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同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過1,340的網紅不列顛娘子,也在其Youtube影片中提到,#英國 #買房 #Roomtour # Colindale #打工度假 #留學兼職 #海外面試 #學英文 今天來開箱介紹一下我家的公共設施,管理費200鎊的社區 1.垃圾房(比重50%) 英國不需要每天追垃圾車的,家家戶戶會申租這種大垃圾桶,然後有人每週來收,如果是公寓,或是像我家這樣的社區...
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公共設施分類 在 一六 · 台北 Instagram 的最佳貼文
2021-09-17 17:50:44
《釋字807》:「限制女性勞工夜間工作」違憲 編輯|曾子薰 司法院大法官於8月20日召開第一五二一次會議,針對「限制女性勞工於夜間工作,是否違反憲法第7條保障性別平等之意旨?」此一爭點,作成釋字第807號解釋,認為相關法條《勞動基準法》第49條第1項違反憲法第7條平等權(註一),自該解釋公布之日起...
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2021-09-16 10:20:41
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2021-09-03 21:07:27
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2021-01-26 07:30:03#英國 #買房 #Roomtour # Colindale
#打工度假 #留學兼職 #海外面試 #學英文
今天來開箱介紹一下我家的公共設施,管理費200鎊的社區
1.垃圾房(比重50%)
英國不需要每天追垃圾車的,家家戶戶會申租這種大垃圾桶,然後有人每週來收,如果是公寓,或是像我家這樣的社區,就會有這種上鎖的,我家這一block,大約100戶,像這樣大小的垃圾房,總共有4個,我不太理解為啥要這麼多,分類有點粗糙,我丟的時候都不太好意思,但是紙箱要把它全部拆開,擠進這麼小的洞裡,雖然不太方便,但感覺也是比較有公德心的啦。
2.腳踏車房(比重5%)
英國政府很鼓勵大家騎腳踏車,所有的公司企業還有集合大樓,都要求設置腳踏車停放的空間,連我工作的診所也需要喔,但我們社區這個雖然可以上鎖,但還是有點雞肋,今天早上物業的人發信出來,說有人的腳踏車被偷了!我家自己是有腳踏車房的,但我們沒有,所以它現在是一個小儲藏室,,所有不想見到的東西我都會存在這裡,蠻方便的
3.遊樂設施(比重5%)
其實我還沒走完我們家這個社區,還有一大半沒蓋完,設施的部分,目前有三區,雖然沒有分年紀,但我感覺得出來,有些地方我不太適合走過去。有些比較大型的遊樂區會有設柵門,通常限制12歲以下的小朋友才可以進去使用。最近lockdown有些居民會在這邊做瑜伽和跆拳喔!
4.健身房(比重30%)
東西都超新的,還有繩和球,但我不好意思拿下來用,很可惜的是,只開放了1/3,盥洗室還有桑拿房那些都不能用,這整個社區陸續也已經發展2年了啊~怎麼還不開放呢?最詭異的是,這裡有一個無障礙電梯!超佔空間的!!順便跟大家講一件事啊,如果你覺得自己的臉已經開始鬆弛下垂,那就不要再從事跑步和跳繩這項工作了!他只會加速你的皮鬆,還有很多其他的有氧運動可以代替的阿~游泳或是爬樓梯啦!
5.(比重5%)接下來要給大家看一個地方,我覺得超神秘的,因為他算是我家的公共區域,但我們的路徑,完全走不到這區,阿~我好久好久沒有搭電梯了喔!英國的一樓不是一樓,一樓就是我們的二樓,我們到啦!從我家窗戶可以看到這個小空間,但是我從來沒見過有人來這區,當然啦~旁邊就有一好幾個超大的綠草皮空地,誰要來這裡啊?吸菸區吧!
好了~以上就是我家這邊目前已經開放的公共區域,大家覺得這樣每個月兩百鎊划算嗎?
其實還有蠻多隱形的服務(比重5%),除了代收包裹,還有組織社區球隊、慢跑團、發行電子報、線上課程,另外也有基本維修什麼的,最近聖誕節和新年剛結束,還幫大家集中處理那些聖誕樹,真的是蠻貼心的啦
最後稍稍抱怨一下,影片錄製的這一週氣象預報是下雪的,但我家暖氣壞掉啦!!!表面上看起來是跳電,結果拖了幾天來檢查之後,發現是漏水把控制盤弄壞了!導致我們除了地熱壞掉,連網路和洗衣機也不能用了,根據他們的排程,大概要到下週二才能修好,哎~效率呢?沒想到住進來的第一個冬天沒這麼慘啊,但還好房子是有保固的,最好趁一開始把這些小毛病的處理一下,免得之後自費貴得要死!(電工時薪50起跳)我真是個正面樂觀的人
那謝謝大家的收看啦~我要去櫃檯那邊蹭暖氣了!
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‧英國|Room Tour|月租8萬的倫敦兩房公寓【字幕】https://youtu.be/3qhdd6c3Al8
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2020-08-14 20:52:09自從2016年的《殘穢》後,大概《#犬鳴村》 算是比較符合日式恐怖(j-horror)的電影。這類日式恐怖電影,大概以2000年前後的作品為尚,像是《七夜怪談》、《鬼水怪談》、《咒怨》等等,這些作品用較為緩慢的步驟營造壓抑氛圍,透過日常的家庭空間與生活感,讓幽冥世界與真實世界混合成一個獨特的世界觀。我們就趁著鬼月的到來,談談作為日式恐怖電影翹楚的清水崇,及其最新作品《犬鳴村》,還有日本「#心靈地點」(#心霊スポット)的文化社會學分析。
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📌 #今天內容有:
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▶ 恐怖大師清水崇,你累了嗎?
▶ 超有名的「舊犬鳴隧道」都市傳說
▶ 心靈地點的文化社會學考察
▶ 《犬鳴村》的早期恐怖電影口味
▶ 太多揭露就沒有恐怖
▶ 恐怖片裡包裹的社會主義與家庭電影
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📣 #Firstory 聽這裡:https://open.firstory.me/story/ckdu3i8hvoi4w0880j5qy3bwu?ref=android
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📣 #Spotify 聽這裡:https://open.spotify.com/episode/6GgjjiOn34FwghnvguK5mN?si=1fpeCODwSnW2x1oB_iSwBw
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//// 完整論述提供閱讀 ////
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清水崇導演以2003年的《咒怨》為代表作品,這部作品延伸開展出近20年的恐怖IP(intellectual property),共約有8部,像是續集《咒怨2》,或是外掛的《呪怨 白い老女》(2009)、《呪怨 黒い少女》(2009),近期就像前幾集談到的Netflix《咒怨之始》(2020),還有美國版的《怨咒》(The Grudge, 2020)。算是一個做好做滿的恐怖典範。
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清水崇或許自己覺得伽耶子看膩了,開始展開新的系列計畫,他以日本知名的「都市傳說」、「心靈地點」為基礎,目前展開《犬鳴村》、《樹海村》兩部電影系列,為「#實錄的恐怖村莊系列」(実録!恐怖の村シリーズ)。犬鳴村,指向「舊犬鳴隧道」的恐怖故事,而樹海村則是關於富士山下自殺森林的都市傳說。兩者都有真實的傳說脈絡,也是認真的「心靈地點」。但是,甚麼是「心靈地點」?
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▓ #心靈地點的空間考察
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立命館大學的宗教社會學研究者住家正芳(2004)認為,1970年代是日本心靈主義的源起,傳播媒體上瀰漫著各種預言、幽浮、超自然現象的論述內容,像是電視節目設計了讓民眾投稿心靈寫真的單元。如Giddens所談及的「#後傳統社會」(post-traditional society)的特徵,新興宗教與認同的興起,這類觸及地域認同解離、心靈體驗探索的議題,成為一種流行(福西大輔,2019)。
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根據「#全日本心靈地圖網站」(全国心霊マップ心霊まとめサイト),截至2019年為止,整個日本共有1690個地點。心靈地點可分類成「隧道」、「廢墟」、「山林」、「墓地」、「病院」、「海川」、「橋」、「學校」、「神社寺院」、「公園」、「其他」等12種,各自依照地點的空間敘事而被產生。鈴木晃志郎等(2020)則展示心靈地點的GIS數據呈現,從研究的分類可以發現,心靈地點時常出現在「社會與經濟弱勢者」、「智能與身體弱勢者」、「廢棄處理設施」、「地形限制設施」等逐漸遠離社會生活的公共空間,例如「舊犬鳴隧道」就反映出水壩設施公共計畫下所犧牲的社會弱勢壓迫與反抗。
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▓ #舊犬鳴隧道的都市傳說
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說明一下「舊犬鳴隧道」的恐怖故事吧!犬鳴村位於今天的福岡縣宮若市,如今在地圖上已找不到該村莊,已淹沒入1994年興建的水壩中。此地自古名為犬鳴谷村,不過現在大多數人習慣稱犬鳴村。也因為封村,舊的犬鳴隧道便禁止通行,而隧道中其實還有村民存在的傳說,自此不脛而走:這個犬鳴村一個賤民居住的地方,因為不公平的對待,村民們拒絕與外界有任何接觸,甚至連整府都設立「#前方將不適用大日本帝國憲法」的警告。
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自此,犬鳴山的各種傳說大量被反覆傳送。漫畫作品、小說、網路鬼話、民眾自製影片,無論虛實真假,都以犬鳴山作為故事背景,創作者們想像著村莊被封閉與限制的各種可能性。像是這裡住著左翼份子、痲瘋病人、遺傳著畸形模樣的村民、被遺忘而淹死的村民,他們與這個地方以一種負面的姿態存在於架空的地理中。雖然實際上來說,根據《#犬鳴鉄山由来書》在江戶時代起,是一個製煤鐵為業的村區。
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清水崇的《犬鳴村》基本上沿用都市傳說的原型與謠言流傳的架構,講述一家人在去犬鳴村探險後,被村民鬼魂纏上的恐怖故事。被鬼嚇死了人,大都是在日常的居家空間中被「淹死」,這也埋下了「犬鳴村」誕生的因果關係解釋。故事中的女主角森田湊(三吉彩花 飾),在劇中表現優異,為了拯救自己的家人與血脈,深入村莊揭開犬鳴村民慘死於公共開發的暗黑歷史。
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▓ #符合早期日本恐怖觀眾的味口
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討論完「操作型定義」:清水崇的電影語言,與心靈地點的概念。就開始進入《犬鳴村》的批評吧。影片開始時,清水崇運用youtuber前往心靈地點的靈異影片「實錄」作為序曲,恐怖氣氛的拿捏非常細膩:攝錄機的晃動鏡頭,幽暗的廢村,youtuber的企劃執著,在在都趕上當下新媒體的潮流,也點明了「心靈地點」的系列主題。
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遇見不可知、不可見村民攻擊的youtuber,回到家後便發了瘋似了,成天關在房間裡唱著奇怪的歌曲:大水來了,趕快逃。一頭霧水的觀眾,還可以在她的房間裡明顯地看見一張恐怖藝術大師稻川淳二的海報,應該是清水崇向愛講鬼故事的大師致敬。在醫院、家屋、庭院中,不時出現的鬼魂錯視(角落的女人),與汙穢象徵的暗示(尿液),安心與緊張弔詭的共存,讓作品的前半段,相當符合早期日式恐怖觀眾的偏好。
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▓ #對於未知的恐懼與過度揭露
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一直到電影中段前,電影中犬鳴村的具體認知,停留在大家所熟知的「封閉的舊犬鳴隧道」,未知的愁雲慘霧、死亡之謎、母親的瘋狂,壟罩在整個情節的推展下。這一直是清水崇在《咒怨》擅長的,就是讓你摸不透鬼到底在想什麼,用力拼湊著故事碎片,還是看不清事物的原貌。更何況「舊犬鳴隧道」的都市傳說原本就沒有一個完整的脈絡解釋,只是片段事件帶來的恐怖想像。
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可惜很快地,女主角開始解謎,她的敏感體質讓她快速地進入到村莊過去的秘密當中。這些莫名其妙出現的諸多鬼魂,其實就是當年被水壩興建強迫滅村的人口,他們被以很慘忍的方式,囚禁、虐待,並強迫女子與狗交配,生下帶著犬隻血統的人類,最後被大水淹沒在深湖底下,永遠與社會世界隔離。
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因為鬼魂的可憐身世突然被過度揭露,削弱了村民令人發毛的曖昧性。本來電影最後女主角侵入犬鳴村,與逃脫「犬女」追殺的過程,應該是全片中的關鍵恐怖場景,但卻因為過度的資訊揭露,而毫無緊迫刺激之感。
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▓ #社會主義與家庭電影的混合
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可以看的出來,清水崇想要在這系列「實在實錄」的都市傳基礎上,再架構出一個富有完整世界觀與人物關係的敘事整體。一方面他帶著社會主義的價值,控訴著現代性發展的歷史中,被掩蓋的地方與人民,像是 #福島核災被掩蓋與模糊化的事件真實;另方面,他企圖使用家庭電影的手段,透過隱喻的方式,暗示著這些被遺棄的人,並不會真的消失。而都市傳說與恐怖電影的建構,則是讓大眾得以用某種迂迴的途徑,持續讓這個現代性的失落被不斷談論下去。
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其實綜合前述對心靈地點的討論,《犬鳴村》揭露了心靈地點的現代性過程,這些被納入公共建設計畫的地方,被掩蓋了過去的、壓抑的集體記憶。而靈異地點之所以成為靈異地點,並且富含傳說故事,也是因為這些公共設施逐漸從都市生活中遠離,被棄置的公共設施,#同時反映著地方消滅與集體記憶續存的社會主義觀點。
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總體而言,我承認清水崇的作法,或許有更深層次的論述意涵,但說故事的方式,讓電影的深度與恐怖性打了折扣。我還是大推三宅唱在Netflix上扎扎實實的批判,《咒怨之始》就是日本的黑暗史。也期待本片中的伏筆,可以有更巧妙的延伸,也期待其作品《樹海村》可以構成一個系列性的論述。我還是很崇拜清水崇啊~~
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📒 #參考文獻:
1. 住家正芳. (2004). 宗教的多元性の探究: 宗教社会学における宗教的多元性と世俗化の理論的構図に関する研究 (Doctoral dissertation, 東京大学).
2. 福西大輔. (2019). 現代における橋の怪異と地域社会に関する一考察: 人口流出にともなう 「心霊スポット」 の発生.
3. 鈴木晃志郎, 伊藤修一, & 于燕楠. (2020). 心霊スポットは何と空間的に随伴するのか. In 日本地理学会発表要旨集 2020 年度日本地理学会春季学術大会 (p. 31). 公益社団法人 日本地理学会.
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公共設施分類 在 范琪斐 Youtube 的最佳貼文
2020-04-13 13:34:44這次凱莉出張嘴的單元我們想來討論防疫與隱私權,到底是不是無法相交的平行線呢?
現在世界上的疫情越來越嚴重,全球確診人數已經超過百萬人了,許多國家都在檢討跟修正自己的防疫措施。但是這種人傳人的傳染病防治,要追蹤確診病患過去跟未來的接觸對象,都會牽涉到隱私權的問題。尤其是現在科技越來越發達,紀錄人跟人之間的往來歷史越來越容易,而現在對於國民監控最嚴密的就是中國了
姑且先不論好壞的話,對人民的監控本來就是中國政府的老本行,追蹤跟記錄人民行動的軟硬體設施本身就很完善。它們在二月中的時候配合微信跟支付寶推出的「健康碼」,系統會追蹤記錄你到過哪些地方,有沒有跟高風險的人長時間待在一起,然後系統會自動把你分類到健康或是有傳染風險的類別裡。
這個系統會產生一組只屬於你的 QR Code,然後用不同顏色來代表你是屬於哪個類別,比如說綠色就是安全的好棒棒,黃色是需要隔離7天,紅色就是得需要隔離14天。你不管是去公共場所、搭大眾運輸或是去巷口便利商店買東西,都要出示這個 QR Code,如果你的顏色顯示是紅色,你就是哪裡都去不了,只能乖乖待在家隔離。
第二名大概就是南韓了吧。韓國也一樣是用手機。確診病患的手機GPS會被記錄下來,再加上監視攝影機跟信用卡的交易紀錄會畫出你整個活動的足跡,就像是一個病毒地圖。大家一看就知道哪裡是比較危險的地方。確診地圖上只會有一個代號標明你的性別和年齡範圍。不過的確就是只要確診就有可能被知道你在哪裡活動過。
還有就是新加坡。但是新加坡的就不是強制的了。新加坡是有一家公司也是推出了一個防疫用的app,這個app就是你只要下載到手機裡,系統就會自動用藍芽幫你跟附近的其他手機配對,就一直配對一直配對,然後把配對的加密紀錄上傳到後台,如果你確診了,政府就可以去跟公司的後台撈你的配對紀錄,就會知道有誰曾經跟你接觸過。
雖然說這不是強制的,不過它們公司的官網說,在新加坡它們已經有超過一百萬的使用者,已經是將近所有國民的五分之一了,而且當然數量越多追蹤的工作就越輕鬆。
剛剛講的例子有中國、韓國、新加坡。這都是最近西方媒體不斷在呼籲要學習的對象。但西方國家嘴上這樣說,如果真的照著做就會出現很多爭議,畢竟有政府侵犯個人隱私的問題。義大利已經有類似的系統會追蹤國民移動的距離了,光是這個也是引起一些爭議。何況是像英國、美國、德國這些國家就沒辦法說做就做。
而且西方國家的人對隱私權本來就比較敏感,美國911之後通過的愛國者法案,就是為了防範恐怖分子,擴張了美國政府種種搜索人民個人資料及活動紀錄的權利。結果2013年時就有一位叫愛德華·史諾登跳出來爆料說,美國政府根本就在無上限全面蒐集跟監控所有人民幾乎全部的電子訊息資料,很多跟反恐完全無關,只是被拿來維護美國政府自己的利益。弄到現在大家都對「政府可以蒐集人民資料」這件事情很感冒。
雖然追蹤民眾對政府來說可以更直接的調查到接觸史,之後要檢測要隔離要治療都可以第一時間就有動作。但這就是隱私權跟生命安全的取捨啊。也是要看到底嚴格是嚴格到什麼程度。而到底在嚴重的傳染病防治上,政府應該可以掌握多少權力,人民又應該保護自己的權益到什麼程度,需要我們每一個人拿出理性與智慧來判斷。
東西方世界在個人與群體之間,優先權的程度上有著根本的差異,相同的做法也不見得能夠直接搬來使用。世界各國能不能盡快打破現在的困境,讓我們繼續看下去。
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2017年開始尋地、設計與建造,2019年竣工並盛大開幕,這座獨一無二、占地7個足球場大小的建築,每個細節都有對環境生態平衡的考量,從建材用料到設定節能進程,都積極考量,朝向永續性的使命發展。
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▍🌲綠化園區,讓建築更貼近自然
從綠建築的概念進行整體設計,園區持續進行翻土、施肥改善土質,令園區植物成長茁壯,形成20,133平方公尺的植被覆蓋,成長的樹木也適宜鳥類居住。另外,景觀滲透水池配合植被營造原生環境,已可見青蛙、蜻蜓到訪,不僅呈現自然生態的珍貴,同時也形成優美景觀。
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▍✨高科技,低能耗
響應節能,南科三廠從建築外殼到空調系統都按照規範特別選材,空調採用符合能源標準主機,讓冷卻水回收再利用,澆灌植物,減少廢水。
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園區內照明皆採用壽命長的LED燈具。另特別設置電動摩托車專用停車場與加電站、自行車專用停車場 ,鼓勵員工使用。
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▍♻️高效利用,降低廢料
在減廢上處處用心,全區建築採用RC及SC建築結構,100%使用再生建材。廁所設施全部使用感應式衛生設備,減少水資源浪費;污水設有獨立處理設備,經處理才排入公共水道;專用垃圾集中場,徹底執行園區資源的分類及回收,有效降低生活廢棄物。
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▍🍀科技創綠,健康同行
健康是我們強調的重點之一,在辦公區域皆設有CO2濃度偵測系統,工廠外牆、分界牆、樓板、窗戶等設施皆採用隔音構造設置,室內空間照明光源均有防眩光隔柵、燈罩,並搭配外氣空調箱,打造出舒適健康的音、光、氣三環境,讓員工在舒適的環境辦公。
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台灣應材南科三廠於2020年榮獲「黃金級綠建築標章認證」肯定,展現公司永續經營及致力環保推動決心,同時也讓員工感受到公司對環境生態各項具體實踐,一起守護我們的地球。
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下一次,我們將分享應用材料公司的 #創新進展
歡迎加入應材,與我們一起
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【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)