191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html

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#張語噥 #鼓鼓 #下單我的愛

在夏天的尾巴，抓住最後一點夏季的感覺
鳳梨冰茶，夏日的酸甜愛戀。

Sammy 張語噥 X 鼓鼓 呂思緯首度合作，一起挑戰融合 Jazz 與歌舞劇元素的復古 R&B 曲風，把等待的無奈和期待感用輕鬆的方式詮釋。

「下單 我的愛」結合疫情期間開啓的 #WFH #stayhome 模式
即便疫情減緩後許多人還是習慣了在家防疫
外送文化更是持續不減
運用這樣的文化，有趣的形容等候戀情那種滋味，像極了在等外送員送上美食的我們。
不知道大家在家有沒有遇見令人心花怒放的外送員
還是有什麼令人哭笑不得的經驗呢
如果愛情也能下單一件確認那該有多好呢

下單 我的愛
詞Lyricists：張語噥 Sammy Chang/呂思緯 Agoo Lu
曲 Composer：劉偉德 Victor Lau/呂思緯 Agoo Lu
製作人 Producer：劉偉德 Victor Lau
編曲人 Arranger ：劉偉德 Victor Lau
配唱製作人 Vocal Producer：劉偉德 Victor Lau
錄音/混音 Engineer/Mixer : 劉偉德 Victor Lau @ Downtown Music

心跳漸漸加快 望著那片窗外
屏住呼吸 偷偷掩飾我的期待
被動的我無奈 在等著你送過來
Baby you take my breath away

設下訊號定位
不錯過每一個機會
珍惜這份曖昧
一張一張 定單沈醉

捨得為你花費
訊息不敢收回
有一天終究會
閃電勾動地火瞬間

交會的雙眼
一樣的感覺再複習一遍
眼角甜蜜弧線

心跳漸漸加快 望著那片窗外
屏住呼吸 偷偷掩飾我的期待
被動的我無奈 在等著你送過來
Baby you take my breath away

現在就下單我的愛 別再傻傻發著呆
一直在這裡等待
現在就下單我的愛 別再傻傻發著呆
一直在這裡等待

嗨，我們是不是在哪見過
這麼優秀的開場，知道對你不管用
但找些話題可以讓你放鬆
出糗的事我來做，逗你開心
再變個魔術吸引你的注意
這杯鳳梨冰茶是你的愛
也代表我會守護著你
一輩子不分開

【工作人員名單 Staff Lists】

導演 蘇聖@我的檔期
製片 莎賓涂
製片助理 吳閃閃
製片助理 蕭海勤
攝影 體育老師@我的檔期
大助 林川哲
二助 劉得生 吳丞傑
燈光 楊景浩
燈光助理 藍功民 連翊翔 宋志威
美術 惡代老師
美術助理 弘輝
攝影器材 旋轉牧馬
燈光器材 貞寶企業

語噥經紀公司 Sammy‘s Management Company｜上城娛樂股份有限公司
語噥團隊統籌 Sammy’s Team Supervisor ｜劉偉德 Victor Lau
語噥經紀人 & 宣傳統籌&行政統籌 Sammy’s Artist Manager & Publicity Planning & Administrative Support ｜柯斈霖 Mollie Ke
語噥宣傳執行 Sammy’s Publicity Execution ｜陳心瑀 Arielle Chen
語噥化妝師 Sammy’s Make Up ｜Sophia
語噥化妝助理 Sammy’s Makeup Assistant ｜豆豆
語噥髮型師 Sammy’s Hairstylist ｜ Jolly
語噥造型師 Sammy’s Stylist ｜羊
語噥造型助理 Stylist Assistant｜Ian Wang

鼓鼓經紀公司 GBOYSWAG‘s Management Company｜用心音樂國際有限公司、相信音樂國際股份有限公司
鼓鼓化妝師 GBOYSWAG‘s Make Up｜ Amber Yen
鼓鼓髮型師 GBOYSWAG‘s Hairstylist｜Lesley Wu @ ZOOM Hairstyling

小樂吳思賢經紀公司 Ben‘s Management Company｜ Between Us
小樂吳思賢化妝師 Ben‘s Make Up｜Aga Chen(BACKSTAGE STUDIO)
小樂吳思賢髮型師Ben‘s Hairstylist｜ Pauline（FLUX)

立東經紀人 Leo‘s Artist Manager｜邱意淳
立東化妝師 & 髮型師 Leo‘s Make Up & Hairstylist ｜楚宜

佑庭經紀人 Yoshi’s Artist Manager｜Hanber
佑庭化妝師 Yoshi’s Make Up ｜Cyan
佑庭髮型師 Yoshi’s Hairstylist｜ Allan

小吳經紀公司 Beauty Wu’s Management Company｜小吳娛樂有限公司

平面攝影師 Photographer：羅祺翔 Lography Tony

特別感謝 Special thanks ：Coffee Tea Or

noovy 療癒創作《Before We Die》音樂故事 — 下集
feat. @Anly Official YouTube Channel

「在寂静的黑夜裡等待重生」
「静かな暗闇で 再生を願う」

-

♬ 數位平台收聽 ➔ https://noovy.lnk.to/BWD_JPver
♬ 訂閱 noovy 頻道 ➔ https://pse.is/noovy

-

・Song Lyrics・
誰かの正しさのため
心すり減らし生きてきた
僕らは気づかないうちに
疲れてしまっていたんだね

Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
涙を見せて 僕にだけ oh no
Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
君が君らしく笑えるように
I’ll stand by your side

Before we die
Before we die
Before we die

“一度しかない人生”
この言葉に焦らされてた
そっと何気ない日々を
共に過ごせるだけでいいのに

Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
涙を見せて 僕にだけ oh no
Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
君が君らしく笑えるように

I’ll stand by your side
Before we die
Before we die
Before we die


・Song Credit・
詞 Lyricist｜noovy / Anly / 李百罡 Li Bai-Gang
曲 Composer｜noovy / 李百罡 Li Bai-Gang
製作人 Producer｜李百罡 Li Bai-Gang
編曲 Arrangement｜noovy / 伯璋 Lance Lin / 李百罡 Li Bai-Gang
配唱製作 Vocal Direction｜ Anly
Vocal剪輯 Vocal Editing｜Ryuzo Atsumi(Sony Music Labels Inc.)
和聲編寫 Backing Vocal Arrangement｜Shawn楊尚融 / 李百罡 Li Bai-Gang
和聲 Backing Vocals：noovy / 善淳 Shan-Chun
木吉他 / 電吉他 Guitars｜JK商鈞
Bass｜Jacob羅加多
Drums & Percussions｜Mark王冠翔
錄音工程師 Recording Engineer｜徐振程 Jason Hsu
錄音室 Recording Studio｜玉成戲院錄音室 Yuchen Cinema Studio
混音師 Mixing Engineer｜黃文萱 Ziya Huang
混音室 Mixing Studio｜Purring Sound Studio
混音助理 Mixing Assistant｜沈冠霖 SHENB
母帶製作人 Mastering Producer｜李百罡 Li Bai-Gang
母帶工程師 Mastering Engineer｜Randy Merrill@Sterling Sound
母帶錄音室 Mastering Studio｜Sterling Sound Mastering Studio


・Video Credit・
發行 Published By｜台灣索尼音樂娛樂股份有限公司 Sony Music Entertainment Taiwan Ltd.
藝人經紀公司 Artist Management ｜伊林娛樂股份有限公司 EELIN ENTERTAINMENT CO., LTD.
音樂經紀 Music Manager ｜ 郭明惠 Rita Kuo / 陳立惠 Claire Chen
演藝經紀 Artist Manager ｜ 沈愛芸 Aiyun Shen

企劃統籌 Marketing Supervisor ｜ 徐立桀 Marco Hsu
企劃執行 Marketing ｜ 李玟靜 Wenching Lee
動態記錄 Unit Videographer｜Tommy
平面側拍 Unit Still Photographer｜Tony

演員 Cast｜王可元 Tommi Wang / 陳敬宣 Genie Chen / 陳科佑 Ke-you Chen / 惡代老師 HYM

導演 Director｜蘇聖SuZan @我的檔期
製片 Producer｜莎賓涂Sabrina Tu
製片助理 Producer Assistan｜吳閃閃Shining Wu / 蕭海勤Hai-qin Xiao
攝影師 Photography｜體育老師ZC @我的檔期
攝影大助 1st Camera Assistant｜林川哲Chuan-zhe Lin
攝影二助 2ed Camera Assistant｜林立哲Li-zhe Lin / 林耕德Geng-de Lin
燈光師 Gaffer｜粘峻嘉Jun-jia Nian
燈光大助 Best Boy｜蘇珀生Bo-sheng Su
燈光助理 2ed Lighting Assistant｜廖孟晉Meng-jin Liao / 陳天韋Tian-wei Chen / 王浩權Hao-quan Wang
美術 Art Director｜惡代老師HYN
執行美術 Production Executive｜黃弘輝Hong-hui Huang
美術助理 Art Assistant｜漆耀蓉Yao-rong Qi
妝髮/造型 Makeup Artist/Costume Designer｜温怡真Yi-zhen Wen / 徐長威Chang-wei Xu / 李悅慈Yue-ci Li / 陳宣容Xuan-rong Chen / 林昱廷Yu-ting Lin

攝影器材 Camera Equipment Studio｜星迹影像股份有限公司Star Trail Co., Ltd.
燈光器材 Lighting Equipment Studio｜上京影業有限公司SG Film studio


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#happynoovyday

noovy 療癒創作《Before We Die》音樂故事 — 上集

「在末日的餘暉中尋找亮光」
「終わりの残照に 光を集め」

-

♬ 數位平台收聽 ➔ https://noovy.lnk.to/BWD
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-

・Song Lyrics・
時間
讓我們都放棄實現
到頭來還是沒搞懂怎樣算是欺騙

紀念
不知又過去了幾年
會不會不能再逞強已經到了極限

Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
就讓我脆弱一天
就軟弱一遍 oh no

Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
給自己一點點時間耍賴
一小節空拍
Live for your life
Your life

Before we die
Before we die

實現
以為只要花點時間
哀莫大於心死怎會變得那麼遙遠

是非
模糊得就像是曖昧
是不是還能再逞強已經都無所謂

Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
就讓我脆弱一天
就軟弱一遍 oh no

Baby let me hold you
Baby let me hold you tight
給自己一點點時間耍賴
一小節空拍
Live for your life
Your life

Before we die
Before we die


・Song Credit・
詞 Lyricist/曲 Composer｜noovy / 李百罡 Li Bai-Gang
製作人 Producer｜李百罡 Li Bai-Gang
編曲 Arrangement｜noovy / 伯璋 Lance Lin / 李百罡 Li Bai-Gang
配唱製作人 Vocal Producer｜李百罡 Li Bai-Gang
和聲編寫 Backing Vocal Arrangement｜Shawn楊尚融 / 李百罡 Li Bai-Gang
和聲 Backing Vocals｜noovy / 善淳 Shan-Chun
木吉他/電吉他 Guitars｜JK商鈞
Bass｜Jacob羅加多
Drums & Percussions｜Mark王冠翔
錄音工程師 Recording Engineer｜徐振程 Jason Hsu
錄音室 Recording Studio｜玉成戲院錄音室 Yuchen Cinema Studio
混音師 Mixing Engineer｜黃文萱 Ziya Huang
混音室 Mixing Studio｜Purring Sound Studio
混音助理 Mixing Assistant｜沈冠霖 SHENB
母帶製作人 Mastering Producer｜李百罡 Li Bai-Gang
母帶工程師 Mastering Engineer｜Randy Merrill@Sterling Sound
母帶錄音室 Mastering Studio｜Sterling Sound Mastering Studio


・Video Credit・
發行 Published By｜台灣索尼音樂娛樂股份有限公司 Sony Music Entertainment Taiwan Ltd.
藝人經紀公司 Artist Management ｜伊林娛樂股份有限公司 EELIN ENTERTAINMENT CO., LTD.
音樂經紀 Music Manager ｜ 郭明惠 Rita Kuo / 陳立惠 Claire Chen
演藝經紀 Artist Manager ｜ 沈愛芸 Aiyun Shen

企劃統籌 Marketing Supervisor ｜ 徐立桀 Marco Hsu
企劃執行 Marketing ｜ 李玟靜 Wenching Lee
動態記錄 Unit Videographer｜Tommy
平面側拍 Unit Still Photographer｜Tony

演員 Cast｜王可元 Tommi Wang / 陳敬宣 Genie Chen / 陳科佑 Ke-you Chen / 惡代老師 HYM

導演 Director｜蘇聖SuZan @我的檔期
製片 Producer｜莎賓涂Sabrina Tu
製片助理 Producer Assistan｜吳閃閃Shining Wu / 蕭海勤Hai-qin Xiao
攝影師 Photography｜體育老師ZC @我的檔期
攝影大助 1st Camera Assistant｜林川哲Chuan-zhe Lin
攝影二助 2ed Camera Assistant｜林立哲Li-zhe Lin / 林耕德Geng-de Lin
燈光師 Gaffer｜粘峻嘉Jun-jia Nian
燈光大助 Best Boy｜蘇珀生Bo-sheng Su
燈光助理 2ed Lighting Assistant｜廖孟晉Meng-jin Liao / 陳天韋Tian-wei Chen / 王浩權Hao-quan Wang
美術 Art Director｜惡代老師HYN
執行美術 Production Executive｜黃弘輝Hong-hui Huang
美術助理 Art Assistant｜漆耀蓉Yao-rong Qi
妝髮/造型 Makeup Artist/Costume Designer｜温怡真Yi-zhen Wen / 徐長威Chang-wei Xu / 李悅慈Yue-ci Li / 陳宣容Xuan-rong Chen / 林昱廷Yu-ting Lin

攝影器材 Camera Equipment Studio｜星迹影像股份有限公司Star Trail Co., Ltd.
燈光器材 Lighting Equipment Studio｜上京影業有限公司SG Film studio


本作品獲文化部影視及流行音樂產業局補助


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