【@marketfocus.hk 】【狙擊內房】房產業再成內地狙擊目標板塊全面瀉 據報內房買地金額不得超年度銷售額40%
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內地近期加緊整頓房地產行業,成為新的狙擊目標,其中,內地媒體周一(7月26日)報道,內地監管部門規管內房企業買地金額,不得超過年度銷售額40%。
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內地媒體周一引述知情人...
【@marketfocus.hk 】【狙擊內房】房產業再成內地狙擊目標板塊全面瀉 據報內房買地金額不得超年度銷售額40%
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內地近期加緊整頓房地產行業,成為新的狙擊目標,其中,內地媒體周一(7月26日)報道,內地監管部門規管內房企業買地金額,不得超過年度銷售額40%。
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內地媒體周一引述知情人士透露指,據報被納入「三道紅線」試點的數十家重點房地產企業,已被監管部門要求,其買地金額不得超過年度銷售額的40%。報道稱,當中的比例不但包括內房企業在公開市場取得土地的支出,亦包括通過併購獲得土地的支出。據了解,今年6月底,人民銀行等監管部門已經出手,把「三道紅線」試點房企的商票數據納入其監控範圍,要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報,但據知情人士透露,目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標,不排除未來被納入計算的可能性,一旦商票數據日後被納入重難「三道紅線」指標中的有息負債指標計算,未來房企降負債壓力將進一步加大。據了解,2020年8月內地監管部門為控制房地産企業有息負債規模,對重點房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理,並設置了「三道紅線」,具體為剔除預收款後的資産負債率大於70%、淨負債率大於100%,以及現金短債比小於1倍,而且試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標
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此外,住建部及發改委等8部門發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》,列出房地產開發、買賣、租賃及物業服務4方面的整治重點,強調持續加大懲處力度,包括對逾期不能償還債務、大規模延期交樓及負面輿情較多等重大經營風險企業實施重點監管,目標用3年左右時間,達致樓市秩序明顯好轉。文件指出,要持續開展整治規範房地產市場秩序工作,其中房地產開發的整治重點,涵蓋開發企業違法違規開工建設;未按施工圖設計文件開發建設;未依照房屋買賣合同約定如期交付;房屋滲漏、開裂、空鼓等明顯質量問題;未跟完整居住社區建設標準建設配套設施。房屋買賣方面,整治重點包括:發布虛假違法房地產廣告、虛假房源訊息;捂盤惜售,囤積房源;挪用交易監管資金;套取或協助套取「經營貸」、「消費貸」等非個人住房貸款用於置業;協助置業者非法規避房屋交易稅費;違規收取預付款、「茶水費」等費用變相加價;利用不公平格式條款侵害消費者權益;綑綁銷售車位、儲藏室;捏造、散布不實訊息,擾亂市場秩序。至於整治住房租賃問題,內容覆蓋未提交開業報告便開展經營;未按規定如實完整報送相關租賃訊息;剋扣租金押金;採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶;未按規定辦理租金監管等。對於物業服務,要整治未按照物業服務合同約定內容及標準提供服務;未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關訊息。
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廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示,對樓市進行市場整治和巡查,過去一直都有,比如2019年住建部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作,此次從源頭上規範房地產市場秩序,整治是八部門聯手,而且是從上到下的監管,力度大、範圍廣、覆蓋全,並在多部門聯合下推進。
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業內人士表示,由於早年中國恒大(3333)出現「每月有地買」的情況,最終當遇到經濟情況稍有差池時,便出現資金鏈斷層問題,最後更需要中央出手解困,而有關措施正時未雨綢繆,以防止有關情況惡化,以及杜絕同類事件再次發生,但這也限制了內房企業的盈利能力,以及憂慮調控措施陸續有來。
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一眾內房股周一全面下跌,其中,合景泰富 (01813) 收市跌8.7%,曾創52周新低;近期受負面消息困擾的恒大 (03333) 再跌7.5%;時代中國 (01233) 跌近6.9%;萬科 (02202)及綠成中國 (03900)跌近7.1%。
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另一方面,物管股周一也全線重挫,住建部等8部門上周發布有關整頓房地產行業聲明,當中提及針對物管行業整改一些不良行業及習慣。摩根士丹利周一把物管行業評級由「吸引」下調至「與市場同步」,認為行業短線缺乏催化劑,而內房去槓桿及流動性問題繼續影響投資者情緒。
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大摩指出,中央繼續要求內房股去槓桿,部分內房發展商出現流動性問題,投資者憂慮發展商的財政狀況,而持續的去槓桿將會影響發展商買地能力及增長前景,間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力,預期2021至2023年物管行業來自母公司的在管總建築面積增長27%至30%,而母公司的合約銷售總建築面積則升5%,認為如果是合約銷售增幅由5%降至0%,將會令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點,影響雖不大,但會對行業情緒構成負面影響。
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一眾物管股周一全面下跌,當中世茂服務 (00873) 收市瀉近兩成、金科服務 (09666)瀉18% 、碧桂園服務 (06098)跌近17% 、合景悠活 (03913)跌近16% 、華潤萬象生活 (01209)及融創服務 (01516)挫14% 、越秀服務(06626)跌逾13% 、時代鄰里 (09928) 跌11%。
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Text by Business Focus Editorial
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【本土新聞首發】拜登新政會重新強調「人權外交」——美國外交的理想與現實主義(文:王岸然)
拜登也許是美國近代最低調當選並低調上場的總統;但不一定代表他會弱勢及無所作為。不要忘記,他也是從政經驗極為豐富(五十年)、年紀最大、得票歷來最高的總統,他能從極為強勢的川普手中奪得政權,得到美國deep state之助是必然的,但他個人極有政治手段及謀畧,相信也是不用置疑的。
中共更難滿足拜登的人權要求
中共的一些代言人如翟東升(中國人民大學國際關係學院副院長、教授)一時得意忘形,爆出中共在拜登新政府中朋友多,但急急被刪發言,中共是否真的很有把握與拜登打好交道,回復中美友好?中共在香港問題上突然強推關押黎智英及強扣十二港人,皆有測試拜登人權立場的作用。拜登的對應是全無反應,一日不在其位、不謀其政,但中共應心中有數,若不能滿足拜登及民主黨所偏好的人權外交,拜登並不比川普容易應付。畢竟,貿易戰只是金錢的問題,人權涉及中共政權的穩定性,中共更難滿足拜登的要求。明乎此,多關押些港人當人質或籌碼,就不必太驚訝了。
美國在關乎全球戰畧及美國利益的策畧上,通常都有兩黨共識,只是具體運作的戰術層面上不同,手法也因總統的個人風格有異。在印太及亞太外交方面,保護台灣及支援香港人爭民主人權是基本國策,都有兩黨近乎一致通過的多條法案作為依據。美台關係深遠很多,空前友好只是近幾年民進黨當政選擇了更親美,並非川普更親台,所以台人對美換了總統並不恐慌;倒是港人在一羣新近冒起的KOL所吹噓帶引之下,過度崇拜川普之餘,將拜登打成親中媚共的美國總統。面對川普將要下台的現實,恐怕無法適度調較偏差的立場,在不轉軚刺激粉絲的情況下論政下去。
黎智英犯了中共大忌
只是中共表現得遠比這羣川迷啦啦隊式的KOL冷靜;泛民主流包括身在海外、要打國際線的亦然。只是美國大選前的個多月,當時樣樣支持川普的黎智英及他的親信Mark Simon不惜以行動介入美國選舉。Mark Simon用錢收買一名商學院學者撰寫「專業」分析報告,指拜登父子與中共有商業交易。幾星期後的十一月尾,黎智英不顧一般川粉尚迷信於川普必勝的迷思之中,公開在《紐時》記者紀思道Kristof的Twitter對談之中,呼籲「下任」總統與中共恢復對話的前提,是要中共改善香港、西藏及新疆的人權。這是犯了中共的大忌中之大忌,新近發生的事情,也不用再介紹了。
正如前述,美國的對華政策的主調若回復「人權外交」,中共要加以有效對應,可說比打貿易戰更困難。因為除了退讓之外,根本就是無牌可打。貿易戰尚可反加對方關稅及不買產品,科技戰不如人可以偷,人權問題只能發表報告數臭美方,那純是大內宣而已,難道可以為美國人提供政治庇護作為反制?
美國的「人權外交」政策有深遠的美國精神及美國文化中的理想主義作依據,一般美國人,對於美國的價值及民主理念推廣到全世界,視為理所當然的責任,並非所謂干預別國內政。這類精神從立國以來就存在,深植在一般美國人的文化及信念之中。美國人傳統上有一特有的意識American Exceptionalism(美國特殊論,亦稱例外論),這個精神將不同種族來源的民眾團結在同一美利堅合眾國的土地之上,非常成功與特別,理應推廣到全世界,這是上帝給美國人的責任。
美國精神源自歐洲大陸的浪漫主義,只是歐洲人將理想浪漫主義與現實的政治分開,美國人自大國崛起的二十世紀初就將二者融合並存於政治之中,解放黑奴與五○年代的平權運動就是這類追求平等人權價值在內政中的體現,也是美國甘願支持政府捲入兩次世界大戰及在戰後充當世界警察的根由。政客都是現實的,國際政治更重視自己國家的利益優先,但外交從來也只屬內政的延伸,是美國強大的民意令到人權外交成為美國外交政策中不可或缺的一環,也是反對黨及總統候選人攻擊現任政府的慣常武器,十分有效。
拜登有大量人權牌可打
拜登沒有攻擊川普的外交不重視人權,因為川普對中共的態度已經十分強悍,支持港台及疆藏的人權也有足夠的聲音,但一句‘Black Live Matters’正是針對川普不重視人權而得到可觀的選舉效果。大家以為中美的貿易戰牌已經被川普打盡、打過頭的情況下,拜登會放棄尚有大量空間的人權牌嗎?
川普十分強調美國優先,這是美國文化重視現實主義的一面,但也有「美國特殊論」作為論述的依據;這依據並非簡單的自私自利,而是美國強大然後才可以在外交上推動理想主義。外交講實力,這也不是錯的,自然也不是與人權外交矛盾的,只是優先主次的問題。傳統上,民主黨更重視人權在外交上的作用。這國策是卡特總統在一九七七年所制定,並有一定法規條文,但諷刺的是在他任期後兩年因人權外交而失去伊朗及尼多拉瓜兩個盟友而備受攻擊,政策名存實亡。
列根的共和黨及他本人都是實用主義者,並不熱心於將人權列為援助盟友的條件,但在民意及國會的強大壓力下,他重拾人權作為外交的標準,在他主政的八○年代,反而有大量本來專制獨裁的美國盟友成功陸續轉型為民主政體,包括菲律賓、南非、台灣及南韓。從此美國兩黨不分朝野,都絕不接受因外交的需要而漠視別國輕視人權,中國是少有的例外,也是意外。近年美國的政界及智庫都已經承認熊貓派(Panda Huggers)的對華路線是一項明顯錯誤的政策。拜登從無不同的論述,他的民主黨在內政上更是以攻擊川普忽視人權、歧視少數民族作為主調。
美方醒覺了熊貓派的錯判
所謂熊貓派是自基辛格開始,認為協助中國發展經濟令到中產階級興起,中國便會走向自由民主。更大的誤判是認為共產黨內並存着開明的鴿派與強硬的鷹派,美國幫助中國走向富強之後,鴿派抬頭就有民主改革。由政客到情報工作者到智庫的研究員都一度以為鄧小平、江澤民及胡錦濤都是鴿派,都有推動民主的心。當然,習近平當權後的表現令到美國朝野各派都醒覺發現四十年來犯了基本的錯判,中共從來只有鷹派沒有鴿派。香港人大概從來明白中共只有鷹派及更鷹派的特點。江澤民鎮壓法輪功與胡錦濤在西藏鎮壓藏民,都沒有手軟過。
共和黨接替列根當政的老布殊並不具有人權責任感。面對天安門事件及冷戰結束的大好時機,他並無推廣人權,反而發動波斯灣戰爭,入侵巴拿馬。他沒有對北京政府在天安門的暴行加以強力制裁,是克林頓強力批評的重點,戰爭的勝利並不能為他帶來連任。
克林頓身處冷戰之後,他的外交政策明顯是重回人權外交的基調,他將促進民主與促進人權結合起來。克林頓一度貸款援助前蘇聯各國以支持這些國家發展民主,成效明顯。援助本來包括俄國,但一九九三年俄國在波黑危機中支持塞爾維亞獨裁者,一九九五年向伊朗出售核反應爐,一九九四年葉利欽武力鎮壓車臣的獨立運動,令美國及克林頓政府不信俄國會發展民主、重視人權,近年俄國侵佔克里米亞,又懷疑曾介入美國上次總統選舉,都令美國特別是民主黨人深感俄人不能信任,並不願意用當年幫助中國發展經濟的政策幫助俄國。
中共急推《國安法》是為防範拜登政府
若以為奧巴馬與拜登的八年,無所作為、只是當好人政府,這全是錯覺。希拉莉曾形容共和黨的外交靠的是銳實力,小布殊反恐戰及第二次波斯灣戰爭用的是軍事力量的銳實力;而民主黨的外交是人權民主的軟實力。以二○一一年突尼西亞茉莉花革命為代表,前後發生在多個國家的非暴力革命或社會改革運動,都發生在與前蘇聯友好或在其勢力範圍內的國家,背後都有美國支持的影子。中共及俄羅斯都認為這些「顏色革命」是美國借人權之名分裂、煽動、顛覆別國,干預別國內政的結果。當中包括了香港的「雨傘革命」。
寫到這裏大家應明白中共急推《國安法》最需要防範的,其實不是川普政府貿易戰為主的銳實力外交,而是拜登會重回人權外交路線所帶來的挑戰。面對川普去、拜登來的新局面,香港反對派面對的並不是悲觀或樂觀,而是如何在大國的博奕中尋找自己應屬的位置,為香港人尋找最大的利益、更好的前景。
(小標題由編輯訂)
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