【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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🤡大小朋友快樂的最佳特效藥：滑梯水果園ｘ光球管弦樂團ｘ小人所居住的桌子ｘ天才跳房子
　
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【#小人所居住的桌子】
小人們會在桌子的互動螢幕邊緣奔跑🏃孩子們可以把不同的物件放在桌子上與奔跑的小人們互動，讓他們跳躍、攀爬或在物件上滑行！
　
【#天才跳房子】
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《teamLab未來遊樂園&與花共生的動物們》
展覽日期｜2021/10/8～2022/2/28（平日09:00~17:00／假日09:00~18:00）
展覽地點｜國立臺灣科學教育館 七樓南側特展區
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🆗看展時一起做好防疫：戴口罩、勤洗手、實聯制
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【好書介紹：墊板小弟開學了＋為什麼要上學？學校是誰發明的】

令大人們欣喜若狂的開學終於來啦！你家孩子是學校老鳥還是稚嫩新生呢？孩子對於開學這件事是期待還是擔心害怕呢？徐老師特地選了兩本和開學有關的書給學齡前和學齡孩子喔～～～

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【墊板小弟開學了】
明天就要開學了，
每個文具都是既興奮又忙碌的期待著，
只有墊板小弟一副無精打采的模樣說：
「我很害怕上學，我想留在家裡。」……
因為他沒有同伴，也不知道自己能幫上什麼忙？
就讓我們跟剪刀、膠水和透明膠帶一起來幫他，
做好迎接新學期、新生活的準備吧！

這本「墊板小弟開學了」內文有注音符號
非常適合低年級孩子當作橋樑書
也可以讓學齡前幼兒學習認識各種文具用品
更重要的是
每個人都有自己擅長的事情
認識自己才是最重要的喔！

【為什麼要上學？學校是誰發明的】
沒錯，雖然聽起來很奇怪──
但學校真的是被發明出來的！
學校，是一種人類的發明物。
就像輪子、電燈泡、紙張……
學校，到底是個怎樣的地方？
為什麼要去上學？
不去學校也可以學習嗎？
該不該有回家功課？
有誰想要考試和成績單啊？
要學的事情這麼多，什麼才是最重要的？

如果你的孩子會問你為什麼要上學
恭喜啊！孩子很有自己的想法呢！
這本書用幽默的文字和插畫
說明從古到今各時代的「學校」和「學習」
究竟是怎麼回事
解答孩子心中最好奇的疑問
讓孩子思考學習的真諦
從思辨書中每位大人和小孩的論點
孩子會找出專屬自己的答案
解開上學和學習的奧祕及與自己的關係。
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開學就送孩子幾本好書
陪伴他找尋心中那道光～～～
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明天我會介紹「忍者學校：世界上最重要的東西」、「歷史漫畫三國志」
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《WildBorn 野境重生》是由韓國「Rock Square Inc.」開發的生存狩獵ARPG大作，玩家將扮演倖存的人類來到陌生的「特魯斯」行星，所幸星球上的原住民「霍特爾」願意向人類伸出援手，他們善於開發使用許多不同的道具，更提供了與巨大怪獸對戰的方法，玩家只要善用「霍特爾」的幫助，就能更順利進行遊戲。

《WildBorn 野境重生》中將出現各式各樣的兇殘怪獸，牠們會依照沙漠、冰原、草原等多變環境，衍生出不同的習性與特色，像是生活在草原地帶，可用「魔法石」力量產生雷電的怪獸「普蒙」；或是從沙漠地底躍起襲擊獵物的怪獸「庫魯貝爾」，玩家需要靈活運用技能和資源求生並設法成功狩獵怪獸。萬一真的無法獨自對抗這些怪獸，遊戲也提供了四人共鬥模式，四名玩家同心協力狩獵強敵，一起獲得稀有的珍貴素材！

俗話說「工欲善其事，必先利其器」，擁有一把絕佳的武器，絕對是末日生存的重要關鍵。遊戲提供了各種截然不同風格的武器種類讓玩家選擇，像是著重防禦與控場的「劍極盾」；可以自由更換三種彈藥的「重型獵槍」；霸氣施展強力攻擊的「衝擊鎚」；能夠使出帥氣多段連擊的「雙刀」；附加增益與減益效果的「長矛」；以及具備華麗連段效果的「爆裂劍」，玩家可以依照自己的喜好挑選武器，創造屬於自己獨一無二的流派。

看完了上述介紹，你是不是也心動想要跟朋友一起享受狩獵魔物的刺激快感了呢？遊戲目前已經在雙平台推出，趕緊下載跟朋友一起爽快共鬥吧！

© 2020 Rock Square, Inc. Published by So-net Entertainment Taiwan Limited. All Rights Reserved.

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色彩繽紛的果凍蛋糕

謝謝觀看，別忘了訂閲我們的頻道並分享給大家，收看我們最新發布的食譜。訂閱頻道⬇️
https://bit.ly/2vCwfMy

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份量：8 份
準備時間：約 45 分鐘
全部所需時間：約 540 分鐘  (包括等待時間)
難易度：簡單

所需材料：
彩色果凍部份：
藍色、紅色、黃色和綠色的果凍粉各1包
每種顏色 400 ml 水
每種顏色 25 g 糖
每種顏色 15 g 吉利丁粉

鳳梨醬部份：
350 g 鮮奶油
460 g 鳳梨汁
1 罐甜煉乳
70 g 吉利丁粉
140 g 水

此外：
2 個空牛奶盒
矽膠模具，尺寸：22 x 9 cm

作法：
1. 用刀子從空牛奶盒中間切開，切出4個相同大小的模型。將模型充分清洗乾淨並擦乾後，將它們並排放置在烤盤上。
2. 將不同顏色的果凍粉、糖、吉利丁粉和水分別放在鍋子中加熱，直到粉末溶解為止。將每個顏色的果凍水分別倒入一個牛奶盒模型中，然後放入冰箱冷藏4個小時。
3. 將鳳梨醬部份的水和吉利丁粉混合在一起。然後將鮮奶油、甜煉乳和鳳梨汁放入鍋中，然後慢慢加熱，再加入吉利丁水。等吉利丁粉完全溶解後，將鍋子從爐子上取下，並讓它冷卻至約30°C（重要！）。
4. 等四種類型的果凍定型後，從冰箱中取出來。用刀子將它們切成不同大小的塊狀。
5. 將矽膠模具噴上一點油後，將大約一半的各色果凍塊倒入模具中（大約到模具的一半處）。然後將冷卻的鳳梨醬模具中（但是直到果凍塊被蓋住為止）。再將其放入冰箱冷藏一下。
6. 再將其餘的彩色吉利丁塊放入模具中，並倒入剩下的鳳梨醬。再將其放入冰箱冷藏4個小時。

這一個色彩繽紛的果凍食譜，也是很引人注目的甜點！https://youtu.be/W7zrvUfBKa0

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早餐最受歡迎的，是有料的鹹麵包，吃得很飽足也吃得很均衡又健康。 我很喜歡好菇道的菇菇，營養美味種類多。而且菇類超適合放在麵包裡面，先炒過之後，就有濃郁的香氣，搭配上培根就更加提味了！
好菇道的每一朵菇菇，都是在無塵室裡栽培的，長大後由機器來移動採收，全都沒有被人手碰過喔，所以使用前不用清洗，只要將蒂頭切除，剝開就可以使用，非常方便又乾淨。
現在一起來做『滿滿好菇起司麵包』與『法式菇菇濃湯』吧！

早餐這樣吃，真的吃到超多的膳食纖維，搭配這個低糖低油的麵包，又飽又健康！
現在好菇道現正舉辦12周年感恩祭
4/1~5/31 活動期間內凡一次購買任三包好菇道商品，憑購買發票上活動網頁登錄發票號碼，
就有機會把Dyson吸塵器等多項好禮帶回家」
活動網址:https://2021activity.hokto-kinoko.com.tw/
加入LINE@好友 還能每月抽好禮 LINE ID☞@hoktotw

【滿滿好菇起司麵包】
食材與配方
餡料
雪白菇 一包
鴻喜菇 一包
洋蔥 1/2顆
培根 3片
黑胡椒 適量
鹽巴 適量

麵糰材料
高筋麵粉 180g
全麥麵粉 20g
冰水 133g
砂糖 10g
速發酵母 2g
鹽巴 3g
奶油 6g
起司 適量

做法
1.首先將所有麵糰材料放入麵包機裡面，使用『快速麵糰』或是『麵包麵糰』模式，行程中包
含揉麵還有一次發酵。
2.趁發酵的時候來做餡料
1)雪白菇, 鴻喜菇去蒂頭之後剝成小塊, 洋蔥切好, 培根剪成小塊備用
2)取一個炒鍋，放入適量的沙拉油，將雪白菇與鴻喜菇炒香
3)放入洋蔥炒到半透明狀
4)加入培根煎香了，就可以用鹽巴與黑胡椒調味，就完成了
5)放涼備用
3. 取出麵糰，分割成3等份，排氣滾圓，休息10分鐘
4. 輕拍麵糰，翻面之後放入適量的餡料與起司，捲起來。
5. 於溫度40度左右室溫，發酵50分鐘。
6. 發酵好之後，將麵糰表面畫出一刀, 露出裡面的內餡。
7.烤箱預熱190度＋三顆蒸汽，預熱好之後，入烤箱烘烤16-18分鐘。(沒有蒸汽也可以烤，只
是口感會差一點)
8.之後將麵包放涼，放入保鮮盒。剩餘的餡料也一起放入保鮮盒
9.隔天要吃的時候，可以在麵包表面再度放上更多菇菇餡料，再撒上適量的起司，用烤箱回烤
到起司上色，就可以享用了！

【法式菇菇濃湯】
食材與配方
雪白菇 半包
鴻喜菇 半包
馬鈴薯 150g
洋蔥 半顆
鮮奶 150g
鹽巴 適量
黑胡椒 適量

做法
1. 雪白菇, 鴻喜菇去蒂頭之後剝成小塊, 洋蔥切絲, 馬鈴薯去皮切成片(先泡水備用)
2. 取一個炒鍋，放入適量的沙拉油，將洋蔥炒香，放入馬鈴薯片，一起炒熟。
3. 用另一個炒鍋將雪白菇, 鴻喜菇炒香。
4. 之後將步驟2到進來，加入鮮奶煮滾之後，用均質機打成泥，喝之前再加熱就可以了！
5. 最後用鹽巴與黑胡椒調味，就完成囉！