最近和W律師討論出本「一百個錯誤法律觀念」，我們目前列了以下錯誤法律觀念，如果大家有發現什麼錯誤觀念，或覺得有什麼法律觀念很重要觀念要正確，也歡迎留言，感謝。

以下是錯誤法律觀念：

契約成立一定要書面白紙黑字
保證承保，但不保證理賠
簽名無效，蓋章才有效
公司名義簽約比較有保障
公司欠錢可找負責人個人要錢
父債子要還
刑事案件可以和解就不起訴案
取得債務人所有權狀，就能享有抵押權
沒有向政府登記就沒有著作權
欠錢惡意不還要坐牢
嫁出去的女兒沒有繼承權
養子女不是親生的也沒有繼承權或只能分少一點
協議離婚雙方簽名就完成
協議離婚必須處理的議題
檢察官可以幫我討債索賠
沒工作收入無法取得子女監護權
公平法是管制物價的法律
通姦違憲後抓姦也沒用
分居二年就可以離婚
打滿三張驗傷單才能訴請離婚
是借貸或投資關係不重要
欠錢躲超過15年就沒事
過期的本票支票完全沒有用
發生碰撞才算車禍
車禍處理很簡單
車禍和解書怎麼寫？
簽約只管對方有簽名蓋章就好
試用期約定不合法
有本票支票就可以向對方討債
離婚證人不用和雙方碰面
違反定型化契約範本的契約無效
網路上文案圖片可以任意複製下載
網路上影片可以自由下載並分享
出資委託的配音可以自由使用
創作甄選的參賽作品主辦單位可以自由使用
攝影師可以自由使用模特兒照片
車禍傷人可全由保險公司出面處理
車禍肇事責任鑑定會寫責任比例
對方同意就可以和他/她發生性行為
跟蹤纏擾目前無法可管
裝修房子簽合約太麻煩
裝修品質有問題就是刑事詐欺
網路購物七天內一定可以退款
公寓大廈社區不能禁止養寵物
管委會可以拒絕住戶影印任何文件
建商拖延公設點交無法可管
產品申請專利權就不會侵害專利
商標圖案近似就是侵害商標權
漏水爭議只能上法院訴訟
租約有公證就不必上法院訴訟
房東房客可以任意提前終止租約
簽發本票支票不寫禁止背書轉讓
存證信函內容隨便寫就好
老闆可以任意付錢資遣員工
建商廣告不實消費者當然能解約
房屋實價登錄灌水沒關係
隱瞞凶宅或重大瑕疵不會有刑責
屋況說明書內容不實一定能解約
遺產可以只留給女兒
打官司的律師費可以要對方賠
遺囑自己寫一寫就有效
虛擬貨幣不能用來付錢
App使用者資料可以蒐集賣錢
開加盟店比上班領死薪水好
房屋久占別人土地就免拆
加盟契約條件加盟總部說得算
竊盜罪只有當場抓到才會成立
加入工會根本沒什麼用
網路空間的言論自由無法可管
罷工是侵害他人權益的違法行為
面試新人時絕對不能詢問前科
工作場所可以任意設置監視器
契約違約金條款不受法律限制
員工五人以下公司免保勞健保
颱風天不上班會構成曠職
不動產買賣有仲介代書就無須履保
員工自己疏失發生職災老闆可免責
職場霸凌無法可管
法律問題諮詢免費律師就好
沒收犯罪所得可以保護被害人？
擔任國民法官很輕鬆
犯罪案件媒體可以自由報導
法官的邏輯一定也和我一樣
友善父母原則可以不用理會
沒付扶養費不能探視小孩
補習班倒閉信用卡分期帳款只能乖乖繳完
假扣押有甚麼功能？
關於假扣押常被誤解的觀念
運動比賽中任何傷害都可免責
粉絲抖內的金錢不用歸還
商品直播代言人有何法律責任
打官司有證人就夠了
私人錄音不能當證據
行政訴訟都會敗訴
銀行帳戶被凍結不能解除
營業秘密保護可以包山包海
合夥作生意靠信任不用簽約
取消訂位可以要求餐廳退訂金
無罪推定原則是真的？
沒錢請律師無法打官司
糾紛鬧上法院就不用調解了
打贏官司對方就會賠我錢

#錯誤法律觀念

190802租屋違約金最多只能扣1個月的法與情@文/陳泰源&游璿樺

【前言】

新聞早就報導過無數次，現在最新的內政部版本之住宅租賃定型化契約裡頭的條文已明定，違約金最多只能扣1個月。多數租屋族覺得是個保障，可避免惡房東藉故亂扣押金，可多數房東則認為這樣規定並不公平，究竟為何？......↓

【案例】

最近處理某租案，租金、租期等各方面條件皆已談妥，當雙方準備要簽約時，房客有意見了，因為他發現租約裡面有一條「不合規定」的條文。租約裡提到：倘若房東擬提前收回房屋或房客擬提前退租時，關於違約金罰則的訂定為→「簽約1年，未住滿半年違約金2個月；住滿半年但未滿1年違約金1個月。」

站在租客的立場：內政部版本裡已明定違約金最高不得超過1個月；換句話說，私契如果跟內政部版互相牴觸時則視同無效。將來萬一真的發生未住滿半年就要退租，租客硬是要求房東只能扣1個月違約金，房東也沒轍。

站在房東的立場：房客主動跟我簽1年合約，就代表未來預期能收到12個月份的租金，而且我也是因為1年租約的關係，才給房仲半個月的服務費，這些都是成本。

若房客連半年都沒住滿，豈不代表無形中損失超過6個月租金可收？加上退租後要重新整理屋況、空屋時的招租閒置期等等，違約金只扣2個月，很合理吧？不然，以後每位租客都騙房東說一次要簽3年、5年的，用假長約來騙降租，這樣對嗎？

房東認為，縱使違約金2個月的約定注定無效，但有寫上去、且雙方畫押，總是相對心安，多少也能警惕雙方重視契約承諾，而且2個月押金本來就在房東那邊，租客違約在先，房東硬是扣2個月違約金，諒房客也未必會為了那「多扣的1個月」曠日廢時跑訴訟或調解吧？

總之，這個案例最終的結果是，雙方互有堅持，最終破局。

【租屋，你該這樣做】

假使你是租客，通常我會建議你不要執著違約金額（超級不合理條文除外），反正，萬一真的發生了，按照內政部規定，最多就是只能1個月不是嗎？再者，如果你硬是糾結在這個點，只會讓房東懷疑你根本從一開始就打算短租，反而造成彼此的不信任。

另外，新聞報導雖然都只強調「違約金最多只能扣1個月」，但其實刻意忽略另外一項資訊，內政部版本的租約裡其實也有另外1個選項，也就是：雙方可選擇「不提前解除租約」。換言之，假使租客簽1年但只租半年就要退租，仍得付足剩餘半年的租金！若從這個角度來反觀「簽1年未住滿年違約金2個月」，哪個比較硬？

【給房東的話】

筆者認為「簽1年但未住滿半年，違約金扣2個月」這條私契裡的規定，撇開法理不談，在情理上是說得過去的。

而且，根據過往的租屋糾紛，其實，惡房客的比例是遠高於惡房東的，無奈被「張淑晶事件」新聞放大，才導致內政部在研擬定型化契約時朝向「中間偏一點租客」的方向擬定，畢竟房東是有產階級、收益的一方，租客則是相對經濟弱勢，關於這點，只能請房東平常心接受吧！

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【租賃契約原為私法自治的範疇】

過往，租賃契約屬於私法自治的範疇，大多由房東、房客自行約定，或就近購買文具店內的簡易版租賃契約，就這樣草草地簽訂了。一旦發生租賃糾紛，就只能回頭看當初簽訂的租賃契約條文。但當初簽訂的租賃契約是否公正、合理？當下處理方式租賃雙方是否均可接受？莫衷一是。

其中最常見的就是提前終止違約金過高的問題，接觸過的案例常有高達1個月至數個月租金之違約金，令人咋舌。

【租賃契約走向定型化契約而有法律效力】

內政部於民國105年6月23日公告（106年1月1日生效）「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及其契約書範本，為求減少租賃糾紛，以定型化契約方式，改善租約中常見的不平等條款，提高房東、房客對租約內容了解，及其違約效果的可預見性。

其中房屋租賃定型化契約應記載事項第十二條為「提前終止租約」之規定，明定租賃雙方可自行約定是否得提前終止租約，若一方未為先行通知他方而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。

基此，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」賦予租賃契約條文具有法律效力，而不再只是私人約定。倘租賃雙方一時不察，有不平等條款之約定，或該約定條款違反應記載及不得記載事項，其效果皆會因違反法律強制規定而無效。

【租賃契約之公平性】

租賃雙方常因彼此立場、認知不同而產生租賃糾紛，協調解決上往往都不太容易，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」公告施行後，筆者對該法令保持正面的態度，或許有一些偏向保障房客權益的部分，但起碼有一套共同的標準，明確的法令保障，對於降低租賃糾紛有很大效果。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/08/1908021.html

190316哈囉房東，家具家電別調包喔！◎文/陳泰源&游璿樺

【案例】

去年成交一間租案，不論是招租帶看時，還是簽約當下，房東與房客雙方都有再次確認會留下來的家具、家電有哪些。簽完約後，看似一切順利，沒想到，當房東與房客相約交屋時，竟然發現東西全被更換：

1.詩肯柚木的床架，變成普通的床架。
2.牌子是LG的洗衣機，也成了二手國產品牌。
3.與儲櫃空間相符的雙門冰箱，變成縮小版二手貨，與櫥櫃尺寸不搭、格外突兀。

當下為了以「交屋順利」為前提，房客忍住選擇暫時不跟房東計較，畢竟房客已經跟前房東辦理退租，搬家計畫也都已準備就緒。

只是，這次的租屋經驗，實在讓房客感受上相當不舒服，身為房仲的我也覺得相當錯愕，畢竟，這是我從業8年多來，第一次遇到這樣的房東。

【房仲必學訣竅】

過往處理租賃案件時，契約所附的「交屋清單」通常只會記載會附哪些家具、家電，例如：床組X1，餐桌椅4張，沙發1組、電視機1台。

從現在起，請同業務必記得，以後當你詢問房東會留下哪些東西時？請務必要順帶提問：請問是哪個「牌子」？是「房屋現況裡面」的那一個嗎？同時，記得在清單中，不要再只寫「冰箱X1、洗衣機X1」了！以後都要註明是哪個牌子，甚或是型號、噸數、尺寸，這樣，就能對企圖調包的房東產生嚇阻作用。

萬一事情真的發生了，房客沒打算息事寧人，縱使錯不在房仲，房仲不僅要傷神持續居間溝通協調之外，也勢必要有得罪客戶的心理準備了。

以這次案例而言，房客雖然選擇息事寧人，但我良知過意不去，決定在事後寫一封信給房東，清楚地告訴她哪裡不對，雖然，我的Line後來被房東給封鎖，從此再也做不到這名房東的生意，但至少房客覺得感激，而我自己也覺得心安理得多了。

以下是==【法律教室：台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】==

《前言》

租賃，為房東提供房屋給房客使用，房客支付租金的一種契約。

一般，在都會區出租的住家或套房，房東經常會添加一些生活必要家具、家電、網路、第四台、停車位等附屬設備，標榜「一卡皮箱即可入住」，以吸引房客入住，同時也提高房屋租金收益。

承租有租賃附屬設備的房屋，入住前點交步驟，是非常重要一個環節，除確認附屬設備如同租約之約定外，將來還會連動租約屆期後之回復原狀交屋，卻往往被租賃雙方所忽略。

《租賃附屬設備清單》

依內政部107年6月27日所公布的《住宅租賃契約書範本》第一條第2項第3款之「租賃附屬設備」，除了約定有、無附屬設備外，另有附件「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」，提供房東房客在簽訂租賃契約時，能清楚揭露出租房屋之現在屋況，也明白標示點交時房屋所提供的附屬設備。

《租屋，拍照+做點交》

房客入住前點交步驟，首先，先按照「租賃標的現況確認書」檢查屋況是否有瑕疵，例如：停車位是否清空可停？屋內牆壁、角落是否有滲露水痕跡？水、電、瓦斯是否正常…等等。若發現問題，應請房東儘速修繕。

其次，再依「附屬設備清單」逐一核對家具、家電的廠牌、數量，並拍照存證；若為家電，亦應逐一啟動測試，若核對時發現與清單不符，或測試功能異常，應立即請房東更換。

唯有依「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」逐一確認核對，拍照存證，才能確保房客入住房屋後的品質；爾後租約屆期後之回復原狀交屋，亦是依當初現況確認書及清單所載點交。萬一遇到記憶模糊不清、雙方有爭議時，亦可提出當時存證照片比對，可有效避免無謂的糾紛。

《租房，你該這樣做》

租賃糾紛如遇到爭議時，可依下列幾個常用管道尋求解決：

方式1：向直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會申請調處。
方式2：向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解。
方式3：向法院聲請調解或起訴。

其中，我個人最建議的是方式2，除了省錢有效外，另外最重要的好處是，經鄉、鎮、市(區)調解委員會調解成立之「調解書」經法院核定後，與民事確定判決有同一效力。

本案例中，房東與房客相約交屋時，房東所應提供的附屬設備，如床架、洗衣機、冰箱，遭到房東偷龍換鳳，與租賃契約之約定不同，涉及契約之不完全給付與詐欺。

房客在第一時間應立即提起問題，請房東更換回原約定設備，甚至停止點交，直至改善後再入住。若房客情非得以，已將原本租屋退租，選擇忍耐暫時入住，亦應限期請房東更換回原約定設備。

若房東執意不肯發生租賃糾紛時，房客可向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解，協議換回原約定設備、調降月租金或解除租約。

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