<初戀生存法則>
剩女成因有各式各樣的原因，但千萬別因為自己的問題而變成剩女啊！！

青春，讓我們奮不顧身；懞懂，讓我們無所畏懼。

當時的我們還天真地認為，說了一句永遠，就真的會一輩子走下去，
當出了社會，現實的壓力逼得我們喘不過氣，
激情熱戀褪去之後，我們之間還剩下什麼...?

MV中球球飾演在咖啡廳回憶起大學時光酸甜戀愛的上班族，
大學畢業後，與女友美麗妄娜從每天膩在一起的甜蜜生活，
演變成因相處時間越來越少而漸行漸遠的「室友」。
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歌曲 Song ｜ 室友
作詞 Lyricist ｜ 羅凱 Lokai／瑋瑋
作曲 Composer ｜ 羅凱 Lokai
演唱 Vocal ｜ 球球
編曲 Music Arranger ｜ 楊峻綱 Kang
錄音 Recording Engineer ｜楊峻綱 Kang
和聲 Chorus ｜陳姸廷 Saltting Chen

混音 Mixing Engineer ｜楊峻綱 Kang
母帶 Mastering Producer ｜楊峻綱 Kang

女主角Main Actress ｜ 球球、美麗妄娜

特別感謝 Special Thanks ｜

品模新媒體有限公司

野草咖啡
開南大學
Ruby彩妝整體造型
紳士痞子JNIF
游勝文 Alan
三樓猴哥
龍龍
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用新台幣支持球球(*ﾟ∀ﾟ*)

加入「可遇不可球」
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是球球的貼圖
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商業合作聯絡方式d(`･∀･)b
合作信箱➤newmika0529@gmail.com

#室友Cover #美麗妄娜 #黃氏兄弟瑋瑋

看看那翱翔於夏季天空的泳裝身姿吧！
於朝暮閃爍的無明之光，那正是，沒錯……是誰？

她的名字叫做『Okita‧J‧Souji』
乃是揮舞著噴射天然理心流此一內容不詳的銀河鄉下劍術的謎之新選組女性。
似乎是使用裝在背上的噴射背包翱翔天際，狩獵著在京都和拉斯維加斯的違法浪士。

「泳裝沖田ㄙ……，不對，Okita‧J‧Souji桑狀況好到不行～！
沒錯，就連身材也很勁爆對吧？
咦？
噴射是什麼東西？
哪有這樣的─」

身高/體重：158cm‧45kg
出處：史實
地區：日本
屬性：中立‧夏
性別：女性
謎之新選組女性Okita‧J‧Souji……到底是打哪來的新選組一號隊隊長沖田總司呢？
先不管噴射了啦，J到底是個什麼鬼啊，那個J啊。

『噴射背包使用說明書：一般型態』
將謎之宇宙技術給毫無保留所裝載上去的奇蹟裝置。
藉由乙太噴射推進所形成的超加速、超控制，得以實現銀河等級的空間抑制力。
有著菊一文字Blade，光子火神砲，光子飛彈等等的固定裝置。

『噴射背包使用說明書：二式換裝』
能將她原有性能給完全發揮出來的秘密作戰用特殊裝備。
搭載了適用於隱身模式或瞬殺壬生狼風格之類的多項機能。
所穿在身上的是具備了緊身服的活動性，以及黑色大衣的隱密性而成的全新裝扮的緊身
大衣。
作為更換用的武器則是裝備了菊一文字Blade的β版本。

看到這裡還是一點也都搞不懂說明了什麼東西？
請放心吧。
我也一樣搞不懂啊。

順帶一提，這似乎也叫做將裝備給完全隱藏起來的既出色而又無敵的夏季泳裝沖田桑
模式的樣子。
要出外玩耍的時候就會選用這個模式。

穿著泳裝的沖田桑，加上了噴射背包這麼一種完全搞不懂的設計概念，成為了這個夏季
全新風格的話題。

雖然平時的性格和原本的她並沒有什麼不同，不過職階由Saber轉變成了Assassin。
由於原本就具備著高度Assassin適應性的關係，就性能面而言似乎能夠發揮出與Saber
職階不相上下的戰鬥力。

可能是變成了Assassin職階的關係吧，在秘密作戰用的二式狀態下，強烈的顯現出了身為
不擅遊玩的劊子手一面。
會隨意斬殺行為舉止不檢點的他人，而使敵對者對其退避三舍且瞧不起她，算是接近於她
作為劊子手這一面的狀態。

○噴射天然理心流：Ａ＋
有史以來，據說將從未有人成功修練的傳說中的銀河鄉下劍術『噴射天然理心流』給成功
修練完畢的唯一劍士。
也有一說是從來都沒有人想去修練。
是這麼一回事。

就瞬間速度而言是銀河系中首屈10指……不對，或許有到首屈20指這樣的程度吧。
希望能夠名列其中。

○心眼(J)：Ａ－
藉由她天生的直覺、第六感所做到的迴避危險，再加上了天生的才能所做到的預測危險，
噴射背包的OS『MIBURO‧System』實施了極近未來的預測，直接傳輸到她的腦中。
然而由於她基本上是個依靠直覺的劊子手之故，所預測的結果反而會倒過來扯她的後腿。

〇M‧DRIVE：ＥＸ
內部設有以和各式各樣的宇宙非法浪士，太空倒幕志士間進行戰鬥為前提的作業系統的
謎樣機關。
雖然能在系統過載時引發出超越機體性能的力量，卻可能會造成因為身體的過度負擔而
陷入了機體損壞也不意外的危險狀態。

『噴射三段突刺』

等級：Ｃ
種類：對人寶具
範圍：1～22
最大捕捉：15人

Jetsandanduki
將藏在噴射背包內的超機關『MAKOTO‧DRIVE』使其過載後所放出的奇蹟般一擊。
藉由超出身體極限的超級噴射加速達到亞光速等級的速度後，所釋放出的突刺會引起事象
的飽和，原本是作為單體攻擊所用，足以波及對象周遭使之消滅程度的扯蛋威力。
由於超出極限的過度負荷，使得發動後會隨機的陷入無法行動的狀態。

『誠‧IN‧夏日旗』

等級：Ｃ－
種類：對軍寶具
範圍：1～50
最大捕捉：1～200人

Makoto‧IN‧Summer Flag
Saber沖田總司所持有的同種寶具之得意忘形版。
為了殲滅在夏季海灘為非作歹的非法浪士，而召喚了各種搞不清楚狀況的新選組隊員。
由於原型的寶具若非Saber職階就無法使用的關係，據說Assassin職階的沖田桑是無法
使用它的，既然這樣是要等到哪時候才能夠用它啊，給人有著這種氛圍的寶具

拜見！拉斯維加斯御前試合～泳裝劍豪七色勝負！通關&絆5開放：
為您解說吧！(旁白：友情演出的R小姐)
雖然沖田終於如願實現了穿上泳裝的夢想，卻在她懷著得意的心情漫步在走廊時與謎之
女主角XX發生了銀河碰撞事故。
於是可憐的沖田小姐就這麼死去了……(其實並沒有死掉)

這下糟了！？　不但與當地居民有所接觸，甚至還殺了對方……，這麼一來可是會影響到
獎金審核的！！
因而誕生了沖田小姐裝備上了XX小姐對此感到慌張而使用手邊的多餘零件所隨意組裝成的
生命維持裝置(噴射背包)這樣的結果，也就是謎樣的新選組女性。
但實際上只是失去了意識而已，由於XX小姐的會錯意而被組裝上了宇宙的謎樣技術甦醒的
未來新選組隊士。

由於生命維持裝置的關係，就連病弱也獲得了限定解除，甚至擁有了此裝置於理論上能夠
運作800年以上的健康到不行的身體，只是因為會錯意而導致沖田小姐以為自己只剩下3天
的壽命這麼一回事。

在晴空下自在翱翔的那股身影，對於在那一天，被走廊上的溫暖光芒所包圍，即將在時代
的浪潮中虛幻消失的她而言，或許就是個無可取代的夏日之夢也說不定。

當然，由XX所引發的時空混亂也是僅止於夏季的魔力之故，等到夏天過去之後一切就都會
恢復成原樣的。
真是太好了呢，沖田小姐。
#FGO #沖田總司

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

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