債基。直債 - 正榮及中國奧園

今年七月中國奧園（ 03883）以11.6億 收購京漢股份29.99%。奧園的土地分布在華南，華東 及中西部，收購京漢後可以彌補地域上原本較少的環渤海區域，例如山東、遼寧、河北、北京及天津。

京漢股份在2015年進入A股， 2017年以雄安新區概念市值曾經200億(繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後的另一發展區域)，比奧園多出三倍，最後卻因為資金鏈斷裂需要轉讓資產及出售公司項目務。



現時收購京漢後的奧園負債比率同比增加3.51百分點，但是銀行存款以及現金足以覆蓋一年內到期的債項，覆蓋率1.13倍。營業數據方面，市場有不同報道提及奧園營銷增速快，Top100銷售榜排名（一月至八月為29），上半年排名升跌幅度介乎25至34，個人未必太看重銷售數字，反而收購京漢後在土儲增加情況下，在未來房屋銷售擴充性更大。若然以大約200億市值房企作比較，營業增長及毛利率表現中上表現，在控制槓桿及債務上以業績報告上顯示穩健優勢。

我們從買直債收息角度出發，相比一間不段拿地，有高銷售額房企而言，我認為能控制債務情況的企業更為重要，同時亦會比較其他內房各樣表現，例如正榮地產，負債比率，短債覆蓋率，甚至在銷售排行榜（一月至八月Top 100銷售榜排21）都比奧園更優勝，但在賺錢能力方面，以營業增長及利用率作比較，正榮在房企行業上似乎較為落後。



中國奧園可參考1年後到期高息債，票面息7.15%，現價買入約為102.7，到期收益率為5.18%



正榮地產可參考1年後到期高息債，票面息9.8%，現價買入約為104，到期收益率為5%



正榮地產可參考24年到期高息債，票面息7.875%，現價買入約為101.5，到期收益率為6.8%

其實曾幾何時我也上過電視分享過債券投資🙈

//債券投資 (1)

高門檻投資與散戶風險

從投資角度看, 一個人的收入係應該多元化的, 即除左打工份糧, 一般人黎講不外乎買收租、買股債收息等。打工係付出勞力, 而一個人係一生人裡面可以付勞力的時間是有限的, 所以為了保障自己退休後的生活能夠維持一定的水平, 人應該好好利用自己打工賺回來的資金進行資本運作, 換句話說即係錢搵錢, 從而產生被動收入。資本運作即運用你本身或融資得來的資本進行投資行為, 投資是有門檻的, 不同的投資都有不同的投資要求, 即我所講既門檻。投資理論告訴我們, 回報越高, 風險越高。然而從事實黎睇, 這個理論又唔係一定always apply, 應該咁講, 係相同或近似門檻既投資選擇黎講, 這種比較是正確的。 門檻越高的投資, risk-adjusted return越高既投資選擇亦越多。原因係高門檻的投資需要的除了是資金, 一般還需具備一定的知識, 散戶越少的投資領域, 資產回報越趨理性, 預期得到的回報(expected return)就越準確、越有把握, 因為散戶投資是羊群心理的, 同時亦收好多因素所影響, 所以在散戶多既市場上, 大戶要賺錢就越唔容易, 這種不確定性也就是風險, 除去這一”散戶風險”, risk-adjusted return就變得吸引了, 這解釋了為何高門檻投資在同一風險的情況下有較高的回報。

債券投資 (1)

我一開始都好奇怪, 行入銀行分行有各式各樣的投資產品, 客戶經理一般介紹既ELN、什麼投資相連保險、乜乜基金等等，風險高回報低，但就偏偏很有市場。當你想問有無得買債券時，投資經理就會sell債券基金，講一大倫先知道原來銀行無得買債券。好多人一聽到債券就怕怕, 唔知係咪比雷曼債券嚇親, 所以市面上好少聽到有朋友投資債券, 其實原因好簡單, 債券入場費高, 唔係一般散戶的投資能力範圍內，而且債券唔同一般投資產品，投資者必須要對債券有基本認識才會知道自己的回報同風險。加上賣債券銀行無咩肉食，純粹賺你買賣commission, 買入後持有至到期銀行連賣出commission都賺你唔到，所以銀行一般都會sell你手續費高昂既基金產品，羊毛出自羊身上，一般銀行產品回報低是有原因的。

債券投資是高門檻投資的一種, 入場費一般為10-20萬美元, 其中以20萬美元的選擇為大多數。其實要解釋債券最基本的概念，用借錢的比喻係最容易使人明白。我用最簡單既方法講講，債券發行人即是借款人(Borrower)，債券認購人即是貸款人(Lender)，你作為投資者買左債券發行人出既債券等同你借錢比呢間公司。借錢比人當然係有年期，即係公司借幾耐先還錢，呢個就係債券到期日(Maturity Day), 假設今日發行既係3年債券，債券到期日就係2015年7月27日 , 到期時債券發行人會將”本金”全數償還比你，所以風險就係發行人違約(Default Risk)，即係例如佢執左破左產，還唔到錢比你。一般既債券係每半年派一次息，每一隻債券都有一個票面息率(Coupon Rate), 發行人會按票面息率派發利息比債券持有人。

上述係假設左你係債券首次發行(IPO)時買入債券，你買入的價格就是100 (Par Value)，但債券是有二手市場的，隨著市場變化，如市場利率、公司經營情況等因素，債券價格是可升可跌的。假設你係二手市場買入債券，而你的買入價格是97, 到期時發行人仍然會償還100給你, 中間你每半年仍然會收到發行人按100 (Par Value) 以票面息率(Coupon Rate)計算比你既利息。假設票面息率是6%,買入價格是97, 到期收番100, 即係你到期時多賺了3%, 債券期3年, 平均每年多收1%, 所以你的實際既收益率應該為6%+1% = 7% (實際計算方法會較複雜), 比票面息率(Coupon Rate)的6%高，而這個實際既收益率我們叫做孳息率(Yield-to-maturity / YTM)。所以買債券時我地除左留意票面息率(Coupon Rate)外，更重要的是孳息率(Yield-to-maturity / YTM)。//

http://starnman84.blogspot.com/2015/07/1.html?m=1
#舊文重溫系列 #債券投資 #母語行文版

其實曾幾何時我也上過電視分享過債券投資🙈

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高門檻投資與散戶風險

從投資角度看, 一個人的收入係應該多元化的, 即除左打工份糧, 一般人黎講不外乎買收租、買股債收息等。打工係付出勞力, 而一個人係一生人裡面可以付勞力的時間是有限的, 所以為了保障自己退休後的生活能夠維持一定的水平, 人應該好好利用自己打工賺回來的資金進行資本運作, 換句話說即係錢搵錢, 從而產生被動收入。資本運作即運用你本身或融資得來的資本進行投資行為, 投資是有門檻的, 不同的投資都有不同的投資要求, 即我所講既門檻。投資理論告訴我們, 回報越高, 風險越高。然而從事實黎睇, 這個理論又唔係一定always apply, 應該咁講, 係相同或近似門檻既投資選擇黎講, 這種比較是正確的。 門檻越高的投資, risk-adjusted return越高既投資選擇亦越多。原因係高門檻的投資需要的除了是資金, 一般還需具備一定的知識, 散戶越少的投資領域, 資產回報越趨理性, 預期得到的回報(expected return)就越準確、越有把握, 因為散戶投資是羊群心理的, 同時亦收好多因素所影響, 所以在散戶多既市場上, 大戶要賺錢就越唔容易, 這種不確定性也就是風險, 除去這一”散戶風險”, risk-adjusted return就變得吸引了, 這解釋了為何高門檻投資在同一風險的情況下有較高的回報。

債券投資 (1)

我一開始都好奇怪, 行入銀行分行有各式各樣的投資產品, 客戶經理一般介紹既ELN、什麼投資相連保險、乜乜基金等等，風險高回報低，但就偏偏很有市場。當你想問有無得買債券時，投資經理就會sell債券基金，講一大倫先知道原來銀行無得買債券。好多人一聽到債券就怕怕, 唔知係咪比雷曼債券嚇親, 所以市面上好少聽到有朋友投資債券, 其實原因好簡單, 債券入場費高, 唔係一般散戶的投資能力範圍內，而且債券唔同一般投資產品，投資者必須要對債券有基本認識才會知道自己的回報同風險。加上賣債券銀行無咩肉食，純粹賺你買賣commission, 買入後持有至到期銀行連賣出commission都賺你唔到，所以銀行一般都會sell你手續費高昂既基金產品，羊毛出自羊身上，一般銀行產品回報低是有原因的。

債券投資是高門檻投資的一種, 入場費一般為10-20萬美元, 其中以20萬美元的選擇為大多數。其實要解釋債券最基本的概念，用借錢的比喻係最容易使人明白。我用最簡單既方法講講，債券發行人即是借款人(Borrower)，債券認購人即是貸款人(Lender)，你作為投資者買左債券發行人出既債券等同你借錢比呢間公司。借錢比人當然係有年期，即係公司借幾耐先還錢，呢個就係債券到期日(Maturity Day), 假設今日發行既係3年債券，債券到期日就係2015年7月27日 , 到期時債券發行人會將”本金”全數償還比你，所以風險就係發行人違約(Default Risk)，即係例如佢執左破左產，還唔到錢比你。一般既債券係每半年派一次息，每一隻債券都有一個票面息率(Coupon Rate), 發行人會按票面息率派發利息比債券持有人。

上述係假設左你係債券首次發行(IPO)時買入債券，你買入的價格就是100 (Par Value)，但債券是有二手市場的，隨著市場變化，如市場利率、公司經營情況等因素，債券價格是可升可跌的。假設你係二手市場買入債券，而你的買入價格是97, 到期時發行人仍然會償還100給你, 中間你每半年仍然會收到發行人按100 (Par Value) 以票面息率(Coupon Rate)計算比你既利息。假設票面息率是6%,買入價格是97, 到期收番100, 即係你到期時多賺了3%, 債券期3年, 平均每年多收1%, 所以你的實際既收益率應該為6%+1% = 7% (實際計算方法會較複雜), 比票面息率(Coupon Rate)的6%高，而這個實際既收益率我們叫做孳息率(Yield-to-maturity / YTM)。所以買債券時我地除左留意票面息率(Coupon Rate)外，更重要的是孳息率(Yield-to-maturity / YTM)。//

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