[爆卦]加盟房仲好賺嗎是什麼?優點缺點精華區懶人包

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 同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,130605民視 奢侈稅2週年 仲介關店500間 影片網址→http://youtu.be/Vp7k61_NtdU 感謝記者 周康韵 的採訪,基本上,這則新聞其實是延續自由時報的報導,有2個角度可以分享。 角度1→內容主要是提到《富旺房屋》倒店潮,其實富旺房屋會倒店那麼多,僅存最後一間,有一...

加盟房仲好賺嗎 在 ?關關| 品牌創辦人?關你美麗那些事 Instagram 的精選貼文

2021-08-20 01:11:01

#關_你生活中那些阿哩阿雜的屁事 說說關於買房子這件事 103年3月羽銘帶我去他的BNI早餐會 認識一位擁有3家中信房屋加盟店的店東 他幫我試算了我們住的恐怖人民公社 一個月租金35000 一年房租42萬 假設我們租屋30年 付出1260萬房租 只獲得兩手空空,何不買一間房子呢? 他成功燃起我...

  • 加盟房仲好賺嗎 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最讚貼文

    2019-06-17 15:26:36
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    讓自己被自己騙在養套殺中,是很多購屋人的問題,你身邊很多朋友就是如此,打了購屋的卡,用了寬限期,媽媽給的自備款,並且還和爸媽一人付一半貸款(利息),讓你跟你的朋友以為,他輕鬆的買了一間房。

    會使出利誘的建案,九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群,會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到:「寶咖咖其實也沒有不好,他讓我買得起房」,然後被他的朋友罵翻:「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。

    你願意聽實話,還是願意被自己騙?
    不少購屋人喜歡被自己騙,寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋,遍佈在全台,這些建商還沒倒,就代表一定還有市場,有人就甘於受騙。

    我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房,他還客氣的邀請同事們去他家參觀,我是婉拒了這種場面,你想想,一定會發生:

    同:我家很漂亮吧!這格局超方正的,你一定挑不出啥毛病,你看那採光多好!我還花了200萬裝潢咧!你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊!
    S:我可以看一下那知名的超大雨遮嗎?你家的雨遮應該也有3坪大,天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
    同:房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
    S:3坪值150萬耶,你這雨傘也太大太貴。
    同:我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來,等我多存點錢就來改造。
    S:你確定你違建不會被拆?不會被鄰居檢舉?
    同:現在鄰居很少,多爽,公設等於我專用。
    S:啊有人在繳管理費嗎?

    S:你看(指窗外)你鄰居正在換衣服,嘖嘖嘖景觀真好。
    同:所以起床第一件事是拉緊窗簾,哎呀開冷氣就不怕悶熱。

    S:這樑好粗喔,你該買個厚一點的床頭櫃。
    同:可是房間就沒走道了,沒關係我可以釘上六帝錢,掛隻蕭撐住。
    S:咁有效……?

    S:你房間有魚味??
    同:喔,昨晚我老婆煎魚。

    然後我就被趕出去了。

    下為原文:
    「自備30萬起,月付輕鬆」、「低自備10萬交屋‎」,房市不景氣,建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人,但小心落入「養套殺」陷阱!台中一名上班族,被88萬低自備方案吸引,購入預售小宅,原本銷售人員承諾,可向建商貸款並結合信貸,填補頭期款不足的缺口,豈料交屋前才發現信貸核不過,不只淪為斷頭戶,可能還要將已付款全賠進這間房,他只好委託仲介低價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第一次買房,落下財房兩失的遺憾。

    32歲的張姓上班族,月入4.5萬元,他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引,心想自己年過三十、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。

    差34萬,買房夢一場空
    總價780萬元的預售屋,至少要二成頭期款、156萬元,可想而知88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到的是,直到交屋前半年,他才發現在自身還有車貸的情況下,34萬元信核過不了,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險,依照合約,建商最高可收最高總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好為託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款元,一場購屋夢,讓他賠掉44萬元血本。

    按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的二、三成,也就是所謂的購屋頭期款。

    但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。

    第一步養,誘你衝動下定
    建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。

    資深的代銷業者就透露,建商第一步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第一次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。

    第二步套,哄你掏出老本
    當被廣告吸引來的購屋客,擠滿案場後,建商的第二步「套」就展開了,不具名的建設公司老闆就表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少兩成的自備款,屋主僅自備一成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。

    歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第三部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的,是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋,被沒收已繳價金,或是急於降價轉售求現等窘境。

    第三步殺,繳不起等斷頭
    群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第一波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%的資金斷頭屋主,急售需求,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶,數量也不容小覷。

    不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拚交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始,舉例來說780萬的預售案,頭期款屋主自備80萬,加上建商無息借貸80萬分三年償還,共支付兩成160萬;用現在房貸1.7%試算,620萬房貸分30年,一個月須支付約2.2萬,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。

    加總起來交屋後,一個月房貸竟高達4.4萬,資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存兩年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。

    看懂合約,自備至少三成
    中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,預售屋就是賣一個夢,建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成,但其中有部分可能是信用貸款,在購屋前建議消費者先了解貸款組合,並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約,還是消費者必須用現金補齊。

    現在市況的確是買方市場,適合入手,不過最穩妥的做法,江龍名建議,在購屋前至少備足總價的三成,甚至更多一些,以備不時之需;另外銀行在審核貸款時,會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數,自身評估十分重要。

    最後他提醒,預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長,工程款一但結束,在交屋前還是須備齊所有款項,斷頭危機一旦出現,一場成家美夢立刻變惡夢。(陳筱惠/台中報導)

  • 加盟房仲好賺嗎 在 李忠孝 Facebook 的最佳貼文

    2019-01-30 12:28:31
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    凡存在必合理

    月從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現,如果進一步交叉比對,與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多,頗有人為操作的痕跡。

    幸好,我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞;
    也看到很多朋友從經濟觀點分析「為什麼店面房東不降價」的真實理由。

    首先這種老房東根本不缺錢更沒負債,他們在乎的早就不是單月租金,而是「租金報酬率換算的金店面價值」,例如,帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面,在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去,這才是造就「房東打死不降租」的真正原因。

    特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產,但實際上對於報酬率的計算邏輯卻是差很大,這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租至少還有賺」的現象。

    我想到一個故事讓大家更容易理解:

    如果你是一整條街「店面」的房東,你的總資產、也就是身價,乃是基於「店面價值」換算出來,而所謂的店面價值則是基於「年租金收入多寡」去計算報酬率。

    舉個例子,一間店面一個月只能收租2萬元,年收租金24萬,姑且假設這間店面的總價值是300萬元;
    如果另外一間店面每月可收租1XX萬、年收租2400萬,這間面的價值可能高達2億到3億。

    問題來了,如果某一年大環境差、導致經濟不景氣,原本的長租的店家倒閉了,大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資,整條街暫時沒有新的租客,試問,這時候若你是房東該怎麼辦呢?

    如果你認為「調低租金到50萬,至少每月還有50萬可以賺」會發生什麼事情?

    答案就是,當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間,雖然你下個月又可以領到50萬的房租,但實際上在商仲的計算邏輯上,你店面的估計價值、也就是你的「身價」可能瞬間從3億元變成1億元,別忘了,當你擁有的是整條街的店面、所有的估算影響甚大,意味著你的身價可能從30億變成10億。

    等於你為了眼前這區區50萬或500萬,導致你的身價瞬間暴跌數十億,任何一個有概念的商仲當然是不會這樣搞的。

    稀缺狀態的窮人,完全著眼在眼前利益;
    而長期滿盈狀態的有錢人,眼中看的是五年、十年。

    不缺錢的房東當然是願意慢慢等,例如我最近聽到,很多房東認為下一次政黨輪替後,外資就會進場加價買,無論是等2年還是6年其實根本無所謂,現在刻意把租金撐著確實算是「最佳策略」

    當然,積極一點的房東也不會完全擺爛,他們也怕哪天政府搞出囤房稅;
    相關的後路早就都想好了,例如,或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店,公開租下自己的店面盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象,反正這操作成本低廉又能讓市場好看,何樂不為?

    說到這裡,你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎?
    當然不是,跟銀行時常往來的朋友都知道,最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非「不動產抵押」莫屬,用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸!

    以前一個大房東朋友分享:

    銀行派人來找他爸,拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了十年、完全懶得出租的空屋去做抵押,銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議。

    到這邊很多鄉民無法理解,畢竟,再低的利息還是要利息啊! 幹嘛多借不需要的錢負債去還利息? 傻了喔?

    事實上,銀行同時派了另外一個資產部門的同事來,針對該一億元現金開出了一個簡單方案,保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。

    直接舉例:
    你用房子跟銀行貸款借出一億元現金,每年要固定還銀行假設為1%,同時跟銀行另外一個部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案,讓你立即把這一億元現金存回該銀行,固定給你每年1.1%的利息,銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。
    (附註- 這邊為了簡單解釋,恕省掉很多細節,其實更多情況是被洗去買銀行內的各種看似美好的衍伸金融商品,於是大家都在同一艘船上了。)

    簡單的數學;
    你每年要還銀行100萬的借錢利息,但你每年同時會領到銀行給你的110萬的存款利息(或金融商品的報酬),等於你什麼都沒做,莫名其妙就賺了10萬,連我都覺得...這什麼世界啊幹!

    以上只是舉例、不代表實際利率;
    其實,過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大,幾乎不用利息就借出幾個億、立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差,這就是所謂「循環資本套利」,幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲,玩了幾十年。

    【為什麼房東打死不降租金?】
    因為租金一降,不動產的估值就會動搖,銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢,供你玩這套躺著賺的遊戲,再搞不好,你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距,簡單來說,銀行跟房東雙方都不希望降租金啦!

    【明知道這遊戲不公平,為什麼國家還一直降息?】
    【為何不敢大肆對房東徵稅?】
    因為,不只是東區房東,幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲,「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬,沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任、下次保證不用選了,換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。

    我個人也痛恨國家不進步、討厭店面空著沒效率、痛很稅制的不公平,但現實市場碰上貪婪的人性,導致現階段根本沒有一個完美的解決方案,不公平也只會持續加劇。

    總之,任何現象都是有背後理由,理性的理解箇中的原因,接受「存在未必正確、但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒;
    唯有搞清楚真實市場的運作,才是讓我們持續進步的關鍵啊!

  • 加盟房仲好賺嗎 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最讚貼文

    2018-08-09 13:49:01
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    這幾年一直有不少自稱房地產老師,不管是利用網路還是教學,意圖招收學生來炒房,或用其他名義來招攬「會員」,目的就是要騙你的錢,因為只要你相信他,他就有生意可以做,套利也好,倒貨也好,集資也好,總之不是要你的錢就是要你的人頭。

    如果房地產還這麼好賺,他自己賺就好了,何必分你?

    因為他套牢。
    因為他根本就沒錢。

    你以為上上電視、出幾本書來買買榜、假裝做善事,就足以讓你信任嗎?很多「老師」真的這麼做,然後帶你去看房(他的),帶你去看預售屋(抽成分紅或賺人頭費),洗你投資海外不動產(直接騙)。

    或是藉著跟誰拍照的照片、跟誰合作的case、跟名人一起喊價。總之,騙到你的錢或是人頭,都是他的終極目標。

    然後就有人會傻傻地相信了。

    「他真的很厲害耶!好像都賺錢」,假的!謄本、銀行存簿都可以造假。
    「他很會看房耶!聞一下就知道哪裡漏水!」,假的!他先故意弄漏水,再假裝聞到。
    「他也是律師耶!應該很懂法律!」,假的!律師牌也是假的!大學文憑都可以輕鬆買得到,不然自己印也是很簡單。
    「他在大房仲任職!應該有很多case或通路!」,任職是真的!但任何人都可以隨便找一間加盟,花一點點錢就有了。
    「他說自己以前業績超好!」假的!他說你就相信了,不騙你騙誰?
    「他好帥又說自己買了幾十幾百戶!」你是打算給他騙色是吧?

    不要貪,任何說會輕鬆賺錢的,都是詐騙集團,縱使合約明白寫下來,到時候人跑了,你找誰去?

    可是他是名人秦偉耶!應該跑不掉吧!
    小女孩都不放過了,騙你也是剛好。

  • 加盟房仲好賺嗎 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文

    2013-06-06 11:57:27

    130605民視 奢侈稅2週年 仲介關店500間
    影片網址→http://youtu.be/Vp7k61_NtdU

    感謝記者 周康韵 的採訪,基本上,這則新聞其實是延續自由時報的報導,有2個角度可以分享。

    角度1→內容主要是提到《富旺房屋》倒店潮,其實富旺房屋會倒店那麼多,僅存最後一間,有一個原因就是房仲品牌的經營,不管是在哪個產業,趨勢總是「大者恆大,小則漸漸被併吞」,只能說富旺這個品牌太新,百姓接受需要一段時間,剛好又遇到2012年房市最慘的時候,能不倒才是奇蹟。

    角度2→當然2012年房仲關店500家,這個角度有點不夠平衡,因為自由時報的記者有刻意不把「2012年有多少家新店成立」的數據資料同時公布。以《台灣房屋》為例,不僅沒收店,還拓展事業到馬來西亞展店去呢!

    現在政府、部分立委喊出奢侈稅延長加碼4年,我相信那只是為「只修不廢」這個大方向,累積談判籌碼,既然奢侈稅確定只修不廢,既然大家又覺得延長4年真的太長?結論就是請大家有心理準備奢侈稅應該會延長為3年。

    不過,我贊成全聯會理事長 李同榮 的說法,到時候,保證依舊價不跌,只會量縮打到第一線打拼的房仲業者罷了!

    以下為新聞報導......↓

    奢侈稅上路滿兩週年,傳出財政部主張「只修不廢」,連立委也建議,將課稅期延長到4年,不過,不動產仲介全聯會理事長李同榮警告,倘若奢侈稅再延長,恐掀起一波房仲失業潮。因為過去短短一年,全台有五百家房仲關店,上萬名房仲被迫減薪、失業。

    寫著底薪加高獎金的徵才招牌,掛在門外,這家不動產仲介業者,幕後老闆,是一間上市櫃營建集團,2009年成立以來,全盛時期,全台有超過60家房仲店面,歷經奢侈稅洗禮,目前,僅存新竹市光復路這家、加盟店頭。

    奢侈稅上路兩年,除了房市買氣萎縮,更直接衝擊房仲業者的收入飯碗,大直明水路、這條房仲街,短短100公尺不到,連著有六家房仲品牌,成交量好不好?房仲業者老實說。

    房仲業者 陳泰源 表示:在去年整整一整年,整個大環境非常不好的時候,我就是到處兼差當臨時演員,人家結婚的時候主持兼唱歌表演賺外快,這是我個人的部分,後來還有人,是新人,2012年房地產最慘的時候他是新人,結果就嚇到了,怎麼房市這麼差,他就立刻跑去開計程車,再也不趕回來做房仲。

    如果觀眾還有印象,這位曾在本土劇中、客串演警察的房仲業者,就是受奢侈稅衝擊下的低薪一族,沒底薪、只靠抽成,房子沒成交,日子根本不能過。

    根據不動產仲介全聯會統計,全台近10萬名房仲員,房市走多頭,底薪加獎金,平均薪資也有5萬2,奢侈稅實施後,薪資立刻下滑16%之外,還引爆一股房仲倒店潮。

    對房仲業而言,奢侈稅甚至比金融海嘯,還來得可怕,但政府抑制高房價的美意,真的,奏效了嗎?

    市場游資氾濫,讓房價依舊撐在高檔,然而一場奢侈稅,卻讓雙北市房仲業,成了地震重災區,新莊、林口、三峽,成交量最慘時,萎縮5成以上,如今奢侈稅屆滿2年,財政部喊出「只修不廢」,甚至立委也贊成「下重手」延長加碼,但房價真的有變便宜嗎?民眾心中,自有解答。

    新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013605F12M1

    部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64141810

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