【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​ ​ 想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​ 包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​ ​ ​ ▌公寓、大樓怎麼選 ​ ​ 我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​ 但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​ 但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​ ​ ​ ▌屋齡與居安考量​ ​ 不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​ 在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​ 所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​ 為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​ 經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​ ​ ​ ▌公寓優缺評比​ ​ 低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​ ◆ #各樓層都有不同的優缺點：​ 一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。 /​ 二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​ / 三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​ / 四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​ / 五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​ 大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​ 從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​ ​ ◆ #自備款拉高：​ 買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​ 假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​ 更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​ 簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​ ​ 對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​ ​ 故事太長，買房人生 to be continued...​ ​ ◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​ 想優化生活、調整居家空間，卻不知道該怎麼做嗎？​ ◎ 歡迎找懶媽聊聊 http://bit.ly/LazyMom-LINE​ ———​ 我是文青懶媽，熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，剛剛好的理想生活推廣者。暫定每週二、日固定更新，其它日子隨意。​ #文青懶媽 ​ #高雄整理師​ ◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​ 歡迎​ #按讚-讓懶媽知道自己的文章對你有幫助​ #留言-歡迎跟懶媽聊天或分享自己的觀點​ #分享-希望更多人能一起享受生活的餘裕

［為何現今新大樓公設比越來越高？］  很多人都在抱怨為何以前房子都不用這麼高的公設比，現在動不動就30、40%的公設比，但你知道究竟是建商在炒作房屋市場，還是你自己不懂房市脈絡，讓我們繼續看起來！   「公設比」  一棟大樓內 所有住戶共同使用的區域 包括  大廳、電梯、梯間、走道、廊道 管理室、停車場車道、健身房、游泳池 親子教室、視聽教室、會客室......  林林總總只要所有住戶有權利 使用的空間 都稱為公共設施   「以前老舊公寓都沒有這麼多公設比，這些建商真的很夭壽！」  先別這麼生氣 以前的老舊公寓只有梯間屬於公共空間 但通常在「權狀」中會被併入「主建物」中 如果你家剛好是這種老舊公寓 攤開你家權狀 再實際丈量你家的使用面積 會發現比權狀登記的面積少了一些 讓你有種「零公設」的錯覺  後來開始出現華廈 權狀面積仍只有記載「主建物」 但開始區分「室內使用面積」和「公設面積」   現在因為寸土寸金 人口密度這麼高的時代 建商又要賺錢 只能不斷往高樓層蓋 直到2003年蘆洲大囍市大火後 內政部不斷修法  規定 「八樓以上建案，強制要有雙安全梯並加大逃生梯寬度和深度」 「梯廳淨寬不得小於兩公尺」 「十六樓以上建案，要新闢救災中心」 等等等等 一大堆法規  讓原本只有10～20初頭的公設比 現在看到30%就該偷笑 低於28%真的非常非常非常少 （建商應該也不願意🤣）  因此 當越來越多法規制定後 必要公設相對增加  目前我認為 最理想的公設比 落在28～32%  如果超過34%應很愛 就去吧～有錢人想就是不一樣😆    #有錢這些公設什麼的都不重要 #哥就是下樓就要有豪華游泳池健身房   喜歡我的文章 一定要幫我按下愛心❤️  並追蹤👍 @jfun_house  你的支持是我持續分享的原動力💪💪  

[看屋前你該做哪些功課］  我知道很多人看屋都是心血來潮，可能在路邊看到建商斗大的廣告看板，就直接走進接待中心喝咖啡，當然如果你是房產老鳥當然沒問題，但如果你是還在新手村，要去累經驗下面幾個功課做完再上，會收穫更多唷～  ［基本資料］  1️⃣建案的主力房型 鎖定你想看的房型、坪數  2️⃣看公設比 最新消防法規的關係 新建案公設比都至少有30%以上  3️⃣開價 這個資料要先找好，或是搜尋「實價登錄」看周遭鄰近地段5年內的成交價多少，不要被代銷人員牽著鼻子走，最常聽到的是「你先想好你喜歡什麼房型，喜歡我們再來討論價錢」，這時候可能感性就會大於理性，萬萬不可  4️⃣建設及營造公司 這項留給大家去搜尋優劣 只能說有的開價低 品質通常不會太高   ［交通與生活機能］  這真的很重要 相信大家心裡都很明白 建案周邊5-10年大型公共建設 也會深深影響整體生活機能   ［建材和工法］  這項其實容易被忽略 但這會影響到建設公司的興建成本 相對的也會影響「開價」 所以這部分多做一點功課 說不定可以買到CP質極高的房子喔   ［平面圖格局］  前往參觀前 搜尋網路上有沒有釋出平面圖  提供幾個方向： 1️⃣格局是否方正 2️⃣室內動線 3️⃣坪效 （影響使用坪數） 4️⃣隔間位置 5️⃣門窗、陽台、雨遮  在去看實品屋及樣品屋 腦中才會有個模型可以參考  ——————————————  其實還有很多眉角沒講完 所以你還不多做功課嗎？ 好好研究房地產知識 可能省下好幾十萬唷！   #許多人買家電都筆記滿天飛 #買房卻腦袋黑灰灰 #單押gotcha   喜歡我的文章 一定要幫我按下愛心❤️  並追蹤👍 @jfun_house  你的支持是我持續分享的原動力💪💪   #分享給那些說最近去看房但不知道該注意哪些細節的朋友們