綠線終於要通車了嗎?!
真的等到天荒地老 😍

#台中捷運 #綠線要通車了
━━━━━━━━━━━
✅找房子請用Line→http://591.com.tw/cGIrE
💯YouTube看開箱→http://591.com.tw/fS3IZ
📬查成交看行情→http://591.com.tw/cPLV3

<內有全文>這是一個輪迴：你信了別人的鬼話、買了一堆看起來漂亮的、只能認賠出售。周而復始年復一年，每年都有新的戲碼上演。前一波一大堆興富發賠錢，這一波買進的，又有誰準備賠錢呢？

我來猜一下：桃園中路、桃園A7、新竹各種小三房、台中北屯、台南九份子(對，我並不看好)、高雄橋頭(超不看好)。

這些都是新興地點，也都各自發展出奇怪的炒房集團跟社團，每個人都意志堅定的在各種媒體上護盤護價，可是，這種買法與意念，跟每一波的投資買盤一樣，都在開發初階段就猛衝，只是這回來不及養，是直接想套殺的那種，而上一波不是套在養，就是直接斷尾殺出。

投資客是笨蛋？不是，他們只是比較敢慘賠殺出，因為這裡跌倒了就跌倒吧，總勝過死拿著不降價而套慘慘的那種。

新莊頭前與副都心的賠價故事，大家都看多了，也漸漸的無感中，隨隨便便都要賠個一千萬(夭壽)，可是還是願意賠，因為你再硬ㄠ下去，就只會賠得更多，而這些賠售房其實是很難住的。

有多難住？
就雙人床很難換床單的超卡臥室、冰箱只能放在客廳且離廚房遙遠的怪奇、打開窗戶就看到隔壁鄰居內褲上的線頭、深呼吸就是各種毒空氣、出門會頻頻撞到超大貨運卡車。

以上是有人的狀態，更多的是，喊破喉嚨也沒人聽見的鬼城，當然也是熊貓uber不會送的地點。

你很容易被騙嗎？你以為你買的是低價的起漲點？
還是你買的根本就是很恐怖的房子？

下為新聞：
近年吹起飯店宅投資風，2013年推出的「台北晶麒」，主打低總價收租套房，當時吸引不少人投資，但單統計今年10戶成交紀錄，就出現了9戶賠售。房仲業者甚至直言，沒有賠售的那一戶，說不定是因為花高價裝修，在實價上無法顯露，才出現1戶沒有賠售的狀況，根本是萬華賠售之王。

據實價揭露，「台北晶麒」2019年1~6月共成交10戶，其中9戶通通賠售，賠售金額為4~210萬元不等，最近一筆5月成交紀錄的6樓戶，在今年1月以總價1250萬元購入，持有僅4個月就又以1220萬元售出，賠售30萬元整。

而其中唯一獲利了結的另筆6樓戶交易，則是在2016年11月購入、總價1058萬元，在今年1月再以1140萬元售出，持有近3年賺82萬元，但業者就說了，即使這筆交易看似賺錢，實際上部分成本卻無法從實價揭露，說不定單扣除裝修費用還是賠錢的。

「台北晶麒」基地位於萬華「麒麟大飯店」舊址的康定路上，2013年推出主打飯店式精品住宅，全棟26樓高SC建築、共687戶，規劃16~55坪、1~4房住宅、套房產品，預售開價單坪79~90萬元、總價1100萬起，當時鎖定首購、新婚族群的第一間房為消費客群。

但實際上2013年處於房市多頭時期，許多人仍當作投資產品購入，2014年就因政府祭出豪宅、房地合一稅，房市反轉直下進入盤整，2015年交屋的前一年，591售屋網站出現60餘件拋售資訊，包括「賠本求售」、「自售斷頭」等字樣，但同年仍有投資客勇往直前，傳出大戶狂掃300戶消息。

彙整實價，2016年至今共有728筆交易紀錄，2016年5月第一波交屋單價為60.98~87.52萬元，其中87.52萬元的20樓戶創下該棟樓最高歷史單價；對照今年10筆交易紀錄，卻僅剩54.1~70.6萬元單價，整體價格打了整整85折左右。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近年西門町商圈崛起，人潮大量湧入、商機不斷，而萬華區許多房價表現其實相當抗跌，而「台北晶麒」表現相當特殊，賣10間賠9間，堪稱該區房市的「賠售之王」，除了2014年房市反轉、投資客不再進場外，在地買盤當地有流鶯、遊民等治安問題，進場意願不高。

從該案實價歷史揭露數據來看，一手屋主取得單價成本約為7字頭，在2014年跌到5、6字頭後，即使近2年房市復甦仍上漲無力，近半年每坪成交單價約為63.2萬，與當時建商每坪開價75萬相比，仍有16％差距；陳傑鳴分析，該社區大部分屋主都在房價高點時購入，目前普遍仍呈現「套牢」狀態，觀察屋主應對套牢的策略，不是賠錢出脫就是採取以租待變的方式進行處理。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，彙整實價揭露租金部分，該社區成屋至今共有68筆紀錄，每坪單價落在909~2145元不等，拆算其投報率約落在2.2%~3%不等，以目前市區投報行情勘屬正常，而其單價差別出自於樓層、面河與否，其中西側面康定路及北側面康定路101巷的20~26樓皆有河景，單價就會較高。

不過近年西區復甦、西門町商圈觀光人潮大量回流，傳聞該社區有部分屋主改經營「日租套房」大賺觀光財，徐佳馨提醒，日租套房投報率雖高於一般月租套房，但在管理上成本相對較高，加上有適法性問題，建議屋主還是尋求合法管道經營才是上策。

「台北晶麒」前身「麒麟大飯店」在1979年風光開幕，為台灣6、70年代港人、星馬旅遊來台最常入住飯店，經營多年後因服務到位，也成為日人來台最愛口袋名單之一。

2003年遭SARS襲擊，被迫歇業4個月多，挺過全球聞之色變的傳染病干擾，營業30年後卻不敵飯店老舊、旅遊業不景氣，被迫歇業120名員工再不捨也遭一一遣散，2009年2月11日正式歇業走入歷史，2011年由興富發以52.15億元，買下其1051坪基地，用以改建飯店式住宅。（陳韋帆／台北報導）

從今年2019Q1開始，「國泰房地產指數」歡迎章定煊教授回鍋（他也是早期參加國泰案的協同主持人）再度加入研究團隊，相信國泰房地產指數季報將會有更豐富的內容。

我也要藉此特別感謝專案研究員黃曉芬的全力投入，以及江穎慧教授長期的協助，讓國泰指數不斷的改進，精益求精。

我們從今年開始，將原本桃竹地區分為桃園市和新竹縣市兩區，並自2011年Q1起重新計算各季的價量指數。目前六都加上新竹縣市共有七都，其相關調查的行政區域及詳細內容也請參閱國泰新聞稿、簡冊及簡報PPT。其連結如下：

國泰房地產指數季報新聞稿及簡冊
https://ppt.cc/fRB5Lx

國泰房地產指數季報簡報
https://ppt.cc/fOn9yx

下面連結是章定煊教授在其粉絲專頁發表個人對國泰房地產指數2009Q1的看法，也歡迎大家參考。

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2307388046170492&id=1545911848984786

2019Q1國泰房地產指數發布了，老實說，它不是一個容易閱讀的指數報告，裡面包含了六個指標架構，跟十幾個分區，除非你了解它的邏輯理路，對市況有一點了解，兩者合併起來，才會有個整體的感覺。

上季的季末，建商在媒體上一直放話，說只是受到縣市長選舉的干擾，連央行都說房市回溫了，好像今年第一季將要大發利市。這一季的報告果不出其然，你也不能說它不好，但是就是談不上好，頂多就是暫時穩住了。這篇文章我只是就我覺得報告中比較有趣的部分來解讀，是我個人的觀點。

第一個，把本季度的報告，跟前兩個季度的報告，合併來看。對建商來說，有一個好消息，跟一個壞消息。好消息是市場上還是有一些購屋者進場，即使是建商把行情拉上了，還是有一些人買；壞消息是，也就只剩這些人了。反映在市場是甚麼狀態呢，就是各地區的銷售率都很平均，但水準值也不高。最好的是台中市不過12.44%，最低的新竹縣市只有7.48%。其實就我們所了解的市況，過去強弱分明的狀況已經不再，除非往下破盤，很難找到強銷的個案，大部分的個案都是處於慢慢賣的狀況比較多。

第二個，這些人是哪些人? 有一段時間是北冷南熱，我們要看推案的熱區跟類型就可以明白，也可以了解指數上的價漲到底是怎麼回事。台中市主要推在北屯跟太平這兩個外圍區域，以前這兩區透天居多，現在推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在1000萬左右。台南推在安平跟安南，這兩區過去是台南市的邊陲，都在海邊，狀況跟台中一樣，推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在600萬左右。高雄還是一樣，推在楠梓區與三民區，推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在800萬左右。這些人是誰就已經很明顯了，自住族群，而且是首購族群，被市中心的房價壓到喘不過氣來，一看交通成形了，過去的絕不考慮郊區的總價落在可以負擔的範圍就去買了。所謂南熱的房價上漲就是這些過去房價僅有1字頭的邊陲地帶，類型由透天轉變為大樓，價格一路拉到2字頭，所造成的，總價上沒有太大的改變。僅靠都市邊陲地帶，首購自住族群，而且低落的銷售率，要翻轉市場難度有點高。

第三個，我們從圖上看得出來價量背離的情況非常普遍，桃園、台中、台南、高雄價格四季移動平均都創下了波段新高，除了高雄價量搭配還算合宜以外，其他每區幾乎都有成交量跟不上來的情況，離過去的歷史高點都有一段的距離。其中北部區域台北、新北、桃園的背離情況更為明顯。國泰指數的成交量是由銷售率與推案量構成，在推案放大量的情況下，背離很明顯的是由銷售率低迷構成。除非銷售率好轉，否則供需失衡情況會越來越嚴重。

第四個，都市競爭的情況成形，由於市場上的客源已經有限，所以一個都市的興起，很容易就壓制另一區的市場，尤其是這兩區的客源重疊。最近桃園區的增溫，首先受害的就是新北市的低價區，這兩區都是大台北首購族的選擇區，當機能較成熟的桃園可以選擇，新北市低價區的價格就受到比較大的壓制。過去房地產齊好齊壞的狀況不太容易在目前出現。