少了這一步，多繳不少稅！

2016年1月1日以後房地合一所得稅的開徵，讓房產出售的稅賦壓力比起『舊制』大，如果房地是在2014年1月1日次日以後取得，持有期間超過2年仍然可以採用舊制（可以將被繼承人持有的其間合併計算）。

舉例來說：如果2016年9月5日繼承了父親在2001年所買的房產，雖然現在要出售，因為是『繼承』的關係，父親持有的期間可以算進去，是不用繳交房地合一稅，因為可以採用舊制。

所以有很多人就認為，我家是老房子，在2014年1月1日以前買的，所以日後子女繼承我的房產後，就算再出售也不會有房地合一稅的問題，其實這樣的想法並不正確！

舉例來說：母親2012年過世，依法應該由三個子女平均繼承，如果三個子女一致通過房地由大哥繼承，其他財產由老二、老三繼承，就完全不會有問題。

然而往往因為三個子女無法協議，訴請法院裁判分割遺產，所有財產都要分三份，法院在2018年判決：遺產由每人繼承1/3，該房產變賣後，再將價金分給三個繼承人，看起來很公平。

在拍賣過程中，老大依法應買拍賣的房產，在2019年9月取得權利移轉證書，本想保留老家，但因資金問題要在2020年8月8日出售房屋的話，要不要繳交房地合一稅呢？

從這個房產本身就是繼承而來的，『理應』以2012年作為取得的時間點，應適用舊制，不用繳房地合一稅。另外，這個狀況從拍賣的角度來看，老大是因為2019年9月的拍賣才取得房地，未滿一年就出售房產，房地合一稅率高達45％。

前幾天財政部就這個問題，做出統一認定的函釋，認為這個老大在2012年『只繼承三分之一的權利』，其餘的三分之二，是拍賣得來的，所以在2020年8月8日出售房產的話，1/3用舊制課稅，2/3則要課房地合一稅45％。

或許你會想：明明就是母親在2012年過世才會繼承的房產，照理來說，應該全部都用舊制才對阿！根本不應該課房地合一稅。但是在『法律邏輯上』的確這個大兒子在2012年並沒有取得『全部』房產的權利，所以才會有這樣的結果。

其實，只要媽媽立下一份遺囑就可以改變整個局勢，把這個房產給大兒子，其他分給另外兩位兒女，如有不足特留分，則由大兒子以現金找補，如此一來，大兒子可以完整的繼承房產，又適用舊制，不必核課房地合一所得稅了。

多走一步，少付一些。

歡迎分享

＃房地合一稅
＃平安的人生
＃遺產
＃遺囑
＃房產
#平安的財富
#財富的平安
#恩典法律事務所

轉賣繼承房屋，不必再多繳稅了！

一位朋友繼承了父親剛買的房屋（舉例：房地公告現值400萬元），房屋尚有銀行貸款800萬元，他繳不起貸款，就把房屋用1000萬元（父親購入價）價錢賣了，心想應該可以獲得200萬元才對，結果卻要交270萬元的房地合一稅？賣房子扣掉稅金沒拿到錢，還要多繳70萬元的稅，真是賠了房子又賠錢，讓人傻眼。

這個問題出在房地合一稅在計算『成本』時，對於繼承來的不動產，是以公告地價現值來計算，不是用父親的『原始購買價』做計算。

不管房屋銀行貸款多少？法律強制規定用公告地價現值來當作成本時，他賣房子的收入是1000萬元減掉房地公告現值400萬元（還可減其他稅費，因金額比重較小，故此省略），如果是持有1年內賣出，稅率高達45％，計算出來要繳270萬元的稅！
（1000萬元收入-400萬元成本=600萬元，600萬元*45％=270萬元）

對於朋友（繼承人）來說，他繼承房地後，背負的成本應該是銀行的800萬元貸款而不只是公告地價現值的400萬元，問題就在於，當房屋銀行貸款金額大於房地公告現值時，這計算式就變得不合理。

如果用銀行貸款800萬元當做成本來計算，相同情形只要繳90萬元的稅金（銀行貸款＞公告現值，速算法：1000萬元收入-800萬元成本=200萬元，200萬元*45％=90萬元，註），價差180萬元！

有很多相類似案件被政府課稅後，納稅義務人認為這樣的課稅不合理，因此提出訴願、向法院提出行政訴訟，最後獲得勝訴。由於這許多案件凸顯了不合理的狀態，最近財政部就統一發布函釋，解釋繼承房地又有高額貸款的認定：如果在個人繼承不動產以及承擔銀行的貸款，貸款超過不動產的公告現值，成本就可以用銀行貸款額度來做計算，解決了不合理狀態。

所以，不合理的稅賦，還是要靠大家『走法律』爭取，才會有合理的一天。

未來如果不得已要賣『祖產』時，稅可以少繳一點了。

歡迎分享
＃豐盛的人生
＃房地合一稅

註：在法令解釋上的算法，是把銀行貸款超過公告地價現值的部分當作額外負擔來計算，所以出售的價格減掉公告地價現值後，再減額外負擔，就可以算出所得金額

額外負擔=銀行貸款800萬-公告地價現値400萬=400萬

出售1000萬-成本400萬- 額外負擔400萬=200萬

法令解釋的算法邏輯正確，無論在銀行貸款高或低沒有影響。
如果銀行貸款高於公告地價現值，可以用速算法，很快找出答案

（照片非本案例房地）