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[爆卦]加茂景觀 評價是什麼？優點缺點精華區懶人包

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加茂景觀 在 周憲柔 Instagram 的最讚貼文

2021-09-17 15:27:43

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加茂景觀 在 女生出遊日常 Instagram 的最佳貼文

2021-08-02 19:29:54

追蹤我們 @girlstrip.tw✈️IG隱藏版爆紅台中景點，地下綠洲長城超欠拍！ . 📍沙鹿休閒景觀步道 #girlstrip@台中 . 近期在IG上爆紅的沙鹿休閒景觀步道，又有「台版小長城」之稱，不過小編覺得更像地下綠洲長城，在橋墩下綿延四公里的步道，沿途都能看見四周植物茂密生長，加上上下起伏...

  • 本土研究社 Liber Research Community

    加茂景觀 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最讚貼文

    2021-09-30 00:10:01
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    【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

    現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

    現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

    ◾助長發展商加速圈地

    多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

    今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

    有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

    ◾散播土地「荒」言

    由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

    林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

    ◾「土地共享」度身訂做兼送基建

    作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

    由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

    可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

    ◾傾向避開發展商土儲收地

    若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

    政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

    單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

    ◾助長囤地自肥兼送發展權

    過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

    在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

    ◾批准無底線開則

    回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

    ◾放任樓市縱火

    面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

    上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

    ◾卸膊公營房屋予私人參建

    除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

    當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

    從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

    ◾讓地產利益滲入城規會

    董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

    ◾增加發展商土儲的「活化」政策

    除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

    所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

    ◾小結

    回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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  • 伍麗華｜Saidai / Reseres

    加茂景觀 在 伍麗華｜Saidai / Reseres Facebook 的精選貼文

    2021-09-15 21:10:51
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    這星期是「準備週」，星期五開議，意謂著即將進入留在立法院開會、質詢的生活，意謂著本週部會會來辦公室拜訪，意謂著要在辦公室跟夥伴們討論各項工作的進程。

    不過，我就像來不及完成功課的學生，抓住最後的時間，奮力的補作業。

    星期一上午，應邀 #獅子鄕地方創生計畫討論，這裡有山線、有海線，這裡是進出台東、恆春半島的樞紐，從以前我就對這裡充滿想像，我知道這裡有很多可能，我希望每個原鄉都能帶給族人幸福，所以，我們一起努力。

    星期一下午，受邀 #春日鄉勘災及地方需求座談。我們跑到路程遠、路況差的士文，關心這裡的替代道路、農路、運動場、老師地域加給差額回復，以及春日、力里、古華國小的設施需求；大漢山農業灌溉服務勢在必行，道路復建、野溪整治也攸關著地方的發展，林林總總，真的需要中央地方協力完成。

    星期二，回到立法院，一個接著一個的拜會、會議，我真不知道要怎麼敘說，容我先跳過！

    今天星期三，八點半我就抵達了 #巴楠花實驗學校。這是多年共同打拼的學弟Alang 校長的學校，他很了不起，在多元族群的高雄杉林大愛村，辦理一所「布農：多族實驗學校」。為了讓喜愛這教育方式的孩子向上延伸，從「實驗小學」變成「實驗國中小」，孩子們即將面對高中階段，希望可以再延伸為「實驗高中」。我今天約了陳幸富議員同行，跟家長、老師、市府、國教署一同達成共識，剛剛校長傳來簡訊「…….這一次巴楠花案例成為通例，也打開後續原民實驗學校的開展銜接進路，與朝向更多元的原住民族教育型態保種紮根與把夢做大…….」，我會找一天來寫今天在巴楠花發生的故事，因為夢想、勇氣所以動人，敬請期待！

    下午，我趕到禮納里茂管處遊客中心參與 #瑪家鄉八大源及舊排灣劃設自然人文生態景觀區會議。我一直很關心這件事，因為我常說「原住民的文化在現代法制中滅失，我們也要學會如何透過法制重構曾經滅失的文化」。這幾年，我有幸和縣政府共同努力這個地方的屏北旅遊品牌推廣，微電網、文資身分、專用道路、網路通訊的取得，文資保存發展計畫、舊排灣射鹿聯絡道路的爭取。如何讓地方未來能夠自主管理、發展產業，這塊拼圖就是透過「劃設成為自然人文生態景觀區」。感謝茂管處在關鍵時刻提供縣政府、瑪家鄉支持，期盼接續能夠找到熟悉在地紋理的規劃團隊從事調研，與地方共同產出前瞻性的未來。

    明天又是新的一天，總希望有機會好好的寫下一件有意義的小故事，但總是追趕不上日子，只好拉拉雜雜的先填充日誌。那些來不及寫下的，我會努力補回來。

  • 加茂景觀 在 Facebook 的精選貼文

    2021-09-10 16:47:01
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    【西班牙的國家公園 ～ Parque Nacional de Garajonay】
    這個國家公園位於加那利群島的戈梅拉島（La Gomera），占地 3984 公頃，1986 年列入世界遺產，是西班牙第一個自然遺產，擁有西班牙最獨特的森林。

    此地潮濕的氣候和加那利群島特有的水平雨孕育出蔥鬱茂密的叢林，整個國家公園中三分之二的面積由月桂樹森林覆蓋著，是歐洲最古老的月桂樹森林之一。

    這個國家公園也有多樣性的生物圈，包括數種鳥類、爬蟲動物、兩棲 類，以及瀕危物種、當地動物等，因其特別的保育價值，整個戈梅拉島在 2012 年被聯合國教科文組織列為生物圈保護區。

    誰說西班牙沒有優美的天然景觀？

    照片：加那利群島旅遊局 Turismo en Islas Canarias

    #西班牙 #國家公園

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