來 早安 11/30愛德恩盤前素懶

一. 今日大盤
11月最後一天啦! 算成功 有帶著大家一路做多
今天MSCI 季度調整 尾盤會有比較大的震盪 大家小心
美股周五續漲 我就不生理由了 蘋果+0.4% 特斯拉+2%
台積電ADR+1.3% 聯電ADR+2.3% 日月光ADR+2.5% 友達ADR+3.3%
日本開+0.25% 韓國開-0.16%
今天我盤前看封測 散熱 記憶體 以及 動能爆量強勢股
操作就是依照自己的劇本執行而已 我每天都沒再擔心
[[[[[所有多單股票都是你有賺爽賣就賣 或跌破五日線/十日線賣]]]]]

二. 持有或觀察中股票 法人籌碼追蹤 非買賣建議 有空看看就好
代碼 商品 投信買賣超 外資買賣超
2547 日勝生 0 222
6548 長科* -234 2896
6706 惠特 0 361
3406 玉晶光 163 -92
1513 中興電 -146 2168
2520 冠德 -414 57
3481 群創 0 5746
2409 友達 -1491 7193
3189 景碩 699 -3524
8086 宏捷科 0 -992
有在上班的投資人 持有不要超過五檔 建議選最強的放

三. 新聞大方向 讓你找動能
( =~-)MSCI權重調整 盤後生效 台股短線 亂流警戒
(+) 美鎖陸半導體 台廠將迎轉單
(+) 特斯拉股價狂飆 車用被動元件三強 前景亮
(+) 拚2025年20GW達陣 八大場域優先推太陽光電
(+) 驚傳遭美國列入MEU管制清單 星科金朋有難？台封測利多
(-) 大廠染疫聲四起－日、台被動元件廠緊繃 村田、華新科員工相繼傳出確診
( = )搭WiFi 6商機 聯發科瑞昱吃補 但是今天有券商降評
(+) NOR走出谷底 大摩升評旺宏 週五漲過了 小心
( =~+) 旺宏、華邦電 資金追捧
(+) 面板雙虎「大小通吃」 旺到明年
(+) 元晶擴產 叫陣聯合再生
( =~+)台塑四寶 Q4營運大躍進
(+)台房價 三年半漲逾一成 建築還在熱
(+) 海運業：缺櫃情況看不到底 海運還是很強 錢一直進去

四. 其他
(-) 券商調降2454聯發科評等
(+) 券商調高2360致茂2330 台積電 3189景碩3324雙紅6271童心目標價
早上工作一小時的精華都給你了 請各位幫我按讚分享出去阿!!!
愛德恩感謝你 穩一個 ~~~~~~~~ Cheers.

💖2018-2019新莊副都心捷運站附近不動產參觀心得💖
💖 新莊副都心-遠雄達利💖
歡迎加入: MissQ存股/存債社團
不動產社團

MissQ住過亞洲國家機場捷運站旁邊，親眼見到過去的10年看到了亞洲國家捷運機場附近從不毛之地發展為新重劃區聚集之地，房價上漲N倍, 也是因為常出國關係，MissQ 在北台灣置產以機場捷運為主+台北車站周邊

新莊副都心經過2014-2016的50-60萬夢幻高價，下修到2018年以來的新屋/預售屋4字頭親民的價格，甚至大坪數甚至是3的價格

MissQ曾在社團做出問卷: 社團讀友認為3字頭才合理，但是經過1年多，MissQ目標價41萬在2018-2019的兩房小宅都沒有辦法成交，給讀者參考!

MissQ 從2018年開始鎖定捷運副都心站捷運宅 , 2房置產使用，2018年初起陸續參觀過遠雄首品/捷運讚/冠德風尚/不貳館，MissQ原先設定有品牌廠商3字頭+兩房 ，後來妥協到41萬，留下價格之後，MissQ被動等待建商聯絡，但之後建商跟MissQ失聯，最後被別人成交了，都買不到，這些建案兩房都已陸續完售，有可能小坪數議價空間不大，有品牌的建商都需要平均45以上，只能與許多建案擦身而過，錯過再錯過，看到他們先成交然後出現在實價登錄，最後出現在租屋網，也真的出租了
<遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬>

近期MissQ參觀同一區 之前錯過的建案: 遠雄首品對面
新開案的預售屋遠雄達利(步行10分鐘到A4站/5分鐘AU商城)，發現該建案有一特色與安杰物業合作，提供”代裝潢與代租/代管” 服務
MissQ 以廣告戶20.54坪1+1房早鳥優惠1055萬試算
若出租，以遠雄達利對面的遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬，若以最低2.3萬最保守租金估計
(1)假設完全不貸款報酬率(不考慮稅負): 23K*12=27.6萬，報酬率2.6% (27.6萬/1055萬)
(2)假設7成貸款報酬率(不考慮稅負):
自備316萬/7成貸款 738萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為11.82萬，淨租金為 15.78萬，7成貸款後租金報酬率為4.97%(15.78萬/317萬)
租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況

新莊地區預期環狀線即將通車及AU商城將在2020年完工 ，相信在往下低檔不大
這區適合沒有時間管理的屋主可以委託安杰物業代裝潢與代租/代管，也適合有自用辦公室需求的讀者，但請特別注意房地產需要為長期資金投資，不適合短期內買賣

以上是MissQ從2018年年初看到2019年11月新莊副都心小宅的看屋心得,希望能對有興趣的讀者有幫助

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💖 新莊副都心-遠雄達利💖
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MissQ住過亞洲國家機場捷運站旁邊，親眼見到過去的10年看到了亞洲國家捷運機場附近從不毛之地發展為新重劃區聚集之地，房價上漲N倍, 也是因為常出國關係，MissQ 在北台灣置產以機場捷運為主+台北車站周邊

新莊副都心經過2014-2016的50-60萬夢幻高價，下修到2018年以來的新屋/預售屋4字頭親民的價格，甚至大坪數甚至是3的價格

MissQ曾在社團做出問卷: 社團讀友認為3字頭才合理，但是經過1年多，MissQ目標價41萬在2018-2019的兩房小宅都沒有辦法成交，給讀者參考!

MissQ 從2018年開始鎖定捷運副都心站捷運宅 , 2房置產使用，2018年初起陸續參觀過遠雄首品/捷運讚/冠德風尚/不貳館，MissQ原先設定有品牌廠商3字頭+兩房 ，後來妥協到41萬，留下價格之後，MissQ被動等待建商聯絡，但之後建商跟MissQ失聯，最後被別人成交了，都買不到，這些建案兩房都已陸續完售，有可能小坪數議價空間不大，有品牌的建商都需要平均45以上，只能與許多建案擦身而過，錯過再錯過，看到他們先成交然後出現在實價登錄，最後出現在租屋網，也真的出租了
<遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬>

近期MissQ參觀同一區 之前錯過的建案: 遠雄首品對面
新開案的預售屋遠雄達利(步行10分鐘到A4站/5分鐘AU商城)，發現該建案有一特色與安杰物業合作，提供”代裝潢與代租/代管” 服務
MissQ 以廣告戶20.54坪1+1房早鳥優惠1055萬試算
若出租，以遠雄達利對面的遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬，若以最低2.3萬最保守租金估計
(1)假設完全不貸款報酬率(不考慮稅負): 23K*12=27.6萬，報酬率2.6% (27.6萬/1055萬)
(2)假設7成貸款報酬率(不考慮稅負):
自備316萬/7成貸款 738萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為11.82萬，淨租金為 15.78萬，7成貸款後租金報酬率為4.97%(15.78萬/317萬)
租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況

新莊地區預期環狀線即將通車及AU商城將在2020年完工 ，相信在往下低檔不大
這區適合沒有時間管理的屋主可以委託安杰物業代裝潢與代租/代管，也適合有自用辦公室需求的讀者，但請特別注意房地產需要為長期資金投資，不適合短期內買賣

以上是MissQ從2018年年初看到2019年11月新莊副都心小宅的看屋心得,希望能對有興趣的讀者有幫助