共享廚房│管理委員會因應

　外送平台興起，國外盛行的共享廚房經營模式也進入市場，屋主可以將房屋出租，集中多家餐廳共用一個空間作廚房使用？住戶或管理委員會如何因應？...⬇️⬇️⬇️
　📍倘共享廚房位置是於公寓大廈中，不論位於哪個樓層，因屬於專有部分，為區分所有權人得自由使用及收益，屋主得自由決定出租予任何人🆗，住戶不能干預或限制屋主不得將房屋出租給誰或作何使用❎。
　然因住戶須依使用執照所載用途及規約使用專有部分或約定專用部分，不得擅自變更✅，從而，倘房客有意承租房屋作共享廚房使用，須先考量所承租房屋是否依使用執照可作為餐廳或廚房使用🤔。
　📍縱然承租房屋可作為餐廳或廚房使用，但因區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為❌，公寓大廈管理條例第五條有明文規定，倘如新聞報導，房客將承租地下層經營共享廚房，於地下層同一空間有一百多個瓦斯或電力爐火煮食，顯然非建築物之正常使用，應可認有違反區分所有權人共同利益之行為✅，主管機關得處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，還得連續處罰。
　📍📍從而，住戶可請管理委員會先制止住戶之違法使用情事，如未能停止違法使用，再報請主管機關依法通知限期改善或處罰✅。
　但家中以瓦斯或電力爐火煮食，當然是合乎建築物之正常使用，在何種標準下可認定共享廚房違反建築物之正常使用？🤔為免爭議，在各式新型態的經營模式興起時，仍有賴主管機關因應制定更明確的相關規範，始得在保障住戶使用專有部份之權利及住戶共同利益中取得平衡。

#陳明宗律師
#共享廚房
#管理委員會

最近這則新聞鬧得沸沸揚揚，相信很多民眾一定有相同的困惑，就是管委會可以因為住戶太吵，而拒絕住戶搬入嗎？或者是從管委會話語中的含意，導引出真正的問題：管委會可以因為住戶的職業，而拒絕住戶遷入嗎🤔

依公寓大廈管理條例第四條規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」也就是如果法律沒有特別規定的話，他人是不得干涉公寓大廈的房屋所有權人的正常使用。

因此在這個案例中，屋主將房屋出租給HKE公司，讓HKE公司的電競選手入住，如果沒有違反法律規定的話，管委會並不能任意干涉。而新聞報導中我們也看不出來，將房屋出租給電競選手入住，有什麼違反法律的地方。

至於管委會方面的主張，是依據公寓大廈管理條例第五條：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」認為電競選手入住會違反全體住戶的共同利益。

但這裡所謂的「共同利益」是指什麼呢？以住戶們所提出沖馬桶🚽、互道晚安💤會有噪音的理由來看，住戶們只要依公寓大廈管理條例第六條規定，要求住戶應保持安寧即可，根本不用到拒絕電競選手入住的地步，因此管委會這一點顯然站不住腳🙅🏻

再從管委會主張電競選手會吸毒、打架的理由來看，除非管委會可以提出電競選手和吸毒打架之間存有高度關聯性的證據，否則這個主張不僅在實務上很難成立，更含有職業歧視、貶損電競選手人格之虞😥

況且，如果管委會所主張的「共同利益」可以這樣無邊無際，任意擴張下去，是不是可能發生助長這一類歧視的隱憂，將來社區管委會可以任意以職業、年齡、身分....等等條件為由，拒絕他人入住，而違反憲法上所保障的平等權、居住權等基本人權呢🤷

#居住權是基本人權
#半夜上廁所也是基本人權
#華固建設的名譽被侵害難道管委會不用負責嗎😆

【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】

＃都市更新

延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。

但以桃園的現況來說，土地取得成本較雙北地區低，且目前建設中的重劃區眾多，以建商的考量來看，重劃區的吸力更強，目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡，如何加速推動都市更新的量能，智翔首先想請教都發局的看法。

都發局也坦言，建商一定會追求利益，都更因房價尚未到位，桃園新增土地又多，所以新建案一定會繼續增加。

所以新版的都更容積獎勵標準，是否能做到帶動舊城區的都更量能，誘因是否足夠，以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何，都是智翔在往後會特別追蹤的項目。

＃容積移轉實施代金制度

容積移轉實施代金制度今年開始實施，智翔也關心實施三個月至今，申請的案件數有多少？

都發局則回應，目前有29件申請估價中。

另，根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定，估價必須參酌市場行情，現行的申請案件是否能做到？ 若無法做到，是否能研議以實際徵收價格來計算代金？

都發局則說明，代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價，也會考量營建時間完成後的市場行情與售價，代金估價後應會優於徵收價格。

最後則是代金制度上路後，為使得項目專款專用，並秉持公開透明且法制化的原則，智翔也建議，都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法，若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用，也應完善後續的修法。

＃綠能屋頂全民參與

桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫，但智翔發現許多社區住戶想參與，卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範，須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過，才能來設置。

如果政府沒有多加說明、輔導，那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識，因此想請較都發局有無想法來改善？ 也許積極處理，或成立諮詢的窗口。

讓綠能效率提升，也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃，這點智翔會持續關注，也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。