【續繳房租但沒有簽約可以嗎】

今天有網友傳給我一篇爆料公社的討論文

大意是說租約到期後
房客跟房東並沒有簽紙本約
但口頭上有續約並且有續繳房租
結果房東突然反悔叫房客搬走還直接用大鎖把門鎖住不讓房客進去

這樣到底該怎麼辦
當然下面留言又是一片眾說紛紜
有人說沒有簽約只有口頭 只好認賠之類的

到底是怎樣呢

根據民法第451條規定
「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

也就是如果租約期滿以後房東繼續收租金
房屋租賃就會變成不定期契約
也就是沒有期限的租賃契約

而這種契約土地法第100條規定
只有以下6種狀況，房東才能收回房子終止租約。

一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

如果沒有以上這些情況
房東是不能擅自終止租約的

像網友傳給我的案例
其實房東跟房客之間已經成立的不定期租賃契約
所以房東不能隨便叫房客搬走
更不能自己拿鎖把大門鎖起來

不然除了違反民法租賃相關規定以外
還有可能觸犯了刑法上的強制罪

臺灣人很常因為說哎呀是老租客了
所以就懶得重新打契約
或是為了方便先收錢以後再說
結果這種狀況下其實都會讓租約變成不定期租約

事後要收回房屋都很麻煩
各位房東們不可不慎喔

#突然覺得好像應該再開房屋租賃的講座了
#有人要報名嗎

＜房東可以隨時終止租約趕走房客嗎？＞

新聞：高市苓雅區一間鐵板燒店剛滿週年，就因為懸掛酸市長韓國瑜的紅布條，不但招來韓粉留言謾罵，連房東也不再續租，業者表示，「本身並沒政治色彩，掛紅布條只是透過創意去行銷，如今被迫搬走，當初花費上百萬元裝修與選購生財器具也沒了，也無力短時間再去開店，所以會先休息一陣子，希望客戶不要忘記我們。」當初因為認識房東，因此雙方沒有簽訂任何租約，羅雅芳投入的裝潢與建置成本將在歇業後都成泡影。她指出，「希望客人不要忘記我們，我一定會再站起來，帶著對料理堅持與熱忱，繼續做我喜歡做的事。」

關鍵字：上百萬裝潢、沒簽訂任何租約

想法：
1.既然要投入百萬裝潢，當初就要簽訂3至5年租約阿！
如果只簽一年，房東看你生意好，給你漲租金，
你能怎麼辦呢？（百萬裝潢就是肉票阿！）
百萬裝潢還沒回收，就要搬走，不是很不划算嗎？

2.話說回來，既然當初沒有簽訂租約，
那就是不定期租賃契約，
不定期租約原本是雙方都可以隨時終止，
但要注意民法第440條跟土地法第100條規定，
法律是把承租人當成弱勢，
基於保護弱勢的立場，房東不能任意終止租約，
除非房客積欠租金達兩期～

所以鐵板燒如果有按期交付租金的話，
房東是不能任意終止租約趕人的！
但如果鐵板燒老闆娘很厚道，已經跟對方合意終止租約，
那也是沒辦法的事情～

相關法條：
民法第450條第2項：
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

民法第440條第2項前段：
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

土地法第100條：
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

最近我住的地方租約到期，一切安好也不打算搬走。找房東商量租約如何處理時，他很阿莎力的說「沒關係，你就繼續住，記得繳房租就好」。
唉！也是三生有幸修到一世房東（誤）。不過，房東這樣不重新訂立新租約內容的大方，如果不是遇到我這樣也很好相處的房客，在未來反而會害到自己。
　
租約上原則上都會寫租期，這是白紙黑字雙方的權利義務。
在法律上來看，租約到期以前，你都有合法居住、使用房屋的權力，反之租約到期，你就無權繼續居住了，房東可以拿回房子。
　
但，民法第451條規定，若租約到期後，承租人繼續使用，出租人也不馬上反對時，就會視為以【不定期租約】繼續租賃關係。
　
🎸差在哪？
【不定期租約】沒有所謂的「到期」，房東想把房子拿回來，必須依照法定事由。
依照目前實務見解，法定事由要看土地法的第100條，如下：
1⃣出租人收回自住或重新建築時。
2⃣承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3⃣承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4⃣承租人以房屋供違反法令之使用時。
5⃣承租人違反租賃契約時。
6⃣承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
　
如果你的房客很皮，那第2～5點都有機會使用，很有機會拿回來；不過，如果你的房客平時也沒犯什麼大錯，你能主張的大概就只剩第1點了，對房東來說相當不利。
　
收回自住倒不是不能主張，但比起定期租賃拿回房屋只需要證明契約與時間，就是多一道證明的功夫。法律圈有個老諺語就是「舉證之所在，敗訴之所在」，如果能少舉證，就是多一分勝訴的機會。
　
實務上認為「收回自住」不限於房東本人自住，若是給親人居住，或是要開店面營業，都算自住。至於要怎麼證明？不見得每個判決都會深究，但我看過有些人主張接送小孩的提供學區與學籍證明；主張給予子女居住的提出懷孕證明與工作地點證明；主張要營業的提出工廠、產品的資料與照片。

但倒不是上法院隨你怎麼說都行。例如，有的房東只傳一封簡訊說「我想收回自住」就被法官打臉，認為舉證不足，顯然是瞎掰的；另一個案件的房東比較聰明，說自己要經營烘焙坊，還做了一個盈餘預測表，但法官很細心的查對，發現那張報表的數據與盈餘根本有問題（盈餘太低），而且房東本業收入遠遠高於該烘焙坊，認為房東是瞎掰的而駁回他的請求。
　
提醒各位房東，好相處是一回事，但不要陷自己於困境。當租約即將到期時，最好是提早與房客商量租約的更新，最少把原契約上的日期改一改並加註，以免未來徒增麻煩。