我剛搬來士林北投區時，嘗試自己賣手作袋子，當時和一位裁縫大姐配合，她幫我縫製一個袋子收費150元。

合作一陣子後，有天我跟她抱怨我現在租的房子常有住戶在走廊燒金紙，問她知道附近有沒有便宜但狀況不錯的房子租我，因為我剛離開兒童台身上沒什麼錢。

她說：「我的房子可以租給你，」一到現場看驚為天人，四五層樓打通每層有三十幾坪外加陽台。

我說：「這我租不起啦⋯⋯」沒想到她要我放心地說「租你一萬八就好。」

原先她也擔心我養貓狗會把房子弄髒，但後來她能在臉書和媒體上看到自己房子的狀況，就安心地將房子租給我到現在。

我能開店賺錢然後存到頭期款，這位大姐幫了我很大的忙，她懂得幫助有需要的人而非只想累積更多財富。

大姐的房子就是我的社會住宅，如果按照劍潭捷運站附近的房價，她大可以出租好幾萬，但她卻選擇幫助我，給我打拼買房子的機會。

這兩天柯市長說要暫緩興建社會住宅，這個決定對台北市民是個壞消息。柯市長，社會住宅因為不列入土地成本，才能用相對低的租金給年輕人及一般收入的的家庭，讓更多人有一個翻身的機會。

我看新聞知道你對中央（內政部）有許多怨言，但社會住宅是中央與地方政府合作才能落實。

社會住宅是社會安全網的重要項目，請市長以市民福祉來思考，而非陷入投資、回本、獲利的概念中。

柯市長，社會住宅能幫助台北市民安居樂業，安居代表能安心、安全、安定地住在一個地方。換句話說，能安居的地方才叫「家」，有很多安居的家才能稱為「光榮城市」。

柯市長，不是每位台北市民都像我運氣這麼好，遇到一位能讓我我安居樂業的好房東。但台北市政府與中央可以共同成為這樣的好房東，主動給年輕人、收入一般家庭與弱勢階級享有台北市得天獨厚的福祉，讓更多台北人能在這塊土地上安居且樂業。

「股價為什麼會上漲下跌？」

市場先生今天先來說個小故事，

---

小村莊裡有一位老農夫，他在村莊附近經營一片農地以及果園，種植著各種經濟作物。

農夫有一位兒子，
老農夫曾經答應兒子，等退休後就把土地都交給他，

不過兒子無心種地，整天只想要等繼承後把土地賣掉，附近只要有人買賣土地他就會非常上心。

這天，農夫的兒子一大早很興奮的回到家大喊：

「昨天鄰居的農地賣給隔壁老王家了，出價每坪1萬2千元呢！」

小村不算偏僻，但也不是非常精華地段，附近的田地行情價也就每坪1萬元，很少有浮動。
出價1萬2千元，等於比行情漲了20%。

不過老農夫沒理他，現在他還沒退休，所以他說了算。
兒子只能失望地離去。

過了幾天，兒子又聽到消息，
「有建商收購了我們家旁邊的農地，這次出價每坪2萬元呢！」

每坪2萬元，整整比過去行情上漲100%。這下子小村整個熱鬧了起來，許多農戶都把自己家的土地拿出來賣，隔壁老王家趁此賺了一波，讓兒子很羨慕。

「難怪之前隔壁的人會出高價買。」

「一定是這附近有新的都市計畫要進行，我們應該出2.5萬元賣賣看。」

兒子開始打起如意算盤，他一直希望等到接手家裡的土地時，可以把地賣掉就財務自由退休。

這次老農夫當然也沒理他，
兒子覺得非常生氣又懊惱，覺得父親太古板了，竟然錯過這麼好的機會。
回頭看著田裡的韭菜越長越高，他只能無奈地搖搖頭。

於是又過了幾個月，
由於連月下雨導致村中水災，許多農作物都泡湯了。

「唉，現在農地價格跌到只有每坪5千元了，之前2萬元的時候不賣，我就跟你說吧。」

因為淹水因素，建商決定暫時停止計畫重新評估，
附近的土地從2萬元跌到5千元，下跌了整整75%，整整腰斬再腰斬，兒子只能無奈地嘆氣。

老農夫也同樣沒有回應他，忙著處理淹水後的問題。

...

又過了幾年，附近農地的價格又回到了每坪 1萬元左右。

這一天，老農夫終於準備退休，要把土地過戶交給兒子管理。
他語重心長的對兒子這樣說：

「兒子阿，我知道你這幾年都很關心別人可能出價多少買我們家農地，
賣土地我不懂，不過我算一筆帳給你看。」

老農夫把陳舊的帳本拿了出來。

「我們家的農地大概就2000坪，
從你爺爺那繼承來的時候，每年的收成扣掉各種成本，大概也就賺100萬元，養活我們全家大概就剩下不多了。」

「不過經過我這幾十年，把土地改良、建新的溫室、農作物和果樹品種調整，
現在每年扣掉各種成本，包含扣掉給別人和給自己的工錢，大概還可以淨賺500萬元。」

「所以我這幾年還清了各種貸款，也存了一點錢，現在可以安心退休，家裡的土地以後就交給你處理了。」

兒子低頭算了一下，最後低著頭對著老農夫說：
「...現在開始學種田還來得及嗎？」

---故事完---

➡看完這故事，你想到些什麼呢？

在投資裡面，股票或各種資產的價格，
其實就和故事中小村莊土地的價格一樣，有著戲劇性的上下變動。

從這故事中我們可以學到，
造成價格上漲下跌，可以簡單分為兩種原因。

✔1. 看法改變：

例如當有隔壁村的人願意出高價買，甚至有建商出更高價收購村子部分土地。
這導致了價格上漲。

又或者發生了水災，導致人們看壞未來土地成交價格，導致了價格大幅下跌，甚至超出它原有的合理價值。

在投資裡面，大多數人們(更正確說法是"大多數資金")的看法，決定了價格會怎麼變動。

當價格從2萬到剩下5千，下跌75%，其實是從一種看法變成另一種看法。

✔2. 生產力改變：

例如小村莊真的被列入都市計畫，很可能許多土地價值會上升。

又例如當土地的生產力逐漸上升，能夠創造更大價值時，
從老農夫及兒子的角度來看，他們願意接受的價格也會有所不同。

從長期的觀點來看，土地的價值也許會真正發生變化。
當生產力發生改變，價格也會產生對應的變化。

就像能收2萬元租金的房子，和能收5萬元租金的房子，如果其他條件差不多，那麼兩者房價肯定不同。

---

看到這裡，我們理解了價格改變的原因，
但也許你有發現，
決定價格變化的原因，好像並不僅是如此。

➡價格的變動，其實有第二層思考：

✔1. 看法的變化，遠遠領先於生產力改變

生產力改變的確會造成價格改變，
然而現實中，
市場並不會等到生產力真正發生改變後價格才出現變化，
而是早在預期生產力發生改變時，甚至在那之前，價格就更早做出反應。

就像故事中，也許小鎮某一天真的會納入新的都市計畫，
但實際上在當下，土地本身並沒有改變，人們期待的事情也還沒發生，
也許未來真的有某些變化，
但在當下其實什麼都沒有，只是看法在變。

✔2. 人們的看法有時正確，但也有時候會過度的反應

如同在故事中當意外的水災發生，土地價格大幅下跌，
然而水災總會過去，屆時土地依舊是那個土地，
這道理儘管大家都知道，但當下人們依然會有過度的反應，導致土地價格劇烈的下跌。

儘管最終價格會修正漲回去，但當下價格依然會有超出一般理解範圍的變動。

---

理解股價為什麼上漲、下跌的原因以後，這有什麼用呢？

如果你認同上述的看法，
實際上可以想通很多問題。

➡例如：最近股價下跌，我的股票該賣嗎？還是應該加碼？

這時你就可以先思考，改變的到底是看法，還是生產力？
也可以思考自己當初的投資的理由，
是認為生產力未來有機會維持或提升，還是認為未來看法會更加樂觀？

從中就可以想清楚自己該怎麼操作。

➡又例如：未來的股價是否能預測？

常常有個誤解是，認為掌握一些資訊與分析，就能夠用來判斷未來。

但這有兩個問題：
1. 你掌握的資訊如果別人也知道，那當下的價格很可能早就反映未來的變化，
除非你知道別人不知道的事，或者價格尚未反映這項資訊，那才有利可圖。

2. 儘管我們能或多或少能對未來的生產力變化有些判斷，
但我們並不能掌握意外發生，也不能夠了解未來人們的看法。

掌握未來人們的看法，
這問題其實就好像是在問：「你知不知道三天後自己心情會如何？」一樣。

也許我們知道未來會有某些事件的可能性比較高，但實際上看法仍是主導了價格的變動。

---

➡最後，幫大家快速總結一下：

1. 股價的上漲下跌，來自人們看法的變動，以及生產力的變化

2. 人們看法的變化，遠遠領先於生產力改變

3. 人們的看法有時正確，但也有時候會過度的反應

4. 我們能對未來生產力做出相對較合理的推估，但我們無法預知意外，也無法預知未來的看法

(本來用詞應該是"資產價格"，不過還是說"股價"吧，理解比較簡單)

市場先生想寫這個故事，
是因為近期股市波動比較大，
身邊時常有朋友對自己的投資部位感到困惑。

✔有些人容易受市場價格波動影響，就像故事中的兒子一樣，為了股價上漲下跌時而開心、時而憂慮。

✔有些人關注真實價值，如同故事中的老農夫一樣，他清楚的理解自己的長期價值，因此不為所動。

✔也有些人敏銳的掌握人們看法，就像故事中的隔壁老王一樣，把握時機伺機而動。
(嘿，大家應該都忘了有隔壁老王這個人)

你可以思考看看，自己比較希望當哪一種人呢？

看完這故事後，希望能從中解答一些你的困惑，以及找到自己的方向定位。

希望今天的故事能對你的投資有些幫助。 😊

市場先生 2021.05

#又是一篇長長的故事
#寫了5個小時
#讀完覺得有收穫可以幫我留言

圖：北投溫泉旅館。
近期不能出門了，希望大家疫情下一切平安

#文長慎入，不過淡北道路的興建跟士林北投的交通路網息息相關，希望大家一起來關注。
　
這兩天，新北市政府在北投一連舉辦了四場關於淡北快速道路的地方說明會。從初期的草案到環評審議，一直到現在的施工前說明會，淡北道路已爭議20餘年。
　
但柯文哲市長對這條即將對北投、士林的交通現狀都帶來極大影響的淡北道路，所表現出的草率與輕忽，只能說既不尊重專業又罔顧民意。
　

⚠️跟大家說明一下，淡北道路的四大問題⚠️
　

❌第一個問題：
#不顧在地民意，草率通過審議
　
我在一進入議會就向台北市政府強調：「在地居民的共識，要大於雙北的共識。」
　
但事實上，過去台北市政府從來沒有針對淡北道路的規劃、交通衝擊影響評估，會對當地生活帶來什麼改變，來北投、士林區向民眾說明清楚。
　
最不合理的是，台北市政府 #從來沒有徵詢過在地居民的同意。
　
此外，台北市政府交通局應該自己針對淡北道路對於士林、北投地區的交通衝擊做出完整的評估。而不是一直拿新北市做的評估報告來魚目混珠。
　
不能像在這兩天的說明會現場，新北交通局發言說淡北道路「不會對台北市有影響」，又隨後被台北市交通局反駁「一定會有影響」，這種雙邊口徑不一致的情形，又要如何取信於民？如何使民眾信服淡北道路真的能夠改善他們的生活？
　
淡北道路會爭議長達20幾年，就是因為歷任的台北市政府交通局長都 #大力反對淡北道路的興建。
　
就像親自至說明會現場的濮大威前局長都說，「淡北快速道路」是個 #違反交通專業的計畫，20幾年以來，台北市的交通局長都反對淡北道路，但這一次，在環評委員沒有任何交通專業成員的情況下，與會人員卻粗暴地在討論十餘分鐘後就通過了淡北道路的環評審查。
　
罔顧在地民意和交通專業者的大力反對，就強行通過淡北道路的計畫，是第一個不合理之處。
　

❌第二大問題：
#柯市府髮夾彎、承諾跳票，規避議會監督
　
為了改善淡水地區交通壅塞的情況，過去曾有三個方案：分別是淡江大橋、淡北道路和芝投公路。
　
作為一個合理的政策執行者，應該在三個可能性方案中取其一，然後觀察成效如何，再決定是否採用其他方案。
　
過去柯文哲市長也表示要 #等淡江大橋蓋好、#確定其分流狀況後，再來決定淡北道路是否真的有實施的必要性。
　
然而現在卻是淡江大橋蓋到一半，還在施作橋樑母體的情況下，就已經通過環評、開始要蓋淡北道路了。
　
根據評估，淡江大橋可以紓解目前三成以上的車流，也是淡水地區交通路網長期規劃的設計之一，既然有長期規劃中的淡江大橋，為何還需要短、中程計畫中的淡北道路呢？
　
北投居民們最想問的事情是，為什麼不能像柯文哲市長自己之前所說的，等淡江大橋蓋完之後，看有沒有改善再來評估下一步， #現在在急什麼呢？
　
而且，新北市政府在這兩天的說明會中一再強調，台北市端的建造費用正在爭取由中央負擔，作為議員，能有機會節省台北市的預算，我當然樂見其成。
　
問題是，是不是因為柯市府明知淡北道路的相關規劃在台北市議會過不了，最後只好協調中央負擔來規避議會的監督？
　
這兩天到場的許多議員及團隊都表示反對淡北道路，但台北市政府卻透過各種方式規避議會監督，是台北市政府背離民意的一大象徵。
　

❌第三大問題：
#僅轉移塞車點無法改善壅塞問題、荒謬的交通調控
　
目前淡北道路的交通規劃，是限速50公里，而且在台北端的出口由「兩線道」縮減為「一線道」，老實說，有開車經驗的朋友應該都知道，光是這樣就足以造成塞車壅塞的狀況。
　
此外，在這兩天的說明會中，新北市口口聲聲說，如果北投的交通狀況太嚴重，會啟動「交通調控方式」讓淡北道路的車流緩慢出來；至於這個所謂的交通調控機制是在什麼樣的標準、什麼情況下會被啟動？ #目前都毫無規劃。
　
問題是，新北市政府一直積極推動淡北道路的目的，不就是為了解決淡水居民回家耗費交通時間、長途跋涉的困境；但依目前的規劃，一但車子進入淡北道路，就沒有其他出入口，若又啟動所謂的交通調控，#不就是讓淡北道路變成一個長形的大型停車場嗎？
　
淡北道路的交通調控，根本就是 #騙局一場。
　
而在車流從淡北道路台北市端出來前往台北市區方向，從大度路、承德路到洲美快速道路，都 #沒有任何空間調整，所有士林北投的居民都知道，光是現況就已經塞到不行了。
　
若加上淡北道路，沒有增加北投地區道路拓寬或分流的配套措施，導致所有車輛擠在大度路上，根本不是像新北市交通局所說的可以改善交通堵塞狀況，反而是 #惡化了塞車問題。
　
由此可見，淡北道路根本就是一條欺騙淡水居民、呼嚨北投士林居民的交通建設。這是第三個不合理之處。
　

❌第四大問題：
#引入更多私人運具，完全違背大眾運輸發展導向
　
在新北交通局的報告中表示，淡北道路的興建可以提升大眾運輸工具的使用，但我就簡單地問一個問題：
　
蓋一條新的快速道路，到底是會讓人覺得多一條路可以開車更方便；還是會讓人覺得大眾運輸變得很方便、更想使用呢？
　
在此次的環評報告中，指出有80%以上的汽車是一人車輛，而現在淡北道路的興建，難道不是對私人運具的駕駛人的一種誘因嗎？
　
新北市如果真的想提升大眾運輸使用率，為什麼不增加淡海輕軌的班次、培養民眾使用大眾運輸的習慣，改善台二線周遭的路口交通規劃，反而是急著蓋路？
　
這樣要如何鼓勵民眾使用大眾運輸工具呢？我完全不能理解這種邏輯。
　

———
　
在這兩天的說明會中，有八位議員及團隊、幾十位北投在地里長親自到說明會現場反對，還有六位台北市前交通局長署名反對淡北道路的興建。
　
追根究底，淡北道路是條「#欺騙淡水人的假象、#對士林北投人不公平」的一條道路，只是轉移塞車點，非但無法順利解決淡水與北投地區交通阻塞的問題，更加排擠了北投、甚至士林地區周遭路網的駕駛人的用路權益。
　
我同意 #淡水居民所面臨的交通困境必須要被解決，但人民的納稅錢應該花在 #真正能解決問題的方案，而非為了營造政績假象，花了一堆錢，卻解決不了問題。
　
規劃淡北道路的過程既罔顧在地民意、忽略歷任交通局長的專業意見、粗暴通過環評又刻意規避議會監督，甚至很有可能無法改善淡水、北投地區的交通壅塞情形，反而容易使其更加惡化。
　
說到底，淡北道路未必能紓解淡水居民的困境、對北投士林的居民更是毫無益處， #那到底幫到了誰？可能只有新北市長侯友宜的政績達標，還有淡水的房價上漲吧。

00:00 片頭
01:07 地理位置與發展
05:04 環境與生活機能
08:18 政府相關建設
11:22 房價與推案量
13:42 總結

奇岩重劃區
是全台灣唯⼀的⽣態重劃區
低密度開發
具有⽣態保育概念的純住宅區

#奇岩重劃區
#北投區
#區域分析

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感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

190531民視 北市有殼族難當 需月薪24萬才能負擔
影片網址→https://youtu.be/221mOxxYiRI

想在天龍國買一間新房子，快比登天還難！根據最新調查，台北市新建案的房子，最低門檻要2千萬元，貸款8成，每月房貸就要付8~9萬元。如果以每月收入的1/3作為買房負擔來看，月收入至少要24萬元，才能安穩、不犧牲生活品質，住進台北市的新房。

（民視新聞／李雯珂、鍾淑惠 台北報導）

在迪化街開法式餐廳的孟老闆，大嘆連自己當頭家，在台北市也很難當有殼族。

餐廳老闆孟鼎表示，「存個100萬到150萬，你跟不上那個房價，等你存到2千萬你都不到，因為其實我們真正問題點，就在於沒有自備款。」

自備款成了第一道，難以跨越的買房門檻！還有雜誌調查，在台北市買新建案，最低門檻要2千萬，貸款8成，自備款就要400萬元，另外每月本金加利息要付8萬到9萬元，以每月房貸不超過收入1/3的原則來看，月收入至少要24萬元以上才買得起，更不用說想住進信義區豪宅，只能妄想中樂透！

餐廳老闆孟鼎更說，「你想想看我們這邊管理費每個月8千，那你要我我講老實話，都會區管理費它也是這樣，因為房子都要維護，那你認為說未來性它會不會再漲，它一定會再漲啊。」

孟鼎老闆苦嘆，平時經營餐廳，扣掉店租、人事等成本，月收入約8萬元，雖然比一般上班族高，但因為是三代同堂，要養一家五口，自住的房子，月租就要4萬元，加上生活開銷3萬元，剩下1萬元當儲蓄，自認就算省吃儉用存一輩子，也買不起北市的新房！

房仲陳泰源表示，「可能是由舊換新，然後可能是由蛋白換到蛋黃，它應該是逐步慢慢地，而不是說我一開始就要一步登天，每個人都想要一開始就買帝寶，當然就不可能啦。」

房仲指出，若想要在台北市置產，減輕負擔，2千萬以下的物件，包括北投、文山，也有屋齡10年內的兩房住家，或是靠近市中心的大同、萬華，屋齡30年以上的老公寓。但新成屋則只能轉向新北市、桃園，台北居大不易，就連主管階級的薪資都買不起，青壯家庭要在天龍國購買新成屋，似乎難如登天！

新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019531F08M1

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190531-24.html

170115TVBS房市比SARS期間慘 大直、大安區降價2成
影片網址→https://youtu.be/AUj0OT3g_WI

房市到底有多冷清，去年六都買賣移轉只有18萬棟，等於比SARS期間房市還要慘！為了刺激買氣，台北大直、大安區無論是新屋還是公寓，房價都往下修正1到2成，但如果碰上口袋深的屋主，房價已經下跌，民眾還想再議價的話，房仲認為幅度有限。

記者畢倩涵、李延智採訪報導……↓

記者畢倩涵：「房市冷清，以去年六都買賣移轉數來說，僅僅只有18萬棟，這個數字創下SARS以來的最低點，而這個時間點，就連大直原本是看屋熱門地段，現在看屋人潮也出現銳減。」

原本的看屋熱點，現在假日有一組預約，房仲說就算很好了！沒人賞屋，也讓不少急著脫手的屋主不再堅持，房價出現鬆動。

房仲業者陳泰源：「我們也不要特定講豪宅，平均來講至少都有1成5、甚至破2成價格的修正。」

以大直來說，河岸第一排2015年新屋，每坪售價開出百萬，現在降到90萬上下，甚至最低可以見到8字頭，跌幅將近2成，相較於大直區內湖路瑞光路一帶，房價相對抗跌；往市中心走，大安區一年多前，公寓每坪價格還高居95萬，現在直接少10萬，降價1成左右，不過議價空間仍然有限。

房仲業者陳泰源：「多半的屋主口袋是夠深的，他未必願意讓價讓這麼多，所以說買賣雙方是不斷在拉鋸的情況下，房價慢慢往下修正。」

蛋黃區議價空間不大，房仲建議真正要入手買房，可以選擇台北蛋白區文山、萬華、北投，甚至鎖定屋齡超過10以上的房子，屋主買房成本低，只是少賺多賺的問題，房價彈性比較樂觀。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/700503

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/194523638