【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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「這裡是吳軍的《硅谷來信》第3季。上一封信我們講了NBA退役球員的故事，這封信我們來談一談另一群富有的人，就是那些富豪家族的繼承人。

相比起NBA球員，富豪家族的繼承人們從小就生活在優渥的環境中，有最好的條件接受教育，上一代人也會想盡辦法保障這些子孫後代的生活，但這些富有的繼承人們還是常常陷入巨大的不幸，這又是為什麼呢？

這封信我們就以美國曾經的首富J. 保羅·蓋蒂家族的故事作為例子，談一談這個問題。

J. 保羅·蓋蒂是什麼人？
J. 保羅·蓋蒂是何許人也？ 他是上世紀60年代的美國首富。如果你去過洛杉磯，可能參觀過以他名字命名的蓋蒂藝術博物館（J. Paul Getty Museum）。如果你還沒有機會去，將來到洛杉磯時一定要去那裡看看，蓋蒂藝術博物館可能是美國西海岸最好的博物館。這個博物館本身以及裡面的藏品，都源於蓋蒂的捐贈。
蓋蒂發家於二戰後，1966年他的財富據估計就超過了12億美元，這在當時是一個天文數字，當時的吉尼斯世界紀錄把他列為世界上最富有的個人；到1976年他去世時，身價超過了60億美元。和今天很多富豪擁有的只是資產市場上的紙面數字不同，蓋蒂的資產都是真金白銀。
蓋蒂的父親算是一個小富翁，1914年蓋蒂22歲的時候，他給了蓋蒂1萬美元讓他鍛鍊商業才幹。蓋蒂從這1萬美元起家，到20年代就賺到了300萬美元。1930年蓋蒂父親去世的時候，只給蓋蒂留下了財產的5%，不過蓋蒂很快就建立起了自己的石油帝國。
二戰之後，蓋蒂做對了一件事，成為了世界首富：1949年，蓋蒂從沙特國王手裡獲得了沙特和科威特中立區大片土地的石油開採權，當時那些土地不過是一些不毛之地而已。幾年後，1953年，這片土地中的石油被勘探了出來，很快年產量就達到1600萬桶；僅僅三年時間，蓋蒂就收穫了10億美元的財富，很快成為了美國首富和世界首富。要不是後來沙特和科威特收回了這些土地的開採權，今天這兩個國家相當一部分資源都應該屬於蓋蒂的後人。
不過蓋蒂這個人在花錢上有一些奇怪，可以說是既摳門，又慷慨。蓋蒂對自己和家人非常摳門。蓋蒂有五個兒子，但他最喜歡的小輩是三兒子生的一個孫子。1973年，這個孫子在意大利被綁架了，綁匪要求1700萬美元的贖金，一開始蓋蒂一毛錢都不願意出，後來松口說可以出100萬美元，因為100萬是他可以申請抵稅的最高金額。時間越拖越長，綁匪割下了小蓋蒂的一隻耳朵送回來，出於輿論的壓力，蓋蒂這才出了幾百萬美元贖回孫子。
但另一方面，蓋蒂在藝術收藏和支持藝術事業上卻一擲千金。蓋蒂有一個很奇怪的想法，他說藝術品的美非常純粹，表裡如一，不會讓人失望，但人卻做不到這一點。為了收藏藝術品，蓋蒂專門雇了一個團隊幫他尋找、鑒定和收購藝術品。當時很多藝術品拍賣的記錄，都是蓋蒂創下的。
隨著收藏的藝術品越來越多，他蓋了一座博物館來收藏（就是這封信題圖中的博物館），並且配備了相應的管理基金會，也就是今天洛杉磯的蓋蒂基金會（Getty Foundation）。蓋蒂博物館在蓋蒂去世後依然秉承了創始人的做事風格，對於優秀藝術品不惜重金，又創下了很多拍賣紀錄，比如梵高的代表作《鳶尾花》、馬奈的《春天》等等。我把這兩幅畫的圖片放在了文稿中，你可以看一眼，肯定不陌生。

蓋蒂的子孫表現如何？
說完了蓋蒂本人，我們再來看看蓋蒂的子孫。作為首富的孩子，蓋蒂的子孫都受到了良好的教育，但嚴格來說，這些子孫都不太成器。蓋蒂的長子原本應該繼承家族財富，但因為壓力太大自殺了。
有人可能覺得不好理解，含著金湯匙出生，世界首富的長子，躺著就有數不清的財富繼承，哪來的壓力呢？其實，有錢的人，沒有錢的人，各有各的壓力和煩惱。擁有巨大的財富並不就意味著幸福。說個很簡單的道理：有了錢，你就需要管好錢，尤其這些錢還是從父輩那裡繼承來的，這不是一件容易事。上一封信那些NBA球員的結局，我們也都看到了。有的人能管好一百萬，一千萬，但到了一個億也許就要出問題。蓋蒂的長子面對的就是這種情況，對於如此龐大的家族財富和產業，他知道自己力有不逮，然而將來又不得不擔起這份重任，於是他選擇了自殺來逃避。
蓋蒂不喜歡他的二兒子，長子自殺之後，家族的重任就落到了三兒子小保羅·蓋蒂的頭上。蓋蒂生怕他壓力太大，對他比較放任自流，結果這個兒子就染上了一個惡習——吸毒。一個人但凡和黃賭毒沾上邊，基本不可能獲得幸福。雖然後來小保羅·蓋蒂戒了毒，但在美國社會仍然不受歡迎，最後移民到了英國。前面提到的那個被綁架的孫子就是小保羅·蓋蒂的兒子，這位小孫子被救回來後受了驚嚇，也染上了毒癮和酒癮，一輩子生活在輪椅上。
蓋蒂的第四個兒子戈登·蓋蒂被認為是最有資格繼承家業的人。他平時大部分時間都用在了慈善事業上，在社會上口碑很好。然而後來他被曝出在婚外包養了一個外室，還生了三個私生子女。在當時的美國，這種做法也不被社會所認可。蓋蒂的第五個兒子12歲就夭折了，這裡就不多談了。
富豪家族如何安置巨額財產？
或許是出於對子孫的失望，蓋蒂在留給他們生活無憂的錢之後，把大部分的財產都捐了出去，主要是以信託的形式經營蓋蒂博物館，也就是前面說的蓋蒂基金會。這也使蓋蒂博物館成為了世界上最有錢的博物館。當然，這個基金會和蓋蒂的子孫後代就沒什麼關係了。
那麼蓋蒂留給子孫後代的錢是怎麼處理的呢？和美國絕大部分富豪一樣，是通過信託的方式管理的。這種方式有三個好處。
首先是在稅務上會享受一些實在的利益。美國的遺產稅很高，父母把財產傳給子女時大約要交掉一半的遺產稅，子女如果花不完再傳給第三代，還要再交掉一半。這樣幾代人下來，遺產基本上都交了稅。通過這種方式，國家可以拉平社會財富的差距。但如果你將財產放在信託中，寫清楚將來潛在的受益人和使用方式，那麼交過一次遺產稅後，子子孫孫都不用再交稅了。
其次，用信託來管理，財產可以完全按照創立者的意願來分配。比如你有兩個孩子，希望多給老二一些錢，可以在信託文件中寫得很清楚。蓋蒂不喜歡二兒子，因此在信託中給他分的錢特別少。
最後也是最重要的，信託可以規定受益人每月以特定的方式（比如固定金額）領取收益，這樣可以防止後代中出了敗家子一次性把錢揮霍光。這可能是信託最重要的功能，因此家族信託常常成為富豪後代安身立命的最後一個保障。
蓋蒂知道他的子孫顯然不能守好家業，因此生前通過信託安排了一部分財產的傳承。為了和之前講的博物館信託區分，我們不妨把這個信託稱為家族信託。
蓋蒂算是想得很周全了，但在蓋蒂過世之後，他的子孫很快就肢解了家族信託，一次性把錢分到了各自腰包里。這件事在法律上原本是做不成的，但蓋蒂的子孫們雇了律師專門尋找當初創立信託時的文件漏洞和法律漏洞，居然就做成了。當然，他們在經濟上也付出了高昂的代價，一次性支付了巨額的遺產稅和所得稅。
不過這樣分家之後，蓋蒂的子孫就失去了未來安身立命的最後一個保護傘，每個人生活的好壞就要看他們自己管理錢財的能力了。
按照當初家族信託創立時蓋蒂定下的財產領取比例，第四個兒子戈登·蓋蒂獲得了比較多的遺產。到了1986年，這部分石油產業的價值已經漲到了100億美元，戈登·蓋蒂轉手就賣給了得克薩斯石油公司（Texac，今天雪佛龍公司的子公司），把資產變現。然而三十多年過去，這份財富已經縮水到了20億美元。雖然依然是一筆巨大的財富，但對於蓋蒂家族來說，已經遠沒有往日的輝煌了。
今天社會上已經沒有多少人關注蓋蒂家族了，然而蓋蒂的子孫們還是不斷曝出醜聞，很多人因為毒品和槍支濫用等問題早逝，家族後人彼此之間也是官司不斷。美國人講起這個家族，常常會用「金錢的詛咒」這個詞來描述他們。
2017年，好萊塢把蓋蒂家族的故事搬上了銀幕，中文名叫《金錢世界》，英文名稱更加直接——「全世界所有的錢」（All the Money in the World）。在這部電影中，蓋蒂有一句非常經典的台詞：「成為一個有錢人很容易，做一個有錢人卻很難。」這句話可謂發人深省。
蓋蒂家族的故事並不是個例，歷史上19世紀末的美國首富範德比爾特，集裝箱的發明人、20世紀中期的美國首富馬爾科姆·麥克林，20世紀七八十年代的富豪亨特兄弟，這些家族的後人都在不到一代人的時間內就使家族財富大幅縮水。
小結
這些故事時常讓我想起《天龍八部》中掃地僧講的一番話。這位老僧講，武功和德行的修行要相匹配，否則有武功而無德行，有強力而無慈悲，人就會出大問題。金庸的小說中常有對社會的隱喻，所謂武功的修煉其實可以化用到許多事情上，爭名求利，不外如是。
積攢了財富本來是好事，但如果德不配財，財富反而會變成詛咒。財富是這樣，聲望、地位等等也是如此，如果來得太快太容易，人其實很難承受。我見過不少年輕人，一畢業就加入新興公司，公司迅速發展，他們的職級也水漲船高，但自己的能力其實沒有跟上。手下管理的團隊一旦大了，經常乾砸事情，團隊和他們本人都很難成長起來。這些年輕人早年的運氣到了這時，反而成了詛咒。
對一個人來講，最安全、也最容易獲得幸福的發展方式，就是年齡、修養、能力、財富和地位同步上升。否則，即使財富和地位一夜暴漲，終究會因為修養和能力的不足而跌落雲端。人難免做一些發橫財的美夢，但當現實中遇到了種種誘惑，你不妨想一想蓋蒂家族的故事，以為自警。」

近日，美國投資公司黑石集團宣布放棄對房地產公司SOHO中國的收購，這是在中國官方監管升級後跨境交易受到挫敗的最新例子。分析稱，監管打擊將繼續壓制國際投資者對中國資產的信心。
#看財經

https://www.secretchina.com/news/b5/2021/09/17/984006.html?utm_source=facebookpost&utm_medium=kzgfacebookpost&utm_campaign=monfacebookpost

Epic Games日前宣布，正式收購擁有《糖豆人：終極淘汰賽》Mediatonic的母公司Tonic Games Group，這款去年推出的大逃殺遊戲不但受到玩家歡迎，甚至一舉斬獲不少獎項，可以說是叫好叫座。針對此次併購案，官方表示遊戲仍會在PC、PlayStation與之後登場的Switch、Xbox等平台繼續與玩家同樂，讓這款遊戲成為跨平台玩家的最佳體驗，不知道粉絲們怎麼看呢？

就在Epic Games收購《糖豆人：終極淘汰賽》新聞曝光不久之後，外國媒體馬上揭露Zynga收購開發商Echtra Games的消息。Echtra Games是2016年成立的公司，最知名的遊戲當屬《火炬之光3》（Torchlight 3）。Zynga表示，收購案完成後，雙方將共同開發全新RPG作品，或許可以期待一下喔。

家用主機大廠當然不會缺席這場收購大戰，微軟去年以75億美元收購知名遊戲開發商Bethesda Softworks母公司ZeniMax Media，《異塵餘生》、《上古卷軸》、《毀滅戰士》這些知名遊戲IP也一舉納入微軟麾下，成為Xbox力抗PS5最強即戰力！這並非微軟首次大撒幣，2014年就曾以25億美元，收購擁有全球最暢銷遊戲《我的世界》（Minecraft）的工作室Mojang，有錢人的世界真的跟我們想得不太一樣啊！

微軟的死對頭索尼，目前旗下約有10多個遊戲工作室，而且不少是收購買來的。他們在2011年收購了以《袋狼大進擊》系列闖出名號的頑皮狗工作室（Naughty Dog），頑皮狗聯合創始人Jason Rubin，後來接受採訪也認為這是一項正確的決定。的確，如果沒有索尼的收購，可能就不會出現《秘境探險》、《最後生還者》等知名遊戲了；比較近期例子，則是2019年收購了以《漫威蜘蛛人》大放異彩的遊戲開發商Insomniac Games，不難看出索尼收購對象多半是長期合作夥伴，自然事半功倍、水到渠成。

儘管任天堂對於微軟、索尼等遊戲大廠瘋狂撒錢買公司的行為不以為然，但是在商言商，為了替將來打下基礎，併購好像成為了必要之惡。今年初任天堂宣佈收購曾打造《路易吉洋樓》系列的加拿大遊戲開發商Next Level Games，不過該公司在2014年就已經跟任天堂簽署獨家合作，如今被併購好像也不會太意外。

影音龍頭Google對遊戲平台Stadia著力很深，除了在加拿大成立Stadia Games and Entertainment工作室，也積極展開收購計劃。他們在2019年收購了獲得極度好評的《狂野星球之旅》（Journey To The Savage Planet）開發團隊Typhoon Studios，試圖自己打造適合Stadia平台的遊戲。不過就在去年2月，Google以內部開發遊戲所需成本過高為由，決定關閉自家遊戲開發團隊，之後仍將繼續作為提供遊戲的平台，但不再投資內部開發遊戲。看來Google在遊戲開發這塊跌了一跤，也讓人好奇收購來的公司後續該如何處置呢？

中國遊戲大廠網易和騰訊，都是遊戲業界的收購大戶。網易2018年推出《第五人格》手遊獲得巨大成功，不過這款非對稱鬼抓人遊戲被指控抄襲Behaviour Interactive公司開發的《黎明死線》（Dead by Daylight），本以為網易可能會因此陷入訴訟紛爭，沒想到2019年突然宣佈收購Behaviour Interactive部分戰略股權，讓玩家們全都傻了眼；此外，2019年底網易以3000萬美元收購了英國遊戲公司Bossa Studios股權，這家2010年成立的公司以喜劇類遊戲聞名，旗下最知名的遊戲則是《外科醫生模擬器》（Surgeon Simulator）。

看完了網易爸爸，接下來看騰訊爺爺。騰訊在2012年以3.3億美元收購了Epic Games 48.4%股份，且獲得在董事會提名董事的權力，Epic Games理論上可以算是騰訊集團的聯營公司。至於騰訊最轟動的收購案，絕對就是2015年把《英雄聯盟》開發商Riot Games全資收購，事實證明這筆投資眼光相當精準，也替騰訊帶來了大筆獲利；到了2016年，這次騰訊把目光放在《部落衝突》芬蘭開發商Supercell身上，最後斥資86億美元從軟銀手中買下Supercell 84%股權，直到現在《部落衝突》仍是全球手遊營收前幾名的強作。最近一筆投資案，則是豪砸3000萬歐元，收購《奇妙人生》開發商Dontnod Entertainment部分股權，經過這幾次大收購，騰訊已經變成遊戲界的超級大怪獸！
看完上述介紹，玩家對於近幾年這種大收購現象有什麼看法呢，歡迎留言跟我們討論，也別忘了持續訂閱追蹤我們頻道喔。


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第2283-5成交(堅-註冊) 感覺5分。現時點 very hot! ??? 今年第三單成交，但全蝕讓?

油麻地彌敦道530-538號「現時點」，今年三間舖成交分別為:

【最新】2樓248舖，建築147呎，實用81呎，成交268.8萬，原業主2014年11月以320萬第一手劏出時買入。帳面蝕16％， 輸少當贏! 實用80呎。

2樓279號舖，2015年7月入300萬，出200萬，蝕33％。實用80呎。

1樓147號舖，2016年3月入345萬，出262萬，蝕24％。實用80呎。

劏場算輸得少。買第一手劏場，一般輸少過一半已經算贏! ? 現時點現在一般租金回報約三四厘， 差幅好大。有些大幅減租，有些過5厘。

以上三位是從林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位，共2.5萬平方呎，2014同年林子峰分拆舖位出售，入場費50萬元起，套現約4億。

該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位，2014年拆售時已全數出租。

當時出售時，買家可獲以下優惠:
1）租金保證2年5厘回報
2）送全數厘印費，高達樓價4.5%以上
3）律師費
4）送2年管理費及差餉
5）買家免佣

As said 如果你想買商場舖，記住 ...

劏場舖有三類型:
(1) 第一手劏出嚟，未有租客，只睇圖則，i.e. 尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典?，死足29年) and 太多太多，通常連「x年x%保證回報」，第一手劏售接貨有極大風險，近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好，有二手賺錢個案，其他好大機會 *蝕近七八九成* ! 一般我勸你唔好買! 好多劏出來的都是我「朋友」? 叫我唔好出聲 ?

(2) 商場已成型，已經有租客及人流， 大業主分拆出售細舖，i.e. 油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場， 小心啲，通常蝕少啲 ( *蝕二至四成* )，但買啱位都有機會賺錢。

(3) 當「劏場」已淪為「死場」， 當每間舖由幾百萬，跌至幾十萬時， 跌足八九成。如果你有錢冇掟洗，可以買幾間分散風險，博下。 好彩的話，分分鐘以賠數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖，2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬買入，2017年7月以30萬沽出(5年蝕92.5%?)，接手的業主於2019年4月再沽出90萬。21個月賺2倍! 相信也是近期香港升值紀錄。

不過，點都好，總結: *街舖時間係朋友* (因為人唔會因為條街舊咗而唔行，反而有重建潛力)， *但商場舖時間係敵人* (因為越舊的商場，欠缺中央管理，越冇人行。 香港歷史上，從來沒有成功收購重建劏場的例子)。 劏場細業主投資者大部份損手離場，因此我從來不會投資劏場 (不買不沽不沾手，有啲錢我唔想賺?)。

除非你有錢冇掟洗，投資「劏場」舖小心啦?。李根興

P.S. 雖然我唔熟，好多經紀都同我講，近年興起的工廈劏工作室 (變相工廈劏房)第一手買家都輸得好慘 (未計違規及人命風險)， 絕大多數蝕讓幾成。好多想走都走唔到，真正的變成「不動產」 (無人問津)?。

其實有啲錢，明知下手 likely 蝕，真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖/劏工廈房賺大錢，後悔多，因此我唔做。 *賺錢要賺開心錢?*

如果有日我做「劏場」，記得罵叉我! XYZ&#^&XYZ?!

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最Cheap段最高價收購，第1767-1782成交(堅)， 深水埗醫局街221至233，6間舖合共1.48億。

以下6單都是發展商收購，合共1.48億，地盤近長實的愛海頌。 地段是極度極度極度極度 cheap. 商舖位於九江街及欽州街之間。 全部是老人院，夜冷回收店。

如果不是收購每間舖值最多1200萬。 收購價是市值的貴一倍。 一般這一大段的每間舖收購價都是二千多萬。

以下合共的地盤面積約是7235平方呎，重建樓面可達65118平方呎。 同一時間樓上28宗住宅也成交了。報紙話買家是海外註冊公司，應該為中資地產發展商。

深水埗醫局街229號地舖，建築約800呎，成交2350萬， 樓齡64年， 發展商收購一大段。 原業主於2006年1月用281萬買入。

深水埗醫局街223號地下連閣樓，建築約800呎，成交2450萬，樓齡64年 發展商收購， 原業主應該已經持貨多

深水埗醫局街227號地下連閣樓，建築約800呎，成交2300萬，樓齡63年 發展商收購， 原業主應該已經持貨多

深水埗醫局街225號地下連M樓，建築約800呎，成交2500萬，樓齡64年 發展商收購， 原業主應該已經持貨多

深水埗醫局街221號地舖，建築約800呎，成交2470萬，樓齡64年 發展商收購， 原業主2003年11月以220萬買入。

深水埗醫局街233號地舖，建築約800呎，成交2730萬，樓齡63年 發展商收購， 原業主應該已經持貨多

以上簽約日期是2019年11月15日。

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另一間可分成舖 招租: 佐敦核心舖招租(1萬元起) - 幫助「良心業主」羅生招租: 《可按營業額分成10-20%，低至租金1萬》

盛滙「售後服務」:
佐敦廟街188號地舖 (近寧波街第二間舖)
 建築面積約800呎，舖闊約14呎，門闊11呎。
 物業配套完善，附設來去水，三相電100A，舖內洗手間，適合不同行業進駐。
 佐敦區的飲食熱點
 港人及外地遊客的購物熱點。

這間舖本來是日本壽司店，可惜租客在社運期間結業。兩年前盛滙已沽出，現協助新業主重新招租，首年每月租金HKD10,000 全包或租户每月生意營業額 10% - 20% (再商議)，以兩者較高者為準。長租，再傾。(這間舖本來叫租四萬五千元。)

有興趣嘅租戶，歡迎聯絡我哋，多謝。
馬先生 (Mani Ma) 9669 1789/ 2830 1190
譚小姐 (Ashley Tam) 5464 7070/ 2830 1117

也可以直接聯絡我 (李根興 Edwin) whatsapp +852 90361143。

以下 link 是我們幫租客做多些生意的例子: http://www.bwfund.com/shopvaluecreation

我們目標是做全香港最好的商舖業主 ?。