂附近的套房每坪單價在十八至二十萬元間，詢問度相當高。

支撐起南崁房價的一股隱性買盤，就是機師與空姐。因為工作關係選擇在桃園定居，南崁交流道附近的「馬可波羅」與「曼哈頓」等大樓，進駐不少空姐，甚至有「空姐村」之稱。

信義房屋桃園區執行協理林三智表示，空姐薪資高於一般上班族，她們偏好在有公車直達桃園國際機場的中正路沿線購屋、租屋，且社區一樓有許多連鎖商店，具備「下車即到家、下樓即滿足生活機能」特點，如「曼哈頓」社區套房，有高達三分之二比率由空姐承租。