【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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【龔成問答信箱】（Q22301-Q22320）

Q22301：

Hello 龔 Sir, 幾個月前開始接觸你，另外，我先生買咗幾本你嘅書，我睇咗你其中一本書，其實我二十多年對投資都有少少心得，只係較少接觸新經濟股….

Anyway, 依排個市跌，股票跌了 10%，咁多年股市上上落落我都無乜所謂….

其實我想講返重點，因為做全職媽咪，我十幾年無返工，但我睇了你嘅書後，決定跳出 comfort zone, 揾咗一份我很愛的 part-time, 返咗幾個月，

我真係覺得好有意義又表現幾好….但係，我今日竟然唔知醒，今日公司叫咗第二個人頂上一日，我真係喊足成日….衝動下買了 #700 發洩…

今日的故事講完，想同你分享，希望下星期我繼續有工返

龔成老師︰

如果你有上過我股票班，就會明白，我地的同學好小心投資的。課堂會派一份6頁紙的「企業評估表」，我會逼佢地填好6頁紙，先可以進行投資，所以佢地的投資都好穩健。

人生路上，我地難免會遇到一些令人氣餒的意外。最重要，係我地有無方法，令自己收拾好心情，重新上路。

發洩，其實係無問題，因為係一個情緒抒發，可以幫自己調整好心情。

每個人抒發的方法都不同，有人會做運動、有人會去唱K狂叫、有人會去沙灘對住個海沉思...。只要唔好傷害到自己和其他人，咁就無問題。

當你情緒，開始可以慢慢回復平靜，我地就要客觀分析，點去解決當前問題。(記住情緒未控制好，唔好做重大決定。)

其實遲到，我相信好多打工仔都試過，除非你本身係遲到常客，或者本身比人印象係唔盡責。否則一次半次，你誠心道歉，相信問題不大。

由於你缺席，公司要找人頂一日，都係正常，因為人地都要運作。

希望你可以明白，人生總會遇上不如意的事，重點係你面對的態度，而唔係件事本身。

其實，我好欣賞你走出comfort zone的勇氣。特別你係一個無做野1X年的全職媽媽，就更加難得，你要加油!!!

另外，你好衝動咁買左架騰訊（0700），現價算合理區中部。雖然近期中央政策，對相關大型企業，有不利影響。

但騰訊（0700）係有質素和規模的公司，相信會慢慢適應如何在這些新法規下營運，因此長線投資價值依然存在。

不過，你預佢中短期一定會較波動，但長線持有的話，就無問題。

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Q22302：

1) 龔sir你好，最近我學習了SOTP估值方法，我用此方法評估了最近金山軟件的估值，你可以給我一點意見嗎？

金山內在價值：
網遊+辦公軟件=70億人民幣
金山雲= 108億人民幣
淨現金= 140億人民幣
獵豹移動= 10人民幣
但參考aastock 496.93憶市值
我計漏咗啲咩？

網遊和辦公軟件以33%增長，金山雲以一倍增長。獵豹移動大約股價$2美金，大概18億人民幣，現金就參考披露易最近的2020年全年業績

如果計算之後就變成價值$28.46一股，這樣就高了30%

2) 另外，信達生物最近研發出pemigatinib藥物針對治療癌症,並已經在台灣日本美國批准使用,並對信達生物業績增長一倍以上,如果股價跟隨大市回落至$60，即是到250天線附近。有見及此，值得買入嗎？

不好意思一次過問你這麼多問題

有機會出現MACD背馳嗎？恕我班門弄斧

1801信達生物(六個月圖)

龔成老師︰

1) 雖然有參考價值，但你都要明白背後原理，由於唔知你具體每一部分怎樣計算，有可能你這個估值方法，只簡單將企業子公司市值加起(持股部份)，再計入集團本身資產和負債，去做出一個市值作估算。

現時財經網站提供的市值，純粹係現價，再乘以發行股數。

而你這個方法，係要對不同分部，因應其特性和發展階段，用相應估值方法，去作出評估，所以唔一樣係正常。

其實，市值計算本身係好主觀，特別係一些估值方法，如果你唔係非常有經驗，只要數字有些微偏差，個結果可以差好遠。不同估值方法，會適合不同性質企業，唔可以亂用。

而且附屬公司、聯/合營公司計算比較複雜，如果直接閱讀財經網數據，係會有偏差。

所以係估值前，我地要按實際情況，對數字作出相應調整。這部份較難，我都係在自己的進階班，才會教授同學。

因此，我唔建議你單用市值，作為分析基礎。你可以用佢參考，但最重要都係了解企業本質，佢做什麼業務、行業發展狀況、財務數據、競爭情況等，去做核心會較穏當。

金山軟件（3888）主要從事遊戲研發及提供網絡遊戲、手機遊戲及休閒遊戲服務；提供雲存儲及雲計算服務；設計、研發及銷售推廣辦公軟件產品及服務。

業務有質素，長遠發展力不差，不過擔心股價較為大上大落，現價合理區，唔建議大注投資。這股前景正面的。

2) 你要記住，我地投資股票，就等同投資一間企業。你最重要係知道佢本質、行業等基本因素。

過去股價未必能反映其未來情況，因此唔好再睇圖的趨勢，這是好錯的投資方法！巴菲特已經講到明，技術分析沒有作用的。我地只會分析企業的質素，以及企業的價值。

我20年前，都會用移動平均線、RSI、圖表等分析方法，但當我輸完又輸時，我決定放棄這些技術分析，從此我就不斷贏錢。

信達生物（1801）係一家中國生物製藥公司，開發了集研究、發現、開發、製造及商業化於一體的生物醫藥平台。

睇翻佢資料，佢亦係腫瘤、眼科、自身免疫和代謝疾病領域建立了一個包括單克隆抗體和其他生物藥物的產品管線。

你所講的，是一個利好因素。

但由於仍處於燒銀紙的狀態，所以有危有機，潛力度是有的，但估值好難，現時市值都唔細，只能完全「估」佢將來的價值，不確定性好大。

只可以話，這刻投資值博率中等，你投資係可以，但唔建議大注。

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Q22303：

Hello 龔成你好，想請教下你關於現況應該點樣投資

我地二個人(30歲頭), 每月固定收入66000(已扣MPF)，係外地有個物業價值600萬左右係按揭每月交17000左右

現在手頭上有大約150萬現金，30萬股票，20萬黃金 (結婚收到的)

現在需要搬屋, 正係度煩惱緊買定租好 (如果租大約13000-15000左右)，銀行就話我地可以最盡係香港置業借到6百萬 (有說明外地物業同按揭情況)

不過我地就怕太risky/未係合宜嘅時間(定係等多1-2年再升人工先), 不過又好似好浪費現金,定係可以做一點其他投資? (唔係買物業)

希望你可以指點下我地. 不過如果你Post出黎我驚比人估到係我地, 好多朋友都有follow 你

萬分感謝!

龔成老師︰

香港物業，我唔知中短期會點走，但長線我預期都會維持上升。如果你2人係計劃，長線都會留係香港生活，我建議你要為自住屋，做定準備。

現時樓市雖然唔算平，但若果有配合到你長線生活所需，價格合理，足以你們長線"供得起"的物業，其實已經可以出手。

若果你都係想穏陣D，等人工高D先再算。現時資金，可以先投資在優質股，去進行增值。

你們可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。若每月有一定儲蓄，建議進行月供股票，去提升增值能力。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。

如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

大市現處於合理水平，那150萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

而黃金是貴金屬，有「終極貨幣」之稱，是人類自古以來的貨幣，因此，有持有價值，而現時我地的現金，一定長期貶值，所以黃金長期會向上。

不過，黃金沒有現金流，持有無法創造出經濟價值，其主要作用是對沖黑天鵝事件。

所以，你可以投資黃金，但不用佔財富比例太多(<3%)，而且持有的應該為實金。

當然，如果這些黃金若有紀念價值，你係可以自行衡量是否保留，不必跟足<3%的標準。

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Q22304：

Hello 龔成老師，上次聽左你意見開始抽部分資金去月供2318，現在組合配置更佳。另外有幾隻股票想問下你意見。

1. 3309
2. 1368
想了解你對呢2隻股票睇法

3. 1830
由2.x 見你講必瘦站但一直無入貨，見而加升到差不多10蚊
想問下合理區同便宜區位置係邊呢

謝謝你！

龔成老師︰

希瑪眼科（3309）有質素的，佢主要於香港及中國內地提供眼科服務，及銷售視力輔助產品及醫藥產品。

另外，睇翻佢，都尋找加大在中國擴展業務，係2019年透過收購眼科醫院於昆明及上海拓展服務網絡及在惠州設立一間新眼科醫院。

除了一線城市，佢亦係昆明及惠州等二線城市拓展服務網絡。

這股在業務上，的確有吸引力的，相信生意將會不斷擴大。不過過現時估值都唔平，現時估值略貴，基本上已反映了企業的增長力。長線投資不是不可，但就唔建議太大注。

特步國際（1368）不差的，生意與盈利都有增長，本身都算有品牌，不過盈利就較為波動，部分年份盈利出現下跌。但長遠仍是正面。

個別年份有生意上升但盈利下跌，反映成本增加，同時未能轉嫁消費者，又或者佢要用減價策略才能吸客，反映賺錢能力未必好強，質素有，但不能定義為最高之列。

整體都有長線投資價值，現價偏貴。等佢最少回2,3成，才好開始小注。

完美醫療（1830）長遠有發展，本身有一定的質素。而價唔平，$6/7算係合理區頂部。若你到平宜區，需要出現好大幅回調，才可以。

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Q22305：

講完投資，保險個part都想請教下老師

以3X歲女士有家庭，1個3歲小朋友為例，其實要投保（危疾）既保額大概係幾多先叫合理？（另有買醫療）

每個經紀講既都唔同，都唔知幾多先叫足夠

龔成老師︰

危疾，佢賠償係已一個指定金額計算，同醫療保不同。這筆賠償，無指定用途。

因此，危疾除了可用作抵銷部份醫療開支外(超出醫療保保障部份)，最重要係填補你因長期不能工作，所失去的收入。

由於危疾係一些大病，一般治療至休養，可能講緊係2-3年。所以，你可以用你2年年薪，作為基礎標準。

再按你現時和預期將來家庭開支狀況、保單條款等，再進行調整，咁就可以。

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Q22306：

龔sir你好，我現在持有 主要是收息股。正為退休作準備，還有少量其它股 等合適時機沽出換馬

現在有點舉棋不定，因為以下4隻收息股都是我比較喜歡的 但只能4選2:

1098 路勁
3383 雅居樂集團
604 深圳控股
1883 中信國際

有勞龔sir幫幫眼 打擾了 謝謝！

龔成老師︰

中信國際電訊（1883）業務穩定，整體質素算是不差，作為收息股係可以。

深圳控股(0604)和雅居樂集團(3383)都適合做收息股，但佢地負債較高，風險會高少少。

而路勁(1098)都有質素，但派息較受盈利所影響，作為收息股，就未必咁合適。

這些股票，現價都在理想，已經可以分注入貨，並長線持有。

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Q22307：

想请问Geely Auto 您又怎么看呢？

Xiaomi 现在的价钱算贵吗？


龔成老師︰

吉利(0175)本身的質素不差，擁有一定的銷售網絡及品牌，不錯的市場策略及定位，而又能把握中國汽車市場增長的機遇。

長遠來講，佢的品牌與發展在中國仍理想，2018年，吉利透過旗下海外企業，動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散，所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。

另外，佢早前杭州灣新工廠正式發布純電動新品牌新車「極氪（ＺＥＥＫＲ）００１」，宣布吉利進軍高端電動車。

這些動作不單有利佢有中國發展，同時長遠，可能加快了海外發展速度。因此，這股長遠仍是正面的。

現時價位在合理區頂，至略貴。你預佢股價會波動，有貨可長線。如果現價入貨，小注都可以。

小米（1810）有潛力的，佢的產品性價比高，相信在全球好多個國家都會有市場，佢長遠只會進一步增長。

同時，佢建立的平台是佢長遠的增長動力，先賣手機，再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。

這股可長線，現價略貴，回多1,2成，才開始小注會較好。

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Q22308：

龔成你好呀, 我一直有睇你既page同專欄, 好讚成你所講, 股票係應該要睇長遠, 加上近期短炒蝕過錢, 更加同意你的觀點。

因為都踏入中年, 加上疫情期間工作大受影響, 所以都好希望可以盡快學識投資,

近期自己心目中都mark定左兩隻, 希望可以請教一下你的意見 (唔知可唔可以咁樣PM你問, 如果唔得都唔緊要的。)

唔知可否請教以下幾隻股, 可長揸嗎?

- 中遠海控 (見佢升咁多一直冇買, 但前景幾好咁)
- 國泰航空 (一直在7蚊左右持有左好耐, 希望等到疫情完後)
- 醫思健康 (有新世界入股, 加上是醫美行業, 自己比較熟悉, 覺得前景不俗, 但之前又係升左好多, 一直未敢入)

多謝指教

龔成老師︰

我想你先明白一些投資概念，我地做財富增值，就係尋找優質企業，用一個合理，甚至平宜的價錢，去買入，並長線持有。讓其自然增值，以達至財富增值目的。

成件事，重點係「優質」之餘，買入價格都要係「合理」。

中遠海控（1919）主要從事提供集裝箱航運、集裝箱碼頭管理與經營服務。

整體的質素算是不過不失，雖然在行業有一定的規模與優勢，但行業整體的賺錢能力無過往咁強。

經濟好轉會對佢有利，因為始終是對經濟較敏感的行業，現時的股價已反映相關利好因素。股價大升後，其後之後較難有高增長，因為已反映了利好因素，反而預佢之後轉為平穩增長。

這股係有投資價值，但現價略貴，未係投資時機，要等佢回2、3成會合理翻d，我地才可以考慮。

而國泰（0293），坦白講質素只是一般。

其中一個風險，是油價，睇翻佢過往多年，油價對佢成本影響好大，令佢盈利十分波動，就算佢利用對沖，都唔係好成功，反而試過因對沖而蝕大錢。

另外，航空業對經濟週期較敏感，收入不穩，同時唔算係一個好賺錢的行業，因此這股的質素只是一般。

就算佢重組，得到新資金，只是比佢「捱過這一關」，並不是賺錢能力方面有改善。

若你持貨較多，建議等疫情過去，經濟好轉時，佢反彈就減持部份，去平衡風險。如果只係小注，你照長線持有都可以。

香港醫思醫療集團（2138）主要以ＤＲ　ＲＥＢＯＲＮ品牌提供醫學美容服務。企業都有質素的。

（１）醫療服務：包括整形外科手術、微整形療程及由集團醫生操作的能量儀器療程及一般診症服務，以及牙科（ＯＮＥ　ＤＥＮＴＡＬ及ＯＮＥ　ＤＥＮＴＡＬ　ＰＬＵＳ品牌）、中醫及眼科服務。

（２）準醫療服務：包括由已接受培訓的治療師操作的能量儀器療程，該等治療師已完成集團醫生主導的內部
強制性培訓。

（３）傳統美容服務：包括面部護理、按摩以及其他無創療程。

（４）護膚及美容產品：主要為集團的自家品牌寶特曼娜及瑞研雅。

業務發展不差，長遠有增長力，不過業務中短期會有少少波動。現價合理區頂至略貴。如果你資金較為充裕，現階段先入一小注，係可以。

否則等佢回多1成才入貨，值博率會較高。

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Q22309：

你好, 龔成老師。最近開始睇左你d 文章, 想試下投資股票, 本人沒有投資經驗, 最多只買過ibond, 我對小米, 騰訊, 港鐵, 領展等都有興趣, 但最近個價位好似唔係好夠平, 唔知入唔入市好,

除左上述股票外, 有沒有些係最近較平同值得入手的? 還是等待時機入手上述股票好呢?

本人33歲, 有價值港元$55萬的英鎊, 港元$20萬在銀行高息戶口(2.5 厘息), 如果投資股票的話, 我應該動用英鎊還是高息戶口中嘅港元呢?

動用英鎊的話, 現在係好價位嗎?(其實我一直都想等好價位時把英鎊轉返港元再放入高息戶口) 謝謝!

龔成老師︰

任何貨幣都可以無限發行，因此長遠只會貶值，唔係有一個財富增值的好方法。若你的英鎊無實際用途，建議你將英鎊換回港紙去投資。

如果你擔心匯價問題，你可以分注咁，慢慢換翻做港元就可以。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你33歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。除了用你現有資金，我都建議你用每月空出來的儲蓄，去做月供股票，去加大你財富增值速度。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

或潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、舜宇光學（2382）、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。

大市現處於合理水平，那75萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

現價計，平穏增長股都在合理區，可開始分注入市。

而潛力股，暫只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

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Q22310：

龔sir, 好感恩幾年前有緣睇到你專頁，一向有買股票，都是輸多贏少，直至睇你分享先開始改變投資概念，1177,1211,285,到1810我都獲利不少，已賣出部份，

再加部份儲蓄，買到一個小單位收租，雖然不算很好的物業，但是真的好開心，剛看到你分享別人的喜悅，我也要向你説多謝，感恩你無私分享

龔成老師︰

唔洗客氣，我都係希望透過這個平台，去分享一些正確投資觀念。

希望可以幫到投資者(特別係一些初階投資者)，知道一些較重要概念，從而令佢地更大機會，找住正確方向。

雖然，你現時已有一定成績。但緊記要保持學習，長線投資才會做得好。

而且，你所講的股票，都係有質素。如果你係較保守投資者，而獲利又較多，可以"升一倍，沽一半"。

但緊記大部份貨，應該保持持有。因為長線持有優質股，增值效果才會係最好。加油!

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Q22311：

你好呀, 我脫你有介紹ETF #2800 隻股, 我想問咩價位入好呀? 我本身流動資金唔多, 又還緊債, 但我又希望可以增加資金, 想睇下買邊一隻好?

本身知道ETF 股都係收息多, 好似比較啱我咁

龔成老師︰

首先，盈富(2800)是包括58間質素不錯上市公司股票的組合，這些股票有升有跌，但長期計，都有不錯的回報。

買入盈富主要有兩個回報(分別是股價升幅，加上股息回報)，股息不多，大約只有3%，而股價升幅，其實有升有跌，每年都會波動，但長期平均計，都有5%-10%，當然，這是不一定的。

現價計，算係合理區，已經可以分注入貨。佢係平穏增長股，有一定增長力，但股息唔算多。

若你目標係收息，可以選擇X恒生高股息率（3110），是一個投資收息股的基金，追蹤恆生高股息率指數之表現。

可以視為收息股的組合中其中一員。這基金可投資的，現價合理，可分注。佢是投資香港大型，較穩陣，派息較高的上市公司。

這是不差的收息組合，但增長力不強。

至於投資邊個，你就睇翻你自己投資目標。一般情況，如果你係年青至中年，我會建議你投資盈富(2800)，因為你應先做好財富增值部份。

若你年紀較大，接近退休之年，穏定現金流去支援生活，才是你投資重點，故X恒生高股息率（3110）會較合適。

你可以因應自己人生階段，去進行配置。

另外，你要審視翻自己現有貸款，若息口較高，我優先清還貸款，以免影響長線回報。

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Q22312：

想請教1302 6988 及 9666。

龔成老師︰

先健科技（1302）為心血管及周邊血管疾病及紊亂所用先進微創介入醫療器械的研發、製造及營銷商，主要提供先天性心臟缺損封堵器（包括ＨｅａｒｔＲ、Ｃｅｒａ及ＣｅｒａＦｌｅｘ等三代系列）。

雖然近年生意都有增長，都有潛力，但始終規模細，不確定性較高，業務可能有潛力，但現時的市盈率處高水平，值博率較一般。

現價偏貴，要有好大幅回調，才好開始小注入貨。而且此股盈利都好波動，只宜小注投資。

樂享互動（6988）是中國的效果類自媒體營銷服務提供商，利用商業智能技術為行業客戶及自媒體發佈者提供服務。

睇翻近年的財務數據，佢增長力是有的，但上市前的數據參考價值較低。

相信佢長遠，業務都有增長力的，公司話佢自己能盈利高增長。但就唔平，小注持有可以。

金科智慧（9666）有質素。

佢係中國西南第一的綜合智慧物業服務商，如果按佢綜合實力計，集團自2016年至2020年連續五年被中指研究院評為中國物業服務百強企業十強之一，自2015年至2020年，連續六年西南地區排名第一。

收益主要來源於四條業務線：物業管理服務；非業主增值服務；社區增值服務；及智慧科技服務。

包括各類住宅及非住宅物業，包括但不限於中高端住宅、商業樓宇、產業園、政府公建、高校醫院等其他物業。

生意與盈利都增長理想，暫時睇佢都有投資價值，但負債高會係一個扣分地方。此股投資係可以，只要唔好太大注，咁就無問題。相信長遠有發展的。

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Q22313：

老師你好，本人和太太各36歲，上年剛剛買樓尚有430萬貸款供29年，月入大概10萬，每月有4萬流動資金作投資，再加現金90萬，

想在3年後儲夠3百萬買多一層樓收租，本人唔識投資，想問下有咩投資組合可以加快達成目標，謝謝

龔成老師︰

我假設投資上進取少少，令你可以做到有回報有12%（連股息再投資）。你每月投資$40000 + 90萬現金，3年後大約會增值至300萬。

但你要明白，3年只算得上係一個中短期時間。最終實際回報，可能會較為波動，風險會較高。

從資產配置角度，你現時已經有一個物業，如果你咁短時間，又在增持有一個新物業。

除左成個組合會好偏重物業之餘，太短期內買2個物業，都會受較高價格波動性風險。(一般2個物業，買入時間最好相隔一個週期，大約8年左右。)

我建議你按部就班，透過月供和買入優質股，去為自已資產作增值。到你累積到一定金額，足夠你買入第二個物業之餘，都可以留下若干優質股增值才出手，會較理想。

財富增值方面，以你36歲，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。

若你投資知識不高，可先較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。到你提高投資知識後，才慢慢增加翻潛力股比例。

大市現處於合理水平，那90萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

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Q22314：

1) 我又如何得知此公司的每股盈利有冇加上物業重估呢？

2) 我想計比亞迪電子的合理股值，唔知我計得啱唔啱？

比亞迪電子現價$46.35

市盈率 水牛網沒有提供2021年市盈率所以我用9年
2020年 7.483 2016年 7.871
2012年 9.333 2013年 10.04
2018年 10.24 2014年 12.02
2017年 12.50 2019年 14.13
2015年 16.46

市盈率合理區域是 9.333 ～ 12.5

每股盈利 資料來自Aastocks
2016年 0.6112 2017年 1.3787
2018年 1.1044 2019年 0.7935
2020年 2.8725

5年平均值係1.35206，估計公司盈利還會持續增長，所以保守估計每年增長10%

1.35206 x 1.1 = 1.487266

股值合理區域是13.88 ～ 18.59

不知有沒有計錯，因為現價才$46.35相差太大。

3) 我最近留意緊國藥控股（1099）和中智藥業（3737）。我用阿sir你初階班比的企業評級表頭兩頁查過這兩間公司，機本上兩間公司都過關雖然唔係全部100分。

我睇兩間公司的官網都寫得自己點樣勁，但兩間公司的市盈率都低過10倍。流動資產-流動負債係正數。

初步睇價錢也在合理區之下。

想知道為何這兩間公司的市盈率會咁低？值唔值得投資？

謝謝！

龔成老師︰

1) 你可以睇年報中的損益表，就會知道佢有無物業重估成份。

2) 你現時這個計法，概念上係無錯。但做好初步估值之後，我地要再考量，到底這個估值，係唔係足以反映企業現時價值。

比亞迪電子(0285)近年賺錢能力有所提升，我地用過去5年平均數字，就可以能出現過於保守的情況。

因此，我地會以佢最新一年每股盈利作為指標，即係用HKD2.8725。

由於集團始終係代工企業(雖然有一定技術)，市盈率唔會太進取，我地會用佢過去10年中間4年數字，大約為10-12倍。

之後，再加多10%緩衝區。合理價大約為︰HKD26-38。

3) 其實就算係相同行業，只要業務性質、潛力、風險等不同，個市盈率都可以差好遠。

國藥控股（1099） 質素都可以，但增長力已經不算好強。

睇翻佢資料，佢係中國最大及具實力的醫藥分銷和零售企業，集團在中國主要城市以直接經營和特許經營方式管理零售連鎖藥店網絡，向終端消費者銷售藥品及大健康產品。

此股有質素，但賺錢能力唔算高，而增長力唔算太強，是平穏增長型。佢有個比較大問題就係負債比較高，而度會扣左D分，整體而言此股有質素，可投資，現價合理的。

由於佢已經係平穏增長型企業，增值潛力不及中生(1177)這類潛力股高，故市場給予市盈率，都會較低。

而中智藥業（3737）則相反，由於企業規模和品牌不大。雖然佢近年盈利增長係唔錯，但市場會較擔心，佢這個優勢，能否長線維持。

因此，會給予中智藥業一個較保守的市盈率，以反映當中的潛在風險和不確定性。

此股現價合理，但由於存在一定確定性，故只宜小注。

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Q22315：

我個人睇法認為。新世界，長期一定會好番，因為佢再俾人爆大鑊就可以執笠，但問題係驚短期甚至中期都有機會發現更多問題，始終起樓唔係一時三刻，

而今次事件反映QC部門同埋管理層有啲得過且過，其他項目都有一定機會有類似問題，只係未俾人爆或者佢地禁住咗，令中期不確定性同埋風險增加

另外留意到美國嘅經濟數據，FRB話經濟雖然開始復甦，但基層勞工市場仍然麻麻地，而高通漲相信係暫時性，仍未係時候改變貨幣政策。

咁樣會唔會令成個市場失衡，為市場復甦帶黎壓力？

龔成老師︰

中短期，新世界(0017)股價難免會弱。

但我地睇翻佢過去咁多年，其實都無出現過重大問題。所以，我會偏向覺得，個營運和監工上風險，未到話十分高的狀況。

長線投資價值，依然存在，但你預佢短期會較波動。

疫情雖然未算清零，但大部份已發展國家，已經開始穏定。相信經濟會慢慢向好，但這個唔會係一時三刻就出現，可能要幾年時間。

而中短期，依然會有好多不確定因素。例如不少發展中國家疫情未受控，對不少消費市場，或者不少企業的產業鏈，都造成不同程度的影響。

但相信這都是中短期，我都分析最好都係集中翻，係企業本質。外圍經濟因素，各國貨幣政策，係有參考價值，但佔比重不應太多，重點都係放係企業本身較好。

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Q22316：

Sir,水桶2 有咩好選擇啊？日清和雅生活算嗎？還有甚麼好選擇的？我今年34歲每月可儲2萬，現在儲一萬現金和一萬每月買d 股票的

暫時如下：

1. 科指 ETF 3032 15000股 $8.37
2. 小米 1810 1000股 $27.48
3. 阿里 9988 300股 $235
4. 京東 9618 100股 $309.5
5. 平安好醫生 1833 100股 $87.8

6. 日清 1475 3000股 $6.87
7. 京東物流 2618 100股 $40.36
8. 雅生活 3319 250股 $36.7
9. 福壽園 1448 2000股 $7.5
10. 鐵塔 788 10000股 $1.545

現金：35萬

龔成老師︰

日清(1475)和雅生活(3319)都係唔錯的水桶2股票，你現有持股，都係適合你。

以你34歲，可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄，即是用$10000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。

潛力股可選安碩恒生科技(3067)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

現時大市只是合理區，你現有35萬資金可以再投入多10-15萬，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22317：

首次置業 按揭多好定係少好？

依家開始有個好習慣就係先儲蓄投資 再消費，一個月儲＄5000 另外$5000攞嚟投資 係3-4年之後有＄100萬 有冇問題？

龔成老師︰

其實多與少，跟你首置無關，我地主要係睇佢現行息率。現時貸款息率低，我地應該盡借，令我地可以空多更多資金，作其他投資增值。

你現時養成這個先儲蓄和投資，之後才消費，係一個非常好的習慣，你保持。

以你2X歲，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。此期間，你最好是努力提高投資知識，才慢慢增加翻潛力股比例。

餘下現金就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$10000，4年後大約會增值至55萬。若你要達至100萬，就需要將金額升至$14000和供5年，才可以做到。

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Q22318：

師父1212 利福下至合理價低部5.95 ， 值得加注？

近曰消費股如六福，周生生， 莎莎都上番不少，何解1212返而向下？

啟德項目應該有利佢發展對嗎？

另外完美醫療已升至over $8 , 稍貴， 應否放一半？

3069 ETF 你有什麼意見？

龔成老師︰

我地投資，唔好太在意中短期走勢。我地要睇翻個重點，就企業自己本身狀況。

利福國際（1212）主要從事經營生活時尚百貨店及其他零售業務，以及物業發展及物業投資業務。佢透過崇光在香港專門經營百貨店。

中短期一定弱，但長遠仍會正面，不過回勇就要時間。同埋要留意，佢負債較高，因此唔建議投資太大注，現價合理區中下部至底部。

啟德項目，對佢長線發展係有利。但股價唔會一時三刻反映出來，要需要時間。

完美醫療（1830）長遠有發展，本身有一定的質素。

睇翻之前的疫情，佢身處的行業受影響，但佢的現金流及財務數據都唔算差，這點可以想象到，當正常的經營環境，佢的生意一定唔錯。

加上佢的野心愈來愈大，本身有一定的技術，同時不斷將香港的業務模式複製到其他海外地區，我見佢加強了發展其他地方，因此發展不差。

這股有長線投資價值。

之前公佈業績理想，但業績後股價升左好多，雖然我在業績後調高左佢企業估值，加上管理層加大了企業發展的力度，前景正面，但現價點都都有少少貴。

如果本身有貨，就長線持有。若你持貨較多，現價沽少少獲利，都係可以。

華夏恒生生科（3069）主要係追蹤恒生香港上市生物科技指數之表現。

指數包含51隻成份股，當中有「藥品」、「⽣物技術」等公司。較為人熟識的，有藥明生物（2269）、京東健康（6618）、中生（1177）等等。

隨著人口老化和人均收入增加，對優質醫藥的需求只會有增無減。此股都有質素，可作長線投資。但你預佢會較波動，最好用月供模式儲貨，並長線持有會較好。

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Q22319：

龔老師你好，我今日34歲，未婚，冇乜經濟壓力，現時未有結婚及生育打算，月入二萬，月儲大約七千，現時擁有資產大約二十萬，其中八萬現金，十二萬股票。

經過你前三個月的教導，我購入多左水桶二的股票，現在股票組合比例大致平衡，現時持有的股票如下：

水桶1
1177 中生製藥 2000x$7.27 11.7%
3718 北控城市 8000x$0.99 6.4%
3067 安碩恒生 100x$16.06 1.3%
1448 福壽園 2000x$7.46 12.1%
3319 雅生活 250x$32.85 6.6%
2057 中通快遞 50x$230.4 9.3%

水桶2
823 領展 100x$74.55 6.0%
2800盈富 1000x$28.38 22.9%
2388 中銀香港 500x$25.1 10.1%

水桶3
778 置富 2000x$8.34 13.5%

快速增值：平穩發展：收息資產=47:39:13

1）請問現時股票組合比例平衡嗎？我打算長期持有無問題嗎？

2）現在我目標先儲現金，等儲到現金佔50%，才加水桶一股票合適嗎？

3）請問3718北控城市資源質素無問題嗎？現價（$0.96）是合理價還是平？我$1.92同$1.28都入左一手，現價可以再分注入嗎？值博率大嗎？等可以再等下？

還有等$15買3067，或等$80買平安好醫生，或等$23買小米，哪個值博率大些？謝謝指導！

龔成老師︰

1) 現時配置係可以，你長線持有，係無問題。但留意中通快遞(2057)始終唔係上市太耐，要再過一些時間，才可以見真章，所以暫時唔好再加注。

2) 現時大市在合理區，現金應佔3-5成左右。目的係等大跌市出現時，我地可以有資金入市買平貨。

而目標唔係集中係水桶1，因為水桶1雖然增長潛力大，但風險都高。建議你視乎當時平貴，再去慢慢平均分配在水桶1和2，咁會較穏當。

3) 北控城市資源（3718）有質素的。

佢主要在中國從事環境衛生服務；危險廢物處理業務；以及廢棄電器及電子產品處理業務。

環境衛生服務方面，佢的服務涵蓋綜合道路清潔、垃圾分類、垃圾收運、垃圾轉運站管理、公廁管理、糞便收運、綠道養護、河道保潔服務。

同時自2019年起開始，佢有係北京的若干商住區域提供物業管理服務。

過往財務數據不差，有一定的增長力，有長線投資價值。之前股價貴，現價落翻D，大約合理區中下部。現價加小小注，都可以。

至於平安好醫生（1833），無貨現價小注都可以，但由於佢不確定性都高，要控制注碼。

而安碩恒生(3067)和小米(1810)都有質素，但前者係一籃子科技股，較有分散風險能力。

3067現價中合理區上部，而小米就要回多1,2成，就算合理區頂，才可開始分注入市。以現價計，安碩恒生(3067)值博率會係3隻當中較高。

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Q22320：

龔成老師，我44，現在有以下股票，共35萬，另有15萬現金，月入2萬+佣金。

170萬按揭，供25年，每月供樓$7700，因為依家巳44歲，好希望可以10年內供完，請問我應該點做可以達到這個目標?

煤氣 18手
港鐵 3手，正在月供1000
中國鐵塔 5手

領展 1手，正在月供1000
盈富 2手，正在月供1000
阿里巴巴，上月開始月供1000

我有諗過每年年尾將花紅約2萬還按揭去減年期，希望可以加快完成供款，做法正確嗎？

龔成老師︰

以你44歲年紀，你持股和月供組合，都係合適的。你現時可以用這些增長股，去累積財富。

由於現時按息不高，我較建議資金先用作增值，而唔係去還款。這樣做，成個財富增值效率，才會較高。

現時大市只在合理區，每月儲蓄唔好盡用。最好留有部份，連同現時的15萬現金，一齊等大跌市出現時，可以用來掃貨。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$4000 + 50萬資產(股票和現金)，10年後大約會增值至200萬。

到時你可以因應情況，再決定先還款(若到時息率好高，係可以先還)，還是保持增值。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

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【這本書在說什麼？】
《造局者》這本書的作者是三位學者共筆，他們都是在 AI 和 大數據領域有卓越的成就，分別是《經濟學人》雜誌資深編輯庫基耶（Kenneth Cukier）、英國牛津大學網路研究所教授麥爾．荀伯格（Viktor Mayer-Schönberger）、歐洲管理科技學院教授，決策、模型暨數據中心主任德菲爾利科德（Francis de Véricourt）。

他們發現在 AI 崛起和世局動盪的現在，人類最無可取代的能力之一就是「決策能力」，而要擁有好的決策能力就必須掌握許多不同的「思考框架」。因為當一個人能提出正確的思考框架，就能找出更多的選項，做出更好的決策，創造更好的局勢。深諳此道的人就被稱之為「造局者」。

這本書從人類如何做出好的決策出發，談到建立思考框架的重要性，也提供我們三種最重要的建立思考框架的方式。在書本中段，則說明了遇到瓶頸的時候，如何重啟另一個思考框架。在後半段則說明了我們該如何學習更多的思考框架，以及讓自己擁抱更加多元性的策略，並且培養敏銳的心智。

如同這本書的介紹影片裡談到的：生活中一切都需要抉擇，而做出更好抉擇的秘訣，就在於思考框架。駕馭這種思考方式可以讓你更瞭解世界、改善工作表現和人際關係、促進社會進步。這也是人類之所以能夠勝過機器和 AI 的因素。成為「造局者」正是未來人才必不可缺的關鍵技能。
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【什麼是造局者？】
以標準的定義來說，「造局者」（Framer）指的就是起草美國憲法的那一群人，他們建立了聯邦政府的框架。因為美國憲法就像是一個思考框架，用來定義和界定聯邦政府的職權及程序。而在這本書中，造局者指的就是那些「懂得建立和運用思考框架的能手」。

這本書要講的重點之一，就是無論人們的地位高低，每個人都可以成為造局者：「能夠發揮和建立思考框架，或是重啟思考框架的能力，讓自己的生活乃至於整個世界有所不同。」作者也不斷強調建立思考框架所需要的技巧，可以靠著訓練與經驗不斷進步。這本書就像是一本操作指南。
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【什麼是思考框架？】
在1970年代，「心智模型」（Mental Model）的概念開始流行，人類的推理並非以邏輯形式在運作，反而更像是在模擬現實：人們評估各種選項的方式，是去想像可能發生的種種情況。我們對於世界萬物的思考方式，會受到你「相信」這個世界如何運作而影響。因此，面對同樣一件事情，用不同心智模型在思考的人會有不同的觀點。

而在這本書中所謂的「思考框架」（Frame）就是我們選擇和應用的心智模型，這會決定我們如何理解世界、決定我們如何行動。面對一個新的情境，我們也可以用思考框架去歸納和歸類，並且想出一個抽象的概念，在應用到這個全新的情境裡面。

舉例來說，當我們要畫地圖的時候，經常會採取「笛卡爾直角坐標」的思考框架，這上面有X軸和Y軸的維度可以幫我們用2D的觀念畫出相對的距離和位置。可是當你要在台北市搭捷運從A地到B地的時候，反而採用「捷運地圖」的思考框架比較有效，雖然捷運地圖的站點之間，距離和位置都不是真實的呈現，可是卻能幫助乘客直覺地理解：下一站要去哪裡。這時的重點就不是距離和位置，而是清楚地辨認出目的地的站點該搭乘哪一條線。

所以當我們問：「哪一種地圖最好？」這個問題本身並沒有意義，而是會因為使用的情境和目的的不同，而產生不同的答案。所以，也沒有什麼叫做最正確的思考框架，都是要看情況和目的而定。讓自己成為建立思考框架的能手——也就是造局者，就能懂得如何選擇並且應用思考框架，這會是各種決定與行動的基礎。
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【思考框架的轉變】
在聊主動建立思考框架之前，讓我們先看一個被動轉換思考框架的真實故事，這是書中提到一段關於朗讀到默讀的閱讀框架轉變。在西元11世紀之前，歐洲大部分都是在教堂才會有閱讀的行為，而且都是以「集體朗誦」的方式在進行，主要的目的是讓大家參與一個讚頌神的集體活動。但是到了11世紀之後，開始出現另外一種閱讀的框架，也就是「默讀」。

默讀讓閱讀這件事情不再是集體的體驗，而是一種個人的經歷。每個讀者都可以控制自己要讀快一點或慢一點，你也可以重複閱讀某一些篇章，自己可以慢慢思考書裡面的內容，產生新的點子，促進獨立思考。到底，是什麼東西造成了人們從朗讀的閱讀框架，轉移到默讀的閱讀框架呢？

在早期的書籍和文章裡面，常常沒有標點符號，字跟字之間也沒有空格，就像是一連串的字母之間不斷地延續。這種情況下光是要閱讀就非常困難了，想要默讀更是不可能的任務。這個時候集體朗讀就有它的功能，因為在一群人裡面，總會有人過去曾經讀過這篇本文，還記得某些字跟段落該怎麼念，就可以帶領大家一起朗讀下去。

在後來才出現了一項創新，書籍的字裡行間，開始有了「空格」和簡單的「標點符號」，這個時候就不再需要有人帶領，許多讀者可以自己進行斷句，獨自閱讀一本書了。於是，在這個時候人們就可以切換到另外一種閱讀框架。這件事情的影響非常的深遠，因為這一整個新世代的讀者都可以自行默讀，有助於人們自己的獨立思考，進而激發出更多元的思考框架。
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【建立思考框架的三個方式】
建立思考框架的方式有三個：想清楚因果關係，想像出平行現實，運用物理學定律制定適合的限制條件。這三個特色正是應用思考框架的時候最重要的因素。值得注意的是，思考框架本身並不是解決方案，而且是尋找解決方案的工具。以下分別介紹這三個方式：
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１．#因果關係
人類運用因果思維來看待這個世界，可以更容易理解世界，也有助於預測未來可能發生的事情，可以說人類是天生「因果推理」的機器。相較起來，AI 科技就無法擁有自己的因果思維，而是需要人類幫忙設定。舉經典的 Dota 電腦遊戲來說，這是一個兩隊人馬 5 vs. 5 互相廝殺，力求破壞對方大本營的遊戲。

科學家找來遊戲高手擔任 AI 策略的開發人員，設計了一些獎勵因素，讓 AI 跟自己進行的數百萬次的對戰，反覆嘗試錯誤，找出最好的操作手法。但是當 AI 跟人類正式交鋒的時候，人類還是取得了上風，尤其在團隊合作上面 AI 顯得像一團散沙。

後來，開發人員發現說，一般玩家會分成三個階段來安排戰鬥，所以開發人員就依照這樣的順序安排程式，在不同的階段給予不同的策略，調整獎勵的優先次序。然後開發人員就發現說一開始機器人通常只會照顧自己，所以還得幫他們建立「團隊合作」精神的框架。他們建立起了一些跨越個人遊戲角色的「超參數」，調整成一隻要達成共同獎勵的團隊。經過這一些修改之後，AI 反過來把人類打得落花流水。

值得注意的是，電腦不是自己學會這些事情的，而是因為人類先輸入了一些「因果框架」的獎勵因素，才可以讓這些運算發揮它的功效。同樣的現象發生在其他像是圍棋和西洋棋遊戲的對決，真正的突破並不在於機器高速的數字運算，而在於人類調整了 AI 對於因果關係（獎勵）的思考框架。
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２．#平行現實
書中的說法是「反事實思考」，但我認為有點難懂，用「想像出另一個平行現實」比較好理解。這個方法可以讓我們跳脫當下對世界的認知，想像出一個全新的情境，問自己：「如果……會怎樣？」就像是小孩子在玩扮家家酒，或者是科學家透過抽象理論設計出全新的實驗。透過想像出一個平行現實，我們可以將因果關係轉換成實際行動，測試看看可能有什麼影響，帶來什麼後果。

心理學家高普尼克（Gopnik）認為這種能力其實在人類孩童時期就已經具備了，他還把嬰兒稱為「搖籃裡的科學家」，她設計過一個很有趣的實驗名叫「贊多測試」的假裝遊戲（贊多指的是顏色鮮豔、形狀可愛的物體）。

實驗的第一階段，高普尼克和孩童待在同一個房間，孩童會學到一個因果關係：把贊多放到一個機器上面，機器就會播放生日快樂歌，幫一隻猴子玩偶慶生。然後，在實驗的第二階段，會有實驗人員走進來把機器和贊多拿走，高普尼克和孩童一起露出失望的表情。

這時候高普尼克會拿出一個「盒子」、兩個不同顏色的「積木」，並對孩童說：「我們假裝這個盒子是機器，這塊積木是贊多，另一塊積木不是贊多。」接著她鼓勵孩童繼續幫猴子玩偶慶生。此時，孩童挑選了正確的積木，放到盒子上。即使她把兩塊積木的定義互相對調，孩童都能夠選到正確的積木。

這個假裝遊戲的實驗，證實了人類自幼就擁有了反事實思考的能力，也就是有能力可以想像出另一個平行現實。高普尼克發現，更會玩假裝遊戲的孩子，就能對平行現實做出更好的推論。她說：「嬰兒和幼兒就像人類社會的研發部門，至於成人這是那些單調無聊的製造與行銷部門。」許多人在成年之後，反而容易落入單一現實的思考方式，而忘記了我們天生就有想像平行現實的能力。
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３．#限制條件
作者提到，所謂的建立思考框架，並不是任由想像力無邊無際地飛翔，也不是像斷了線的氣球到處亂飄，而是要有一定程度的「條件限制」，有助於約束我們的想像力，讓平行現實的想像維持在可以執行的程度，這才能讓思考光架真正發揮效用。

書中舉了一個很像電影裡才會發生的真實故事「恩德培行動」，這是一個以色列精銳部隊在恩德培機場的行動中，從恐怖分子手裡救出人質的戰鬥情節。1976年，恐怖分子綁架了飛機上106名人質，關押在烏干達的恩德培機場航廈中。當時烏干達獨裁者跟以色列當局並不友好，出動軍隊肯定不是好的選項。另一個方案是讓突擊隊員假裝成獲釋的巴基斯坦犯人，但太容易被看穿了。還有人提議讓突擊隊員降落在機場旁的湖裡，但是湖裡有許多鱷魚，而且任務結束之後這麼多人該怎麼全身而退？

評估了各種可能選項後，在種種條件限制之下，以色列想出了一個奇招：讓突擊隊搭乘運輸機在夜間降落到機場，搭乘機場內常見的車輛前往航廈，消滅恐怖份子、救出人質之後搭乘運輸機直接回國。他們在空軍基地搭建了航廈的等比例模型，透過少數獲釋的人質口中知道人質的大約位置，並且一次又一次地排練所有行動，講究到每一秒、每一步該怎麼進行。

在一個沒有烏雲的午夜，29位突擊隊員搭乘運輸機降落機場，他們身穿烏干達軍隊的服裝開著機場車輛前往航廈。突擊隊以迅雷不及掩耳的速度突擊航廈，只花了十分鐘就解決所有的恐怖分子，然後就帶著人質直接搭乘運輸機返回以色列。整場行動中只有三位人質喪生，而且連烏干達政府都還來不及反應。這個故事從天馬行空的平行現實裡，限縮了各種條件，找出了最可行的方案，最後成功執行了這次任務。
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【重啟另一種思考框架】
當你想要解決一個全新問題的時候，尤其是還沒有人曾經解決過的問題，你可能會感到不知所措。這個時候，先透過兩個步驟來思考：(1) 先從自己腦袋裡的框架庫找找看，有沒有其他適用和類似的框架、(2) 檢查其他不同領域的框架庫，看看有沒有能夠直接借用，小幅度調整就可以使用的框架。

如果這兩個步驟都找不到適合的框架庫，那麼才嘗試最困難、也是最後的殺手鐧：「發明新的思考框架」。作者提醒道：「切換到不同的思考框架，能讓你對世界有不同的觀點，但這也有風險。」一旦你重新找到一個新的思考框架，帶來的報酬可以是相當可觀的。

書中有一個重啟框架的例子很值得我們參考，美國紐澤西南邊的小城市康登市為了改善當地的犯罪率，直接解散整個警察隊伍並且重整執勤策略。當時城市的治安非常糟糕，市容也很破舊，到處都會發生大小程度不同的犯罪。這還不是最慘的，警方栽贓、造假、暴力執法的情況更是屢見不鮮。民眾除了害怕黑道，也非常害怕警察。

當地首長找來社區領袖和居民共同商討，最後決定放棄頭痛醫頭、腳痛醫腳的貼膏藥方式，採取全新的執法策略。解散警隊之後，他們精挑細選和新聘任的警察，改變了巡邏的方式。他們逐家登門拜訪、自我介紹、談談可以幫忙居民什麼。警察在街頭舉辦派對，和民眾聚餐，和小孩打籃球。

過去的思考框架是「警方將人民視為罪犯」，但是新的思考框架則是「警民一家親」的社區群體，警察從原本打擊犯罪的戰士，搖身一變成了社區當中親切的守護者。最後，康登市的犯罪率下少了一半，謀殺率少了六成，警方過度使用武力的案件少了九成五。重啟思考框架的方式，獲得了前所未有的成功。
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【創造多元性的四種策略】
作者指出，很多人可能會認為，想要擁有多元性就代表要接觸大量的想法和觀點，其實那是抓錯了重點。多元性的優勢不是來自於數量，而是來自於差異。找出七百個類似的想法，不如找出七個不同的想法來得有價值。如果一個工具箱可以有七種不同的工具，絕對會比擁有七百把錘子的工具箱更加實用。

如果我們想要擁有多元的思考框架，就是要刻意的去營造，以及一起維護，這並不是一次的成功就可以高枕無憂。如同貝佐斯在《創造與漫想》書中提到的：「這個世界要你與眾無異，千方百計把你拉向跟大家一樣，別讓它得逞。」人類本能的從眾傾向，以及社會自然而然的同質化趨勢，都需要我們自己刻意地、有意識地選擇，才能夠擺脫與眾趨同的自然發展，擁抱更加多元化的觀點和想法。

如果你想為自己的生活、家庭、工作環境創造出多元性的樣貌，可以採取以下四種策略：擁抱變化，運用教育，鼓勵遷徙，容許摩擦。
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１．#擁抱變化
如果一個思考框架一直以來都行不通，最好的做法就是擁抱改變，試試看別種思考框架。書中舉例同性戀婚姻的推動者，把美國從1995年支持同婚的人從25%提高到2020年將近70%。以前的同志運動一直把婚姻當成是核心議題，也一直把爭取這種「法律權利」當作是重點。但是進展並不顯著。

當時那種法律思考的框架，講究的是「法律權利」，但就是沒有效果。那種框架太缺乏想像力、太唯物主義，沒有說服力。到了2000年，他們研究很多民意調查還有焦點團體的意見，想弄清楚大家到底還有什麼疑慮。他們去思考說要怎麼樣用大眾的思考模式來談。最後他們選定了一個價值觀的思考框架，鎖定大部分的人結婚的原因：「愛、奉獻、家庭」。

他們把同性戀婚姻不再當成一種自由或者是權利，而是對於愛的表達與承諾。他們漸漸的讓大家知道，世界上有許許多多不同的框架，而且都同樣正當。到了2011年，第一次出現的黃金交叉，支持的人數正式超過了反對的人數。根據調查，只有14%的人會說這是一種「自由」，而有32%的人會說這是一種「愛」，是一種人類的情感。最後在2015年聯邦最高法院正式裁定的用憲法來保障同性伴侶的結婚權利。這並不是強迫民眾接受某種特定的思考框架，而是讓各種不同的思考方式能夠共存。
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２．#運用教育
要建立起多元的思考框架，從教育著手是非常有效的模式。美國有一個很有趣的研究，就是去看美國的白人父母和黑人父母怎麼跟孩子談論種族。發自內心一片好意的白人父母，通常不會去刻意談到種族議題，因為他們相信「種族色盲」這種做法比較能夠讓孩子避免成為種族主義者。

另一方面，黑人父母卻常常和孩子討論種族議題，在他們看來，這種種族色盲的做法就是在故意忽視各種明顯的歧視現象。例如逛超市的黑人被懷疑是小偷，開著車子卻無緣無故被警察攔下來，黑人孩子的家庭教育就是要強調看到「種族的各種顏色」在日常生活的各種影響。

最後，這些社會學家發現，種族色盲的框架正好是種族歧視的主要來源，白人父母雖然出自於好意不想強調種族之間的差異，但也在無意之間，否認了有色人種遭受到歧視的真實狀況。這種教育方式忽略了差異，抹去了多元性。要培養多元的思考，就必須認識到差異的存在，承認仍然存在的落差。
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３．#鼓勵遷徙
如果我們能夠鼓勵遷徙及流動，人們會把自己的文化和思考方式帶到別的地方，促進融合和變化。曾經有學者研究各個區域和城市的經濟成敗因素，發現了這些地區成功背後的原因有三個主要的因素：「科技、人才、寬容」。作者認為，「寬容」是其中最關鍵的一項，那些現在最開放的地方，經濟表現就最好。因為這些地方有更大的思考地圖，會讓人能夠放手冒險，這也是思考框架多元化所造成的經濟紅利。

像是美國被譽為一個民族「熔爐」，但是最近比較像一個「燉湯」，也就是讓裡面的好料都還維持各自的形狀。像是韓國人會住在洛杉磯的韓國城，華人會住在舊金山的唐人街，拉丁美洲的族群住在德州南方，古巴人住在佛羅里達州，巴西人就住在波士頓。雖然這種文化融合的速度不像我們想像中的快速，但是不同的文化激盪之下，也為美國社會注入了很多元的觀點和看法。
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４．#容許摩擦
把社會上的摩擦，看成是這個社會的優勢、而非缺點。作者說到：「如果在社會裡面維持思考框架的多元化，確實會讓人們彼此之間感覺到不安很衝突，就是因為大家要看到彼此的不同，而且還要可以彼此互動。但畢竟，大家觀點不同、意見相對，本來就是正常生活該有的模樣。」

哈佛法律學院的昂格（Unger）教授認為，如果要讓政治進一步的去中心化，就必須要用一些反事實的模型來做思考。他說：「當社會很果斷地沿著一條路前進的時候，應該要多方下注，以避免損失，也就是要允許在特定的地點或部門，跳脫一般的解決方案，實驗看看不同的國家走向會怎樣。」

昂格鼓勵讓社會充滿摩擦，也鼓勵教育上面要用辯證式的討論方式，不要讓社會被束縛在單一的版本，而是可以嘗試其他的社會組織方式。運用和擁抱多元的思考框架，才能擁有多樣化的各種策略，再從中選取適合的方案。
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【對思考框架保持警覺】
這本書告訴我們，幾乎沒有錯誤的思考框架，只有不適合某種情況的思考框架。而且各種框架應該要有共同存在的權利。但是作者們提醒我們要保持一個警覺，他們說：「唯一要注意的是，這種慷慨的態度要有一個前提，也就是說：『唯一』的一種錯誤的思考框架，就是拒絕其他的思考框架。」

要讓框架多元性的目的，就是為了讓各種框架可以彼此競爭、互補、對抗、共存。然而，如果有某一套思考框架的目的在於完全抹煞其他框架的存在，這就是不可被接受的。所以作者們才說：「如果你聽到有任何人或團體，說只有自己的思考框架放諸四海皆準，只有自己說的是真理的時候，千萬別相信。」
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【後記：拓展想像的邊界】
如果說另一本我很喜歡的《超級思維》那本書是心智模型的「百科全書」，那麼《造局者》就像是心智模型的「使用指南」。書中有清楚的概念和步驟，讓我們了解為什麼要學習更多的心智模型，以及該怎麼樣活用各種心智模型，並且在必要的時刻推翻自己的假設，重新啟動一個新的心智模型。

這本書是今年我讀過的書裡面感到非常印象深刻，也讓我的思考方式深受啟發的。作者們把故事和理論的比例搭配得恰到好處，從一則又一則的故事和研究案例當中，會自然而然地理解作者們要帶給我們的觀點，也讓我感受到什麼叫做多元性，以及為何要擁抱差異。

從書中也可以發現，AI 並不會削弱心智模型的重要性，反而是增強了心智模型的重要性。因為 AI 無法自己建立思考框架，仍然只能依靠人類。人類最重要的特色就是可以處理「假設之外」的新問題，能夠把心智模型的空間拓展到可以親身體驗的範圍之外，也就是能夠做到抽象與推理。人類只靠著極少數的資料，甚至是完全沒有新的資料，就能夠適應全新的、過去從來沒有體驗過的情境。

作者最後提醒到：「這是一個救贖也是一個警訊：一個人如果擁有建立思考框架的能力，就會保有價值。但要是放棄了努力，沒有辦法做好這件事情，就會失去現在人類的特權地位。」我們能夠想像的邊界，就是我們世界的邊界。
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碧江，以前因為有一小山崗名叫碧崗，因“崗”與“江”同音，後改稱碧江；又傳古稱迫崗，因村內土崗有二岩石相互擠迫而得名，後用同音字改稱碧江。南宋初年，當時官至太尉右丞的蘇紹箕辭官寓居韶關南雄，後又舉家南遷碧江，成為當地蘇氏始祖，現今碧江的留存古祠堂也以蘇氏最多。此後近300年中，又有梁氏以及趙氏兩大家族在此定居，並成為碧江村的三大家族。新中國成立後建為鄉級鎮，先後屬第三區、陳村區、陳村公社，後來北滘公社成立時改屬北滘公社，至1990年改稱為街道，近於2001年村改居時將碧江、坤洲及都寧三個村居合併為現時的碧江社區居民委員會至今。位於北滘鎮鎮區東北部，是順德的“東大門”轄區總面積為8.9平方公里，共有12個居民小組。碧江地理位置優越，水陸交通網絡發達，新建的廣珠城際軌道交通碧江站於2012年正式開通。碧江有著優良的文化背景，自建村以來先後獲得國際衛生村、全國造林綠化千佳村、中國歷史文化名村、中國傳統村落、廣東省衛生村、廣東省文明單位、佛山市特色文明村、生態示範村等一系列稱號。 碧江祠堂眾多，蝦仔雲吞面、私房菜等美食，遍及景點角落，可謂旅遊美食一條龍！

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（下文自wikipedia)

小印度（Little India）是新加坡的一個泰米爾人的族裔社區，位於新加坡河東部（牛車水對面），甘榜格南以北。這些區域都是梧槽（Rochor）城市規劃區的一部分。小印度在當地泰米爾社區更普遍稱為竹腳（Tekka）。

小印度有別於珠烈甘榜區，後者在萊佛士計劃下，原本是新加坡殖民地的一個分區，在英國的種族隔離政策下，作為泰米爾人移民的居住區。然而，由於珠烈甘榜變得擁擠，對土地的競爭不斷升級，許多泰米爾人遂移居到現在的小印度（珠烈甘榜區已不再作為一個獨特的區域存在）。

小印度的位置沿實龍崗河，最初吸引了養牛業，該區的牲畜貿易一度相當突出。後來，其他經濟活動發展起來，到20世紀初，該區開始看起來像一個泰米爾人的族裔社區。

雖然在現代人民行動黨的種族和諧政策下，泰米爾人不再如以往局限在一個地區，但為了保存文化遺產，許多泰米爾人商業 活動都集中在小印度。各個種族的人想要吃到或買到泰米爾人文化的東西，如咖喱或泰米爾服裝，就來到小印度。許多華人父母去小印度的商店，將大米磨粉，為嬰兒熬粥。這些商店的機器，主要是為了將香料磨成粉末，用來製作泰米爾美食。小印度在許多方面類似於印度，包括道路建設和使用，與新加坡的其餘部分的衛生狀況大為不同。

實龍崗路是小印度主要的商業街，沿街有竹腳中心，竹腳廣場，小印度中心，實龍崗廣場，和穆斯塔法中心。花拉公園位於區內。區內有數座印度教寺廟，清真寺和其他宗教場所，例如衛理公會福靈堂（Foochow Methodist Church）、衛理公會甘榜加埔堂、維拉馬卡里拉曼廟、安古利亞回教堂、維達帕提雅卡雅曼興都廟、Jalan 回教堂、錫克教中央謁師所。阿督卡夫回教堂建於1859年，得名於一位泰米爾人律師，建築為阿拉伯-文藝復興風格。其祈禱廳裝飾着摩爾式的拱，體現伊斯蘭教的歷史。斯里尼瓦沙柏魯馬興都廟沿實龍崗路，有一座高塔，於1855年建成。佛教的千光寺（釋迦牟尼菩提迦耶寺）也沿着實龍崗路，最初是由一位泰國和尚於1927年創立。對面中國風格的龍山寺供奉的是觀音菩薩。

小印度的貝當路，以法國元帥菲利普·貝當（後來與納粹德國合作被定罪）命名，1916年建於排乾的沼澤上，體現了新加坡中國建築的特點。

新加坡地鐵在該區設有兩個站：小印度地鐵站和花拉公園地鐵站。