【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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黃偉綸指會加強收回土地
計劃未來10年興建逾31萬個公屋單位

https://hk.epochtimes.com/news/2021-09-27/16534772
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今日在 香港經濟日報 hket.com 撰文，提出房屋政策建議。我一直認為如果社會以出租公屋為主，政府不設定提升自置居所比率的目標，不利用公共財政為大多數市民創造財富，在香港這種資本高度集中的城市，單靠勞工福利政策和經濟轉型，根本不足以處理持續惡化的貧富懸殊問題。所以，土地房屋和貧富懸殊問題不能獨立處理，要一併思考。

全文： https://paper.hket.com/article/3056751?r=cpsdlc

//…要徹底解決房屋問題，除了覓地增加土地供應，必須深刻認識夏主席提到「住房、就業、醫療、貧富懸殊」貌似4問，實則互為表裡：香港是資本高度集中的資本主義社會，無產者與有產者收入及財富差距愈來愈大，在缺乏高新產業和優質就業機會下，無產者勞動收入停滯，如大學生實質收入更按年下降；而有產者「買磚頭致富」幾成共識。經年累月，有產者與無產者之間，恰似高山低谷，這亦是香港貧富懸殊嚴重的根本原因。

正因為香港資本市場的特質，一套符合廣大香港市民利益的公營房屋政策，不能定位為面向中低收入市民的福利政策，僅確保所有人「有瓦遮頭」，而是要建設一個居者有其屋的社會，通過公營房屋政策來破解經濟不平等的嚴重問題。如果每個香港家庭都擁有屬於自己的房屋產權，除了解決基本住屋問題，更能刺激社會向上流動力、收窄貧富差距和提高社會穩定性。//

香港今日社論2020年11月26日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/sCZ2zPHsAb4

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明報社評
新一份《施政報告》出爐，洋洋灑灑數萬字，多達200項措施，能否為香港帶來藍天和希望，卻是見仁見智。民生方面，除了向輪候公屋基層家庭提供津貼等個別措施，未見太多新意新猷，部分措施流於「濕碎」。行政長官表示已覓地330公頃，足以應付未來10年公營房屋供應，現實是短中期土地供應缺口依然巨大，當局並未填補多少。港府提出要積極參與國家內外雙循環格局、融入大灣區發展，中央亦提供了政策支持和方便，可是香港能否好好把握機遇，加快創科發展、提升航空樞紐地位，還須拭目以待。香港社會撕裂，政治對立嚴重，《施政報告》在修補裂痕方面着墨不多，如何團結港人「重新出發」，仍是一大問題。

蘋果頭條
至少250人感染武漢肺炎的「歌舞群組」，仍然輻射式擴散，未有遏止迹象。最先爆疫的灣仔舞廳Starlight Dance Club，學舞者非富則貴，為何釀成數以百計人染疫，且不論平民抑或上流名人，齊齊中招？《蘋果》翻查衞生防護中心資料，發現該「疫廳」牽涉多條傳播鏈，其中數名患者懷疑是「播毒」的關鍵人物，連環引爆舞廳疫情、名媛遭殃。首位關鍵人物是第5547號病人、居於九龍塘大廈的64歲女子。她11月19日發病，報稱病毒潛伏期間，曾到過新蒲崗越秀廣場新光宴會廳，該場所的第5568號病人、住元朗七星崗村的61歲女子，早於11月2日發病。

東方正論
傳聞被中央打回頭而需重做的《施政報告》，拖延逾月後昨日發表，奈何仍然不脫炒冷飯本色，重中之重的拓土建屋毫無寸進，遑論突破思維，不過是重複過去推出的措施，拋出一堆數字自我貼金而已。唯一德政算是工商舖終於撤辣，為救市行出正確一步，但住宅物業何時減辣或撤辣，仍是遙遙無期。工商舖撤辣的消息，本報早在本月初已有獨家報道，現在終於落實，反映港府總算順應民意。事實上，金管局今年8月放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，意即減辣，但做一半不做一半，救市作用輕微，始終都要全面撤辣。

星島社論
行政長官林鄭月娥昨日發表任內第四份《施政報告》，她在立法會宣讀《施政報告》時，首先交代月初赴京向中央爭取惠港政策的七大成果，鞏固香港國際金融中心、航空樞紐、科技創新中心地位，同時打通大灣區交通經脈，落實「港車北上」、支持優化落馬洲／皇崗口岸「一地兩檢」等；消息透露，除了皇崗口岸外，羅湖口岸亦會推行一地兩檢，使大部分陸路口岸未來過關都會更為方便。《施政報告》亦推出青年就業計畫，由政府資助二千名近兩年畢業的大學生到大灣區工作，月薪高達一萬八千至二萬六千元。林鄭月娥強調，內地經濟快速反彈，香港享有「近水樓台先得月」的優勢，中央對香港的支持，可為香港經濟注入新動力。

經濟社評
第4波疫情失控大爆發，特首林鄭月娥繼公開宣稱應對疫情是頭等大事，昨在施政報告中也確立清零目標，惟落實措施卻欠奉，還否定全民強制檢測，形容為口號式。既然已將清零列為控疫目標，社會期望，亦要求林鄭特首及她所領導的政府，上下一心，盡快交出路綫圖和時間表，並全力探討研究，推出具體及有行動的計劃，切勿只講不做。在施政報告公布前，市民都期望林鄭會提出具體振興經濟、紓民困和控疫措施。可惜昨日所見，內容欠缺石破天驚的新猷，中央的惠港政策，可為香港帶來新機遇，融入大灣區發展，是香港未來發展重要方向，但這些措施都屬遠水，難以救爆疫近火。

香港今日社論2020年09月07日(100蚊花旦頭)
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明報社評
本港土地房屋供應持續落後，疫下更有進一步惡化之勢，房委會資助房屋小組前主席黃遠輝擔心，短中期約800公頃土地短缺，無望及時在2026年填補。土地專責小組報告提交超過一年半，政府覓地建屋，迄今未有重大突破，許多項目都未能上馬，收地工作困難重重，公私營合作只聞樓梯響，公屋輪候時間愈來愈長，看不到當局有意志和決心，克服政治障礙追落後。未來數年，本港公營房屋面臨「斷層」，覓地建屋不能再拖，下月發表的施政報告，必須拿出切實方法處理。10多年前港府奉行勾地政策，未再積極造地，土地供應實際由私人把持，近兩屆政府雖有改變之心，卻未見有何法寶。曾幾何時，深圳房地產發展，主要師法香港，結果也出現了「重市場、輕保障」的情况，深圳樓價位居內地之首，人均居住面積300平方呎，未達內地最低標準線。

蘋果頭條
香港工業早已式微，僅存的香港製造商品都是以質量取勝。可是，美國因應中共在港推行《港區國安法》，取消對本港特殊待遇，出口至美國的香港貨品，一律須改用「中國製造」作為產地標籤，新政策令一眾努力堅持「香港製造」港商非常痛心，不忿用幾代人努力而建立的信譽，被林鄭政府一鋪清袋。中國製造產品只求速度，沒有質素，是全球廠商共識。今年因疫情爆發而開始量產口罩的諾翹（Lockill），其董事潘焯鴻指，現時歐美廠商一看到「Made in China」就耍手擰頭，尤其涉及醫療、口罩等個人防護裝備，美國人普遍對中國製造用品沒信心，他們始終最重視產品質素。「美國當地未必人人識分香港與中國，但出口商懂得，香港貨品會較吃香，大陸口罩每個賣2毫到3毫，香港口罩每個賣到1元至1.1元，相差三、四倍，這代表香港品牌是做得到的。」

東方正論
就在黎智英涉及的刑事恐嚇案獲放生不久，黑暴又巧合地藉口立法會選舉延期而四出破壞，勢要徹底攬炒，尤其目前疫情仍然反覆，昨日新增新冠肺炎確診個案重見雙位數，香港有如大廈將傾，狂瀾既倒，隨時陸沉。偏偏警方執法有氣無力，軟手軟腳，《港區國安法》由尚方寶劍變成生銹菜刀，國家安全淪為空談，港府廢官猶在自吹「三權分工」，自欺欺人，莫此為甚！《港區國安法》於六月三十日深夜刊憲生效，至今已逾兩個月，期間雖然沒有大暴亂，但小暴亂仍然層出不窮。有「網民」趁昨天本是立法會選舉投票日發起九龍區大遊行，明言「重燃戰火」、「絕地反擊」，不重現去年聲勢不罷休，結果激起七一以來最大規模暴亂。

星島社論
上周三網上流傳一封匿名信，聲稱終審法院首席馬道立於七月三日連同高院法官黃崇厚，召集全港裁判官出席法律簡介會，黃官在席間批評「藍絲」法官要小心言行，事件引起軒然大波。司法機構同日回應傳媒時強調，匿名信中指黃官所發表的談話內容並不屬實。本報經調查後，證實黃官當日在講座中曾提醒各裁判官在撰寫裁決或判刑內容時，須按照相關案情及法律分析，勿加入渲染字句或表達個人政治立場和意見。終審法院首席法官馬道立於七月三日在司法機構轄下香港司法學院為裁判官舉辦題為「司法公正及公眾信心」的講座中，並非以一位參與者身分出席，僅是一個「旁聽者」，期間經常出入會場，據知，講座完結後有小組討論。司法機構澄清，馬官沒有如該匿名信所指，在講座後與任何裁判官開會。

經濟社評
本港昨錄21宗新冠肺炎確診個案，創下逾一周以來新高，全民檢測計劃找出當中5宗，數字亦是迄今最高。普及社區檢測暫延至周五，政府料未來不會重推計劃，為免疫情反彈拖累復常進度，社會、尤其學界應把握機會參與檢測，亦應履行公民責任，時刻保持自律警惕。據衞生署昨公布，本港新增21宗確診，為前天的3倍，上次錄得更多新症已要回溯8月26日的25宗。單看數字，疫情似有反彈之勢，但是否關乎最近防疫鬆綁，仍須更長時間審慎觀察，因為多達6宗屬境外輸入，除了小心把關，港人首要自律；至於最新檢測一舉找出5名染疫者，包括3宗無源頭個案，在在反映病毒化驗效率已漸入佳境。

深水埗，一個跟「貧窮」長年掛勾的地區，是很多低下階層市民的「窩居」，所謂的「窩居」，指的是租金昂貴、質素極為惡劣的籠屋、板間房、天台屋及劏房等，據估計，這類人口約有20萬，20歲的鄧雯筠Connolly是其中之一。

由小公主變劏房少女

Connolly本來出生於小康之家，小時候住在三房一廳的公務員宿舍，可惜父母在她8歲那年離婚，她當時選擇了跟媽媽生活，從此由小公主變成一個住劏房的女孩：「你問我依家會唔會後悔，我又唔會後悔，始終係我細個果陣嘅決定，而且我媽媽係愛我嘅。」

貧窮無阻追求藝術夢

有着媽媽的愛，雖然生活環境差了，但Connolly仍舊快樂地成長，亦可以跟從自己的興趣修讀藝術，今年剛好畢業的她，透過實習的畫廊Eastpro，認識了攝影師張榮麟，他過去一年拍攝了一輯以籠屋、劏房、棺材房、天台屋為主題的相片，除了舉行「The Forgotten」攝影展之外，亦出版了一本相冊，相冊的第一頁，就Connolly的插畫。

「我用咗斜視嘅角度去畫，左上角表達有錢人住嘅地方，中間有條斜路係路障嚟嘅，路障係代表窮人好難、或者永遠都無機會到達另一邊嘅世界，呢個係佢哋之間嘅洪溝。」成長於深水埗的Connolly，感受非常深。

輪候公屋6年未果

香港貧富懸殊差距之大，令Connolly有很深的體會，過着基層市民生活的她，和媽媽正輪候公屋，至今已有6年，但仍然未有任何消息。截至今年3月底，公屋申請宗數超過25萬宗，平均輪候時間仍然維持5.5年歷史高位：「依家多咗咁多新移民嚟同我哋爭公屋，講真一定會唔鍾意、唔開心，政府對土生土長嘅香港人，其實又有幾多福利呢？」

目前申請公屋，二人每月最高入息限額為18,690元，即將投入社會工作的Connolly，很擔心跟媽媽二人的收入會超出這限額，面對兩難的她，惟有選擇先做兼職：「好無奈，都麻木喇，其實已經唔會盼望幾時有公屋。」

批評明日大嶼：不切實際

為了令公屋輪候人士快點「上樓」，政府力推「明日大嶼」計劃，填海1,000公頃，聲稱約可提供15至26萬單位，當中七成為公營房屋。雖然Connolly很想快點「上樓」，但卻不支持這填海計劃，認為政府是捨易取難：「以我所知香港其實有好多棕地可以發展，但政府偏偏唔攞嚟起公屋，你用咁多時間、精力、金錢去起一個人工島，我可以好肯定講一句，你唔係為咗基層人士去起嘅。」

置業是一個夢

雖然短時間內，Connolly仍然以申請公屋為目標，但正值大好年華的她，對將來的生活仍然充滿盼望，更視置業為追求目標：「租屋始終係寄人籬下，當然係有自己嘅物業會較安心，呢個係一個目標、一個夢想、一個希望。」

今集《港。故》用7分半鐘，帶大家走進深水埗的劏房，看看一個少女如何在陋室中成長、掙扎求存的故事。

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