繼 2.0「演員原力」後 ，PAW 2.1 「演員引力」

Powerful Actor Workshop
八月 全新課程
2.1 「演員引力」💞

歡迎任何18歲以上人仕報讀🙋🏼‍♂️
適合有經驗表演者及無經驗人仕報讀👌🏿

「我點先可以吸引觀眾嘅目光？」
「我演出團火去咗邊？」
「我唔享受我嘅演出，點算？」
「我係邊個？點樣喺演出中表現我自己？」

在舞台上、螢幕、銀幕中，看到的往往令我們聯假想投入到如果自己參與當中會如何處理，但當自己真正面對演出情況的時候，我們總是表現得措手不及、感到混亂、令我們的演出暗然失色。

繼2.0「演員原力」後 PAW 2.1 「演員引力」，Angus 將設計一系列劇場練習，並透過即興演出，讓學員了解演出的重要元素，讓學員了解自己之餘，增強自信及面對演出的能力。

費用：早鳥優惠$3200，優惠期至2021年7月14號（原價$4000）

名額：十名 (額滿即止)
*熱愛表演者優先

課堂日期
8月
3、6、10、13、17、20、24、27號
(逢星期二、五）（共8堂）

課堂時間
2000-2200（2小時）

上課地點：觀塘

*有意參加者須填表報名及填寫報讀原因以作甄選

*本人保留一切權利

報名表格📥
https://forms.gle/VENGGsaFG4jwA56HA

報名者將收到電郵回覆確認🙆🏻‍♂️

如有任何有關課程問題，請隨時inbox 私訊📭
Facebook Page : 陳健豪Angus Chan
Ig: azangushk

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導師簡介

陳健豪 Angus CHAN

近期演出
演戲家族x香港舞蹈團 音樂劇《一水南天》

導演作品
演戲家族x香港青年協會 音樂劇《拾光盛宴》

香港演藝學院戲劇學院(榮譽)學士，主修表演。
曾參與校內演出作品：《帝女花》、《哈姆雷特》等。校外演出包括：文化交談<利瑪竇> ;海團劇場<遺忘了的撲滿>（創作演員）、<捉迷藏>(創作演員)；演戲家族x香港舞蹈團《一水南天》；演戲家族《遇上1941的女孩》、《戀愛輕飄飄》；神戲劇場《EQUUS》、《仲夏夜之夢》；英皇娛樂《奪命証人》；同流《心靈病房》；爆炸戲棚《我們的青春日誌》；7A 班戲劇組《7》、《美人魚手記》、《幸福太太》、《灰蘭》、《失戀，我們分手吧！》；一路青空《馬騮俠》；劇場空間《歷史男生》、《勝者為王》、《布拉格·1968》；香港戲劇協會《礦井下的彩虹》； 騎士創作《觸‧一瞬》、《加班吧!絕地任務!》、《江戸無雙》、《紫。迷。藤》、《我愛足球》；香港藝術節《黑天鵝》；鄧樹榮戲劇工作室《泰特斯》、《馬克白》；夢飛行合家歡劇團《阿信的故事》、《長腿叔叔》；A2創作社《火鳳燎原之亂世英雄》；王子制作《天生不是女人》(編劇、導演及主演)；春天舞台《南海十三郎》、《小海白》、《喝彩》；焦媛實驗劇團《心太野》、《野玫瑰之戀》、《我的快樂時代》。

曽參與電影：<明月幾時有>、<天水圍的夜與霧>、<下一站天后>。
音樂錄像: 陳奕迅<葡萄成熟時>、張紋嘉<最佳男主角>、葉宇澄<瑪利與偉業>
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憑《哈姆雷特》及《心靈病房》榮獲2007年香港舞台劇獎最佳男主角(悲/正劇)提名及2017年香港舞台劇獎最佳男配角(悲/正劇)提名。

Photo by：細B

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1.台灣國產新冠疫苗之一的聯亞，在二期尚未解盲前，獲得台灣邦交國巴拉圭的一百萬劑訂單，台灣外交部表示，只要聯亞能在近期通過食藥署EUA，就能出貨巴拉圭，對援助台灣在南美的唯一友邦樂見其成。

事實上，聯亞積極開發開發中國家市場，早在去年底，聯亞就已對外公告，已獲得了來自巴西、厄瓜多、秘魯等國家，共28億美元的採購承諾。

但聯亞未像國際認證疫苗，進行三階試驗劑就想拚EUA的作法在巴拉圭國內引發批評，巴拉圭國內對其政府購買一支未獲國際認證的疫苗，感到不解，有人批評，政府完全是拿人民來當實驗白老鼠

2.聯亞疫苗，近來牽扯出的另一大話題，就是知名通訊社路透社獨家報導，聯亞疫苗與美國知名傭兵集團，黑水國際的創辦人普林斯，有投資關係。

普林斯，幾乎沒有美國人不認識他，他從一介海豹特種部隊人員，創辦黑水公司（Black Water)，成為美國政府最大的軍事任務承包商，把黑水打造成全球知名的傭兵集團，但黑水也因為在伊拉克濫殺平民而惡名昭彰。

普林斯商業眼光向來精準，之後他在亞洲成立鎖定非洲物流的先豐集團，更入股中國最大反恐訓練機構，「國際安全與防衛學院」，從新聞版面上消失一陣子後，如今浮出的投資標的與台灣疫苗有關，顯然他很看好疫苗的的國際市場，專門鎖定開發中國家，有利可圖

3.但聯亞進軍的南美國家，都存在政治風險。巴拉圭總統阿布鐸，今年三月因處理疫情不當，醫療資源貴匱乏、疫苗數量嚴重不足，導致國內確診人數激增，而在首都引發示威，也遭反對黨發動彈劾但沒有通過。

巴西總統波索納洛，因為他的失能失職，導致巴西至今疫情毫無趨緩跡象。今年十月巴西總統大選，目前前總統魯拉民調領先現任總統。

秘魯剛剛舉行總統大選二輪決選，票數落後的前總統藤森之女藤森惠子不服輸，不願向左派素人對手俯首稱臣，對選舉結果發起挑戰，而秘魯軍方也加入聲援她的行列。

向疫情蔓延的急需疫苗的國家輸出疫苗，當然是為了救命，但在無法獲得國際認證前就貿然供貨，若疫苗無效，疫情延燒，不慎捲入當地政爭，對台灣的外交，台灣國產疫苗的未來，台灣的國際形象，著實冒險。

{內文}
眼下太多拉丁美洲國家對新冠疫苗需求若渴，如全國染疫死亡數已逾50萬人，僅次美國世界第二的巴西。

新聞片段:縱使國內疫情嚴峻，巴西人還是走上街頭，因為他們太憤怒，國家走到悲涼的里程碑，染疫病故人數突破50萬，示威群眾直言，只有一人須負起全部責任

巴西示威者: 波索納洛下台，波索納洛下台

和新冠人均死亡數全球最高，每百萬人逼近六千人病歿的秘魯。

秘魯牧師:教堂每天十場彌撒，都在為疾病，為逝者祈禱

兩國共通點都是國內政局高度不穩，巴西總統波索納洛至今仍因自身選舉利益，不願封城更遑論鎖國，認定守住經濟成長是能擊敗明年總統大選勁敵，前總統魯拉的救命仙丹，五月初民調，預測魯拉屆時可拿下55%選票，波索納洛34%，兩人勝率出現明顯落差，而當巴西國內疫苗施打牛步，仍未能實施全國統一的防疫措施，舉國處在隨時要陷入第三波疫情的緊急狀況時，波索納洛選擇力抗輿論，堅持足球界盛事美洲盃，六月中如期在巴西舉辦。

巴西總統 波索納洛(2021.06.03):疫情之初，我就說了，我對死亡感到遺憾，但我們必須生活下去，如果每個人都待在家裡，農民也待在家裡不去種地，那我得想想看，城市要怎麼生活下去

秘魯政局更是緊張，總統大選二輪決選，六月六號登場至今不見句點，因為前秘魯總統藤森之女藤森慧子，僅以四萬四千多票，0.26%的票數差距，敗給左翼政治素人小學老師卡斯提略，不甘心第三度與大位無緣，她在無證據下質疑大選舞弊，要求當局作廢部分選票，秘魯退役軍人群起擁護藤森惠子抗爭示威，呼籲軍隊出手，阻止國家落入左派手中。
示威者:秘魯 秘魯 秘魯

籠罩在政爭底下的巴西與秘魯都在拼命追趕疫苗施打率，曾是疫苗懷疫論者的波索納洛，在遭國會追究未及時取得疫苗，遏止疫情的責任後，找上曾被他拒絕供貨的輝瑞，下單兩億劑BNT疫苗，秘魯近來也向輝瑞下單，但除了國際認證的疫苗之外，兩國也都相中，有台灣官股色彩的台灣疫苗聯亞，在去年底下單預購。

聯亞疫苗因一反國際疫苗研發上市常態，想在二期解盲後，力拼台灣EUA獲准上市引發國內爭議，
近來最大話題是遭路透社獨家報導，牽扯全球最大傭兵集團黑水國際，獲已離任創辦人普林斯注資研發。

新聞主播:他被稱為現實中的債券惡棍，他聘僱傭兵，運用本身的軍事技巧及鉅額財富，從武裝衝突中獲利

abc新聞片段:他們是戰爭中的影子軍隊，是火力強大的軍事力量，且由這個男人一手領導
abc記者 vs黑水創辦人 普利斯:你旗下的傭兵，是否曾經錯殺無辜的平民呢?這絕對可能

普林斯是全美知名的爭議商人，離開海豹特種部隊後創辦黑水，成為美國最大的軍事任務承包商，
2007年旗下保全濫殺伊拉克平民，替美國國務院車隊開路，集團名聲一落千丈，普林斯賣掉黑水後活躍亞洲，創辦先豐集團設址香港，主攻非洲物流服務，也提供特種人員培訓，2017年先豐入股中國最大反恐訓練機構「國際安全與防衛學院」，協助培訓海外安保專家，如今浮出的投資標的與台灣有關。

聲音來源 聯亞生技營運長 彭文君:我們這邊都是直接跟Vaxxinity(美國公司)合作，所以Vaxxinity是幫我們 籌資跟負責，全球的臨床試驗的一家公司，我們基本上是台美合作的一家公司

路透社文章稱，普林斯在去年10月左右，相中美國生技公司Vaxxinity，集資研發的新冠疫苗UB-612
Vaxxinity為聯亞關係企業，UB-612正是聯亞疫苗，直指普林斯顯然看準疫苗商機，找上已故共和黨國會說客貝倫德，以一劑疫苗有幾美元利潤，試圖說服他協助推動UB-612，且明確告知分銷公司已在美成立，將鎖定推銷發展中國家，也談妥將由全球最大，貨櫃船供應商馬士基負責運輸。

馬士基宣傳影片:擁有逾500艘大型貨櫃船，及近200萬個貨櫃在載運貨品，馬士基無疑是全球船運的翹楚之一

路透社曾詢問Vaxxinity聯合創辦人 美國知名企業家迪亞曼迪斯，何以能在去年八月一階實驗都未進行時，就在個人部落格上聲稱疫苗具安全性，且對老年人有效，他回答因為這家公司，曾成功開發出阿茲海默症疫苗，所以才敢如此斷言。

Vaxxinity聯合創辦人 迪亞曼迪斯(2020.08):我們將在八月進入人體實驗階段，預計花60天時間得到實驗結果
Vaxxinity聯合創辦人 迪亞曼迪斯(2020.08):我們正在研議中的一件事，就是讓所謂擴大版的第二/三期臨床試驗，在美國及台灣以外的地方進行，以求盡快讓審核

聯亞疫苗最終敲定在印度進行第三期實驗二期試驗接近尾聲時，台灣邦交國巴拉圭下單預購一百萬劑，由台灣駐巴拉圭大使韓志正巴拉圭官員及Vaxxinity代表出席簽約儀式，巴拉圭國內對政府採購下單，未獲國際認證的疫苗出現不認同聲音，該國衛服部官方推特遭留下數百封批評推文，直言政府簡直是罪犯，居然看不出若干國家，在疫苗銷售上只押注開發中國家是別有用心，竟還甘願讓國人淪為實驗白老鼠。

巴拉圭現任總統阿布鐸，是老總統史特羅斯納私人秘書之子，2018年拜所屬執政黨，蓬勃國內經濟之賜，在當年度總統大選中，以未過半的得票率48.96%，險勝對手的45%，以近四個百分點之差驚險上台。

今年三月，阿布鐸因防堵國內新冠疫情不力，國內病例激增，醫院瀕臨倒閉，疫苗獲取進度遲緩，不但引爆數千人民，佔領首都亞松森發動示威，他還遭在野黨發動彈劾，但因多數國會議員，認為國家當前需要穩定，推動購買疫苗 解決疫情危機，躲過下台風暴的阿布鐸，在四月緊急向印度政府
購買兩百萬劑僅二期解盲完成後，便在莫迪總理帶領下要求國人施打的印度國產疫苗Covaxin，六月巴拉圭開始出現，一波赴美的疫苗觀光潮。

巴拉圭民眾 vs. 記者 :我對國家取得疫苗不抱希望，(了解 那你想打什麼牌子的疫苗)，嬌生

BBC統計，全球單劑疫苗的已知定價，從3塊美金到44塊美金不等，以人道疫苗之居的AZ，售價在3-4美元之間，嬌生則以一劑十美元價格賣給美國政府，尚未公開疫苗價的聯亞，搶進南美開發中國家
必然是看好疫苗商機而挺進，但也可能因為保護力問題，不慎捲入當地政爭。

https://www.youtube.com/watch?v=gD8EDYlOICM

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#新文章 #料理台灣專欄

一直忘記跟大家分享我在《料理．台灣》雜誌Ryori.Taiwan 的專欄。《料理台灣》是雙月刊，2020年的三四月、五六月、七八月這三期，我都在談 #在地，也因為二月時開始寫第一篇在地的連載文章，才起心動念做了Taster 美食加 的「在地進行式」專題。

半年的時間拖了很長，現在一次把三篇文章貼給大家看，會比較連貫，也希望大家會喜歡。

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以下三篇原文刊載於《料理台灣》第50期、第51期、第52期

/回溯「在地」興起的推理過程/

日本和牛的沙朗肉片，捲起生蠔醬與酸黃瓜，上頭一撮黑光燦爛的小山，是魚子醬。儼然奢華感的經典符號，任何餐廳的任何料理，需要爭取客人多一點點的認同與滿足時，就會放上這一粒粒烏亮晶瑩的珍饈。

現時在台灣的餐廳吃飯，你嚐到的魚子醬有高概率產自台灣本土。

訝異嗎？吃貨早就見怪不怪。畢竟，台灣已有義式手工乳酪坊，用台灣牧場的優質生乳新鮮製作莫札瑞拉起司（Mozarella）或布拉塔起司（Burrata）；台灣也有歐式風乾熟肉工坊，用台灣豬進行義式培根（Pancetta）、義式沙拉米香腸（Salami）、西班牙煙燻紅椒臘腸（Chorizo）等等加工。台灣是新興葡萄酒產區，台灣產葡萄酒近年來屢屢在國際競賽脫穎而出；台灣產可可製作的精品巧克力逐漸打開知名度，台灣的咖啡業界人才濟濟，更不用提台灣的茶，向來享譽世界。

米其林星級餐廳擁抱本土食材，台灣的蔬菜、水果、肉類、海鮮太好發揮了。攤開台灣幾間指標性西餐廳的菜單， 主菜不想出牛排要出什麼？台灣的品牌雞、品牌豬本來就好用，想獵奇一點，屏東乳鴿一度曝光率極高，胭脂鴨近來竄起，鵝有之、羊有之，甚至連鴕鳥都登場。過貓、山蘇不唯山產店愛用，皇宮菜、龍鬚菜被換上新風貌，以前看著稀奇的晚香玉筍、火龍果花，在季節允許時也能變身固定班底。主廚去崁仔頂挑魚買魚，台灣好的漁獲做成生魚片毫不遜色，日本料理店還用台灣產柴魚來做高湯呢。

如此洶湧翻騰的在地風潮，除了選用台灣產食材，還表現在文化認同上。皮蛋豆腐可以拿來拆解再重組，錦上添花一匙魚子醬（台灣產的，當然），就是星級餐廳的開胃菜；牛排主菜做膩了，結合上沙茶醬，就產生沙茶牛肉的趣味；麻辣鍋繁複沉鬱的辛香，也能被鎖進醬汁裡，優雅襯托鴨肉。台灣的飲食文化，成為主廚揮灑創作的靈感資料庫。

上述種種顯得理所當然，或有讀者閱讀至此，以為我在說廢話。其實我正在採取一種倒敘法。沒有錯，「在地」很夯，「在地」政治正確，大前提已經被建立起來了，而我們要問，它是怎麼被建立起來的？

回溯這個過程，有點像瞎子摸象。「在地」起一個頭，拉起來才知關鍵詞是一整串，慢食（slow food）、本土飲食主義者（locavore）、從產地到餐桌（from farm to table）；牽涉的議題一個扣一個，糧食生產、環境保護、全球化與反全球化，分析的角度有如萬花筒，折射出農牧業、生態學、貿易、經濟學、社會學等等領域。

可不可以單純從「愛吃」出發？

尤其，當你明白，「吃在地」的一位代表性人物，美國的慢食教母愛莉絲．華特斯（Alice Waters），開設加州柏克萊傳奇餐廳「帕妮絲之家」（Chez Panisse）的緣由，只是因為她很喜歡在家做菜招待親朋好友……

/在地、反文化運動與美國慢食教母/

說起美國慢食教母愛莉絲．華特斯（Alice Waters）開設加州柏克萊傳奇餐廳「帕妮絲之家」（Chez Panisse）的故事，必須回到1960年代反文化運動盛行的美國。彼時的柏克萊校園充斥著搖滾樂、性解放與學生抗爭，大四生愛莉絲．華特斯與她的「言論自由運動」男友大衛．戈因斯（David Goines）住在一起。那是1966年。

華特斯與戈因斯的公寓成了某種知識份子沙龍。言論自由運動的老鳥們會聚集在這裡，享用華特斯精心烹調的蝸牛或巧克力慕絲，這類當時頗不尋常的法國食物。華特絲非常受不了她的革命同志老是啃白麵包與工業火腿做的三明治，「單單政治上的解放、性事上的解放是不夠的，你必須解放所有感官。」

華特斯對於食物滋味的追求，源自1965年的一趟法國行。1950年代起，美國餐桌已被冷凍食品霸佔，華特斯震驚於法國人是如何在乎食物，在乎地買、在乎地烹、在乎地上館子，她對食物的感官幡然覺醒。在一間布列塔尼的鄉村石屋裡，她親眼看到餐廳的男主人抓了一隻活跳跳的鱒魚，送到她面前，趕回廚房，不消多久，就與庭院裡現摘的蔬菜一起作為主菜正式登場。這簡直是一種天啓：當季在地食材在最新鮮的狀態下被調理，有多麽美味。

「帕妮絲之家」真正誕生，必須等到1971年。華特斯已經與戈因斯分手，改和另一位柏克萊校友湯姆．勒迪（Tom Luddy）同居，他們主持的晚餐派對更加盛大了。勒迪經營一藝術電影院，在藝文圈、電影圈人脈甚廣，華特斯因此認識了她的餐廳投資人、勒迪的好友與柏克萊的年輕教授保羅．阿朗托（Paul Aratow）。阿朗托為華特斯注入現金與信心，整修了一棟老屋，雇用了一位主廚，華特斯辭去蒙特梭利老師的工作，擔任外場經理。1971年8月28日，帕妮絲之家開門大吉，端上法式肉派、鴨肉與橄欖及沙拉、杏仁塔，三道菜的套餐售價三塊九毛五美元。

帕妮絲之家很快就大獲成功。文人雅士都來了，還有客人專程從舊金山出城來吃飯，前所未見。這種簡單直接、用心烹調、注重食材品質的料理，當時令人耳目一新，和東岸的高級法餐或家庭裡的電視餐完全不同。華特斯也很快就理解到，她不能用美國工業化農業生產出來的食材，滋味差太多了，她必須仰賴在地小農，唯有他們才在乎風味。

華特斯與帕妮絲之家觸發了80年代「加州料理」（California Cuisine）的興起以及「從產地到餐桌」的運動。在風味大旗的號召下，許多美國人意識到，原來自己可以吃得更好、過上更好的生活。60年代以降的反文化運動，至此也與傳統上美食（gourmet）的追求合流，個人消費選擇服膺於風味的統治。「好吃」也添上了更複雜的意涵，「在地」則是其一。（未完待續）

/美味是在地的終極目標？/

上一回說到，美國慢食教母愛莉絲．華特斯（Alice Waters）開設加州柏克萊傳奇餐廳「帕妮絲之家」（Chez Panisse），觸發了80年代「加州料理」（California Cuisine）的興起以及「從產地到餐桌」的運動。「在地」成為美國飲食文化的重要價值，四十年來躍為主流，強調在地當季食材並融入美國多元文化的「新美式料理」（New American Cuisine） 也堂堂誕生，開枝散葉。

閱讀這段歷史，我不免想到台灣飲食圈近幾年火紅的「台灣味」。二相對照，確有相似脈絡，尤其目前台灣味的論述是以西餐作為火車頭，江振誠主廚與「RAW」餐廳的聲量最大，與RAW性質相近的餐廳大多是以法式烹飪技法詮釋在地食材，這與帕妮絲之家的基本設定並無二致。這當然是簡化後的陳述，台灣過去幾年的在地風潮不能只歸咎於一人一事，物產、職人、工藝的互相串連都造就了台灣味的暢旺，吃在地、烹在地也不是新時代的發明，然而若要謂喚起問題意識、梳理身份認同，以西餐作為主軸的台灣味探討確實構成在地風潮的重要論述。

同樣作為多元文化融合的移民國家，如果說美國透過飲食發掘自我的過程走在台灣前面，其有關在地飲食運動的討論值得台灣借鏡。首先，帕妮絲之家的成功，代表二種價值觀的匯流：傳統美食家崇尚法餐的美學賞析，以及60年代以降反文化運動對於工業化食品的厭惡。足以統合二種平行觀點的堅強理由，正是美味。換言之，不論是偏好高級法餐的上流階級，或是左派理想的革命份子，都認同「運用在地當季食材用心烹調的料理比較好吃」。這就是主流形成的起點。再者，「好吃」的內涵也變得更複雜了，從此以後，選擇食物的價值判斷多了某些政治意味，當你站在超市貨架前，你會拾起恆春洋蔥、放下美國洋蔥；當你閱覽餐廳菜單時，你會注視彰化胭脂鴨、忽略澳洲牛小排。如此選擇的原因，除了味道，可能還有以下考量：減少溫室氣體排放、縮短食物哩程、支持在地小農、更營養更健康。

然而，對於吃貨（foodie）而言，支持在地的壓倒性理由仍然是味道：在地食材最新鮮、最有風味，因此具有美學上的巨大優勢。如果美味才是終極目標，小心，美味也會回過頭來推翻在地存在的意義。這樣的矛盾，在異國食材上最明顯，好比為了追求西西里菜的正統滋味，不得不使用產自當地的橄欖油與鹽漬酸豆；台灣的日本料理餐廳，仍然崇尚築地市場直送的魚鮮。台灣產的葡萄酒、魚子醬，如果最佳品質仍無法比擬國際水準，就會被自家人嗤之以鼻：不應該為用而用。

面對「美味」，環境保護、永續發展、身體健康未必不可拋。兼顧是理想，不能兼顧的時候呢？雖然沒有必要一刀二斷，複雜的價值判斷，我仍在內心辯論。

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同場加映：
Taster 美食加 #在地進行式 專題：
https://taster.life/20200630-3/

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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#買舖博重建如何計數，#香港史上最詳盡的舖樓收購影影，#收購舖

距離香港個多小時機程的台灣，向來是香港人的熱門旅遊地點，今年更是台灣菜大熱之年。來自台灣的知名餐廳及飲品店，塞滿香港大街小巷，華麗風格火鍋店、風格十足的咖啡店、近百年老字號的老麵店，還有起碼30多間台灣飲品店，黑糖鮮奶、珍珠奶茶、果醋、花茶、果茶等不同名牌，紛紛來港。

花多眼亂，不知哪間味道最好？一次為大家品評今年最值得上門的台灣過江龍。

1.沐白
電話：從缺
地址：元朗裕景坊27-31號金倫大廈地下4號
營業時間：星期一至日及公眾假期 12nn-11pm
推介指數：3.4
詳情： http://bit.ly/2Pi1nNe

從6月開始，香港街頭已被台灣飲品完全佔領。在數十間台式飲品店中，除了大排長龍的數間名牌，其實這間本月才開業的品牌也做得出色。
雖然在台灣只有數家分店，但出品穩定，招牌芋頭鮮奶只用台灣大甲芋頭蓉和鮮奶，沒有加任何糖，真材實料。材料全由台灣供應，芋頭泥每天新鮮製作，一喝下去滿口的芋頭蓉，比其他店的香芋色素濃郁太多了。


其他口味亦出色，抹茶鮮豆乳用日本靜岡抹茶，草莓鮮奶以粒草莓為材料，味道天然濃郁。客人不多，毋須大排長龍已可到手。

2.美好年代
電話：從缺
地址：銅鑼灣邊寧頓街5號地鋪
營業時間：星期一至日及公眾假期 11am-11pm
推介指數：3.1
詳情： http://bit.ly/2AEZBwr

在台灣泡咖啡店，已是不少人的活動之一，最近就有這間台灣名店抵港。在當地開業2至3年，裝潢復古華麗，加上首創珍珠加梳乎厘班戟，成功引起話題，當地大熱綜藝節目《食尚玩家》也曾訪問。

香港店仍是試業階段，租用一家西餐廳地面空置的位置營業，格局如同普通西餐廳，少了台灣的華麗風格，幸好食物質素仍能保持，特別是入口即融的梳乎厘班戟，入口即融，配上煙韌珍珠，口感味道都相當出色。店子還帶來多款招牌甜品如冰心荔枝梳乎厘班戟果凍杯、芝士車輪餅，以及飲品如黑糖鮮奶、水果茶等。提提大家，由於仍在試業，等待時間頗長，一個梳乎厘班戟竟超過半小時，不趕時間才去。


3.Artista Perfetto
電話：無
地址：銅鑼灣霎西街3A地下2號鋪
營業時間：星期一至日12nn-9pm，星期二休息
推介指數：3.4
詳情： http://bit.ly/2zGopmh

台灣咖啡文化向來比香港盛行，這間剛從台北渡海而來的咖啡店，便能嘗到當地人自豪的細膩品味。由6名香港人合夥經營，其中一名店主曾於紐約的Coffee Fest Latte Art Competition奪得冠軍，之後和其他拍檔在台北開咖啡店，今年才回港開店。

咖啡出色，意式咖啡固然甘香濃郁，單品咖啡也出色，果酸怡人穩定，又有不少香港少見的咖啡飲品，如以曬乾的咖啡果肉及果皮浸泡沖製的Cascara Sparkle，反傳統以Esperrso拉花的Latte Macchiato。這裏不賣常見西餐或西式甜品，而是找來老師傅製作蛋黃酥、老婆餅等中式食物，入口鬆酥油香，是另一種享受咖啡的風格。店子位於銅鑼灣及灣仔交界，客人不多，帶點悠閒風情。

4.台北·寬巷子
電話：3188 2840
地址：尖沙咀海港城海運大廈地下OTG57鋪
營業時間：星期一至日及公眾假期 12nn-3:30pm，5:30pm-10pm
推介指數：3.6
詳情： http://bit.ly/2Q3zViV

火鍋文化在台灣非常流行，這店便是其中的精緻代表。來自台北，香港店提供5款湯底，麻辣口味從台灣直送，白湯如烏雞、東方美人等，就在香港熬製。基本上人人都會點雙拼湯底。麻辣是不錯，辣香婉轉，麻香餘威溫和。白湯的確出色，以大量豬骨及中藥熬製，濃鮮可口。

全店裝修都是古董舊物，字畫、木門、石雕等通通有出處，配料賣相亦精巧細緻，玫瑰松板豬是招牌菜，把切成厚薄不一的冷凍豬頸肉，砌出一朵玫瑰花來！下鍋前再淋上蛋白漿，滑溜及爽口二合為一。其他還有看似雪條，實際以墨魚、蝦肉、菠菜粒打成肉餡後，再用水晶包外皮包裹，滾熟來吃，外層煙韌和爽彈餡料令味道獨一無二。就算是最普通的蔬菜拼盤，亦請法國花藝師教侍應，把蔬菜盤拼出盆景感覺。價錢貴，人均消費$500，埋單時有些肉痛呢。

5.翰林茶館
電話：8300 8216
地址：尖沙咀海港城港威商場2602號鋪
營業時間：星期一至日及公眾假期 8:30am-10pm
推介指數：3.4
詳情： http://bit.ly/2QQIGw7

台灣人向來愛喝茶，1986年於台南創立的翰林茶館便是極具代表性的名店，是首間推出珍珠奶茶的茶店之一，獨有黑白珍珠。跟其他台飲店不同，位於海港城的台飲店可坐約二十多人，除了提供台式飲品，還有多款以茶為原材料的菜式。

珍珠每天於店內煮透，入口煙韌；奶茶入口甜香，茶味清香。除了珍珠奶茶，還有一系列台灣出產的文人茶系列，高山金萱、龍涎香之外，亦有產於台灣合歡山，被視為台灣高山茶王的大禹嶺茶。香港店還有限定的草莓果粒紅茶，果香濃郁。

以茶來做的菜式也頗有新意，如用炭燒鐵觀音融入麵條的鐵觀音茶麵，配以紅燒牛腩、客家鹹豬肉等，不過茶味偏淡。另有以鐵觀音煮的茶葉蛋。客人不算多，可以慢慢歎。

6.八月堂
電話：2601 0900
地址：太古康怡廣場(南)AEON STYLE 康怡G11鋪
營業時間：星期一至日 10am-10pm
推介指數：3
詳情： http://bit.ly/2AVraBN

以牛角包成名的麵包店，台灣人為了買這麵包，當年可以排了兩小時。用歐洲牛油日本麵粉為材料。最大賣點是非常多元化的口味，每天起碼提供接近15、16款口味。招牌是蜂巢可頌。

香港店位於超市內，於店內即製即焗，麵包香散在空氣中，非常吸引。另有蘸滿白朱古力和開心果碎粒的白色莊園可頌、鹹香的炙燒明太子可頌、惹味的黃金起司可頌等。

編輯﹕楊志強

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