【龔成問答信箱】（Q22561-Q22680）

Q22561：

想請教如何分析物業是否有質素？是否從地點上分析？我手頭上兩個物業，一個在西營盤港鐵站附近，另一個在馬鞍山港鐵站附近，附近也有幾個大型商場和公園。

西營盤的樓齡比較高，而馬鞍山是新樓接近十年樓齡。

是否港島區的樓一定會比新界、九龍的樓優質呢？

謝謝！

龔成老師︰

最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論。

一般而言，港島區樓係會相關較有價值，因為長線土地供應有限，而且又有中環這個主要商區存在，會較睇高一線。

但當然，我地都要再仔細分析，持有物業有無其他優勢或問題。

西營盤始終算係接近中環一帶，地理上會有一定優勢，加上你近港鐵站，係加分位。而且將來明日大嶼計劃中，如果將有道路連接西環地區，都係一個潛力所在。

但由於你物業有一定樓齡、維修保養會係有一個考量。另外，較高樓齡的物業，按揭年期都會較短，有機會令新投資者郤步。

至於馬鞍山，同樣近港鐵站係加分位，加上港鐵站附近生活配套都較完善，都會令投資價值提升。

近年屯馬線通車﹐進一步令交通完善，有利於居民進出東九和中環這2個商區，故都有一定投資價值。

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Q22562：

點睇1022飛魚科技

我高價買，而家蝕左好多

龔成老師：

如果從過往的業務情況，飛魚科技（1022）質素不太好。業務不穩，持續虧損，投資價值不高。

之前得到騰訊（0700）入股，往後會提高企業價值，潛力度高左，但由於仍有未知數，業務不能推算一定成功。只可以話，不宜持貨太多。

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Q22563：

騰訊比高位跌唔少，已經無質素？

龔成老師：

騰訊（0700）仍有質素。但受政策因素影響，中短期弱，企業的賺錢能力會略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。

這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。

佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。

過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。不過，政策會令其賺錢能力減，不過，長遠騰訊仍找到賺錢方法，簡單來說，就是現時定了新的遊戲規則，而企業要時間去適應，中短期賺錢能力減，但長遠會慢慢好轉。

現價合理區中間，分注或月供可以。

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Q22564：

老師，想問如想長缐收息，中銀香港同工行比較，怎樣選擇？工行現價好似持續偏低，是否比中銀香港更抵買，或買了工行會否賺息蝕價？

龔成老師：

兩隻都是不差的優質股，而中銀香港（2388）在長遠發展及增長力上，會略好。

中銀香港（2388）係本地銀行股裡面，是較有質素的一隻，有長線投資價值。

不過，整個銀行業的賺錢模式已有減弱，無以前咁好賺，之後主力是收息及平穩增長模式。現價合理。

至於工行（1398），其實本身質素都不差，有一定的規模，在全球都有網絡，本身不會無質素的。

不過，這股增長力不算強，只是一隻收息股，現價投資可以，因為在合理價，但唔好對股價有太大期望。

同時，佢前景算是不過不失，中短期會因中國經濟有影響，銀行業的賺錢能力不及從前，加上壞賬因素，都會令佢中短期弱。不過，初步已好轉，但不是高增長型。

而長遠，會慢慢穩定的，不過，增長力不強。

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Q22565：

老師，我買了6666恆大物業，這股票急速下降，我7.x買現在跌到@@

是否應該加倉，我知道這股有一定質素，想問老師現在應怎麽操作、持有股份不多，大概6000股，感激！

龔成老師：

我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是「拉低平均買入價」為目的。

第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。

第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。

第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。

第四，現價是否有投資價值率，要平，或起碼合理，不能貴。

第五，你要在加注後，仍有現金剩。

記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。

恒大物業（6666）算是恆大系裡，較高質素的一隻。不過，現時整個系都有風險，要小心，小心。

佢係物業管理服務運營商，佢係中國物業服務百強企業中，以項目所覆蓋城市數目計，佢排名第二，如果以總收入、總毛利及總淨利潤計，排名第三。

類別為中高端住宅物業、寫字樓及商用物業，並已訂約管理其他物業類型如主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校等。

佢絕大部分物業管理服務收入，來自集團控股股東恒大集（3333）所開發物業提供的服務。

由於始終有風險，只建議你小注持有，原有貨就守，但不要加注，你預佢上落都大。

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Q22566：

老師，我最近考慮買居居自位，但20年後 居屋樓齡已達50年。

下手買家無法做9成按揭 只能做8成

市場範圍狹窄也不用怕嗎？

龔成老師：

居屋有自住價值，但始終投資價值，會比私樓差少少。但我相信，不會大幅貶值，日後賣出仍可。

但你首先應以自住角度去想，如果有自住需要，買居屋後每月可省去一些現金流，就算日後的售價不及私樓，只要能在這段時間，利用節省現金流的數目去進行投資，只要投資滾大到一定的財富，其實已經做到財富增長的效果，因此無問題。

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Q22567：

龔sir你好。我之前買左楓葉教育（1317）和睿見教育（6068）諗住作長期投資，前者買入價為1.87，後者為4.3。請問兩者既買入價，算不算是合理價

我見現在中央對教育行業既規管加強左好多，特別係K12教育呢方面，有人說直頭毀滅左呢個板塊。

學生想問下，現時既楓葉教育和睿見教育既本質是不是已經完全改變了？還有沒有投資價值呢😅學生我現在應該繼續持有好還是止蝕好

謝謝老師

龔成老師：

由於教育政策大方向是收緊，因此，建議減部分。但這兩股，又未去到劣質，因此，你餘下部分守都可以。

楓葉教育（1317）不是無質素的，但教育類股票增長力比過往減慢，加上政策因素，成為不確定性，始終市場都會擔心之後不少有甚麼政策。

佢的賺錢能力，確的有影響。

睇翻近幾年，教育行業的政策，中國政府都偏向收緊，無論在學費收費上及發展上。

由於市場擔心企業之後的增長力，令這股的股價較弱。

睿見（6068）都有類似情況。

始終政策風險難估，因此唔建議持有太多。

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Q22568：

老師你說的2845，現時價位合理嗎？現價每月逐步買入儲貨是嗎？

謝謝你！期待你來澳門教班

龔成老師：

GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

此股現價合理區頂至略貴。無貨可以現時入少少，到有明顯回調才再慢慢加注。

潛力度是有的，但會比較波動，如投資宜慢慢分注，可長線。

其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

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Q22569：

請教老師有沒有其他具較增長力股票可推介？

龔成老師：

可考慮：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、ＧＸ中國電車基金（2845）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177）、三星FANG ETF（2814），如果有投資美股可考慮QQQ。

但就要明白波動性比一般的平穩增長股高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q22570：

龔sir，你真係好勁，$14x叫人可以開始留意比亞迪，講完無耐真係開始升返！

當時因為我手上吉利佔我股票比例都算重，所以無買到同樣係車股的比亞迪，其實係咪應該轉股？

龔成老師：

其實這是大量分析的結果，無人能預測到股價走勢，但我地會分析企業質素，叫投資者多留意某一類股票。

同時，會盡力計算企業的價值，去分析投資值博率。

雖然比亞迪（1211）的長遠增長力會好過吉利（0175），但現價你將吉利轉去比亞迪，投資值博率又唔算好高，因此，你保持原有的狀態。

其實吉利本身的質素不差，擁有一定的銷售網絡及品牌，不錯的市場策略及定位，而又能把握中國汽車市場增長的機遇。

長遠來講，佢的品牌與發展在中國仍理想，2018年，吉利透過旗下海外企業，動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散，所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。

另外，佢早前杭州灣新工廠正式發布純電動新品牌新車「極氪（ＺＥＥＫＲ）００１」，宣布吉利進軍高端電動車。

這些動作不單有利佢有中國發展，同時長遠，可能加快了海外發展速度。因此，這股長遠仍是正面的。

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Q22571：

老師，想問下你對銀娛的睇法，之前澳門有確診，股價下跌，係咪入市時機？謝謝你

龔成老師：

銀河娛樂（0027）可以分注。

佢中短期會弱，加上全球疫情反覆，都對佢有不利影響，不過，相信這只是中短期，以長遠的角度分析，企業仍是有質素的。

在正常的經營環境分析，佢持有的資產好有質素，行業本身好賺，雖然疫情略有反覆，但全球疫情最壞的情況，相信已過。

但由於仍有未知數，加上之前虧損，因此將企業估值調低左。

現水平在大約在合理區中下部分，如果本身有貨，可長線，耐心持有就得，如果無貨，現價已經可以分注，但都要留現金。投資貨要有心理準備，中短期會弱，要長線，企業有長線投資的價值。

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Q22572：

龔 sir. 不明白你的問題。但我可簡述自己資料。我在台灣工作，零售管理，約100店，80-90k salary. 冇樓，

期待樓價回在港物色麗醫城供家人住慳租，只是以前經歷負資產，嚇怕了。剛申請IB account, 想找穩健ETF or ReIT 儲錢。

只係個人睇法覺得個市好狂，直覺有挺大調整，所以資金在過去一年都沒有動用。

龔成老師︰

我地唔好去用"感覺"或者"估"個市架走勢，我地要客觀分析，用企業價值，去判斷個大市平貴水平。

現時大市只在合理區，未算貴，不少優質股依然有投資價值。

若你不想選股，相直接投資一些ETF或者REIT，以下都是一些合適選擇，你可以參考下。

潛力股︰安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）、QQQ

平穏增值股︰盈富（2800）、VOO、領展(0823)

收息股︰置富（0778）、陽光（0435）、收息基金(3110)

以你48歲年紀，最好以平穏增長股，作為組合主力。潛力股風險較高，不宜佔高於組合2成。而收息股增長力不算高，適量就可以。

現時大市只係合理水平，現金佔比重大約3-5成。餘下資金，就等大跌市出現，才加大力度掃貨。

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Q22573：

我29歲. 潛力股 將阿里巴巴 資金轉小米同其他板塊可唔可以？

9988 馬雲減持股 對公司業務有冇影響. 我怕返唔到我201

龔成老師︰

阿里(9988)近期受大市氣氛和中央政策等因素影響，有較明顯下滑。但本身企業有質素，相信會慢慢適應新政策，令業務重回正軌。

但你預佢中短期會較波動，馬雲減持，跟企業質素無關，長線投資價值依然存在。長線要回到$201，相信係可以。

雖然阿里隻股票無問題，但問題是佢佔你組合太大心重，接近一半。因此，你必需沽出部份，轉至其他股票去平衡風險。

小米(1810)係一個選擇，但現價偏貴，要回多1,2成才合理。而且佢同是科技股，單一行業唔好佔組合3成以上，否則都會有問題。

不少平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。

現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、QQQ勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

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Q22574：

700,9988 股價都好差

想問收息股有什麼比較好

龔成老師︰

不要太著重短期股價，要睇長遠企業價值。

阿里(9988)和騰訊（0700）近期受大市氣氛和中央政策等因素影響，令股價大幅回調。但佢地本身係有質素，相信會慢慢適應新政策，令業務重回正軌。

但你預佢地中短期會較波動，長線投資價值依然存在。

至於收息股，你可以參考以下幾隻。

我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，會因應番你的人生階段。

如果你年青，可以「平穩增值股」+「潛力股」。中年人士，可以較集中翻係"平穏增長股"。當你已近退休之年，就應集中在「收息股」，去創造平穏現金流。你可以睇翻自已年紀，去作出配置。

若你係較年青，收息股就未必適合持有太多。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

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Q22575：

謝謝老師意見，但3067喺HSBC冇得供。如改為:金沙, 港鐵，港交所，中生製藥各$2000, 剩低的$2000儲現金，這樣好嗎？

其實我都唔知2800供到幾多為之夠，但以現在情況睇，就佔我的持股比例中最多。

還是把剩下來的$2000分別加大港交所及港鐵各$1000，這樣安排會否好啲？

龔成老師︰

3067每一手唔貴，你直接每個月自己買一手，咁就可以。

盈富(2800)是包括58間質素不錯上市公司股票的組合，由於佢唔係單一企業，就算佔組合幾大比重，其實都無問題。

但由於你比較年青，只有24歲，全部用晒盈富(2800)，個組合變相有少少保守。

因此，我建議你長遠計，盈富(2800)最多佔5成。餘下資金，你可以分散去供上述5隻股票。

現時大市只在合理區，每月儲蓄唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

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Q22576：

投資年金同埋股票 ETF 基金有咩分別？

目標係買千萬既樓 可以點做？

龔成老師︰

"年金"，純粹為你提供現金流收入，唔會有增值能力，主要係適合退休人士。

如果你係為增值買樓，就應選擇有增長力的ETF。

ETF都分好多種，有對應不同指數(如盈富2800 - 恆指 / VOO - 標普500指數)、不同行業(3067 - 科技股)、特定目的(3110 - 收息股份)等等。

而你選擇的，就是一些有質素的增長型ETF，例如盈富2800、安碩恒生科技(3067)、VOO、QQQ等等，都可以考慮。

但你要先了解這些股票，才好入市。當中QQQ和3067風險會較高，你要自己衡量。

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Q22577：

感謝大師百忙之中抽空回覆我這位投資小白，之前因有朋友分享了大師您對小米的睇法（24進取小倉、20-22加碼）

當時覺得30蚊的小米根本無可能跌咁低，自己高追後跌到27蚊就割了，然後其仍跌跌不休，仲見到20蚊。但現在看回去又對大師對小米的完整投資計劃很精準，心感敬佩

另因小弟係澳門人，無法參與大師您的課程。實言未來也只能白漂大師您的投資策略。但大師您一直慷慨解囊，深知大師為大好人，在此祝願大師在港股賺到家財萬貫！幸福美滿！

龔成老師︰

多謝你的支持，其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

另外，你可以睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合初學者。

緊記，我地做財富增值，最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

小米（1810）有潛力的，佢的產品性價比高，相信在全球好多個國家都會有市場，佢長遠只會進一步增長。

同時，佢建立的平台是佢長遠的增長動力，先賣手機，再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。

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Q22578：

老師你好，我現在上緊你的進階班！內容非常豐富！報左你初班及進階班係我今年做得其中一個最好的決定。我今次都係想問番隻788，中國鐵塔。

問題一：
係損益表入面，折舊及攤銷佔左營運開支入面好大部份，係分析時將它除去是否正確？

2020年報除去後的數字變化：
年度利潤（百萬人民幣）：6427》53942
ROE：3.45%》28.96%
純利率：7.92%》66.51%

調查後的ROE及純利率好似有少少誇張地好！係唔係正常？

問題二：
佢營業額5年複合增長大約7.69%，若減去折舊就變成大約14.29%。純利就27.03%（不計2016年，基數太細）。收入及純利近年都有少少減慢情況。

我應該用7.69%，14.29%定還是27.03%去總結鐵塔既複合增長率呢？

問題三：
另一方面，兩翼業務增長好強勁，特別係能源經營業務，最近出新聞指係換電網點係市場佔有率超過50%，鐵塔公司亦宣報同華為數字能源、比亞迪弗迪電池、百度智能雲、郵儲銀行等多家簽署協議。

能源經營業務對收入潛力會唔會加多d分？同埋呢方面的發展應該唔會比三大電訊商好似租塔咁樣壓制？

問題四：
我的持倉
1448（18.4%）
1177（17.5%）
788（17.1%）
3918（11.4%）
968（10.3%）
9988（9.4%）
1810（8.4%）
2318（5.6%）
1211（1.9%）

我今年就27，我真係好想做個倉平均回報有15%甚至係以上，我明白我潛力股佔左好大部份，我願意承受高風險！我會利用多d時間跟進持有股票的情況去平衡番集中風險。

我考慮緊將唔將鐵塔換馬去其他股票，暫時想等到有合理/平位再加去1810/1211，令組合回報更加有潛力！

鐵塔表面睇佢年增長做唔到15%，但佢新業務潛力好似很不錯，我唔知自己係唔係過份睇好788，佢未調整roe及純利率，負債比率等等雖然呢刻普通，

但我見佢5年中都係每年有慢慢改善中。我好掙扎究竟應唔應該留佢係我組合，謝謝老師見

龔成老師︰

1) 其實你唔洗特別去扣除這個數字，因為我地做估值時，都會同時審視經營現金流。這部份係會將折舊及攤銷加回去，以反映企業實際有多少資金係入帳。

因此，只要折舊及攤銷數字係合理，唔係有好大變動，咁就可以。

2) 如果你係用市場比較法，即係市盈率去做估值，你應該直接用營業額和純利個增長去做參考。去解佢有無增長之餘，佢賺錢能力，有無唔同到。

若以中國鐵塔(0788)計，你發現佢整體純利增長，係優於營業額增長，就可以大致估計到佢賺錢能力高左。但當然都要睇埋細節，當中有無其他問題。

但若果你係用現金流折現法，你就要在盈利之上，加回折舊及攤銷，並扣除資本開支去計算。(如果你覺得太複雜，同樣直接用盈利作參考，都可以。)

3) 會係利好，但會有多利好，暫時係未知之數。係能源部份，由於這些客戶並非完全壟斷市場，也非其大股東，故相對被壓價壓力較細。

但你要明白，現時能源相關收入，佔集團比重好少。就算利好，中短期對盈利相信唔會有太大影響，故不會特別去加分。但這部份暫時發展算正面，可以留意。

4) 中國鐵塔（0788）不是無質素的，但增長力係弱左，算係水桶1至2之間。如果你願意承受較高風險，將部份換至小米(1810)和比亞迪(1211)係可以。

但小米(1810)要回多1,2成才開始合理，而比亞迪(1211)係貴，就算月供都要回到近$200才可以考慮，而直接入的話，最好等回到$140以下。

另外，你要明白現時組合，係好進取。雖然潛力股增長潛力較大，但唔代表你最終回報，一定會係最高。

因為佢地發展係符合預期，回報上當然無問題。但如果佢地發展未如理想，就會有較大調整。所以，你要明白高風險，唔一定係有高回報。

係配置組合時，你明白這個風險，才作選股考量。

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Q22579：

碳中和有咩股票推介

龔成老師︰

你可以考慮一些跟綠色能源相關企業，例如信義光學(0968)、福萊特玻璃(6865)等。

但佢地現價唔平，前者要回多1,2成，才開始合理。後者更要有好明顯回調，才好考慮開始小注。

如果你無特別睇好邊隻企業，純粹係睇好行業發展，你可以考慮GX中國潔能（2809），其目標為追蹤SOLACTIVE中國清潔能源指數NTR之表現。

當中佔最多為"半導體產品與設備"股份，約組合4成，其次是逾2成的"獨立電力及可再生電力"。

此股平貴不易分析，而且頭10大股份中，除了信義光能（0968）外，其餘都在內地上市。

潛力度是有的，但會比較波動，現價在合理區頂至略貴，如投資宜要慢慢分注，可長線。

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Q22580：

你好老師，一直持有的中生製藥價位一直下跌，請問你點睇呢隻股票的前景？

另外，現在現金持有約50萬，計劃在3年內增至90萬- 100萬，每月的人工大約2.5 K，在投資上應該怎樣計劃呢？感謝老師。

龔成老師︰

中生製藥（1177）是潛力股，人口老化令佢長遠有唔錯的增長，無論是政府投入的行業資源，又或是人民生活質素令可控制資金上升，都令人們更在醫療方面投入更多。

佢已建立一套完整的商業系統，有多個已賺錢的藥品類別，同時毛利高，可以不斷將錢投資在新藥裡，這模式運作很好。

但這類藥物企業，難免有一點風險，因此要久不久檢視，中短問題不用理會，但如果有一些核心性的問題，就要再全面分析。

就這刻來說，這股可以一直持有，因為商業模式理想，高回報，不斷再投資令股東利益快速增長。加上睇翻佢的業績，保持增長，這令企業價值有實際的上升，令股價得以支持。

近期由於大市氣氛較弱，加上中央政策等不明朗因素，都令佢股價受壓。但暫時唔見佢長線質素，有明顯轉差，這股可以照長線持有的。

以你目標，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

一般我地預期投資有增長力優質股，年增長約10-15%。要做到你的目標，除了50萬本金外，建議你每月投入$10000預算，去做月供增值。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄(即$5000)，另一半就先儲起架策略。

若你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。

大市現處於合理水平，那50萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

同時你要明白，3年唔係一個好長時間(一般建議最少5年以上)，就算再優質股票，都有機會出現價值波動，影響你最終回報，你要知道有這個風險存在。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

0908 #開盤 #重點
📍「非凡股市最前線」：https://tw.tv.yahoo.com/stock-watch/

#美股 #投資人
經濟復甦腳步放緩，令投資人憂心，加上市場預期聯準會將維持貨幣寬鬆政策間，因此美股7日收盤大多下挫，卻獨獨有納斯達克指數，收在新高。
美股周一因勞動節休市，周二開盤走低，主要是投資人擔心Delta疫情衝擊，加上波音新飛機交貨恐怕延遲，拖累道瓊指數表現較弱，盤中一度下跌超過270點，收盤創兩周來最大跌幅。相較之下，科技股逆勢抗跌，在Apple盤中上漲超過1.6%，收盤價續創新高之際，特斯拉也上漲2.6%，帶動納斯達克指數上漲0.07%。知名投行摩根士丹利則將美國股市評級，下調到「減持」，並預計美股9到10月份將經歷一段坎坷之路。

#蘋果發表會 #新iPhone
新機要來了！蘋果公司最新對外發出邀請函，將在美西時間9月14日上午10點、也就是台灣時間9月15日的凌晨一點，舉辦秋季發表會，預計會在現場推出iPhone新機。
一如既往，秋季發表會的邀請函中並未揭露太多訊息，只簡短地寫上 「加州串流媒體」。依照外媒爆料，果迷可以期待蘋果推出一系列的最新產品，包括 iPhone 13、Apple Watch Series 7、和 AirPods 3代。另外，果迷還有望看到蘋果推出新款 iPad mini 6代、iPad 9代，以及受到矚目的全新14吋、16吋MacBook Pro筆電。蘋果股價週二上漲1.55%，收盤價再度創下歷史新高紀錄，今年已上漲超過21%。

#瑞信 #科技業 #5G
瑞信亞洲科技論壇本週在台登場，論壇聚焦亞洲（不含日本）科技產業的出色表現，看好5G、iPhone、AI、雲端運算，以及電動車等五項商機驅動，將使未來兩年科技產業發展前景良好，預計2020年至2023年產業獲利年均複合增長率將達23%。瑞信力挺亞太科技股後市，最看好半導體產業表現，認為晶圓代工產能吃緊將一路直到明年。

#台積電
新冠肺炎疫情爆發後，全球企業排名大洗牌，未來品牌指數2021年全球最受尊崇企業排行榜出爐，荷蘭半導體設備大廠艾司摩爾擠下蘋果掄元，台積電躍升至第六，三星電子大跌十名，降至第13名。

#財經 #新聞 #非凡新聞 #ustvnews #news

【龔成問答信箱】（Q22281-22300）

Q22281：

龔成老師你好，我現有[email protected]大概佔我45%既股票
呢排再跌因為其下衞星場鑽石娛樂場停運
長遠黎講係咪都唔需要太擔心?

而家再跌,應唔應該再吸納呢?
先多謝你既意見!

龔成老師：

對佢會有中短期不利，但長遠，仍是有質素的。澳博控股（0880）有質素的，雖然中短期有點弱，但長遠無問題，仍是一間不差的企業。不過，你單一股佔佔45%，是高風險！

你要在反彈時減持，去翻佔股票組合比例15%以下較穩健。

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Q22282：

老師，請問建設銀行仲值唔值得長揸？

我6.07買入，萬咗2萬股，打算收息，但佢最近不斷跌，，目前應該係繼續持有定止蝕？ 應唔應該趁依家低位再吸納？謝謝

龔成老師：

建行（0939）本身質素不差，有一定的規模，在全球都有網絡，本身不會無質素的。

不過，這股增長力不算強，只是一隻收息股，現價投資可以，因為在合理價，但唔好對股價有太大期望。

前景不過不失，中短期會因中國經濟有影響，銀行業的賺錢能力不及從前，加上壞賬因素，都會令佢中短期弱。不過，初步已好轉，但不是高增長型。

而長遠，會慢慢穩定的，不過，增長力不強。

你有貨可持有，如果目標是收息，可持有。但如果你想增長，就未必適合。至於是否加注，要睇這股佔你組合比例多唔多，以及你的投資目標。

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Q22283：

請問522同6869, 285 那一隻值博率高的，6869已經就快52週低位，請問此刻價位是便宜區嗎？

請問2158醫渡科技幾錢可入，現價都是略貴嗎，幾錢為合理區，因上年都要3x ,現在已接近

請問1833同2158比較，邊隻優質的呢

龔成老師︰

唔好用"52週低位"這種短炒分析，去決定一隻股票平貴。我地應從佢質素、行業發展、財務狀況等，去做估值。

因為過去股價，未必有效反映今天狀，特別係企業本質已經有改變，或者行業已有一定變動。你用過去股價作評估，好易出問題。

現價值博率計，現時長飛光纖光纜（6869）會較高，算係合理區。但佢質素有少少質轉弱的情況，唔建議大注。

而質素上，比亞迪電子(0285)會較好，但現價偏貴，回到$40以下，才好考慮。

醫渡科技（2158）有潛力的。可長線。

提供基於大數據和人工智能（AI）技術的醫療解決方案。集團主要向醫療行業的主要參與者（如醫院、製藥、生物技術及醫療設備公司、研究機構、保險公司、醫生和患者以及監管機構及政策制定者）提供服務和合作。

根據大行報告，於2019年，集團收入在中國所有醫療大數據解決方案提供商中排名第一，在中國醫療大數據解決方案市場中的市場份額為5.0%。

睇翻大行對佢2020-23年預測，收入和毛利增長分別為73%和83%，增長力唔錯。

佢平台有一定擴張性，長遠受惠更多醫療保健客戶使用平台。不過公司客戶過度集中，以及依賴公共部門。

但佢依然係在燒銀紙狀態，係一個扣分架地方。整體算係有質素，但要注意風險，投資時唔建議大注。

之前貴，現價算是略貴，最好回翻多D先考慮。

至於質素上，平安好醫生（1833）會好少少。現價算合理區頂位，最多只宜小注，或可以用月供去儲貨。

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Q22284：

老師，如果買樓，以下地區應該選那一區，我打算自住:

1. 荃灣區
2. 元朗YOHO series
3. 屯門瓏門
4. 將軍澳中心
5. 康城
6. 深水埗四小龍

Burget大约700-800萬, 想買較新樓齡, 地鐵上蓋/交通方便, 未來1-2年要BB, 所以希望有400-500呎, 以上選擇那區較好? 或另有建議嗎？

如考慮借按揭, 借幾多成會較好? 你建議男友將所有積蓄放晒落首期, 之後月供較輕鬆(但就冇$再做其他投資), 你建議借幾多成?

龔成老師︰

地區上，其實現時投資價值差唔多。但將軍澳這個典型的住宅區，雖然現時缺乏就業機會，投資價值較中等。

但未來交通配套會日漸完善，如將軍澳跨海連接路日後落成後有助改善交通，利用跨海連接路及將藍隧道，10分鐘便可到九龍區，會提高了這區的價值。

一般來說，市區的長遠價值會好D，荃灣區、四小龍算是這類。

但由於係自住樓，我建議你從生活角度做主要考慮。你要睇下邊個地區和單位，較配會你餘下幾年生活需要，又有一定投資價值(至少同大市同步)，就可以考慮。

現時按揭息口低，我建議盡借。用空出來資金，做投資增值，效果會較好。

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Q22285：

老師老師

7.8入1177
$28入1810
$44入左941

近日跌左我應再入D貨定唔理佢？？因我聽你講睇長線的

我仲有0001都係想長線收息的，現在佢又係跌左，其實現在咁嘅時世，應該點儲錢？？？唔通儲金？？

龔成老師︰

只要佢地長線投資價值不變，你照持有就可以。但是否加注，要睇佢平貴水平。

中生(1177)和中移動(0941)現價合理，但你已有貨，再等回多10-15%左右，才再加注會較好。

而小米(1810)現價依然略貴，回多1,2成才加注，值博率會高一點。

長和(0001)都有質素，但已經好大間，增長力唔會太高，但用來收息係無問題。現價算合理區中上部，可分注入貨。

但再提你一次，我地投資選股，會因應年紀和風險承受力去做決定。

中生(1177)和小米(1810)係潛力股，若你較年青，持有這類股票係可以。但若你較近退休，這類波動性大的股票，就不太合適。反而中移動(0941)這類收息股，會較適合。

而長和(0001)有平穏增長力，再加一定股息，基本上你是任何年紀，都可以考慮。

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Q22286：

1. 龔老師，收到你的回覆，好感動啊！我因為股市下跌好擔心提早退休的計劃受影響，心情極差。我這個人比較重感情，買香港寬頻，不買香港電訊，

是因為之前個女在那裡上班。太傻了，對嗎？現在，她剛轉工了，哈哈！

請問老師我現價應該加注嗎？我上次入了10000股。

我放工去港島可能太趕，請問上課地點會去九龍嗎？

2. 當然，退休後就不是問題。老師，我擔心的原因是公積金1半放股票，而且2成是2星期前才加碼的。其實，因為我從未投資，所以目前計劃是一半錢留俾基金經理繼續投資，

選均衡組合，其中一半全球股票，另外債卷等。一半由自己購入本港的收息股，當然分段購入，以候理想價格。

請問老師認為以上計劃可行嗎？基金經理JP Morgan, Fidelity 之類收費年息1.25%，你覺得我應該花這筆錢嗎？

靜候老師的寶貴意見。非常感謝！

龔成老師︰

1) 明白，但投資唔好太感情用事，我地真的要理性分析。可能你個女從工作角度，係一個好公司。但從投資角度，又可以能另一回事。

當然，香港寬頻（1310）投資價值都不差，你照保留用來收息，係無問題。現價合理，但若佢已佔你組合一定比重，就唔好加注住。

個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。

至於上課地點，暫時都係香港島個邊，但我間中都會開星期六班的，通常一年開1、2次，星期六下午時間。

下次可能在今年年尾。你或者可以預早留位，只要whatsapp 55457212我同事，打「留位星期六班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp。

2) 其實你已快要退休的話，所以投資都應該係相對保守。股票上，我之前提過的收息股，係適合你的選擇。

基金方面，都係一些收息型保守基金會較好。但由於基金有一定管理費，所以我比較建議係自行買收息股。

如果你唔識選擇，你可以買一籃子收息股的ETF，X恒生高股息率（3110）。它是一個投資收息股的基金，追蹤恆生高股息率指數之表現。

可以視為收息股的組合中其中一員。這基金可投資的，現價合理，可分注。佢是投資香港大型，較穩陣，派息較高的上市公司。

這是不差的收息組合。

而債券，都係可以，但必須係一些A級債券，才好考慮。

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Q22287：

呀Sir～ 我沽出了0968～我相信佢係潛力股，我本人對太陽能發電有好大興趣，但佢價位太浮動，我年紀係大，但心智未夠定，所以用呢筆小資金準備購入一手2800

好彩得你鼓勵，我身邊有好多人都覺得女性一到左32歲就年紀好大，潛移默化都令我覺得到左呢個年紀又結唔成婚，事業又無起息好失敗⋯⋯但自從過左期之後

（好多凡人都定義女性過左30就是過期，所以我初頭都咁諗，所有野都想趕在這條線完成）過左期後，好多野都看開了，其實仲有好多路可以行……天無絕人之路，

(現在首要做的就是養活好自己同我屋企人）但我相信根據你的方法⋯⋯就算係無咩天份⋯⋯都可以從衣食住行裏找到優質股，當初就是睇中中電公用股的特質，係價位74左右買了，

令我生活質素改善了。現在都堅持番工帶飯，不知不覺都帶了十年飯，就算比人笑我寒酸也不怕，都好過貼錢買難受，係咁嘅時候都仲帶到歡樂比人……哈哈

好彩我樂天，仲練到我面皮厚左。我一定要努力，就算感情上我是個失敗者（其實係我問題，男方對我都算唔差，係我當時太任性，同比左太大壓力大家

我仲衰花心，同其他男性傾計，係我唔啱）能夠找到可以相守的人很難，大家一齊加油!

Sir ~ 我成功購入一手2800! 好野

Sir 的書成功入手你本80後。

龔成老師︰

現在已經是2021年，唔好再比D固有舊思想影響。好多事情，其實唔會因為年齡，而出現限制。有時個限制唔係人地比，而係你比自己。所以，放開點，好多事件自然可以做到。

同埋，有時我地做野，係為左對自己有個交代。所以，有時唔好太介意人地點睇，因為只有你自己，才最清楚自己做緊乜。

信義光能(0968)係有質素，但佢波動性係較大。若你風險承受力較弱，換成盈富(2800)都係可以。

就算再優質企業(包括2800)，中短期股價都會有機會波動。原因不一定是本質出問題，可以係一些與其本質無關的因素。只要長線質素無變，中短期波動我地唔需要理會，長線持有就可以。

至於感情，是一個需要終生學習的課題。過去的就過它過去，吸引經驗，保持正面，自然就會有好事來。

還有，多謝你支持我本書。睇完之後，你可以先睇埋《財務自由行》和《股票勝經》。因為這3本，會係較適合初學者。加油!

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Q22288：

我係澳門既粉絲呀！對你既課好感興趣，唔知你會唔會考慮開網課呢？

我都想問下老師呀，因為我係有私人因素一定要賣左依家既自住樓，咁我賣左之後假設我會拎100萬去投資，咁剩低既錢我係咪可以買番間細樓做自住樓呀？

但會唔會供唔到呀？因為我人工唔高，還是租住屋先？謝謝老師喔～

龔成老師︰

網上課程，我暫時唔會考慮。因為只前都試過有人盜錄，比較麻煩，所以暫時只會開辦實體課程。

其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

每個都有自主需要，由於你終極目標的物業(900萬)，相較你現沽出物業(480萬)係有一段隔離。你可以先買入較細物業自住，另一邊用優質股增值，再去細屋換大屋。

至於會不供唔起，你要睇翻你個新物業價錢。你比較年輕，人工未算好多。可能你要預留較多資金，去比首期。

當然，另一個方法就係先租屋，再用套現物業的資金，去投資優質股增值。但這個方法，會令你財富組合，偏重晒係股市，風險會略高。

我會較建議用細屋+優質股的增值，因為這個方法會較平衡。

但緊記，這個細屋係用來將來換大屋，所以必需有投資價值，最少要做到跟大市同步。而且個呎寸唔好太細，少於300呎的單位，最好不要考慮。

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Q22289：

老師想請教你，如果我層樓7年前以$340萬買近屯市附近約460呎單位，依家升值$580萬，呢層樓近兩年放租每月收租$11500

我最近諗過因為層樓舊了27年樓齡，想賣咗出去攞d錢換另一層一手樓，資產增值潛力會否高d?定係一賣一買所花嘅費用更唔化算？

計唔計意比些意見我作參考

龔成老師︰

27年樓唔算話十分舊，但主要擔心會係到30年，會出現需要樓宇大維修時，這個成本上的風險。

係香港做物業買賣，成本絕對唔細。除非你現有物業，真係好有問題，否則你應維持現狀，保持以租養樓會較好。

另外，我一直都唔係太建議讀者去買一手樓。因為好多時都有溢價。變相令你買貴左，影響長線回報。

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Q22290：

龔sir你好，我26歲的，岩岩上星期7月5才開始真正開戶投資，係一個新手，之前有供一份儲蓄保險（供5年，岩岩今年1月供完，大約30幾萬），

大約一個月一萬三 人工左右，現在開了一個富途牛牛（入左18500）玩港股，sofi（入左25000）玩美股

以下是我持有既股

富途牛牛(18500本）
00451 2000股 0.355入
01725 200股 41.0入
01771 2000股 3.45入
Io. 美金25股 1.83入

sofi（25000本）
voo 美金5股 400.78入
apple. 美金3股 142.81入
dis. 美金2股。173.66入

因為之前唔識，左買右買已經蝕咗3000左右，想問我現持有股的因有d都虧損緊，我需要止損沽空，重新制定方向嗎？

還是應該再等這些股升？因現在比較迷惘是否需要將全部股賣走，重新制定下才再買？感謝

龔成老師︰

我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。因為我地買股票就是買企業。

買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。

如果企業有質素，但股價短期下跌，就不用擔心，照持有就可以。

如果企業無質素，但你現時蝕錢中，繼續持有只會令你財富繼續貶值，因此要賣出。

如果企業質素轉差，就有可能要減持，因為這股佔你組合的比例，未必值得太多。

協鑫新能源（0451）、恒達科技控股(1725)、新豐泰集團(1771)唔係全無投資價值，但質素只算一般，而且風險會略高，長線不宜持有太多。

Ion Geophysical Corp (IO)為技術中心的公司，其業務主要為全球石油與天然氣行業，提供地球物理技術、服務和解決方案。

本身規模唔算大，而且過往股價都好波動。佢這去數年，一直處於未有盈利狀態，加上近年營業額持續倒退。

可能佢面臨一些不利情況，佢唔係完全無投資價值。但不確定性好大，投資時最多只可以少少注。

其餘股票，都係有筆素，你照持有就可以。

其實你除左選股上經驗不足，令到買入一些較弱的股票外。我見你買入價都好多時係偏貴，這反映你定平貴能力，都係有所不足。

因此，我建議你未來時間，先利用月供模式，去建立一個股票組合，以減低買貴貨風險。

你26歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰VOO、盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

或潛力股︰QQQ、中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、舜宇光學（2382）、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。

如果你對這些股票，未太了解。我建議你先供一些指定市場的ETF，美股可選VOO和QQQ(後者風險較高)，港股可用盈富(2800)。到你有一定經驗，才買入其他股票。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

另外，"保險"只係理財中防守部份，買足夠保障就可以，增值可以留比優質資產(如優質股、物業等)去做。現有儲蓄保可持有，但唔建議再增加這方面的開支了。

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Q22291：

你好，龔sir：本人今年35歲，之前都只是持有現金，關注你的F&B和買了你二本書，今年才初次投資股票。

現金：2百萬

儲蓄保險：20年期已供11年，一次領取可領40萬

一層樓：月供8千，貸款剩約1百萬

每月收入：8萬，二夫妻二個小孩。公司退休金：累積左50萬。每月需供養双方父母，所以能存3萬左右

持有股票26萬：
27 @61.6 *1000
1177 @7.38*4000
[email protected]*1000
[email protected]*1000
[email protected]*1000

[email protected]*67 月供2千
[email protected]*1000
[email protected]*2000
[email protected]*300

目標，50歲財務自由。 打算再投資20萬股票，應該如何配置，感謝關注。

龔成老師︰

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

現時你已經有物業類資產，現有資金，可以較集中在優質股，去做財富增值。

你35歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。2者比例，大約各一半。若你投資經驗較淺，潛力股佔比要下調至2-3成。

你現時持有的股票，都係有質素，你照持有就可以。但當中融創中國（1918）業務不差，有規模、品牌、銷售網絡，但同時有一定風險。

首先，中國樓市如果逆轉會有很大打擊，另外，這股的負債超高，無事就無事，有事大件事。

因此，投資這股不是不可，因為不是完全無質素，但要明白背後的風險，同時明白這一定會令股價較波動，自己最好控制注碼。

現在你每月可儲$30000，但只月供$80000，有點少。我建議先用5成儲蓄做月供(即$15000)，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

現時大市只是合理區，你現有200萬資金，如果無特別用途，我建議用來投資增值。

你可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

至於"保險"，其實主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。

但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。

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Q22292：

老師你好，我今年35 ,有17200 股滙豐係手，帳面都蝕緊40 萬，最近考慮緊要唔要放左一半或全部，等跌市再入其他做長線投資，如買其他想問有咩建議，謝謝，不勝感激。

龔成老師︰

你現時狀況，存在2個較核心問題。

首先，匯控(0005)都算係有質素，但佢只係收息股，增長力唔會明顯。

而當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你35歲年紀，應該先做好增值，而唔係儲收息股。

另外，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

特別係銀行業，佢營運模式較特別，風險會比一般行業為高。必需堅守30%這個準則，如果可控制在20%以內，會更好。

因此，從資產配置角度，你係需要沽出部份匯控(0005)，將佢地換至其他增長股上。唔係佢質素有問題，而係佢唔適合你，同時佢佔你組合比例過重，而造成了不必要的風險。

以下是一些適合你的增長股，你可以沽出部份匯控(0005)，轉至這些股票身上。

平穏增長股︰金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、粵海(0270)

潛力股︰安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。

平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。現潛力股，部份係略貴。

現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

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Q22293：

成哥你好，非常讚你的資產配置網上課程。學到很多，特別是買樓置業個chapter.想請教一吓操作。

現時我自己的生意前舖後居，所以住方面的租金己包括在租舖的租金內。打算5,6 年後再買一層自住物業。

非常深刻你講過用資產追資產，所以我最近買了一個出租物業325萬，做了7 成按揭。首期90萬左右，租金回報每月1萬2千。

利息方面可以只供息不供本。年利率1.95% ，定息2 年，之後視乎市場息率而定。打算前三個月交給經紀管理，當交學費學做業主。之後自己管理。

這收入要交税20%，末計每年維修之類雜費。請問這個操作時可行嗎？

風險上，我明白如果無人租和利率上升的話，可以會由 "資產"， 變成 "負債"。

買原因是同區差不多的單位要差不多350萬。這區租盤比較短缺所以放租能力尚算高。

想請問成哥有其他風險或地方要注意嗎？這供息不供本可行嗎？

謝謝！

龔成老師︰

其實物業只要有質素，都是資產。就算因為加息，或者無人租，令到你短期負現金流。但只要佢長線有升值能力，我地都會視之為資產類。

現時計，租金回報率算可以。但你要留意2個問題，首先你個按揭只係頭2年定息，之後個息口跟市場。但所謂跟市場，到底會係幾多? 會唔會令你月供大增，造成財務壓力。

到時如果大增，你要轉按，會唔會有大問題? 你要計清楚。

第二，你現睇翻個單位，呎寸會唔會太細。一般我建議投資物業，只好有300呎以上，即一個家庭的最低要求，咁個投資價值會較好。

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Q22294：

老師你好. 這幾年一直有關注你, 叫做小有所得. 亦很感謝你於2年前的回答

大學畢業快2年, 目前有26萬存款, 5000股 1177, 1600股 3067, 月入17k. 預計10月後月入23k

1. 本身計劃約2年半~5年後結婚, 現在白表單人身份抽中居屋. 由於基本肯定只會有粉嶺皇后山的300呎以下單位, 老師覺得應否袋住先?

a) 想買的理由是樓價近年升幅太誇張, 300萬的樓用了5年時間就變成近600萬... 如果私人市場繼續用此幅度上升. 再過3年說不定就完全負擔不到了

b) 不買的理由是皇后山居屋並不算太優質 (雖然相比之下真的便宜) 目前一刻並沒迫切需要, 如果樓價升幅不算誇張, 將來完全有能力用購買地點和大小較為理想的物業

c) 個人想法是現在先購入, 將來有需要時一定有地方住. 而有能力的時候可考慮換樓, 雖然失去短時間內買入更佳物業的機會, 但似乎較為保險

2. 想知道老師對2182天長集團有何看法? 上市後很快就能派息. GP較高, 現金一直維持高水平, 口罩業務得到政策支持. 但同時擔心

a) 為買新廠房而作出的借款會拖累公司發展,

b) 太依賴單一顧客,

c) 市場流通小, 股權有點集中.

謝謝老師的意見!

龔成老師︰

1) 香港長線樓市，我預都係會保持上升。你可以先買入此物業，用以資產追資產，去保持增值。

我地買居屋，都有一個好處，就係可以比市價較平的價錢，買入單位。從而空出較多資金，作投資增值。

但你要明白，這居屋單位，位置唔算吸引，投資價值一般。加上你將來轉手，你係要補回地價(除非賣翻比綠表或白居2)。而且，都有一定買賣成本。

到底係先購入居屋，定先用優質股增值，等遲些買較理想單位，其實無一個必然答案。

但現時從投資角度，股市會比樓市較有值博率。你可以從投資角度、未來收入估算、長線生活所需去作考量，估算出一個較適合自己的決定。

2) 天長集團(2182)我未仔細研究這間企業，有派息表面上係利好，但實際上，都要睇佢派息原因和長線政策。

此股派息因素，對我地判估佢投資價值，影響唔大。此企業規模細，盈利和股價都幾波動。

投資價值係有，但唔算十分高，而且都有一定風險。若你投資係可以，但不宜大注。

a) 用供貸買入廠房，唔一定壞事，只要佢產出價值較高，咁就可以。

b) 佢5大客戶佔收入近9成，主要客戶近6成，的確係有過度集中性風險。

c) 都算可以，未到話十分集中。如果你想知邊D企業有這問題，可以上證監會個"股權高度集中公布"網頁，裡面有列出相關企業。

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Q22295：

感謝你的回覆，我女友其實仲有一堆銀行股，不過他最近看了你的股票勝經，已知不能在銀行及科網再加碼，她現在每月月供5000，慢慢平衡返個組合。

不過我也留意到公平值變動，其實我不太明。（如進階班有講到我到時再學習）

另外，我真的覺得你太好，明明沒收我們咨詢費，但每次回應的質素很高，內容十分詳盡。

我希望你打造的品牌越來越有認受性。

龔成老師︰

多謝你支持，我希望可以透過這裡交流，去分享一些正確的投資觀念和知識。從以令一般散戶或者新投資者，可以有個更明確的方向。

其實公平值，我係初階都有講。主要係一些會計上數字(非真正現金收入)，好似物業類股票，你會最常見到。

每年當物業升/減值時，都會反映在公平值上，而這部份會計入盈利當中，令我們估值時出現偏差。

因此，我地去做估值時，要先排除這些數字，才可以得出一個貼近實況的結果。

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Q22296：

龔成老師，港交所新CEO攪重組，對港交所有咩影響？

你好龔成老師，請問晶片股中哪一隻相對穩陣小小值博較高？

早晨龔成老師，中國平安$73買，有冇買貴左？

龔成老師︰

港交所(0388)新政策，暫時唔見佢對集團優勢，造成重大改變，依然係一間好優質的企業。

如果晶片股，其實我較建議台積電(TSM)，佢係一間有質素架企業，在全球半導體業界有領先地位。

集團專注生產由客戶所設計的晶片，現時已經是全世界最大的專業積體電路製造服務公司。

如果你睇好半導體發展，可以月供，並長線持有。

中國平安（2318）有質素的，佢有規模，有品牌，近年的發展都不差，不過，股價有時會有少少波動，這主要受投資市場表現影響。

這股有長線投資價值，是平穩增長型。現價算係合理區中下間位置，分注投資就可以。

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Q22297：

老師你好，最近見中慨股因為反壟斷法都紛紛回調

As at而家︰
阿里： $196.5
騰訊： $527.3
美團： $285
小米：$26.35

老師覺得可以點部署？而家價位合理值得入嗎？

另外，啲內銀股都除哂淨，呢排睇緊建行同工行，現價分別係$5.57同$4.48，老師又覺得現價入手長揸好嗎？

唔該哂老師

龔成老師︰

中央近期推出不少政策，一眾大型企業股價，都因此而受壓。但我地分析時，重點都係會睇翻企業長線質素。

暫時未見，這些股票的長線盈利能力，有明顯變差，你有貨可照持有。除了小米(1810)要回多1,2成才算合理外，其他已在合理區較上部，若無貨，已可入小注。

建行(0939)和工行(1398)都在合理區，可以分注。但你年紀較年輕，這2隻都係收息，增長力麻麻，唔係太適合你。

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Q22298：

成哥有d人話錢小就唔好分散咁多投資，唔係就賺好小，咁長期唔賣，回報率一樣多，仲要冇咁集中風險，咁講岩唔岩。

如果我月供︰
1000巴巴
500小米
500中國平安
1000眾安
500金沙
500新鴻基
500中生製藥

會唔會太散?但我中意呢d組合。

同埋諗深一層，唔知仲投資舊經濟股有咩用，雖然仲有質素，用黎平衡組合，但我小錢直接全部潛力增長股咪仲好？

龔成老師︰

唔係因為資金少，就唔應該分散投資。只係資金少，會較難去做分散投資。任何情況，其實我地都要盡力做一個平衡的組合。

任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

特別係銀行業，佢營運模式較特別，風險會比一般行業為高。必需堅守30%這個準則，如果可控制在20%以內，會更好。

你現時月供組合中，股票都有質素。但眾安(6060)不確定性較高，我不太建議用來月供。

建議你將佢換成指數基金，去提升你組合的平衡性。

至於舊經濟股，雖然佢地增長潛力不及潛力股。但佢地勝在穏定性較高，唔似潛力股咁高風險。

你要明白風險高，不等於回報一定高，這是一個錯誤想法。如果成功，回報當然可觀。但由於佢波動性大，失敗時，損失也會較慘重。

所以，「潛力股」不宜持有過多，要平衡。若你係偏年青，可以佔5成。但若你較年長或投資經驗較少，要下調少少至3成左右。

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Q22299：

龔sir, 我有以下股票，我現在43歲，想問我的組合會否太多潛力股？我想增持平穩增長股，你有什麼建議？或者對我組合有何意見？

0823 領展 $60.58 有3手
1038 長建 $41.65 有1手
1177 中國生物製藥 $8.0 有I手
1810 小米 $25.7 有1手
1830 完美醫療$4.8 有8000股
6823 香港電訊$10.54 有1手

謝謝

龔成老師︰

以你43歲計，潛力股大約可以佔你組合3-4成，若你投資經驗較淺，只宜佔1-2成。

你現時潛力股比重，的確係有點高，但主要係完美醫療(1830)近年大升所致。你現時持股，不變都係可以。

但未來資金，要優先投入平穏增長股，去令組合平衡翻。

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Q22300：

你好龔成老師, 我32歲, 儲蓄有50萬 (其中有30萬剛剛做完一年定期), 月薪3萬5, 每個月用1萬2做月供股票, 儲1萬3,

有朋友提議我把剛完定期的30萬全部買中銀(2388)收息, 請問你覺得這樣可以嗎? 或者有沒有更好建議? 謝謝!

以下是我持有的月供股:

00823 (188股) @$75.6
00066 (306股) @$44.7
02800 (471股) @$28.52
00700 (7股) @$556.5

09988 (25股) @$205.0
01177 (847股) @$7.06
01928 (393股) @$31.35
02382 (33股) @$222.4

龔成老師︰

你現時月供組合，係可以。

但正如我之前所講，我地投資除了選股要有質素外，你都要留意組合平衡性。

個別行業唔好佔組合3成以上(我見你地產類問題，已經修正好)，但個股都不可以佔高於組合15%，否則都會出現過度集中性風險。

中銀香港(2388)係適合你，但不要30萬全數買佢，你要平衡分配在不同行業優質股上。

大市現處於合理水平，那50萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。

現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

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另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。