兩房產品的定位及崛起

遇過很多首購族，第一次買房就認為至少一定要有三房。如果情況允許能一次衝到三房，那當然是再好不過了。但隨著房價居高不下，通常不得不面臨"蛋黃(或新屋)兩房"及"蛋白(或舊屋)三房"的煎熬抉擇。

以下來淺談兩房產品：

1.空間
兩房跟套房相比，舒適度絕對有感提升。固然空間規劃上不會比三房有餘裕，但該有的東西不會少。

2.借貸能力
有很多置產客買兩房，就是看中了它是最低能貸款的產品(有不少銀行因套房坪數不足不願承作房貸，或貸款成數低)。兩房能用最少的資金，去創造最高的槓桿操作。

3.租金投報
雖然兩房及三房都有相對應的房客欲承租，但兩房的需求又相對三房來得多。畢竟很多租屋族都抱持著租屋只是短暫的心態，一存到買房的自備款就想趕緊買房子、脫離租屋族的行列。如果租到三房(又沒有公司租屋補助)，一年的租金少說30~40萬就噴掉了。

對於三房房東來說，除非自己願意降租金，不然租金投報率不容易比同社區兩房漂亮。

4.總價優勢
現在竹北若要買好一點、新一點的三房，總價水位已升到2000~2200萬，下一階段將朝向2500萬邁進。

有些人覺得兩房不保值，其實並不會，當同社區三房達到2500萬的水位時，兩房價格勢必跟著水漲船高。你總不可能社區三房2000萬兩房1500萬，當三房漲到2500萬的時候兩房還在1500萬吧...

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總結：

一直以來，三房在消費者心中的嚮往程度都比兩房來得高，這可以理解，畢竟空間屬於硬需求。但隨著高房價的來臨，將迫使我們不得不對空間作妥協，否則即將迎來的就是較偏的地點或較舊的屋齡。

我們觀察現在市面上很多新案雖標榜三房，但室內實坪縮小不少，導致空間使用卻比兩房還顯得侷促壅擠。比起以"房數"來探討空間，以"主建物幾坪"來探討空間，可能才顯得較有意義性。

另，現在很多建商觀察到了"少子化"及"頂客族"的社會現象，兩房開始出現兩衛浴(或1.5衛浴)的配置。這對於家庭人口不多的客層來說，簡直是一大福音。消費者就不必為了兩個衛浴(或兩顆馬桶)而去買三房，可以把錢省下來，多餘的資金可拿來提高生活品質或作其他資產配置的規劃。

【2020美國大選搖擺州報導-佛州】

🎷各位讀者朋友大家好！今天的 #搖擺州分析報導，來到川普海湖莊園所在，也是他的戶籍地-佛州！

🎷我們的夥伴從古巴裔和退休人士、疫情和經濟切入，大致整理出八個觀察重點；如果大家有什麼想法或觀察，或者認為我們遺漏了什麼，歡迎推文補充討論喔！

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👉 歐巴馬：拿下佛州我就可以去睡了
美國總統川普在10月24號親自飛了一趟佛羅里達州，到西棕櫚灘市的圖書館投自己一票。他前腳剛走，前總統歐巴馬就跟著抵達邁阿密，幫拜登站台。
歐巴馬說:「如果拿下佛州就定勝負，我也不用等最後結果，可以直接去睡了。」可見佛州有多麽關鍵。佛州是選民人數最多的搖擺州，選舉人票29張，跟紐約並列全美第三多，僅次於德州和加州。

👉 川普愛佛州遷戶籍 佛州人挺鄰居嗎？？
佛州自1996年以來，每次大選都投給勝選的一方，11次大選中，4次投給民主黨，7次支持共和黨，算是偏紅的州。2008年和2012年都由歐巴馬拿下，2016年倒向川普。
目前綜合民調顯示，拜登在佛州的支持率約51%，川普47％，其他的民調差距都在2%到4%左右。川普因為戶籍地在佛州，從今年大選開跑以來已經造訪佛州16次，花了1.03億美金打廣告，拜登則是砸下1.54億美金。
但砸大錢勤跑造勢卻不保證能贏，因為佛州被專家稱做最難預測的搖擺州，主要原因是人口組成複雜，州內同時有迪士尼樂園、環球影城等娛樂產業的外州移入員工，大量65歲以上退休族群，以及古巴裔移民，三個族群關心的議題不同，為每次大選增添變數。

👉川普對古巴硬起來 古巴裔美人情義相挺
要說佛州的勝選關鍵，就不能不提州內約150萬名古巴裔美人，他們主要集中在人口最多的邁阿密戴德縣(Miami-Dade County)。因為美國和古巴的緊張關係，讓古巴裔成為佛州移民中特別的一群。
過去30年來，古巴移民只要漂流約300公里登上美國領土，居留滿一年就能拿到身份。所以他們不像一般移民對川普反感，反而歡迎川普對古巴和委內瑞拉社會主義政府的強硬態度。
反觀歐巴馬政府，上任後推動美古關係正常化，並在2017年取消獨惠古巴移民的「乾濕腳政策」(Wet feet, dry feet policy)，讓古巴裔選民對民主黨抱有戒心。
從2016年大選中就可以看出來，佛州62％的拉美裔選民投給希拉蕊，但光看古巴裔選民的話，投給川普的人超過一半。
不過川普今年也不是十拿九穩，因為美國土生土長的古巴裔第二代、第三代選民人數已經增加到70萬，取代了祖父母輩，這些認同民主黨的年輕選民，有可能左右川普的得票數。

👉 退休族群佔兩成 阿公阿媽選票超重要！
而另一個選舉成敗關鍵，就是65歲以上的退休高齡人口，佛州65歲以上的高齡選民佔所有選民的兩成，這些人都是拿著退休金特別搬到佛州享受陽光的，像是佛州中部的老人村(The Villages)就是全美最大的退休社區，居民具有一定的經濟能力，也對川普的經濟政策特別有感。
目前川普在65歲以上族群的民調，以53%領先拜登的44%，但兩人的差距正在縮小中，因為原本大家最重視的經濟議題，現在已經轉為疫情及健保。

👉 新冠疫情肆虐佛州 川普漸失銀髮族支持
65歲以上的長者是新冠肺炎高危險族群，但川普無視疫情威脅，堅持重開經濟，說死亡數字無法避免，都讓高齡選民覺得不負責任。雖然川普承諾疫苗量產後，將優先提供高齡人口施打，但目前看來美國還有一整個冬天得撐過去。
拜登則是趁勝追擊，造勢時讓競選團隊發送N95口罩給志工，嚴格遵守社交距離，希望打造積極抗疫的形象。疫情也帶動健保討論，雖然佛州的高齡人口比全美最高，但對長者、傷殘者的長期照護排名，卻是全美第43。
川普和拜登的健保計畫各有支持者，有人擔心川普健保將剝奪帶病投保的權利，有些人不喜歡拜登的全民聯邦醫療保險，認為自己想看醫生時就應該能馬上就診，並享有自選私人保險的權利。
不過整體來說，川普逐漸失去四年前大勝17%的優勢，目前在高齡族群中只領先約9%。

👉 颶風來就淹水 佛州年輕人關心失業與氣候變遷
對佛州的年輕族群來說，最關注的議題是失業率和氣候變遷。
佛州的旅館和主題樂園因為疫情暫停對外開放，已經裁員上萬人，同時約10萬個小企業撐不下去宣布停業，倒霉的都是年輕創業家，從三月到八月已經有350萬人申請失業補助，年輕族群沒錢租屋買食物，卻看著川普進出海湖莊園，一年交數十萬美金會費，心裡當然不是滋味。
另外大選中較冷門的氣候變遷議題，在年輕選民中討論度也很高。根據調查，佛州18到34歲之間的選民有350萬人，其中110萬首投族最關注海平面上升等議題。
佛州是墨西哥灣生成颶風的必經路線，就算風暴不直接登陸，外圍環流帶來的暴潮和大雨，也在當地釀成嚴重災情。根據佛州大西洋大學的調查，低於三分之一的選民認為政府重視並打擊氣候變遷。而川普上任以來屢次拒絕承認氣候變遷，抨擊再生能源不足以支撐美國、拜登的零排放計畫太貴，都讓年輕選民憂心。
而拜登承諾重返巴黎氣候協定，以及當選將投資電動車充電站及清潔能源業的工作機會，較受年輕選民歡迎。

👉 要攻佛州 四指標縣一個不能少！
位於佛州北部的傑佛森縣(Jefferson County),最南端的門羅縣(Monroe County), 西邊的皮尼亞斯縣(Pinellas County)以及東南部的聖路西縣(St. Lucie County)，人口加起來佔全佛州的6.1%，但從1960年代開始，四個指標縣開出來的結果，和大選結果幾乎都一樣。
但在疫情影響下，四個縣中其中除了傑佛森縣的失業率7%，其他三縣都超過13%，失業問題是否左右選民意願，格外受關注。

👉 正面反面都要簽！選票簽名學問大
佛州從2002年開始就使用郵寄投票，川普雖然抨擊全美的郵寄投票，卻對佛州相當有信心。
根據佛州的選務法，大選當天晚間七點前寄達的選票才能受理，選民必須在選票上簽名，信封背面也得簽封。不過，目前傳出有一萬多封選票出現問題，大多是選民忘記簽名，或是筆跡跟註冊投票的存檔不同，被選務單位退回去。
其實2016年佛州就有31萬封選票被退回，今年因為郵寄選票數量大增，預估可能有約50萬封選票無法受理。民主黨的選民已經組成自救會，協助被退票的人搶救選票，只要寫一份宣誓書附上身份證明文件，並在大選前寄回選務單位就能重新投票，選務人員說，這次大選佛州非常關鍵，務必一張票都不能少。

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💐看完我們對佛羅里達的分析，覺得意猶未盡嗎？接下來到選前，我們會針對幾個關鍵搖擺州，陸續整理出相關資訊。

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台灣時間11月4日上午7點，請大家鎖定范琪斐的美國時間，給你即時開票直播！

【台北人有房產能抽公宅嗎？？柯學祕技告訴你】

為什麼去了演唱會，搭了帳篷站在街頭。在台北市租屋，買房還是好辛苦，政府花了好幾億蓋的公宅也抽不出來，這樣的居住正義是你要的嗎？

先跟各位預告本文最後，我將推出真正的公平正義產品，教你破解現有的約束。讓你家裡擁有房地產的你，仍然可以有資格抽公宅。

【蓋之前抗議，蓋之後爭取加籤】

先來看看南港東明社宅在蓋的時候，發生什麼事。（住戶抗議）https://pse.is/MY6GH

結果看看蓋好之後，全台灣只有這個里的人可以加籤，籤筒多放一支籤。東明社宅總共有700戶，戶數分給社會弱勢這部分是超級沒有問題的，但是各位看看，剩下的140戶是這樣分配的，三成分給「在地區里」。

（你以為電腦抽籤有直播很公平，但你不知道他們已經多放籤在籤桶裡了。）

在地區里是什麼概念？在地區里就是「敦親睦鄰戶」的變形，這個惡名昭彰的五個字，跟「公宅」改「社宅」一樣，搖身一變就沒事了。因為五個字的敦親睦鄰戶已經被監察院糾正，那就只好改成四個字在地區里繼續運作吧。

回到上面有談過的，來看一下資格限制的條文：「雙北、桃、基隆家庭成員不可以有房產。」

但東明社宅，卻讓住在基地旁邊的這些人，住在東明里的人，擁有加籤的資格，加籤個概念就是在籤筒中有多一支籤，讓中籤率大大提升。

看看一房型「北漂」vs「在地區里」的中籤比例吧！0.68%比24.46%，一房型的中籤比例居然差了三十六倍。

這些住在社宅旁邊的人，就是位於這個南港區東明里的里民，就只有這些人有資格加籤。可是，ㄟ不是，剛剛不是有一個什麼條？

不是說，就是說雙北...有房產的人，不可以申請啊，這些人不就住在旁邊嘛？戶籍不就在這個里？難道說他們都沒有房子，還可以有戶籍嗎？還是說房子是親戚的借住之類的嗎？

答案就是「家庭成員」，家庭成員只要不是家庭成員就好了。（黑人問號圖片）

【柯學用「分戶」規避 生活完全不會改變】

這是甚麼概念呢？就是利用「分戶」規避，到戶政機關申請分戶，讓你失去其他家庭成員，自成一戶，然後，你的作息生活都不需要改變，你不需要進了家門之後就馬上進房間，騙媽媽說：「我要分戶所以我不能跟你們吃飯」這是沒用的，因為申請分戶之後戶政機關根本不會來查核或是驗證，你的生活一點都不需要改變。然後還可以用霸道的倍率，爽抽公宅。看看抽籤現場，公平的電腦抽籤，但是柯文哲忘記告訴你的是，北漂的國民是一支籤，這些先前嫌的要死的這些人，在籤桶裡面是放兩支籤的。

你也許說如果不是這樣，降低地方的抵抗，才沒有辦法蓋呢？其實柯文哲對很多事情都有他的道德勇氣例如刪掉敬老金，反而是這一件事情就沒有勇氣，被監察院糾正了也不願意改善，還改名字繼續行為，其實目的就是為了要在地綁樁，但此舉真的犧牲了居住正義。

【台北的錢，你外縣市敢嘴？】

有人說：台北市蓋的台北市花的錢，為什麼要給別的縣市的人來住？

我在這邊回答，東明社宅經費花了21億，其中7億是來自於中央的營建署的補助金，也就是說，有許多人嗆中央政府蔡英文不可以把社會住宅當作政績。其實說得有道理，前提是您把七億吐出來就可以。但你拿了中央政府的七億補助，就應該依比例照顧全體國民的義務，看看這個中籤率，真的一點都不居住正義。

★★重點：中央政府補助了七億，但是要怎麼樣訂定抽籤規則還是權責在地方政府。

這些住在附近的人，原本跟爸媽住，然後現在改住在過一條馬路的對面，請問，這些人有很緊急的、急迫的居住需求嗎？

一個可以輕鬆規避的規定，寫在紙上正氣凜然，一副公平正義的模樣，殊不知，有管道有資訊的人，早就吃好逗相報，利用「分戶」漏洞來規避，以便爽抽新落成的東明公宅，讓真正有需要的北漂小孩，即便在這裡替設籍台北的公司行號付出，在這裡工作戀愛生活消費，卻只能望樓興嘆，繼續當這個城市的局外人。

這樣的 #居住正義，是你要的嗎？

【時間序 被監察院糾正也不怕】

2018年2月 健康公宅抽籤倍率差24倍 https://pse.is/MZ4RM
2018年4月 監察院糾正台北市 嚴重影響居住正義 https://pse.is/NQH72
2019年10月 東明社宅抽籤 倍率「還是」差36倍
（根本沒在甩你監察院）

一開始預算只有150～200萬…
但來回討論後完成的設計圖，就是我夢想中的模樣！
收納滿滿並且把喜歡的元素全放進去！
如果有人問這是什麼風格呢？
我會說：是「我喜歡」的風格！
工期長達半年，這些日子也謝謝我親愛的設計師們努力和我們一同完成夢想的堡壘！
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充滿美感與想法的Dennis
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yo-yo
這週
來了兩位恐怖代表
那就是一毫跟阿松
他們要來探索我的房間啊啊啊
可否找溫馴一點的？

這兩位真的很狠
沒關係
大家認識很久惹
沒在怕
禮拜六一起來我房間玩杯！

北漂笑年
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