191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html

意外看到這篇文章。以下這段是我最想跟大家分享的。

「在這當中還發現了一個有趣的現象，來自家境良好的員工其工作態度往往比家境有狀況的孩子認真，這完全大出原先的意料之外！你可以感受到這些孩子所受的教育觀念就是“把事情完成為第一優先”，而不是去斤斤計較3塊錢5分鐘的得失，當有機會時你會給那個孩子更多機會？突然想想，有時候社會階級會複製，家庭的教育成了最大的分野。」

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再次談談棉花糖實驗。

簡單來說，幼兒時期給孩子一個穩定的環境（不一定需要富裕）
會是他一輩子的資產。

如果生長在一個不安全、不穩定的環境中。

孩子會變得很急功近利，無法看到長遠的利益。這個不利他將了的成長，更不利將來的職業生涯～～～～

這篇 超商經營一年心得感想 寫的真詳細!
看來便利商店老闆真的不是人幹的 . . .

" 超商經營管理心得

開一間店需要面對多少問題？從無到有簡單盤算一下，地點、產品、租金、生財器具、人員、原物料等都會是問題的來源，在這當中我認為最重要的是要準備多少的資金才算足夠？畢竟除了前置成本外，多數的店家都是敗在流動資金的不足而發生黑字倒閉，經營過程中的酸甜苦辣也只有自己才能體會。經營到現在恰恰滿一年了，無論賺盈虧損，這一年中所獲得的經驗是彌足珍貴的，沒有走過的人講再多他們也不會懂，畢竟那是別人口中的故事，趁著印象深刻的時候趕緊記錄下來，做為往後發展的塾腳石。

因緣際會下加盟了一間超商體系，加盟的好處在於上述的問題除了資金都不用做多考慮，加盟總部都幫你準備好了。但相對的你所能的獲利情況完全被總部算死，特別是在既存店的情形下，既存店早累積了大量的數據資料，你能從這間店賺取多少報酬不會超出那個數字，總部自然只會給你個餓不死但也賺不活的金額，因此有人說加盟超商就是花錢買個工作，現在想想的確是如此。除非該店的所在位置有重大性的外在環境影響，不然一間加盟店能賺就是那麼多。真的想要賺錢就是要新開店，賭這個新商圈的將來性。但如果真能賺的超出太多，就可以看到總部會想方設法將你的店收回，好一點的是約滿不續，差一點的就是搞小手段強迫解約，網路上己經有夠多的相關故事可以探討，在此先不談這問題。

有關於資金的準備方面。加盟事業一開始便要準備兩筆錢；第一筆是權利金，另一筆則是保證金。權利金的部份等同於跟總部租借招牌所付出的費用，以我fc-2的模式而言就是花了30萬元買5年的經營權。另一筆30萬元則是保證金，如同房屋租貸中的押金，這筆保証金會在契約期滿後以定存利率返還。除此之外總部還會要求加盟者提出一份房地產當做擔保，並提供另一位保證人提出房產証明。總結一下，經營一間超商最起碼的條件就是需要60萬現金+二份房地產+周轉金，所以請不要輕視任何一間超商老闆，每一個的口袋可能都比你想像的要深一些！

超商的例行事務煩多，一般性的事務如店況清潔、商品銷售結帳、進貨補貨等等之外，店鋪的管理人員除一般事務外則會多面對結算帳務、營收送金、編排班表、商品訂購等等的行政事務。一個全然的新手要馬上上手並不是一件容易的事情。因此各超商總部都會派遺管理職負責協助，數字超商叫做顧問，我家則叫做擔當，名稱不同但內容相似，這些人的功用就是負責維繫店鋪的經營跟傳達總部給予的目標。對於新進加盟主而言，初期系統端有較多的操作實務可以透過他們得到幫助，但等到整套系統上手後就不是非常需要他們的幫助，因此這些顧問或擔當最主要的工作就是和加盟主“討論”店鋪的進貨及銷售，在他上肩負上層給予的業績目標下，這些溝通往往都只會和實際情況有一定程度的落差，最後往往都是站在對立和爭執的居多。

在一間運作穩定的店鋪，結算帳務的部份多半能在一個鐘頭內完成，相信有不少老手甚至能在半個小時內完成，營收送金的快慢則是要視當日百鈔兌換成千鈔的速度，這裡最大的風險在於忙到後來忘記送金，搞到最後被店會追帳。至於訂貨的部份，超商業進入台灣己經30多年了，在這過程間對於訂貨管理也一直朝向電子化。現在可以看到每家店鋪人員都是背著一台平板在訂貨，拿著一台pda在驗貨，看起來似乎多了一點科技風，實際上卻不見得是這麼一回事。

進貨和銷售間往往還是會存在著巨大的落差，這倒不全然是公司系統設計上的問題，最主要原因在於商圈的種類繁多，無法用一套通則或簡易分類來進行管理；如果拿房地產來類比，就像是同一棟大樓會因為樓層面向，甚至是對面大樓是否會有壁刀風水等問題而影響房價。商圈也是同樣的邏輯，相同的一個商圈會因店鋪所在的位置造成兩間比鄰的超商營收差異極大。另一個問題則在於銷售數量，對於數據分析而言，樣本數必需夠大才有分析效益，但就單店而言，多數的商品進貨量一天就1-2個，單一商品在數據分析前平均銷售是1.3個，分析後應該要加訂成1.5個，請問你是要訂1個還是2個？這也造成系統訂購對實際經營情況幫助有限的最大因素，到最後店鋪端還是需要要靠人工經驗去加權訂購。

和經營層面有著sop相比，我相信人事的部份才是超商業最困難的地方。畢竟超商是24小時在營運的，只要沒有人就只能自己不停的貼班，近日日本7-11發生爭議事件就是最明顯的例子。超商業難以留人最主要的原因在於它無法給予員工未來，而薪水條件也僅能合乎於基本工資，加上街頭相同性質的商店林立，員工只要在你這過的些許不如意，也能很快的跳槽到其它店家去。對於公司的經營層面，人力的訓練成本向來是昂貴的，如何能將一位優秀且己完成訓練的好員工變成重大的課題。但如何在無法給員工未來的情況下留人？

在這我選擇的方式是給予員工培訓，這裡說的培訓並不是指把員工送去上公司開設的企業大學，並不是說上這些課程沒有用處，而是僅讓員工精進店鋪相關的課程，即使取得中階、高階的証照又如何？當他們離開店鋪後這些証照一點用處都沒有，員工也不會真心的認為你是在栽培他。那怎樣才算培訓？我對於全職員工採取補貼的方式讓他們去補習班學習專業課程，唯一的要求就是取得証照回來。要是在學的學生，只要是商管科系的學生不習慣學校課業的就親自開課，現在想想也是蠻有成就感的（笑）。總之要讓員工感受的到，他們在我這工作不會是浪費時間，將來離開我這裡，一樣會有所成長，同時留下願意付出心力的人才！

在招募人力方面，相信只要店鋪不處於學區都會有相當的困擾，使用傳統人力銀行系統極難找到願意來投履歷的人，系統自動配過來的更多是屬於系統上沒做設定的人，但去年新興的手機軟體“小雞上工”將目標群鎖定在學生打工族群，對於尋找人力方面順利許多。至於如何面試新人？在短暫的對談中能否找到合適的人選，除了經驗之外，多半是面試當下的氣氛及感受，但真正應聘進來後是否適任，運氣的成分可能占了更大的一部份。逐漸離開草創期的現在，我更喜歡採用內部人推薦的方式，畢竟一個工作場所能不能過的和樂，人和人之間的相處態度是最重要的，而內部人推薦來的員工往往也較能符合自己所需要的氛圍，可以省去很多磨合或是衝突的時間。除此之外，要和在職期間表現優秀的離職員工保持良好的聯繫，特別是學生族群。往往在臨時有需要時可以請他們回來支援一下班別，別小看這一個或兩個班，往往就是一間店還能不能順利運作下去的關鍵！

在這當中還發現了一個有趣的現象，來自家境良好的員工其工作態度往往比家境有狀況的孩子認真，這完全大出原先的意料之外！你可以感受到這些孩子所受的教育觀念就是“把事情完成為第一優先”，而不是去斤斤計較3塊錢5分鐘的得失，當有機會時你會給那個孩子更多機會？突然想想，有時候社會階級會複製，家庭的教育成了最大的分野。最後，薪水除了準時外，最好更要能提早。依正常的情況是10號給薪，但我通常正職人員1號就發薪了，其餘兼職人員最晚在5號也會給他們薪資。愈早給薪，讓員工愈能心安，同時也能彰顯自身的誠信。

無論是任何的工作，時間一長都會出現煩燥感，畢竟同樣的一份工作從剛開始的擔心、有趣，直到上手後就會變成機械式的運作，這個時候是最容易產生放棄的念頭，為何我要在這裡？我到底在這裡做些什麼？之類的想法。面對這種困境，一開始採取要求自己“心靈平靜”的方式進行抗衡，要求自己心平氣和的對待每一個周而復始的工作日。目標是很崇高，可惜我不是得道的高僧，實際上要做到卻是異常困難，畢竟除了日常瑣事，還要面對一堆莫名奇妙的澳洲客及台灣鯛，要讓自己心平氣和的過完一天還真不是那麼容易的一件事。後來開始退而求其次要求自己“耐煩”，既然煩悶是不可避免的挑戰，那就讓自己直接的面對它吧，遇到所有阿里不雜的事情全部都當成人生中一場修練，修練自己的心性和磨鍊自己的脾氣。

這一個念頭的改變居然在處理事性上進展許多，發現自己對於澳洲客有較大的寛忍態度。但再怎樣的耐煩到最後還是有一定的極限，所以又開發出了第三種的態度“逃避”，這個逃避不是說逃避現實，而是讓自己的心靈可以有放空的空間，好比說現在會在閒瑕時間讀書， 充實自己管理能力的經理人雜誌， 商管學業有關的經濟學、微積分，彌補自己過往不足的英文互動CNN等，找時間準備TOEIC考試等等。你可以問我唸這些東西要做什麼？有些還這麼難，但我只能說，當人可以完全的浸盡在學術領域裡是多麼幸福的一件事情，至少我在算微積分解題時可以得到在上班時所得不到的成就感！還可以讓員工覺得一個超商的老闆居然可以教經濟學是有多屌的一件事情！！

最後給有心加盟甚至開店的朋友，務必要注意的幾件事情
一、勞健保的支出，其費用會比你想像的高出許多。以我一間店8個員工來計算，每個月要支付的勞健退3萬元跑不掉，而每兩個月繳交的營業稅大約2萬多元。這兩個費用通常所謂的“加盟專員”是不會告訴你的，因為你一算上去，10個人有9個人會馬上拒簽不幹。

二、盤損金額，每月因進退貨驗收不確實或是遭小偷等的盤損金額大約5000元上下，除了要求員工在進退貨的部份多做注意外，小偷的部份是難以預防的，一個慣竊總是出現在人最多最忙的時候來偷你東西。加盟主能做的也只有透過監視器存証後報警，然後...沒有然後了，因為根本抓不到！依現行的流程是要等下次小偷出現後再通知警察前來詢問，但等警察趕到小偷早就走遠了！我現在的處置辦法就是直接跟小偷講明，本店不歡迎你，原因你自己知道，至於“抓小偷”這種事就不用再去想了。

三、基本工資年年調漲，在當老闆之前我也是會想著怎麼薪水這麼少，在當老闆之後就會發覺薪水給太多，打從3年前開始基本薪資便每年向上調漲，120~133~140到今年的150，前陣子又在勞資協調，預計明年可能又會再上漲一波。對於大公司來講這樣的薪資上漲可以透過人力的調度和支援來因應，但對於小商行來講這是無法承受的重中之重。現行是時薪和基本工資脫勾，但我更希望政府能否考慮基本工資和營業額是否也能脫勾？大企業能給予優渥的薪資這是無傭置疑的，但再這樣下去只會讓小商行無法存活下去。不是人人都有能力在大企業一展身手，至少我還能保護到一些需要基層工作的孩子或二度就業的勞工，如果政府再這樣齊頭式的拉基本工資，可以預見的是違法和倒閉的小商家只會愈來愈多！

四、工作時數永遠超乎預期，一間不能關門的店永遠都無法讓你放心。畢竟你的員工無論是正職還是兼職，各自有各自的生活和需求，也許是家中有突發狀況，也許是上班突中發生意外，當最後人排不出來的時候就只有你要貼班負責。一天在店裡面工作16小時幾乎是理所當然，連上60天沒有休假更是常有的事情，現在我只要有一天是只上8小時就有“今天是放假“的感覺，那天有突發狀況，一口氣連上24小是可以預期的事情。

除非有重大的外在變化，不然這五年肯定是是小賺小賠的局面了，如果要算上機會成本那可就是大大的損失了，但為何還要做下去？最主要的原因居然是社會責任！？以前我會覺得老闆說這句話不過是個幹話，但現在發覺我一個人的辛苦可以養活7-8個人，這樣似乎也是非常了不起的一件事情。如果讓我用一句話來總結這一年的經驗，我會說“年輕人，好好找個不會碎碎唸的老闆跟就好。“，老闆這工作不是人幹的！（笑）。 "

原文出自:
https://www.mobile01.com/topicdetail.php…

讓自己被自己騙在養套殺中，是很多購屋人的問題，你身邊很多朋友就是如此，打了購屋的卡，用了寬限期，媽媽給的自備款，並且還和爸媽一人付一半貸款(利息)，讓你跟你的朋友以為，他輕鬆的買了一間房。

會使出利誘的建案，九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群，會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到：「寶咖咖其實也沒有不好，他讓我買得起房」，然後被他的朋友罵翻：「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。

你願意聽實話，還是願意被自己騙？
不少購屋人喜歡被自己騙，寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋，遍佈在全台，這些建商還沒倒，就代表一定還有市場，有人就甘於受騙。

我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房，他還客氣的邀請同事們去他家參觀，我是婉拒了這種場面，你想想，一定會發生：

同：我家很漂亮吧！這格局超方正的，你一定挑不出啥毛病，你看那採光多好！我還花了200萬裝潢咧！你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊！
S：我可以看一下那知名的超大雨遮嗎？你家的雨遮應該也有3坪大，天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同：房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S：3坪值150萬耶，你這雨傘也太大太貴。
同：我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來，等我多存點錢就來改造。
S：你確定你違建不會被拆？不會被鄰居檢舉？
同：現在鄰居很少，多爽，公設等於我專用。
S：啊有人在繳管理費嗎？

S：你看(指窗外)你鄰居正在換衣服，嘖嘖嘖景觀真好。
同：所以起床第一件事是拉緊窗簾，哎呀開冷氣就不怕悶熱。

S：這樑好粗喔，你該買個厚一點的床頭櫃。
同：可是房間就沒走道了，沒關係我可以釘上六帝錢，掛隻蕭撐住。
S：咁有效……？

S：你房間有魚味？？
同：喔，昨晚我老婆煎魚。

然後我就被趕出去了。

下為原文：
「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋‎」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族，被88萬低自備方案吸引，購入預售小宅，原本銷售人員承諾，可向建商貸款並結合信貸，填補頭期款不足的缺口，豈料交屋前才發現信貸核不過，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。

32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。

差34萬，買房夢一場空
總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款、156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年，他才發現在自身還有車貸的情況下，34萬元信核過不了，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好為託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款元，一場購屋夢，讓他賠掉44萬元血本。

按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。

但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。

第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。

資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。

歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。

第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。

不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。

加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。

看懂合約，自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。

現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的三成，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。

最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導）