■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

2001年我住在民生社區新中街市場公寓替房東的娘親養貓（娘親去美國找朋友一去四個月）是一隻很漂亮的暹羅貓，她救了我一命，因為納莉颱風時發生火災，貓咪不斷想辦法叫醒睡夢中的我，及時撲滅火勢，後來她活到2012年。那年我在中時電子報新聞部上班，當新聞編輯。[ 荒野家的貓咪簡史 ]

[ 荒野家的貓咪簡史 ]
　
2001年我住在民生社區新中街市場公寓替房東的娘親養貓（娘親去美國找朋友一去四個月）是一隻很漂亮的暹羅貓，她救了我一命（那年我在中時電子報新聞部上班，當新聞編輯）因為納莉颱風時發生火災，貓咪不斷想辦法叫醒睡夢中的我，及時撲滅火勢，後來她活到2012年。
　
2003年和女友栗一起去內湖的「臺北市動物保護處動物之家」領養貓咪，白色波斯貓，名字叫做「阿努」她的毛很蓬鬆，現在似乎還活著的樣子。分手後，貓就歸女友，實際上一直是她母親在照顧，那時候我大多住在南港的女友家，偶爾回新店的小套房睡。
　
2005年 9 月，終於領養了第一隻完全屬於我的貓，叫做毛怪，他的毛超多超厚，是虎斑金吉拉，在桃園後站領養的，當時女友冰也住在桃園後站，毛怪今年13歲。

　
2008年結婚，接收妻子沒力的貓二隻，分別是寶貝和貝貝，像是陪嫁來的寵物，她們現在分別是 16 歲和 12 歲。寶貝已經是高齡貓，貓趾天生畸形，照片中的貓就是寶貝，眼睛雪亮，擁有像吸血鬼一般的虎牙，超可愛的。當時我們住在桃園的大興西路巷子內，桃園藝文中心預定地還是一片荒墟，我的工作就是運用奇摩拍賣販售二手書和絕版文學書。

　
2009年，因為沒力懷的身孕沒有順利成長很傷心，陸續領養了三隻貓咪，旺財，凱特，曼妮(MONEY) 那時候好窮，還是努力維持貓咪的糧食不至於斷炊。旺財是很有靈性的貓，原本只是代理中途，銀快愛上這隻貓，決定收養牠，旺財的原主人小花至今還常常到我們家串門子，也會在我們出遠門的時候替我們餵貓玩貓。凱特是聖誕節前夕撿回來的，她在南崁一個公寓社區已經流浪了二個多星期，那是一個寒流的夜裡，凱特長得很甜美，私底下我們叫她美貓娘。曼妮(MONEY)則是在新屋流浪動物收容所領養的，可惜和我們沒什麼緣分。這時候已經養了六隻貓。

　
2010年，搬至板橋準備開實體書店，住在一樓坪數相當大50坪左右，廚房有加蓋的屋簷，有隻小貓躲在屋簷不敢下來，旺財發現了，叫我去關注一下，小貓長得像旺財，所以就取名為小小財，他是自來貓，也是我最疼愛的一隻貓，起初疼愛的是毛怪，有時候我會帶小小財和凱特去布拉格書店上班，客人都很喜歡這兩隻貓。同年，曼妮在社區的街道走失了，後來貓咪又隨同我們搬到新店，空間比較小，只有22坪。飼養的貓咪數量依然維持在六隻貓。
　　
2012年2月，把新店的小套房賣掉（含公設接近10坪），從新店租屋處搬回桃園，住岳母的家，公寓六樓租屋，貓咪自由的在家中走動，加上岳母房間養的三隻貓，如意，小可愛和花花，我們有九隻貓了。這一年我和妻子去日本以及歐洲壯遊旅行將近五個月的時間，貓咪全部由岳母和小舅照顧，每隻貓都瘦了一圈，因為主人不在身邊。
　
2013年7月，荒野夢二書店誕生。
　
2015年4月，書店的小客人撿到一窩貓，陸續送養，其中發現了小橘貓，小客人叫他小虎，我私自取名為小橘，非常好動，討人喜歡，最後我決定收養牠，因為是家中的第十隻貓，所以牠還有個別名叫做荒野橘十郎。
　
這一年因為店員是貓中途，書店經常有她帶來的貓咪，客人都誤以為我們在書店養貓，貓友善書店的名聲，帶來了一些想看貓咪的客人，但其實是店員帶貓咪來上班，有時候貓走失了，店員和我們都會很焦慮，幸好每次走失的貓都有找回來。　
　
此後，我決定不在書店裡養貓咪，現在我的貓在家中養尊處優（其實貓是很容易緊張的動物，對陌生的環境難以適應，不是從小養在書店裡的貓，對於書店還是充滿恐懼的，因為有陌生人來來去去，很羨慕在書店養貓的主人，我沒辦法任由貓咪在書店內晃來晃去，因為還是家裡比較舒適）
　　
2015年9月，如意因為癌症去當小天使
2016年10月，搬至岳母在桃園郊區買的透天厝，靠近內壢
2016年5月，旺財因為腎衰竭去當小天使
2016年12月，花花因為營養不良多重器官衰竭去當小天使
2017年初，小可愛搬去岳母工作的地方，維持在六隻貓。
2017年底，岳母又收養了一隻小貓。全家總共有八隻貓。
2018農曆新年，小貓會抱回來跟我們家的貓一起過年。
　　
現在我很少曬貓咪的圖片，可是每天我都和他們生活在一起，我們比較像是室友，六隻貓有自己獨立的一個房間，大概有六坪大小，我的毛孩子只要健健康康的，就覺得一切的付出都是值得的。（銀快）

【旅記＿如果我還有年假，一定會在清邁全部梭哈】
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這幾天想到要出清手機裡的旅行隨拍，多半是雜誌沒挑到的槍稿（被打槍的稿件），正在寫這篇旅記的同時，立刻飄起雨來，接著氣溫驟降，想必是老天意圖逼我去睡個午覺，沒想到這一睡，醒來已經是傍晚，這就是無業人生的宿命。
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更多旅行美照都在精神科IG：
http://www.instagram.com/williamtseng0509
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以上是兩週前未完的文章。（攤手）
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比較資深的神經病應該還記得當年直播的代表作「#清邁猛鬼套房」，紅到連去朋友公司，有陌生同事還走過來說：「是威廉嗎！我有看你清邁的直播，好恐怖喔。」（搭配誇張表情）算是非常特別的開場白。
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原本想分享位於平河右岸的Woo咖啡館，礙於臉書格式，不容易表現細節較多的文章，只好等精神科網站開張，再慢慢丟上來。不如聊聊「一個人旅行」。（講完有大抖一下，因為聽起來超做作的）
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去年八月的 #清邁 八日，算是打娘胎以來，最原汁原味的一趟自助旅行，當地完全沒朋友，語言也不是太暢通，除了在airbnb訂了猛鬼套房跟兩個當地行程，其他沒做多少功課。
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有常看我的 #旅記 的神經病，應該都曉得我視TripAdvisor 跟Google Map為兩大神器，前者找餐廳、景點，後者找路。清邁第二天，我立刻搭著便宜的共乘貨車，鐵了心要租台機車，一個人騎車帶著腳架跟厚臉皮，其實也拍到不少好照。
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一直到第三天晚上逛夜市大迷路，我向一名疑似台灣人的男子問路，沒想到他是曾在台灣當過一年交換學生的韓國背包客Park，心情像是拉霸拉到三個七，送啦！剛好他也是一個人來旅行，後面幾天，我就以機車來交換他的口袋景點，以及不斷幫我拍照（強迫），互助互惠的旅行方式，非常新奇。
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想當然我一定要大大分享我的猛鬼套房，Park大笑著回答說：「你一個人來旅行其實不該住airbnb，應該要住多人合宿的hostel，那裏有各國來的背包客，彼此會交換生活經驗，甚至結伴同行，你會有很多很多的新想法，這才是一個人旅行最棒的地方。」
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到現在仍會夜夜想起Park Park的話，相較於青年旅館裡喝醉叫囂卻又熱情異常外國背包客，我真的是個不倫不類的偽背包客，生性貪爽又傲嬌，太丟人現眼了。也多虧認識幾個可能一生只見這麼一次的朋友，清邁行確實精彩很多。
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後記：清邁是背包客天堂，相較於曼谷，更有冒險的野勁，咖啡館跟外國旅客密度之高，不亞於南崁交流道的檳榔攤。非常適合賭一口氣把 #年假 休光，拋家棄子，手機關機，爛個一兩個星期都不嫌多。