191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html

這不是一篇關於編輯的文章，但可能是任何人都會遇到的事情；因為編編遇到了，所以決定寫成勸世文來警惕世人，順便提醒未來的自己。也是希望透過文字的落成，讓自己的憤世嫉俗可以得到一點消解。

1️⃣前言

去年（2017）五月底，我搭乘機車遭機車撞擊腿部受傷，現場報警並送醫，含手術共休養一個月餘；經交通大隊研判屬對方過失（以下稱肇事者），對方機車僅有「強制險」（僅能理賠醫療費用），未加保「第三人責任險」（可協調理賠精神損失、工作損失等等）。

2️⃣處理過程

因編編自己有保險，加上肇事者強制險，因為雙方無車損，編編面臨的就是無法工作的薪資損失以及休養期間的精神損失（這部分比較抽象，一般調解庭不會接受任意喊價），所以一開始是希望與肇事者在「鄉鎮區公所的調解委員會」進行和解。

第一次調解其實很順利，雙方也達成賠償金額的共識，並約定下次調解會簽訂和解書，並現金一次給付；然而，第二次調解會，肇事者缺席並失聯，調解破局。這是在八月發生的事情。

後來，經幾度聯繫終於聯絡上肇事者，允諾九月底「主動聯繫」並支付一部分賠償金，再申請調解委員會簽訂和解書。

不意外地，肇事者再度失聯⋯⋯

因車禍事故可在「事發六個月內」向警察機關提出「過失傷害告訴」，在肇事者神隱的情況下，編編選擇此一途徑，以「對簿公堂」的方式，強迫對方出面處理此事。

提告過程須先向交通大隊申請「交通事故的初步研判表」，這個表格會詳列案發經過跟雙方過失。接著拿著初判表跟報案時拿到的報案三聯單，向「案發地點」的派出所提出申請，然後警員會請雙方製作筆錄，接著他們會將案件移送地檢署。

檢察官受理此案件之後，會先傳喚雙方進行一次「偵察庭」，用以釐清雙方說法。

因為我的事故比較單純，是肇事者得付全部責任；加上對方有出席過一次調委會，視同有調解意願，這時候檢察官就會「建議」進行法院「調解」，雙方便直接移駕法院調解庭。

這裡便是關鍵！編編也是經過此事之後，才知道法院慣用的一些「話術」。寫這篇文章沒有要詆毀司法機關或從業人員的意思，但希望透過我現在面臨的問題，去提出對法院建議之處理程序的質疑。

在法院調解有一些好處，這個我必須先說在前面。速度比鄉鎮區公所的調委會快、法條相關也會講得「比較」清楚。（也還是有不清楚的地方⋯⋯）

在這裡，法院的人員（有一位是調解委員，另外一位我不確定是書記官還是事務官）會不斷說服雙方和解，避免日後冗長的訴訟過程。在幾經考量之後，最後說服編編和解的主因是「如果日後對方未支付賠償金，調解書具有民事訴訟效力，可以向法院提出強制執行」。（這裡請畫上五個星星！）

所以在法院調解庭，我們以同樣金額達成和解，但條件附加「支付一半金額後，我必須撤銷傷害罪告訴」。調解成立，肇事者的確支付一半金額，我也依約撤告。（請再畫上五顆星！）

然後，對方就再次神隱了⋯⋯什麼分期支付賠償金，都是一場遊戲一場夢。

為申請強制執行，必須先向國稅局申請肇事者的財產登記（包含納稅紀錄）；如果有土地房產，還得向地政事務所申請土地謄本等等。（申請這些都要錢喔！）

編編在此處便卡關了，因為肇事者沒有納稅紀錄、也沒有投保勞保，名下只有一棟位於其他縣市、部分持分的房屋。所以在這種情況下，如果要查封肇事者的唯一財產，我必須向房產的所在縣市地方法院提出申請、必須配合查封流程（得親赴現場），最重要的是，房產得順利法拍，我才能利用此一程序，拿到肇事者應該支付的賠償金。（倒楣如我，那個地址一查已經是被法拍過的⋯⋯而且還沒賣掉！）

3️⃣結論

事情演變至今，我已經在此事中學到教訓。

還記得前面畫星星的地方嗎？有兩個關於「強制執行」的重點，是當初沒有常識的我所忽略的，也是我覺得法院調解庭必須說明清楚的地方！

其一，「強制執行必須提出對方的『財產證明』」，意味著，如果對方沒有動產、不動產、也沒有納稅（薪資證明）的話，是無法提出強制執行的。

如果在「肇事者有誠意解決問題，並『擁有財產』」的情況下，在法院調解不失為一個好的解決方式。

反之，若像編編遇到的這種情況，對方習慣神隱、不回應、一直「哭窮」（我很不想用這個字，但對方太太拿著哀鳳跟我哭沒錢⋯⋯），建議不要輕易接受「分期支付」的和解書，因為對方賴帳不理的可能性非常非常非常非常大；而且如果肇事者「沒有（國家查得到的）財產」，什麼「強制執行」，就只是一個法律用語，是無法付諸行動的。

其二，是關於傷害告訴，撤告後是不能重新提出的，所以請務必再三思考「撤告的條件」，不要一時心軟就答應自己覺得有點勉強的條件。

肇事者或許真有困難我知道，我也不缺這筆錢，在過程中我也大概反問自己一百次，難道是我太咄咄逼人？但整件事情讓我最不爽的是，從案發至今，肇事者從來沒有一次主動聯繫我，表示任何慰問之意；甚至在偵察庭上說出：「是她的腳自己來撞我的車！」這種鬼話，所以要我原諒這種人，真的有難度⋯⋯

總之，事到如今，我只希望我的經驗除了給自己警惕之外，也能被其他人當作前車之鑑⋯⋯。

畢竟在台灣，機車事故實在太多了，老實說為了一點點賠償金去處理繁瑣的法律程序，整體來說也是吃力不討好，但就是因為太多人害怕繁瑣的流程，往往選擇原諒、饒過肇事者，肇事者才會不思檢討、繼續耍賴（我的這位肇事者據說已經撞了三個人⋯⋯）。

最後，如果只有看最後的人：
⭕️事故發生前，汽機車一定要加保「第三人責任險」，撞到人的話對雙方來說都會省事很多！
⭕️事故發生後，法律常識要有，不要勉強接受自己覺得不合理、或對方可能做不到調解內容。
⭕️「強制執行」必須在對方「擁有財產」的情況下才能申請，不要在不知情的情況下被說服，必須問清楚。

以上，共勉之。希望大家不會遇到這些狗屁倒灶的事情！