【擁地舖一半業權涉忽略提供詳情　雲漢邨租戶判囚6周緩刑12個月】

一名居住於觀塘雲漢邨的公屋租戶，在2019年填寫入息及資產申報表時，申報擁有一個位於深水埗醫局街地舖的一半業權，並且每月從中收取3萬多元的租金收入，該租戶同時申報他的家庭總資產淨值並不超逾當時的公屋入息限額100倍（即2,930,000元）。其後經調查發現，該舖位在案發時的估值約為一千萬元。以他擁有一半的業權計算，扣除未償還按揭貸款，所佔的房產淨值約為420多萬，已超逾上述資產限額，因此並不符合租住公屋的資格。

該租戶因忽略提供入息及資產申報表指明的詳情，違反了《房屋條例》第27（a）條，而被房屋署作出檢控，並於今早在觀塘裁判法院被裁定罪名成立。裁判官考慮到案情嚴重，即時判處被告監禁6星期，緩刑12個月，並同時罰款20,000元。

連同本個案，本月內已經有6名公屋申請人或公屋住戶，因明知而作出虛假陳述，或忽略提供入息及資產申報表指明的詳情，而被房屋署檢控，並因而被判處監禁及緩刑。

全文︰http://www.passiontimes.hk/article/06-29-2020/64006

#雲漢邨 #公屋

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星期三施政報告，會有幾多樣俾本研社批中？

【房策新措施，本研睇真啲】

今日萬眾期待「娥六招」新房策可以幫到大家上樓，但林鄭一開波就戴定頭盔，話措施目標唔係壓抑樓價，而只是樓價上升時，幫吓市民喺私人市場提供置業機會。本研社率先分析措施當中的魔鬼細節：

1. 居屋定價仍忽略「夾心階層」

最受注目的是新居屋定價與市價脫勾、按買家負擔能力計算，但所選擇的收入水平本身根本不合理。根據新居屋定價標準，買家負擔能力是以「非業主私樓住戶」的收入中位數（39,500元）釐定，然而社會現時住屋問題最嚴重的，是收入超過公屋入息限額、而家庭收入又位於該中位數以下的一群，新政策會造就一群不合資格申請公屋、又負擔不起居屋訂價的「夾心階層」。較合理的居屋訂價方法，應以公屋入息上限計算。而林鄭現時以月入近4萬元考慮負擔能力，只會成為居屋定高價賺錢的理由。

2. 繼續拒絕以成本為居屋定價

新居屋表面上「打咗折」，但仍遠高於居屋本身成本。居屋近年的建築成本維持在平均一個單位90-100萬的水平，即使加上土地成本和房委會的行政成本，總計也只是近190萬一個單位。而林鄭舉例新定價方法下，每間400呎居屋在市價5.2折後將售300萬，相比190萬的成本仍有頗高利潤。這種定價方式明顯不是考慮財政成本，更可能是想控制市民對樓價的期望。

3. 首置客按揭暗藏風險

市建局的馬頭圍道重建項目將發展成首個「首置上車盤」。首置盤對象是家庭月入5.7萬-7.2萬的市民，樓價則比居屋貴一至兩成，發售後有5年的轉售和出租限制。最大問題是，首置上車盤將由按揭公司提供9成按揭，變相在銀行加息前，重新放寛金管局對部分單位的按揭成數限制，令與私樓相似的首置盤重新出現高風險的9成按揭。將來樓價稍為下調，這班首置客便最大機會成為負資產。

4. 九幅私樓地皮極可能淪為首置盤

政府今次雖撥出9幅位於啟德新發展區和安達臣道的私樓地皮發展「資助房屋」，但「資助房屋」其實可包括綠置居、居屋、首置上車盤等，最後很大機會淪為遠超市民負擔能力的首置盤。皆因早有地產商放風，表示啟德鄰近天價私樓，建公營房屋將影響區內樓價，而與私樓樓價相距不遠的首置盤則較為地產商接受。

5.「空置稅」雷聲大雨點小

新政策規定樓盤取得入伙紙後半年、若仍未出售或出租便要繳空置稅，稅率訂為應課稅差餉估價租值（即係每年市值租金）的200%，相等於樓價的4-5%。但這稅率之低根本毫無阻嚇性，皆因樓價一年都升10%，所以政府根本繼續放生地產商囤積房屋。再者，只收一手空置稅，但不提如何處理二手樓空置問題，只會鼓勵地產商透過不同形式將物業易手後丟空。

新措施出場，反映政府在土地和房屋問題只自限於處理「土地供應」，房屋政策上卻不願打撃樓價升勢。林鄭提出置業主導的房屋政策方向，最大的問題就是沒有區分市民的居住需要和投資置業需求，驅使更多人置業而進一步推高樓價，最終無法真正解決房屋問題。

#娥娥娥娥娥娥
#娥六招

【房策新措施，本研睇真啲】

今日萬眾期待「娥六招」新房策可以幫到大家上樓，但林鄭一開波就戴定頭盔，話措施目標唔係壓抑樓價，而只是樓價上升時，幫吓市民喺私人市場提供置業機會。本研社率先分析措施當中的魔鬼細節：

1. 居屋定價仍忽略「夾心階層」

最受注目的是新居屋定價與市價脫勾、按買家負擔能力計算，但所選擇的收入水平本身根本不合理。根據新居屋定價標準，買家負擔能力是以「非業主私樓住戶」的收入中位數（39,500元）釐定，然而社會現時住屋問題最嚴重的，是收入超過公屋入息限額、而家庭收入又位於該中位數以下的一群，新政策會造就一群不合資格申請公屋、又負擔不起居屋訂價的「夾心階層」。較合理的居屋訂價方法，應以公屋入息上限計算。而林鄭現時以月入近4萬元考慮負擔能力，只會成為居屋定高價賺錢的理由。

2. 繼續拒絕以成本為居屋定價

新居屋表面上「打咗折」，但仍遠高於居屋本身成本。居屋近年的建築成本維持在平均一個單位90-100萬的水平，即使加上土地成本和房委會的行政成本，總計也只是近190萬一個單位。而林鄭舉例新定價方法下，每間400呎居屋在市價5.2折後將售300萬，相比190萬的成本仍有頗高利潤。這種定價方式明顯不是考慮財政成本，更可能是想控制市民對樓價的期望。

3. 首置客按揭暗藏風險

市建局的馬頭圍道重建項目將發展成首個「首置上車盤」。首置盤對象是家庭月入5.7萬-7.2萬的市民，樓價則比居屋貴一至兩成，發售後有5年的轉售和出租限制。最大問題是，首置上車盤將由按揭公司提供9成按揭，變相在銀行加息前，重新放寛金管局對部分單位的按揭成數限制，令與私樓相似的首置盤重新出現高風險的9成按揭。將來樓價稍為下調，這班首置客便最大機會成為負資產。

4. 九幅私樓地皮極可能淪為首置盤

政府今次雖撥出9幅位於啟德新發展區和安達臣道的私樓地皮發展「資助房屋」，但「資助房屋」其實可包括綠置居、居屋、首置上車盤等，最後很大機會淪為遠超市民負擔能力的首置盤。皆因早有地產商放風，表示啟德鄰近天價私樓，建公營房屋將影響區內樓價，而與私樓樓價相距不遠的首置盤則較為地產商接受。

5.「空置稅」雷聲大雨點小

新政策規定樓盤取得入伙紙後半年、若仍未出售或出租便要繳空置稅，稅率訂為應課稅差餉估價租值（即係每年市值租金）的200%，相等於樓價的4-5%。但這稅率之低根本毫無阻嚇性，皆因樓價一年都升10%，所以政府根本繼續放生地產商囤積房屋。再者，只收一手空置稅，但不提如何處理二手樓空置問題，只會鼓勵地產商透過不同形式將物業易手後丟空。

新措施出場，反映政府在土地和房屋問題只自限於處理「土地供應」，房屋政策上卻不願打撃樓價升勢。林鄭提出置業主導的房屋政策方向，最大的問題就是沒有區分市民的居住需要和投資置業需求，驅使更多人置業而進一步推高樓價，最終無法真正解決房屋問題。

#娥娥娥娥娥娥
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914